【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 租金定價(jià)和優(yōu)惠措施：前期不成熟的社區(qū)，為吸引一定實(shí)力的商家，制定合理的招商租金計(jì)劃 3） 預(yù)留一定的市場(chǎng)培養(yǎng)期 4） 良好的商業(yè)管理，避免商家“經(jīng)常搬遷”的局面 5） 萬(wàn)科提供了足夠數(shù)量的班車(chē)，同時(shí)引進(jìn)家樂(lè)福等大賣(mài)場(chǎng)班車(chē) ，解決了客戶(hù)居住的實(shí)際困難。本項(xiàng)目也應(yīng)適當(dāng)考慮自備班車(chē)或引入大賣(mài)場(chǎng)班車(chē) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè) 、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 3． 項(xiàng)目成長(zhǎng)性分析 3． 1 人口導(dǎo)入 成長(zhǎng)性分析 Q3 2021 Q4 2021 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2021 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 1 期 1591 2C 2A/2B 882 2D 2F/2G 總計(jì) 1591 續(xù)上表： Q4 2021 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2021 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2021 1 期 2C 429 429 429 429 429 429 429 429 2A/2B 1764 1764 1764 1764 1764 2D 1462 2924 2924 2924 2F/2G 521 1563 2084 2605 總計(jì) 11439 從本項(xiàng)目 的人口導(dǎo)入進(jìn)度預(yù)測(cè)來(lái)看 ，本項(xiàng)目將 于 2021 年的 四 季度 ， 1 期業(yè)主全部入住， 居住人口達(dá)到 4000 人， 于 2021 年的三、四季度之間達(dá)到 10000人。 因而在目前社區(qū)人口在 不足 1000 人 ，本項(xiàng)目 急切 需要導(dǎo)入一些 小規(guī)模 初級(jí)配套型商業(yè)，而 2021 一季度人口達(dá)到甚至超過(guò) 2021 人后 ， 初級(jí)配套型商業(yè)將需擴(kuò)大規(guī)模。至 2021 年的四季度， 1 期基本全部入住， 本項(xiàng)目對(duì)于商業(yè)配套的需求將有一個(gè)升級(jí)換代的要求，并且在 后期隨著 2 期分批竣工交房 時(shí)間內(nèi)會(huì)陸續(xù)出1169902021400060008000100001202114000Q3 2021 Q1 2021 Q3 2021 Q1 2021 Q3 2021 Q1 2021 Q3 2021 Q1 2021 Q3 2021 Q4 2021超過(guò) 10000 人 超過(guò) 5000 人 超過(guò) 2021 人 1 期人口 完全入住 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè) 、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 現(xiàn)更高的商業(yè)更新要求。 3． 2 住戶(hù)對(duì)商業(yè)需求的漸進(jìn) 性分析 根據(jù)馬斯洛需求層次理論，人類(lèi)的需求會(huì)根據(jù)自身狀況的改良而出現(xiàn)遞進(jìn)，而本項(xiàng)目住戶(hù)會(huì)隨入住人口的增加以及周邊環(huán)境的改善而對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)提出需求改善，具體變化如下。 馬斯洛需求層次 商業(yè)需求 生理需求 日常消費(fèi)類(lèi)商業(yè) 安全需求 社交需求 餐飲理容健身類(lèi)商業(yè) 尊重需求 休閑購(gòu)物類(lèi)商業(yè) 自我實(shí)現(xiàn) 娛樂(lè)類(lèi)商業(yè) 我司認(rèn)為，隨本項(xiàng)目入住人口的增多，居民對(duì)于周邊商業(yè)配套的需求也會(huì)逐級(jí)提高，而每次大的人口增加，將會(huì)促進(jìn)該類(lèi)型需求的升級(jí) 和下級(jí)商業(yè)類(lèi)型規(guī)模的擴(kuò)張 。結(jié)合上文對(duì)于人口導(dǎo)入時(shí)間的分析，我司認(rèn)為，本項(xiàng)目商 業(yè)需求的變化會(huì)跟隨人口導(dǎo)入的變化，在時(shí)間上有一個(gè)較為明確的分界。同時(shí)，考慮到本項(xiàng)目是社區(qū)型商業(yè)的特征，我司認(rèn)為本項(xiàng)目并不需要有高層次的娛樂(lè)類(lèi)消費(fèi)，而休閑購(gòu)物類(lèi)消費(fèi)也僅僅需要少量即可。 類(lèi)型 時(shí)間 預(yù)計(jì)人口 日常消費(fèi)類(lèi)商業(yè) 800 人 簡(jiǎn)餐理容類(lèi)商業(yè) 4000 人 餐飲健身類(lèi)商業(yè) 超過(guò) 5000 人 休閑購(gòu)物類(lèi)商業(yè) 09 年 12 月 超過(guò) 10000 人 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè) 、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 3． 3 商業(yè)成長(zhǎng)性前景規(guī)劃 根據(jù)本項(xiàng)目 規(guī)劃與開(kāi)發(fā)進(jìn)度，我司認(rèn)為需要預(yù)先的對(duì)各種類(lèi)型的商業(yè)分布依照其地理位置，周邊環(huán)境， 社區(qū)成長(zhǎng)性而做出一個(gè)前瞻性的 規(guī)劃，具體建議如下圖： 各功能區(qū)商業(yè)形態(tài)劃分： 功能區(qū)域 功能解釋 主要商業(yè)形態(tài) 核心功能區(qū) 該區(qū)域處于整個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的核心區(qū)域，周邊道路很難有外區(qū)的人流與車(chē)流，因此該區(qū)域主要是滿(mǎn)足社區(qū)居民日常生活所需各類(lèi)基礎(chǔ)功能 日常消費(fèi)類(lèi) 餐飲健身類(lèi) 銀行診所等 導(dǎo)入型商業(yè)區(qū) 該區(qū)域位于社區(qū)邊緣，外來(lái)人流車(chē)流較大，同時(shí)相對(duì)社區(qū)居民則顯得較偏僻，因此適合面向周邊所有居民的商業(yè)業(yè)態(tài)。 大型 餐飲 、娛樂(lè) 類(lèi) 情景休閑商業(yè)區(qū) 該區(qū)域位于景觀河道旁， 具有較好的環(huán)境，同 時(shí)有呈狹長(zhǎng)分布，因此適合營(yíng)造需要良好消費(fèi)環(huán)境的商業(yè)類(lèi)型，同時(shí)也能塑造成為小區(qū)內(nèi)部的一個(gè)景觀。 休閑購(gòu)物類(lèi)、簡(jiǎn)餐理容類(lèi) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè) 、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 同時(shí)，上述功能區(qū)的商業(yè)形態(tài)在引入時(shí)間上建議按 住戶(hù)對(duì)商業(yè)需求的漸進(jìn)性時(shí)間表推進(jìn)（見(jiàn)上文 ） 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè) 、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 4． 綜合運(yùn)作計(jì)劃 4． 1 初始 業(yè)態(tài)建議 及分布 4． 1． 1 業(yè)態(tài)建議考量重點(diǎn) 從前述的成長(zhǎng)性分析可知，作為一個(gè)尚未完全開(kāi)發(fā)、住戶(hù)尚未完全入住的社區(qū)，其住戶(hù)的商業(yè)需求存在一個(gè)逐漸遞進(jìn)的過(guò)程。作為本項(xiàng)目第一批商業(yè)供應(yīng)的社區(qū)商業(yè)中心， 其核心消費(fèi)體是所有入住本項(xiàng)目的客戶(hù)， 目前其承擔(dān)著滿(mǎn)足已入住客戶(hù)最基本的 生活需求和提升項(xiàng)目生活質(zhì)量從而提升入住率 的艱巨任務(wù) 。因而針對(duì)本項(xiàng)目的初始業(yè)態(tài)規(guī)劃考量，我司主要是從以下 兩 點(diǎn)來(lái)考慮： ? 實(shí)現(xiàn)補(bǔ)充和完善周邊現(xiàn)有業(yè)態(tài)，采用適應(yīng)性、階段性的引進(jìn)措施（見(jiàn)前文 ） ? 滿(mǎn)足社區(qū)住戶(hù)不同商業(yè)需求 最大傾向性 （我司操作案例分析） ? 案例分析 以我司曾操作過(guò)的 金沙江路 某 社區(qū)商業(yè)案例客戶(hù)問(wèn)卷表來(lái)看， 客戶(hù)對(duì)不同商業(yè)業(yè)態(tài)的傾向性如下表所示： 商業(yè)配套設(shè)施 問(wèn)卷比例 （％） 需求強(qiáng)度等級(jí) 綜合超市 強(qiáng)度需求 菜場(chǎng) 24H 便利店 郵局銀行 快速（便利 ）餐飲 中度需求 中型超市 37 洗衣店 35 美容美發(fā)店 健身 房 藥房 或社區(qū) 診所 寵物店 （或診所） 中大型餐飲 花店 足浴桑拿按摩 書(shū)店 弱度需求 彩擴(kuò)沖洗店 五金 店 酒吧茶坊 證券公司