【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ：00范圍，商圈整體沒(méi)有所謂的夜市○ 商圈顧客購(gòu)買趨向特性本商圈顧客在購(gòu)買商品時(shí)只要選擇商場(chǎng)形式的商鋪進(jìn)行購(gòu)買，選擇沿街商鋪購(gòu)買的人群相對(duì)比例較小　　　　 在商場(chǎng)購(gòu)買的特性反應(yīng)購(gòu)買者對(duì)商品的品質(zhì)保證等需要比較強(qiáng)烈，沿街鋪面的商品總體檔次較低，購(gòu)買群體多多為低收入者或外地人群　　　　 沿街鋪面可供選擇或購(gòu)買的商品種類較少，這也是多數(shù)顧客在商場(chǎng)購(gòu)買的主要原因○ 商圈內(nèi)商品價(jià)格檔次特性作為批發(fā)為主的商圈，商品總體以中檔和中低檔為主，包括餐飲部分的消費(fèi)，無(wú)法支撐有品牌的餐飲店，快餐也是很少有人選擇對(duì)于本案未來(lái)的商品價(jià)格定位理應(yīng)以本商圈的商品檔次特性為參考，以中大檔和中檔商品為主多數(shù)調(diào)查群體認(rèn)為圣亞是該商圈中商品檔次最高的，但對(duì)圣亞的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，其商品總體結(jié)構(gòu)對(duì)太原市來(lái)講也只屬于中檔偏高的檔次○ 商圈內(nèi)商品業(yè)種特性本商圈商品相對(duì)單一，服裝總銷售面積占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，其中又以女裝為主要銷售內(nèi)容其它業(yè)種商品除皮件外基本不成規(guī)模，而皮件中又以皮鞋為主要銷售商品，皮包的占比和經(jīng)營(yíng)情況不佳○ 本案在太原市場(chǎng)的廣告受眾面　　調(diào)查顯示，太原市內(nèi)知道本案的占主要比例，但在進(jìn)行具體詢問(wèn)過(guò)程中對(duì)本案的具備認(rèn)知度尚有欠缺　　了解本案主要媒介為廣告，反應(yīng)本案之前在媒體上的抄做是成功的　　由于媒體主要受眾人是普通百姓，僅隊(duì)未來(lái)購(gòu)買對(duì)象有很大幫助，但對(duì)招商而言，其意義不大，故在招商期間的廣告手段應(yīng)以調(diào)整，使廣告效果達(dá)到最佳狀態(tài)　　　　 對(duì)于可以達(dá)到主要目的的招商廣告可采用報(bào)紙、廣播、電視等基本大眾傳媒工具外，鎖定招商對(duì)象的廣告亦可采用POP、DM等手段　　　　 傳統(tǒng)廣告模式在太原司空見(jiàn)慣，僅僅利用“全面招商”等等的傳統(tǒng)廣告口號(hào)在實(shí)際效果中將不可能吸引眾多眼球，招商廣告亦將需求考慮以新主題或題材貫穿整個(gè)招商過(guò)程● 本案的SWOT簡(jiǎn)述：本案的優(yōu)勢(shì) 總體體量為該商圈最大的，根據(jù)商業(yè)定律——大魚(yú)吃小魚(yú)，小魚(yú)吃蝦米的論點(diǎn)，本案將具備強(qiáng)大的吸盤作用。是新建建筑，在硬件環(huán)境上在該商圈是最好的，精品、服裝城等由于建筑體陳舊，隨著消費(fèi)者對(duì)硬件環(huán)境需求的提升，將會(huì)被市場(chǎng)逐漸淘汰。有專業(yè)的上海管理公司負(fù)責(zé)規(guī)劃招商和統(tǒng)一管理，在軟件上為本案的成功運(yùn)做帶來(lái)推動(dòng)力量。有夾層可以存放貨品或作為辦公用，解決批發(fā)的經(jīng)營(yíng)者或品牌的經(jīng)營(yíng)者倉(cāng)庫(kù)和辦公場(chǎng)地的需求。位于高速公路的主要進(jìn)入市區(qū)的主干道之一，為外地區(qū)采購(gòu)的客戶帶來(lái)物流方面的便利。本案的劣勢(shì) 偏離主商圈100米，是非常致命的問(wèn)題，如果能夠用其它方式彌補(bǔ)這100米的距離將對(duì)本案帶來(lái)巨大的收益。前期炒做廣告中對(duì)于本案的商業(yè)定位不明確，沒(méi)有商業(yè)題材，觀望者非常多，在后期規(guī)劃定位后，廣告宣傳的主題和形式很重要。大樓內(nèi)部動(dòng)線狹小，對(duì)于人群流通性不強(qiáng)，由于受銷售的影響，此方面來(lái)做統(tǒng)一的售樓返租以及在未來(lái)室內(nèi)設(shè)計(jì)中進(jìn)行彌補(bǔ)。投資客戶和經(jīng)營(yíng)客戶之間的協(xié)調(diào)是本案內(nèi)部需要慎重處理的主要問(wèn)題。本案的機(jī)會(huì) 由于在多方面優(yōu)于該商圈傳統(tǒng)的商場(chǎng)，規(guī)劃定位準(zhǔn)確以及取費(fèi)合理，本案開(kāi)業(yè)之日有機(jī)會(huì)打敗該商圈傳統(tǒng)商場(chǎng)。朝陽(yáng)街若根據(jù)市政規(guī)劃改建步行街，雙塔北路的拓寬能為本案的人流車流改向帶來(lái)便利。前期的廣告抄做使本案的知名度已經(jīng)有一定的基礎(chǔ)，但不是未來(lái)招商客源的目標(biāo)，未來(lái)廣告主題明確方法合適，可以得到事半功倍的效果。本案的挑戰(zhàn) 東方紅處于重新招商階段，圣亞也在擴(kuò)建當(dāng)中，義烏小商品市場(chǎng)也正處于改建擴(kuò)建中，未來(lái)在商品的招商過(guò)程中會(huì)發(fā)生一定比例的重疊和沖突。本章小結(jié)● 朝陽(yáng)街商圈特征綜合描述：內(nèi)容 特征描述交通特征 由于是通往高速的主要交通要道，再加上批發(fā)市場(chǎng)銷售行為結(jié)束后的短途駁運(yùn)行為，該街車流嚴(yán)重?fù)矶拢绕錇楣?jié)假日特別明顯。南北二側(cè)的商品結(jié)構(gòu)有所差異，南面多集中消費(fèi)類商品，北面多集中服務(wù)類商品，形成人流基本在南面較多，北面較少的特征。各大商場(chǎng)均沒(méi)有或不具備停車場(chǎng)功能，造成三輪機(jī)動(dòng)車、自行車、私家車等停放混亂，對(duì)于批發(fā)市場(chǎng)需求之一的物流造成發(fā)展制約。商業(yè)特征 集中了圣亞、精品、朝陽(yáng)、東方紅、吉美等樓體式批發(fā)零售的商場(chǎng)格局的市場(chǎng)，也有沿街商鋪形式的批發(fā)零售店形態(tài)。80%以上為服飾類商品，餐飲嚴(yán)重匱乏，業(yè)種非常單一，商場(chǎng)之商品之間沒(méi)有形成互補(bǔ)或錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的形式。多為銷售直接對(duì)接方式和出售經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式，在初期商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)時(shí)沒(méi)有進(jìn)行總體規(guī)劃、商業(yè)布局等，也沒(méi)有相應(yīng)的物業(yè)或商業(yè)管理公司。圣亞、東方紅等均處于再發(fā)展和調(diào)整階段，未來(lái)與本案的招商會(huì)形成局部的沖突或重疊。商場(chǎng)形式的商鋪缺少現(xiàn)場(chǎng)倉(cāng)庫(kù)支持，為批發(fā)的貨源儲(chǔ)備帶來(lái)不便的因素。租金特征 經(jīng)營(yíng)優(yōu)劣懸殊，各自租金收益均根據(jù)獨(dú)自的情況調(diào)節(jié)，價(jià)格杠桿方式明顯，為獨(dú)特的隨行就市定價(jià)模式。該商圈的商場(chǎng)沒(méi)有因?yàn)榈乩砦恢玫牟町惗斐勺饨鸬牟町?，以精品位于該街的中后段，但租金為該商圈的最高值。樓層垂直和平面租金差異不明顯，甚至出現(xiàn)高樓層的租金大于低樓層的租金，此乃在外地市場(chǎng)實(shí)屬罕見(jiàn)。物業(yè)特征 物業(yè)費(fèi)有高達(dá)65元/平方米/月的，也有27元/平方米/月的，商圈物業(yè)均價(jià)為45元/平方米/月的左右。本案在售樓期間對(duì)于物業(yè)費(fèi)的解釋為5055元/平方米/月的，高于商圈均價(jià)，對(duì)于商場(chǎng)未來(lái)物業(yè)費(fèi)收益有很大的幫助?，F(xiàn)有商場(chǎng)存在拖欠物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象，僅以經(jīng)營(yíng)情況不佳的商場(chǎng)表現(xiàn)突出，在未來(lái)本案經(jīng)營(yíng)期間將需提高防風(fēng)險(xiǎn)能力和應(yīng)對(duì)措施。物業(yè)費(fèi)基本含蓋內(nèi)容相同，包括公用的能源（水、電為主）、廣告、稅收、管理費(fèi)用等。企劃特征 商場(chǎng)沒(méi)有整體的促進(jìn)銷售的活動(dòng)，僅發(fā)現(xiàn)的活動(dòng)均為廠家自己舉辦的建議活動(dòng)，檔次和促銷內(nèi)容非常傳統(tǒng)無(wú)新意。商場(chǎng)內(nèi)部布置不協(xié)調(diào)，一般只注重其整潔并沒(méi)有透過(guò)氣氛的渲染和布置來(lái)提升和營(yíng)造商業(yè)氣氛。本案商業(yè)定位概述● 主要零售業(yè)態(tài)的描述零售形態(tài)面積（平米） 百貨商場(chǎng)5000以上 大賣場(chǎng)25000以上 超市5006000 便利店80－100 倉(cāng)儲(chǔ)超市5000以上 集貿(mào)市場(chǎng)5000以上商品種類覆蓋范圍 視地理位置和面積而定 20000左右25分鐘以內(nèi) 5000左右10－15分鐘 6大類5分鐘 4000－10000 專業(yè)市場(chǎng)和綜合類市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念 豐富的產(chǎn)品選擇較強(qiáng)實(shí)力的消費(fèi)者 一站式購(gòu)物自有品牌良好的購(gòu)物環(huán)境，提供部分增值服務(wù)和售后服務(wù) 更多選擇物超所值大量分支連鎖，產(chǎn)生規(guī)范效益，地域性較強(qiáng) 營(yíng)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)地點(diǎn)便利中高價(jià)位 每日低價(jià)會(huì)員促銷有限服務(wù)批價(jià)銷售儲(chǔ)銷一體 低檔商品、雜牌，大批量采購(gòu)兼零售采購(gòu)特點(diǎn) 高毛利，創(chuàng)造形象 低價(jià)，高周轉(zhuǎn)率 高品質(zhì)，多樣化采購(gòu)，合理的毛利 高毛利，規(guī)格小 更低的價(jià)格更大的包裝 經(jīng)營(yíng)者自行采購(gòu)目標(biāo)消費(fèi)者 白領(lǐng)階層和品牌追隨者 一般家庭 家庭主婦社區(qū)型消費(fèi) 學(xué)生及上班族男性居多 小型零售商，批發(fā)商、公司、工廠等 農(nóng)村消費(fèi)者和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者其他特性 品牌專賣細(xì)致服務(wù)價(jià)格不菲 各類商品齊全（日用品，生鮮，冷凍，食用，電器，甚至花卉），多有停車場(chǎng)，倡導(dǎo)低價(jià) 銷售種類指雜貨、日用品、食品、冷凍食品，購(gòu)物環(huán)境較佳，價(jià)位中等，能配合做特賣活動(dòng) 食品及飲料占到銷售額的70％－80％。滿足及時(shí)性需求為主 高成交量，低加價(jià)率 沒(méi)有特定消費(fèi)層未來(lái)發(fā)展 大部分向超市轉(zhuǎn)型，多數(shù)成為百貨精品 零售業(yè)主力業(yè)態(tài) 現(xiàn)代化的菜市場(chǎng)，更專業(yè)化，如食品超市、生鮮超市 零售業(yè)最有潛力的業(yè)態(tài) 低運(yùn)營(yíng)成本，有選擇地銷售當(dāng)?shù)刈顬闀充N的產(chǎn)品規(guī)格，并批量銷售成為批發(fā)配銷 零售業(yè)態(tài)的初級(jí)階段，正在向超市化發(fā)展和轉(zhuǎn)型● 商圈內(nèi)主要業(yè)種面積較情況（單位：平方米）女裝 男裝 兒童 皮件 運(yùn)動(dòng)休閑 餐飲 寢具圣亞 7100 4700 0 2350 0 300 0精品 18300 7300 0 0 0 0 0吉美 3000 1500 0 0 3000 0 0鴻金寶 13500 9000 1500 4500 3500 2000 1500　　　 根據(jù)上述數(shù)據(jù)表明，各商場(chǎng)主力業(yè)種的面積均比本案規(guī)劃中相應(yīng)的面積要小　　　 集合本商圈優(yōu)勢(shì)業(yè)種，將其做大做強(qiáng)是勝出本商圈的最佳方式商圈內(nèi)業(yè)種與本案的柱狀比較示意圖● 本案適合的零售業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài) 適合程度 原因百貨公司 不適合 百貨公司為標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)販型零售業(yè)態(tài)，需要的是購(gòu)物環(huán)境和有品質(zhì)的商品，是在出售商品的同時(shí)也在出售服務(wù)，本商圈為標(biāo)準(zhǔn)量販型商圈，低檔商品已形成固定消費(fèi)圈，本地和外省的人口都對(duì)本商圈的認(rèn)識(shí)為市場(chǎng)型的商圈，故從根本上是不具備定位成百貨公司模式的。大賣場(chǎng) 不適合 需求面積要求超過(guò)10000平方米以上，且對(duì)大樓樓體結(jié)構(gòu)要求很高，由于受到本案前期銷售格局的限定，本案也不適合引進(jìn)大賣場(chǎng)系統(tǒng)。超市 適合 超市由于相對(duì)需求面積小，且需要周邊有規(guī)模的居民區(qū)的配合，根據(jù)對(duì)本案的市場(chǎng)調(diào)查表明，山姆士店能夠成功在本商圈生存，其表明本商圈仍能夠支持并開(kāi)設(shè)一家超市，同時(shí)超市具備集客力，可以作為本案的核心店引進(jìn)。專業(yè)商店 適合 本案若引進(jìn)專業(yè)店，其基礎(chǔ)為家電的量販型商店，如：國(guó)美家電、迪信通手機(jī)城等形式，同時(shí)專業(yè)店仍具備超市集客能力，可以做為本案的核心店考慮。便利店 不適合 根據(jù)太原市人均GDP指標(biāo)以及本案環(huán)境因素，不適合該業(yè)態(tài)進(jìn)駐。市場(chǎng) 適合 根據(jù)本商圈的周邊環(huán)境，已經(jīng)是一個(gè)成熟的批發(fā)為主的市場(chǎng)形式，故本案的主要商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該為市場(chǎng)形式，同時(shí)在現(xiàn)有商圈業(yè)種單一分散的格局下，集合本商圈服飾優(yōu)勢(shì)，將單一業(yè)種做大做強(qiáng)，以商業(yè)一貫的定論——大魚(yú)吃小魚(yú)的方式，來(lái)進(jìn)入本商圈，以面積和專業(yè)程度在商圈內(nèi)發(fā)展?！?根據(jù)對(duì)本案商圈調(diào)查分析得出商品檔次偏低 主要為中低檔消費(fèi)全體整體商品單價(jià)很低批發(fā)行為占主導(dǎo) 由于是一個(gè)已經(jīng)成熟的消費(fèi)市場(chǎng)，對(duì)太原市居民的了解。90%以上人認(rèn)為該商圈就是一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)的概念本商圈在參照山西省和國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)范疇內(nèi)，尚屬于華北經(jīng)濟(jì)圈的范圍，其未來(lái)商圈涉及面可以覆蓋整個(gè)山西省和周邊地區(qū)在商場(chǎng)購(gòu)物行為為主 根據(jù)調(diào)查主要來(lái)此商圈的消費(fèi)者多進(jìn)入商場(chǎng)購(gòu)物，由于本案屬于本商圈中單體面積最大的商場(chǎng)，有著先天的優(yōu)勢(shì)商品業(yè)種單調(diào) 本商圈商品主要特征為商品的業(yè)種非常之單調(diào)，服裝幾乎占了70%以上的市場(chǎng)，這與本商圈多年以服裝為主的消費(fèi)形態(tài)有關(guān)，強(qiáng)力改變這種形態(tài)將會(huì)付出較大的代價(jià)● 商業(yè)定位零售業(yè)態(tài)定位 標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)模式，并結(jié)合超市或?qū)I(yè)店的業(yè)態(tài)，打造成為該商圈最大的以批零結(jié)合的復(fù)合業(yè)態(tài)市場(chǎng)商品檔次趨向 餅狀示意圖柱狀示意圖顧客年齡層趨向 餅狀示意圖 柱狀示意圖業(yè)種組合 餅狀示意圖柱狀示意圖本案商業(yè)規(guī)劃描述● A、B館分割的構(gòu)想　　　　根據(jù)專業(yè)的測(cè)算，一般顧客在商場(chǎng)內(nèi)直線行走距離超過(guò)100米將視為一個(gè)界限，即每100左右應(yīng)該有個(gè)節(jié)點(diǎn)的場(chǎng)地提供休閑，或在商品業(yè)種上發(fā)生變化，否則顧客是不容易繼續(xù)在商場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行停留的?！　　　”景傅拇髽墙Y(jié)構(gòu)寬度已經(jīng)遠(yuǎn)超過(guò)顧客購(gòu)物行走距離，所以必須將大樓進(jìn)行合理的分割，利用商品業(yè)種和其它方式使顧客在商場(chǎng)內(nèi)的滯留時(shí)間延長(zhǎng)，從而提升顧客購(gòu)物幾率人流從各入口進(jìn)入的100米有效步行范圍示意圖　　　　示意圖表明，無(wú)論本案任何一個(gè)入口進(jìn)入商場(chǎng)，其100米有效步行范圍均無(wú)法行走完整個(gè)商場(chǎng)，而相應(yīng)的離各入口進(jìn)入的進(jìn)入的最近結(jié)合點(diǎn)在二館的中間部分?！　　　「鶕?jù)上述示意圖顯示，本案有理由將現(xiàn)行商場(chǎng)人為分割成A、B二館，以商業(yè)和業(yè)種進(jìn)行區(qū)分，使進(jìn)入商場(chǎng)的人流基本能夠走完整個(gè)商場(chǎng)或進(jìn)行有目的的購(gòu)物引導(dǎo)。● 本案商業(yè)業(yè)種配置全館業(yè)種占比餅狀示意圖全館業(yè)種占比柱狀示意圖●主要業(yè)種細(xì)分說(shuō)明：　　　　 　　女裝的細(xì)分業(yè)種示意圖　　　　　　　　男裝的細(xì)分業(yè)種示意圖兒童用品的細(xì)分業(yè)種示意圖　　　　　運(yùn)動(dòng)用品的細(xì)分業(yè)種示意圖● 全館平面商鋪及動(dòng)線說(shuō)明全館平面商鋪及動(dòng)線示意圖　　 　　 次主動(dòng)線二側(cè)商鋪應(yīng)盡量保持視覺(jué)上的透視?！　?A、B館結(jié)合部分將是主要節(jié)點(diǎn)店的位置，如；咖啡、茶座等，在招商過(guò)程中先保留，以實(shí)際發(fā)生狀況為準(zhǔn)，合并或增減部分商鋪為策略?！　?A、B館結(jié)合部分應(yīng)考慮現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，適當(dāng)拆除部分商鋪，以確保二館人流之流暢，視覺(jué)之清晰?！?建筑物車流人流管理本案人流未來(lái)主流入方向?yàn)樽猿?yáng)街向北流向?yàn)橹鳌！　　　?由于人流側(cè)重于自南向北流入，相應(yīng)就本案建筑體而言，規(guī)劃中的B館未來(lái)人流自然流入較難?！　　　?以本案平面外部動(dòng)線而言，未來(lái)1號(hào)門是主要人流進(jìn)入中心，3號(hào)門由于是車流進(jìn)出主動(dòng)線，有交通工具的客流將主要通過(guò)此二門進(jìn)人流較多人流流出方向多為自北向南流出，未來(lái)1號(hào)門附近將是主要人流集散地?！　　　?3號(hào)門由于人車混雜，相對(duì)未來(lái)交通會(huì)比較混亂，有效管理好此處的人流和車流是未來(lái)外場(chǎng)保安的主要任務(wù)?！　　　?由于B館外場(chǎng)空間較大，相對(duì)人流較少，可以利用B館外部廣場(chǎng)舉辦各類促銷或廣場(chǎng)活動(dòng)以帶動(dòng)人流流入?！　　　?由于受朝陽(yáng)街車輛擁堵的現(xiàn)象制約，未來(lái)預(yù)計(jì)車輛流入可能會(huì)形成南北均衡的情況?！　　　?鑒于現(xiàn)有商圈各大商場(chǎng)外部不具備車輛管制條件，本案在車輛流入或流出上應(yīng)做相應(yīng)的考慮，即將車輛的流入或流出做單向管理，保證所有車輛有一個(gè)良好的回轉(zhuǎn)動(dòng)線保證車輛的正常進(jìn)出?！　　　?出租車將集中在統(tǒng)一的地方上客，短途駁運(yùn)的機(jī)動(dòng)車輛或人力車輛也將利用商場(chǎng)外場(chǎng)保安進(jìn)行管理?！　　　?自行車是市內(nèi)消費(fèi)群體來(lái)本案的主要交通工具，統(tǒng)一管理好自行車也是非常重要的?！　　　?在車輛容易進(jìn)行掉頭或左轉(zhuǎn)的馬路上可以利用交通管制標(biāo)志進(jìn)行有效管理。本案設(shè)計(jì)建議簡(jiǎn)述● 內(nèi)裝設(shè)計(jì)施工建議個(gè)要求　　　　有關(guān)地面的設(shè)計(jì)建議要求?！　　　”景傅孛鎰?dòng)線有其先天的不足之處，、3米、這為地面石材施工帶來(lái)一定的影響，尤其是各尺寸動(dòng)線的交匯部