【文章內(nèi)容簡介】 租金定價和優(yōu)惠措施：前期不成熟的社區(qū)，為吸引一定實力的商家，制定合理的招商租金計劃 3） 預(yù)留一定的市場培養(yǎng)期 4） 良好的商業(yè)管理，避免商家“經(jīng)常搬遷”的局面 5） 萬科提供了足夠數(shù)量的班車，同時引進家樂福等大賣場班車 ，解決了客戶居住的實際困難。本項目也應(yīng)適當(dāng)考慮自備班車或引入大賣場班車 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3． 項目成長性分析 3． 1 人口導(dǎo)入 成長性分析 Q3 2021 Q4 2021 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2021 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 1 期 1591 2C 2A/2B 882 2D 2F/2G 總計 1591 續(xù)上表： Q4 2021 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2021 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2021 1 期 2C 429 429 429 429 429 429 429 429 2A/2B 1764 1764 1764 1764 1764 2D 1462 2924 2924 2924 2F/2G 521 1563 2084 2605 總計 11439 從本項目 的人口導(dǎo)入進度預(yù)測來看 ，本項目將 于 2021 年的 四 季度 ， 1 期業(yè)主全部入住， 居住人口達到 4000 人， 于 2021 年的三、四季度之間達到 10000人。 因而在目前社區(qū)人口在 不足 1000 人 ，本項目 急切 需要導(dǎo)入一些 小規(guī)模 初級配套型商業(yè)，而 2021 一季度人口達到甚至超過 2021 人后 ， 初級配套型商業(yè)將需擴大規(guī)模。至 2021 年的四季度， 1 期基本全部入住， 本項目對于商業(yè)配套的需求將有一個升級換代的要求，并且在 后期隨著 2 期分批竣工交房 時間內(nèi)會陸續(xù)出1169902021400060008000100001202114000Q3 2021 Q1 2021 Q3 2021 Q1 2021 Q3 2021 Q1 2021 Q3 2021 Q1 2021 Q3 2021 Q4 2021超過 10000 人 超過 5000 人 超過 2021 人 1 期人口 完全入住 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 現(xiàn)更高的商業(yè)更新要求。 3． 2 住戶對商業(yè)需求的漸進 性分析 根據(jù)馬斯洛需求層次理論，人類的需求會根據(jù)自身狀況的改良而出現(xiàn)遞進，而本項目住戶會隨入住人口的增加以及周邊環(huán)境的改善而對商業(yè)業(yè)態(tài)提出需求改善，具體變化如下。 馬斯洛需求層次 商業(yè)需求 生理需求 日常消費類商業(yè) 安全需求 社交需求 餐飲理容健身類商業(yè) 尊重需求 休閑購物類商業(yè) 自我實現(xiàn) 娛樂類商業(yè) 我司認為，隨本項目入住人口的增多，居民對于周邊商業(yè)配套的需求也會逐級提高，而每次大的人口增加，將會促進該類型需求的升級 和下級商業(yè)類型規(guī)模的擴張 。結(jié)合上文對于人口導(dǎo)入時間的分析，我司認為，本項目商 業(yè)需求的變化會跟隨人口導(dǎo)入的變化，在時間上有一個較為明確的分界。同時，考慮到本項目是社區(qū)型商業(yè)的特征，我司認為本項目并不需要有高層次的娛樂類消費，而休閑購物類消費也僅僅需要少量即可。 類型 時間 預(yù)計人口 日常消費類商業(yè) 800 人 簡餐理容類商業(yè) 4000 人 餐飲健身類商業(yè) 超過 5000 人 休閑購物類商業(yè) 09 年 12 月 超過 10000 人 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3． 3 商業(yè)成長性前景規(guī)劃 根據(jù)本項目 規(guī)劃與開發(fā)進度，我司認為需要預(yù)先的對各種類型的商業(yè)分布依照其地理位置，周邊環(huán)境， 社區(qū)成長性而做出一個前瞻性的 規(guī)劃，具體建議如下圖： 各功能區(qū)商業(yè)形態(tài)劃分： 功能區(qū)域 功能解釋 主要商業(yè)形態(tài) 核心功能區(qū) 該區(qū)域處于整個項目內(nèi)部的核心區(qū)域，周邊道路很難有外區(qū)的人流與車流，因此該區(qū)域主要是滿足社區(qū)居民日常生活所需各類基礎(chǔ)功能 日常消費類 餐飲健身類 銀行診所等 導(dǎo)入型商業(yè)區(qū) 該區(qū)域位于社區(qū)邊緣，外來人流車流較大，同時相對社區(qū)居民則顯得較偏僻，因此適合面向周邊所有居民的商業(yè)業(yè)態(tài)。 大型 餐飲 、娛樂 類 情景休閑商業(yè)區(qū) 該區(qū)域位于景觀河道旁， 具有較好的環(huán)境，同 時有呈狹長分布，因此適合營造需要良好消費環(huán)境的商業(yè)類型，同時也能塑造成為小區(qū)內(nèi)部的一個景觀。 休閑購物類、簡餐理容類 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 同時，上述功能區(qū)的商業(yè)形態(tài)在引入時間上建議按 住戶對商業(yè)需求的漸進性時間表推進（見上文 ） 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4． 綜合運作計劃 4． 1 初始 業(yè)態(tài)建議 及分布 4． 1． 1 業(yè)態(tài)建議考量重點 從前述的成長性分析可知，作為一個尚未完全開發(fā)、住戶尚未完全入住的社區(qū)，其住戶的商業(yè)需求存在一個逐漸遞進的過程。作為本項目第一批商業(yè)供應(yīng)的社區(qū)商業(yè)中心， 其核心消費體是所有入住本項目的客戶， 目前其承擔(dān)著滿足已入住客戶最基本的 生活需求和提升項目生活質(zhì)量從而提升入住率 的艱巨任務(wù) 。因而針對本項目的初始業(yè)態(tài)規(guī)劃考量，我司主要是從以下 兩 點來考慮： ? 實現(xiàn)補充和完善周邊現(xiàn)有業(yè)態(tài)，采用適應(yīng)性、階段性的引進措施（見前文 ） ? 滿足社區(qū)住戶不同商業(yè)需求 最大傾向性 （我司操作案例分析） ? 案例分析 以我司曾操作過的 金沙江路 某 社區(qū)商業(yè)案例客戶問卷表來看， 客戶對不同商業(yè)業(yè)態(tài)的傾向性如下表所示： 商業(yè)配套設(shè)施 問卷比例 （％） 需求強度等級 綜合超市 強度需求 菜場 24H 便利店 郵局銀行 快速（便利 ）餐飲 中度需求 中型超市 37 洗衣店 35 美容美發(fā)店 健身 房 藥房 或社區(qū) 診所 寵物店 （或診所） 中大型餐飲 花店 足浴桑拿按摩 書店 弱度需求 彩擴沖洗店 五金 店 酒吧茶坊 證券公司