【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 12 朝皇閣 可以考慮， 2年后開(kāi)業(yè)可以考慮 500010000 1F3F 定位成都最高端，車位不低于 40個(gè) 訪談概況33商家類型 商家名稱 本項(xiàng)目意向意向面積 意向樓層 本項(xiàng)目建議(平米，使用 面積 )餐飲 13 蓉錦 1號(hào) 可以考慮， 2年后開(kāi)業(yè)可以考慮 10002023 1F3F 　14 歐洲房子 暫不考慮，時(shí)間太早 　 　 　15 KFC 暫不考慮，商業(yè)氛圍不成熟 350/500 12F 租金形式為扣點(diǎn) 16 麥當(dāng)勞 有興趣，根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃以及主力店情況而定；汽車餐廳可以現(xiàn)在簽約入駐傳統(tǒng)店： 350；汽車餐廳： 700平米，獨(dú)棟， 12F　 　17 棒約翰 暫不考慮，目前考慮重心還在市中心，暫不考慮不成熟商圈 　 　 　18 星巴克 暫不考慮，開(kāi)業(yè) 35后會(huì)考慮的 　 　 　19 Bread talk 暫不考慮，開(kāi)業(yè) 35年后會(huì)考慮的 　 　 　20 賓諾咖啡 有興趣，但要有好的位置和合理的租金 200300 1F 　21 Hooters 無(wú)興趣，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)考慮在成都開(kāi)店 　 　 　22 一茶一坐 有興趣，只要有適合的位置和合理的租金 400最好是臨街的位置，因?yàn)樾枰诔啥歼M(jìn)行品牌　23 鄉(xiāng)村基 有興趣，只要有適合的位置和合理的租金 500600 負(fù) 1F、 1F、 2F 　24 碎蝶咖啡 暫不考慮，因?yàn)樵谥眯虐屠鍗u有店 　 　 　訪談概況34商家類型 商家名稱 本項(xiàng)目意向意向面積 意向樓層 本項(xiàng)目建議(平，使用面積 )時(shí)尚 1 only、 vero moda、 jack jones可以考慮，整個(gè) SHOPPINGMALL的體量夠大，資源整合夠多，相互可以匹配 5001000 1F 　2 Bossini 可以考慮，前提是有大型主力店 　 　 　3 levi s 可以考慮，但考慮入駐大型的 shopping mall，周圍的業(yè)態(tài)和品牌相匹配 200300 1F 　4 ck 可以考慮，但考慮入駐大型的 shopping mall，周圍的業(yè)態(tài)和品牌相匹配 150200 1F 　5 nike 暫不考慮 　 　 　6 novo 有興趣 10000m2 13F 　7 Giant 無(wú)興趣，本區(qū)域已經(jīng)有兩家店 　 　 　8 YY sports 可以考慮，但考慮入駐大型的 shopping mall 30005000 1F2F 　9 百麗 可以考慮，周邊的業(yè)態(tài)很重要，后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)要專業(yè)。 　 　 　10 勁浪 可以考慮，可作標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)動(dòng)城 3000 2F3F集合國(guó)際主力運(yùn)動(dòng)品牌，搭配國(guó)內(nèi)品牌以及戶外運(yùn)動(dòng)品牌和運(yùn)動(dòng)器械11 優(yōu)衣庫(kù) 可以考慮，和中糧在北京、沈陽(yáng)都有合作 600100016002023 1F2F 　12 HOTWIND暫不考慮，合作可能很小，和中糧項(xiàng)目有合作，要根據(jù)具體情況確認(rèn)。目前的萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目該品牌都不考慮。80150 　 　訪談概況35商家類型 商家名稱 本項(xiàng)目意向 意向面積 意向樓層 本項(xiàng)目建議(平米，使用面積 )家具 /家居 1 博美裝飾 有興趣，但前提是可做專業(yè)市場(chǎng) 　 　 　2 圣地亞家私 有興趣，但前提是可做專業(yè)市場(chǎng) 　 　 　其他 1 Watson39。s藥妝店 有興趣，只要有適合位置和合理租金 250300 1F 租金隨行就市2 集雅德藥妝店 無(wú)興趣，氛圍不成熟，交通不好 　 　 　3 德仁堂藥店 可以考慮，前提是有大賣場(chǎng)進(jìn)駐 　 　 　4 嘉逸連鎖酒店 有興趣 　 　 　5 格林豪泰酒店 可考慮加盟 　 　 　6 戴斯酒店 可以考慮 1000015000 　 四星訪談概況36進(jìn)駐意向 數(shù)量（個(gè)） 比例 主要原因有興趣 23 33%? 看好區(qū)域的發(fā)展前景和潛力? 看好項(xiàng)目規(guī)劃? 周邊人口數(shù)量較多? 兩年后區(qū)域的氛圍會(huì)更成熟可以考慮 21 30%未明確表明對(duì)本項(xiàng)目的興趣，但可以考慮的主要原因包括：? 項(xiàng)目將在兩年后入市，目前很難明確是否進(jìn)駐? 對(duì)區(qū)域有拓展計(jì)劃，但項(xiàng)目位置不是特別理想? 一些快餐和便利服務(wù)業(yè)態(tài)需要觀望本項(xiàng)目是否有大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)進(jìn)駐? 周邊住宅量還是比較充足的? 時(shí)尚品牌多會(huì)考慮在購(gòu)物中心類型的商業(yè)中，并要求與同檔品牌相匹配? 一些品牌與中糧有合作無(wú)興趣 7 10%? 目前商業(yè)氛圍差? 交通情況不理想? 其他：與品牌定位不符或目前無(wú)在成都開(kāi)店計(jì)劃暫不考慮 18 26% ? 區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟， 35年后會(huì)考慮? 附件已經(jīng)有店或已在其他項(xiàng)目有開(kāi)店計(jì)劃合計(jì) 69 100% /　訪談總結(jié)：37通過(guò)對(duì)以上百貨、超市、電器、娛樂(lè)、餐飲、時(shí)尚，家居等幾大類零售商的訪談可以看出， 33％以上的受訪零售商均對(duì)入駐本項(xiàng)目明確表示出 有興趣 ；有興趣的 原因主要包括對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景的看好和對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的認(rèn)可 ；這些業(yè)態(tài)主要以超市、電器，影院，健身和家居家私為主；30％的受訪零售商表示 可以考慮本項(xiàng)目 ，由于目前區(qū)域商業(yè)氛圍并不成熟，雖然在本項(xiàng)目所在區(qū)域有開(kāi)拓計(jì)劃，但 需要進(jìn)一步觀望本項(xiàng)目的規(guī)劃和開(kāi)發(fā)進(jìn)度等 ；這些業(yè)態(tài)包括時(shí)尚服飾、 KTV、部分餐飲等；26％的受訪零售商 暫不會(huì)考慮本項(xiàng)目 ，主要原因包括對(duì)目前區(qū)域氛圍的不認(rèn)可或在附近地區(qū)已經(jīng)有店，相信隨著項(xiàng)目的完工加上項(xiàng)目的合理規(guī)劃，本項(xiàng)目將有機(jī)會(huì)再次吸引這些零售商的關(guān)注；10％受訪零售商明確表示對(duì)本項(xiàng)目 無(wú)興趣 ，主要原因包括區(qū)域氛圍不成熟，交通情況不理想；項(xiàng)目區(qū)域氛圍與本品牌定位不符，再有就是目前區(qū)域已有店數(shù)在 1家以上或目前還尚未考慮進(jìn)駐成都；綜上所述， 60％的受訪零售商多表示出會(huì)考慮本項(xiàng)目和明確表示進(jìn)駐本項(xiàng)目 ；可以看出，項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展前景是被多數(shù)零售商認(rèn)可的，同時(shí)本項(xiàng)目的合理規(guī)劃也至關(guān)重要，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃、時(shí)尚的品牌、新穎的設(shè)計(jì)和人性化的服務(wù)等都將提升本項(xiàng)目對(duì)零售商的吸引；另外， 本項(xiàng)目的外部交通情況和所在地區(qū)的商業(yè)氛圍是零售商非常關(guān)注的地方 ，商業(yè)氛圍可通過(guò)一定的市場(chǎng)培育慢慢培養(yǎng)，隨著地區(qū)居住人口的增多并對(duì)商業(yè)的需求，相信區(qū)域商業(yè)氛圍必將得到改善；項(xiàng)目外部道路建設(shè)正在建設(shè)中，隨著道路設(shè)施的完善，將消除零售商的顧慮并改變對(duì)地區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)的看法；38消費(fèi)者研究競(jìng)爭(zhēng)情況 零售商需求市場(chǎng)空間及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)研究目的 ： 消費(fèi)者是任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的最直接的使用者，因此消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和主要需求也將決定項(xiàng)目的業(yè)態(tài)構(gòu)成和定位方向；地塊條件39l 成都市消費(fèi)者的主要消費(fèi)習(xí)慣與喜好? 根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)刂饕M(fèi)習(xí)慣的了解可以看出，成都人的休閑娛樂(lè)生活較為豐富，如外出就餐和娛樂(lè)頻次較高；? 私家車擁有率較高，越來(lái)越多的家庭會(huì)選擇在周末到郊外游玩，并將私家車作為日常交通工具，如上班，聚會(huì)，購(gòu)物等；? 成都的休閑娛樂(lè)生活豐富也帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，多數(shù)人也會(huì)選擇在居住地附近進(jìn)行消費(fèi)，大量的住宅底商，如餐飲、茶樓，棋牌，便利服務(wù)等都有著良好的需求；? 由以上可以看出，本項(xiàng)目應(yīng)抓住消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，預(yù)計(jì)休閑娛樂(lè)和餐飲將是本項(xiàng)目的重要組成部分；喜歡外出就餐、娛樂(lè)駕車出行比例越來(lái)越高就近進(jìn)行日常生活消費(fèi)城市生活及工作壓力較小，人們生活較為悠閑，這將帶動(dòng)平時(shí)的商業(yè)消費(fèi)消費(fèi)者消費(fèi)特征及喜好40l 地區(qū)潛在消費(fèi)者特征及需求分析目前項(xiàng)目所在地區(qū)并不屬于商務(wù)和商業(yè)區(qū)，項(xiàng)目周邊土地主要以居住用途為主，集中了大量的住宅和在建住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)這些住宅人群將成為地區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的潛在使用者；基于以上，我們將對(duì)區(qū)域部分住宅項(xiàng)目的購(gòu)房者特征進(jìn)行研究，以分析商業(yè)潛在客群的主要需求特征；在此需要說(shuō)明的是，以下特征分析將來(lái)源于周邊部分住宅人群，將具有一定代表性（主要來(lái)源于置信巴厘島、中華名園、金楠國(guó)際、武侯國(guó)際花園、新界、中華錦繡項(xiàng)目）；60％以上本地人 自住為主3545歲占 50％2535歲占 37％事業(yè)穩(wěn)定和成熟期事業(yè)上升期白領(lǐng)占 50％私企老板占 30％公務(wù)員占 10收入高且穩(wěn)定購(gòu)買力強(qiáng)? 娛樂(lè)、時(shí)尚餐飲? 超市、便利服務(wù)? 家居元素? 兒童元素? 個(gè)人護(hù)理? 時(shí)尚品牌、 國(guó)際品牌? 運(yùn)動(dòng)元素消費(fèi)需求？消費(fèi)需求？? 以家庭消費(fèi)為主? 有效消費(fèi)力較強(qiáng)? 對(duì)時(shí)尚元素敏感? 享受小資情調(diào)? 追求品牌消費(fèi)主要特征？主要特征？41對(duì)開(kāi)發(fā)商業(yè)的借鑒與啟示? 潛在消費(fèi)者主要以居住家庭為主，本項(xiàng)目應(yīng) 在規(guī)模上做足且業(yè)態(tài)豐富 ， 滿足消費(fèi)者一站式購(gòu)物需求 ；? 滿足消費(fèi)者喜歡休閑娛樂(lè)的需求， 做足休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài) ；? 注重家庭消費(fèi)特點(diǎn)， 以孩子為中心的家庭消費(fèi)不可忽視 ，因此應(yīng)在兒童用品、培訓(xùn)、游樂(lè)等業(yè)態(tài)方面有所突出，吸引家庭到本項(xiàng)目消費(fèi)，從而也可帶動(dòng)其他家庭成員的多方面消費(fèi)；? 做到與周邊競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)的 業(yè)態(tài)優(yōu)化 ，吸引更多消費(fèi)者到本項(xiàng)目消費(fèi)；? 品牌國(guó)際化、多樣化 ；? 新穎的建筑設(shè)計(jì)和舒適的購(gòu)物環(huán)境 ；? 交通便利，并 提供充足的車位 ，吸引更遠(yuǎn)地方的自駕車消費(fèi)者及家庭；42消費(fèi)者研究競(jìng)爭(zhēng)情況 零售商需求市場(chǎng)空間及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 地塊條件43項(xiàng)目自身情況決定商業(yè)規(guī)模可做大? 地塊性質(zhì)為公建用途，容積率低、有限高，最多只能做到四層；? 相對(duì)其他物業(yè)的投資回報(bào)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商業(yè)的價(jià)值較高；? 本項(xiàng)目有足夠的規(guī)模成為一個(gè)綜合的購(gòu)物中心；44交通分析14362879 101112131415161718512 34　本項(xiàng)目　現(xiàn)有項(xiàng)目　未來(lái)項(xiàng)目一 環(huán) 路二 環(huán) 路三 環(huán) 路四環(huán) 路通過(guò)此圖可以看出，目前城市中心，即 一環(huán)內(nèi)地區(qū)商業(yè) 項(xiàng)目較為聚集，且發(fā)展較為成熟；道路設(shè)施雖然完善但卻面臨交通擁堵和停車難的問(wèn)題； 對(duì)于自駕車消費(fèi)者會(huì)產(chǎn)生一定的制約 ；一環(huán)外的大型商業(yè)主要沿二環(huán)、三環(huán)分布，道路條件相對(duì)一環(huán)內(nèi)有所緩解，對(duì)于自駕車消費(fèi)者來(lái)說(shuō)可達(dá)性相對(duì)較高；本項(xiàng)目 位于西南二、三環(huán)之間， 對(duì)于城市北部、東部，南部和西部的二環(huán)外地區(qū)的自駕車消費(fèi)者來(lái)講，雖具有一定距離，但比較容易到達(dá) ；同時(shí)對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講，也 應(yīng)具備充足的車位，以吸引到更遠(yuǎn)地方的目的型消費(fèi)者或自駕車消費(fèi)者；但同樣與本項(xiàng)目位置和交通有相似之處的商業(yè)項(xiàng)目也將有機(jī)會(huì)吸引到本項(xiàng)目的目標(biāo)客群，這就 需要項(xiàng)目自身增強(qiáng)項(xiàng)目的目的型消費(fèi)和吸引力，且應(yīng)體現(xiàn)在業(yè)態(tài)的綜合性和家庭性、設(shè)計(jì)特色和充足的車位等方面；1945小結(jié)：?jiǎn)栴} 1：是否能做大型商業(yè)？消費(fèi)者研究競(jìng)爭(zhēng)情況 零售商需求市場(chǎng)空間及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 地塊條件通過(guò)以上研究可以看出：l 從市場(chǎng)空間來(lái)看， 本項(xiàng)目所在地區(qū)具備開(kāi)發(fā)大型商業(yè)的市場(chǎng)空間 ；l 從全市及區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看， 真正與本項(xiàng)目能夠形成直接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目并不多且未來(lái)開(kāi)發(fā)前景并不明確 ，本項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力，在業(yè)態(tài)方面滿足周邊潛在消費(fèi)人群的主要需求，在業(yè)態(tài)方面一定要做全且覆蓋競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目所具有的優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)，在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的劣勢(shì)和不足方面有所借鑒與改進(jìn)；l 從零售商需求方面來(lái)看，一些主力店，如超市、電器、大型影院、時(shí)尚專賣等均對(duì)本項(xiàng)目表示出一定興趣和關(guān)注；l 從消費(fèi)者需求來(lái)看，本項(xiàng)目應(yīng)在業(yè)態(tài)上更加注重休閑娛樂(lè)和家庭消費(fèi)，同時(shí)也應(yīng)滿足消費(fèi)者的多方面、一站式購(gòu)物需求；l 綜合以上并結(jié)合地塊條件， 本項(xiàng)目在業(yè)態(tài)組合和品牌組合方面應(yīng)滿足零售商和消費(fèi)者需求 ，這就 要求項(xiàng)目應(yīng)具有足夠的規(guī)模來(lái)實(shí)現(xiàn) ；同時(shí)，本項(xiàng)目的自身?xiàng)l件也 決定本項(xiàng)目有條件成為一個(gè)大型綜合項(xiàng)目；46問(wèn)題二：商業(yè)能做多大規(guī)模？為計(jì)算區(qū)域的商業(yè)空間及容量，我們 采用商圈人口捕獲率的計(jì)算方法 ，估測(cè)商圈消費(fèi)者每月在本項(xiàng)目?jī)?nèi)的消費(fèi)金額；用此數(shù)字除以地區(qū)商業(yè)坪效， 即可以得出商圈能夠支撐多大規(guī)模的商業(yè) 。我們 采用商業(yè)坪效 1200元 /平 /月（營(yíng)業(yè)面積）， 即 72,710,405元 /月 247。1,200元 /月 /平 =60,592平方米（使用面積），如 按 60％使用率計(jì)算 ，則 可支撐的商業(yè)規(guī)模在 ；可以看出， 區(qū)域具有開(kāi)發(fā)大型商業(yè)的市場(chǎng)空間；商圈 人口數(shù)量 （人） 捕獲率（％） 預(yù)計(jì)在本項(xiàng)目 的消費(fèi)人數(shù) 預(yù)計(jì)在本項(xiàng)目的家庭數(shù)量（按家庭購(gòu)物參與人數(shù) ） 預(yù)計(jì)每周到訪家庭數(shù)量預(yù)計(jì)在本項(xiàng)目的月消費(fèi)額（元）預(yù)計(jì)在本項(xiàng)目的月消費(fèi)總額（元）第一商圈半徑 公里 117,078 70% 81,955 63,042 15,761 500 40,977,300 第二商圈半徑約3公里 233,827 30% 70,148 53,960 35,973 300 21,044,430 第三商圈半徑約5公里 388,161 10% 38,816 29,859 7,465 200 7,763,220 第四商圈 主城區(qū) 2,925,455 1% 14,627 11,252 2,813 200 2,925,455 總計(jì) 3,664,521 / 205,546 158,112 62,011 / 72,710,405 47問(wèn)題三：具體商業(yè)定位是什么？目標(biāo)消費(fèi)者 業(yè)態(tài)組合及品牌組合建議整體商業(yè)定位商圈界定48l 商業(yè)定位：集 “休閑娛樂(lè)和購(gòu)物元素 ”于一體的一站式購(gòu)物中心l 商業(yè)主題與功能：釋放城市工作與生活壓力的 “自由生活消費(fèi)中心 ”49目標(biāo)消費(fèi)者 業(yè)態(tài)組合及品牌組合建議整體商業(yè)定位商圈界定50根據(jù)周邊道路通達(dá)及便利性、本項(xiàng)目自身情況及競(jìng)爭(zhēng)兩大重要