【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 3232﹪5080元1414﹪80100元1010﹪100元以上44﹪ 分析：隨著居民購(gòu)物頻率的不同，居民消費(fèi)的個(gè)人單次消費(fèi)60%以上集中在30——100元以上，消費(fèi)頻率15次/月 ，家庭平均月基本消費(fèi)在2000元左右，具有一定的，較穩(wěn)定的消費(fèi)能力。 商業(yè)平均消費(fèi)能力已經(jīng)確保**新區(qū)社區(qū)商業(yè)處于贏利狀態(tài)，并且接近主城區(qū)社區(qū)商業(yè)的平均水平。 您和家人外出用餐一般會(huì)選擇什么地方？　次數(shù)比例餐廳集中街區(qū)2222﹪住家小區(qū)附近2928﹪品牌餐廳1717﹪只是一般就餐在小區(qū)附近1717﹪無(wú)所謂1616﹪ 分析：關(guān)于社區(qū)居民就餐的機(jī)會(huì)率，從調(diào)查中了解到，45%以上的居民家人就餐會(huì)選擇在居住地附近，表現(xiàn)了便利性和相對(duì)低成本就餐，勤儉持家的中國(guó)人傳統(tǒng)生活方式，社區(qū)商業(yè)的餐飲業(yè)成為必不可少的生活配套選擇。 居民在社區(qū)附近日常就餐一般消費(fèi)額　次數(shù)比例50元以?xún)?nèi)2425﹪5080元1919﹪80100元2324﹪100120元1919﹪120150元77﹪150元以上66﹪ 分析：就餐消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)了除消費(fèi)理念外的生活實(shí)力，統(tǒng)計(jì)表明，80%以上居民的單次消費(fèi)不超過(guò)120元，可見(jiàn)消費(fèi)的能力還是有限的，亦證明社區(qū)餐飲消費(fèi)主要是實(shí)用為主，因此社區(qū)不宜投資過(guò)于高檔的餐廳，而注意招商使用和有消費(fèi)品牌的連鎖店、專(zhuān)業(yè)店。1您和家人、朋友在社區(qū)附近多久就餐一次？　次數(shù)比例每天55﹪23天1819﹪一星期3031﹪半個(gè)月1212﹪一個(gè)月1414﹪幾乎不1819﹪分析：就餐時(shí)間和頻度是了解社區(qū)居民的就餐量，便于提供被招商的餐飲規(guī)模設(shè)置，盈利空間，以增加商家的入駐信心。目前看來(lái)在一定周期內(nèi)，80%以上的社區(qū)居民都會(huì)在社區(qū)商業(yè)的餐飲區(qū)就餐，表現(xiàn)了社區(qū)居民對(duì)餐飲的依賴(lài)性。 1閑暇時(shí)社區(qū)居民所喜歡的消閑方式　次數(shù)比例歌廳1712﹪網(wǎng)吧2417﹪茶室、咖啡廳2719﹪健身2517﹪生活護(hù)理1611﹪電影107﹪其它2517﹪分析：閑暇時(shí)社區(qū)居民所喜歡的消閑方式主要集中在網(wǎng)吧、茶室、健身和生活護(hù)理方面，證明現(xiàn)代社區(qū)居民的生活水平已經(jīng)逐步有所提高，人們的以上生活方式，告訴我們的社區(qū)建設(shè)檔次，不可能沿襲過(guò)去的底商和不進(jìn)行商業(yè)控制性引導(dǎo)，居民具備了較高的生活環(huán)境要求。1居民認(rèn)為生活小區(qū)附近應(yīng)該有些什么樣的消閑場(chǎng)所　次數(shù)比例歌廳1912﹪網(wǎng)吧2314﹪茶室、咖啡3220﹪健身4226﹪生活護(hù)理3019﹪其它149﹪ 分析：此一項(xiàng)調(diào)查與小區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的歸納有關(guān)前面已經(jīng)進(jìn)行了分析1居民月平均收入　次數(shù)比例1000元以下1021﹪1500元以下2930﹪2000元以下2425﹪2500元以下44﹪3000元以下66﹪3500元以上1414﹪分析：從被調(diào)查人群中反饋， 80%的個(gè)人月收入在2000以上，50%月收入在1500元以上，25%以上的社區(qū)居民月收入在2500元以上，月收入3500元以上的居民超過(guò)了14%，總體來(lái)講平均年收入超過(guò)30000元人民幣，雖然礦工家庭總體消費(fèi)水平偏低但仍具有一定的消費(fèi)能力。 問(wèn)卷調(diào)查小結(jié)通過(guò)調(diào)查人員貼身訪談式問(wèn)卷調(diào)查，反映出，整個(gè)**新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有相當(dāng)?shù)臐摿?，居民?duì)發(fā)展的信心充足，具備相當(dāng)?shù)奶嵘凉撃?，目前消費(fèi)狀態(tài)雖略低于**主城區(qū)的消費(fèi)水平，但發(fā)展速度非常快，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)男判模? 社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃集中在17個(gè)業(yè)態(tài)商業(yè)種類(lèi)； 從抽樣調(diào)查結(jié)果來(lái)看，**新區(qū)居民的的平均收入水平并不低，已經(jīng)接近**的平均生活水平； 社區(qū)商業(yè)的價(jià)值提升有相當(dāng)?shù)目臻g。 本章小結(jié)調(diào)查表明：目前，**新區(qū)建筑總體量超過(guò)600萬(wàn)平方米，商業(yè)面積約80萬(wàn)平方米，商業(yè)面積和總建筑面積的比超過(guò)12%；商業(yè)空置面積超過(guò)80%，空置率較大；商業(yè)開(kāi)發(fā)短期價(jià)值實(shí)現(xiàn)較慢；居民入住低于15%，社區(qū)商業(yè)體量存在較大提升空間；已經(jīng)入住或?qū)⒁胱〉木用裰饕酝杭瘓F(tuán)礦工家庭為主，少量外來(lái)人口。消費(fèi)群體集中在礦工家庭的消費(fèi)；主要消費(fèi)需求為日用必需品的消費(fèi)；居民購(gòu)買(mǎi)力偏弱，缺乏高端消費(fèi)人群；計(jì)劃入駐人口超過(guò)30萬(wàn)人，總體人口基數(shù)很大；社區(qū)建筑較為集中，遠(yuǎn)離**市區(qū)，商圈輻射力穩(wěn)定；商業(yè)配套設(shè)施亦相對(duì)缺乏，突出表現(xiàn)在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不夠合理、低層次重復(fù)建設(shè)過(guò)多，結(jié)果造成網(wǎng)點(diǎn)過(guò)于分散，目前的商業(yè)街區(qū)不能形成具有專(zhuān)業(yè)特色的現(xiàn)代商業(yè)積聚區(qū)，商業(yè)集聚度低，商業(yè)氛圍難以形成。整個(gè)社區(qū)商業(yè)嚴(yán)重缺乏娛樂(lè)設(shè)施和娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)的商業(yè)；目前**新區(qū)社區(qū)商業(yè)形式較為原始，未來(lái)幾年必然進(jìn)入商業(yè)高速發(fā)展階段。居民期待現(xiàn)代一站式、規(guī)模商業(yè)形態(tài)的出現(xiàn)；但是，目前商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的商業(yè)組織化程度較低，缺少具有專(zhuān)業(yè)特色的購(gòu)物街區(qū)，缺乏具有號(hào)召力和區(qū)域輻射能力的核心商圈。第五章 社區(qū)商業(yè)宏觀分析 社區(qū)商業(yè)發(fā)展研究眾所周知，傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)大多是住宅的底鋪，這些商業(yè)與小區(qū)連為一體，雖然能夠在一定程度上滿足社區(qū)的生活需要，但也帶來(lái)了一系列的負(fù)面影響。比如一定程度上的環(huán)境污染、治安難以管理等，特別是一些經(jīng)營(yíng)餐飲的底鋪，經(jīng)常會(huì)引發(fā)與周邊居民的糾紛。 因此，類(lèi)似“社區(qū)MALL”的社區(qū)商業(yè)模式的出現(xiàn)，為改善這種社區(qū)商業(yè)存在的弊病提供了很好的渠道。目前，已經(jīng)有越來(lái)越多的項(xiàng)目將社區(qū)商業(yè)規(guī)劃成為獨(dú)立的商業(yè)建筑，這些項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)與住宅相分離，商業(yè)不進(jìn)駐小區(qū)之內(nèi)。這種新模式一方面替代了以往那種零散的商業(yè)運(yùn)作方式，使商家高度集合；一方面也消除了由于社區(qū)商業(yè)帶來(lái)的空氣污染、出行困難、治安不好等弊病。與此同時(shí)，這種擁有獨(dú)立建筑的社區(qū)商業(yè)由于規(guī)模較大、業(yè)態(tài)齊全，同時(shí)極具開(kāi)放性而獲得了更為廣泛的客群。 盡管業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種社區(qū)商業(yè)的新模式仍處在一個(gè)摸索的過(guò)程中，但其將逐步成為社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流已經(jīng)毋庸置疑。而前期的定位和規(guī)劃、團(tuán)隊(duì)的打造以及后期如何經(jīng)營(yíng)管理仍然是保證“社區(qū)MALL”這類(lèi)由“零”變“整”的社區(qū)商業(yè)成功的關(guān)鍵。 商業(yè)調(diào)查和所有商業(yè)地產(chǎn)一樣，社區(qū)商業(yè)也有它自身運(yùn)作的規(guī)律，而不能隨意建造。那么社區(qū)商業(yè)應(yīng)該遵循那些規(guī)律呢？ 商業(yè)調(diào)查。要依次落實(shí)對(duì)整個(gè)城市商業(yè)，社區(qū)所處的區(qū)域的商業(yè)，本社區(qū)商業(yè)狀況的調(diào)查。這種調(diào)查是專(zhuān)業(yè)的商業(yè)調(diào)查，絕對(duì)不同于售樓員賣(mài)樓之前的調(diào)查，銷(xiāo)售公司的銷(xiāo)售策劃無(wú)法代替商業(yè)規(guī)劃。 專(zhuān)業(yè)分析在了解整個(gè)城市到區(qū)域再到社區(qū)的消費(fèi)特性的基礎(chǔ)上，還要對(duì)社區(qū)居民基本狀況、消費(fèi)量、消費(fèi)力、消費(fèi)特征進(jìn)行專(zhuān)業(yè)分析。后期運(yùn)營(yíng)都是以這些前期調(diào)查為基礎(chǔ)的。 資源評(píng)估對(duì)商業(yè)資源進(jìn)行充分的調(diào)查、評(píng)估和預(yù)測(cè)是非常重要的一點(diǎn)。商業(yè)資源可以分為經(jīng)營(yíng)資源、管理資源、市場(chǎng)資源。經(jīng)營(yíng)資源是指商戶、品牌商、經(jīng)營(yíng)客戶。管理資源就是人才和團(tuán)隊(duì)。市場(chǎng)資源就是消費(fèi)者和居民。其中經(jīng)營(yíng)資源是特別值得重點(diǎn)分析的。往往造成設(shè)想無(wú)法實(shí)現(xiàn)的原因正是最初對(duì)經(jīng)營(yíng)資源沒(méi)有準(zhǔn)確的分析。比如在一些二三線城市，開(kāi)發(fā)商設(shè)想引進(jìn)蘇寧、麥當(dāng)勞等，但實(shí)際該城市面積很小、人口稀少、交通閉塞，連一般的品牌都不愿意落戶于此，更何況那些一線品牌。 財(cái)務(wù)測(cè)算通過(guò)對(duì)投資、銷(xiāo)售和租賃充分的財(cái)務(wù)測(cè)算，明確收益目標(biāo)到底是賺取租金還是賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，以及商業(yè)物業(yè)哪一部分要賣(mài)，哪一部分要租，哪一部分要留。在社區(qū)商業(yè)中，一定要把這五種定位弄清楚，這是回避不了的問(wèn)題，可以稱(chēng)之為必答題，如果不回答就可能在以后演變?yōu)楦嗟膯?wèn)題。如社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)定位；社區(qū)商業(yè)的功能定位；社區(qū)商業(yè)的客層定位；社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)品類(lèi)定位；社區(qū)商業(yè)的服務(wù)半徑定位。 商業(yè)定位除了這五大定位我們還需明確兩個(gè)問(wèn)題： 營(yíng)銷(xiāo)模式設(shè)定——租、售、留的比例控制，時(shí)間控制，空間控制。通常開(kāi)發(fā)商在社區(qū)建設(shè)過(guò)程中，就已經(jīng)在盤(pán)算社區(qū)商業(yè)是賣(mài)是租？賣(mài)哪一部份？租哪一部份？留哪一部份？賣(mài)投資回報(bào)還是不賣(mài)投資回報(bào)？賣(mài)五年還是賣(mài)三年？單體發(fā)售還是統(tǒng)一銷(xiāo)售？是按照物業(yè)結(jié)構(gòu)銷(xiāo)售還是分割后銷(xiāo)售？很多無(wú)法回避的問(wèn)題擺在眼前。解決這些問(wèn)題我們一定要對(duì)社區(qū)商業(yè)得營(yíng)銷(xiāo)模式進(jìn)行設(shè)計(jì)，其中包括：比例控制；時(shí)間控制；空間控制。 管理模式設(shè)定——返租、代租、統(tǒng)租的設(shè)定及后續(xù)管理方式的確定。一些住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)商把商業(yè)物業(yè)和住宅搭配著出售，由住宅的售樓員向投資業(yè)主說(shuō)明商業(yè)物業(yè)的情況，這種為賣(mài)而賣(mài)的做法是很可怕的。正確的做法是把下列問(wèn)題一一明確：出售后統(tǒng)一返租還是自己代租？自己統(tǒng)一租賃，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，還是賣(mài)完之后一概不管？后續(xù)采取什么樣的管理模式和管理方式？ 商業(yè)規(guī)劃 區(qū)域位置規(guī)劃社區(qū)商業(yè)第一個(gè)規(guī)劃的就是它的位置。我們需要研究社區(qū)的交通流向、人口分布、居住環(huán)境、消費(fèi)習(xí)慣、出行習(xí)慣等，從而最終決定把商業(yè)放在一個(gè)最適合的位置。位置規(guī)劃還要將商業(yè)和住宅結(jié)合在一起考慮。一方面因?yàn)樯虡I(yè)可能對(duì)住宅的品質(zhì)、居民的生活、周邊的交通、社會(huì)治安、噪音污染有很大影響，另一方面作為開(kāi)發(fā)商，都希望社區(qū)商業(yè)能夠形成一種規(guī)范的商業(yè)氛圍，而不希望社區(qū)商業(yè)在無(wú)序發(fā)展中變得雜亂無(wú)章。 規(guī)模體量規(guī)劃規(guī)模和體量是要根據(jù)整個(gè)商業(yè)的總體供應(yīng)量和總體需求量?jī)烧咧g的平衡關(guān)系來(lái)掌握的。上海大華社區(qū)的商業(yè)一直不成氣候的原因就在于首先總體體量過(guò)多，第二商業(yè)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)太激烈。 交通組織規(guī)劃如今交通擁堵已經(jīng)成為城市頑疾。社區(qū)商業(yè)的目的是要為社區(qū)居民生活提供便利和配套的，而不是為社區(qū)居民增加交通負(fù)擔(dān)和交通阻塞的。沒(méi)有交通組織規(guī)劃，容易導(dǎo)致居民進(jìn)出受阻，機(jī)動(dòng)車(chē)亂停亂鳴，長(zhǎng)此以往就可能演變成為大麻煩。 功能布局規(guī)劃對(duì)于一個(gè)社區(qū)商業(yè)來(lái)說(shuō)，每一個(gè)小部分的功能都應(yīng)該在前期規(guī)劃階段籌劃完善。 目標(biāo)商戶規(guī)劃社區(qū)商業(yè)規(guī)劃一定要考慮到商業(yè)目標(biāo)客戶。很多開(kāi)發(fā)商招商的時(shí)候首先想到國(guó)際一流的大品牌，比如沃爾瑪、家樂(lè)福。但并非越是國(guó)際性大品牌就越好。我們認(rèn)為適合的才是最好的。譬如一個(gè)普通人認(rèn)為跟明星結(jié)婚是一件幸福的事情，夢(mèng)想成真才發(fā)現(xiàn)明星的觀念，花銷(xiāo)，人際交往都和自己不一致，美夢(mèng)就此變成了噩夢(mèng)。社區(qū)商業(yè)就像普通人一樣，是一種特別質(zhì)樸的商業(yè)形式，就像居家過(guò)日子一樣，只要適合這個(gè)社區(qū)的需要和消費(fèi)，適合社區(qū)居民的需求，那就是最好的，而不一定要貪大、貪新、貪高、貪洋。 商業(yè)設(shè)計(jì)在商業(yè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化和專(zhuān)業(yè)化，點(diǎn)到點(diǎn)的落實(shí)，就是商業(yè)設(shè)計(jì)。建筑的空間設(shè)計(jì)是要為日后商戶經(jīng)營(yíng)服務(wù)的，購(gòu)物中心、百貨、賣(mài)場(chǎng)、便利店等不同業(yè)態(tài)所需的柱數(shù)，層高，荷載等都不一樣。如果是做餐飲，那么進(jìn)水、排水、通風(fēng)、排煙都要實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)完備。 能源配套設(shè)計(jì)此項(xiàng)設(shè)計(jì)非常零散卻不可或缺，比如中央空調(diào)的配置，要有足夠的電量；餐飲需要天然氣或煤氣管道，若在高樓層還有物流交通，垃圾處理；做家電賣(mài)場(chǎng)需要配備專(zhuān)門(mén)的電梯和配套倉(cāng)庫(kù)。這些細(xì)節(jié)都是失之毫厘繆之千里的。 物流、客流、車(chē)流設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)里叫做豎向交通，商業(yè)規(guī)劃中我們稱(chēng)之為垂直交通。包括電梯的位置，客流的走向，正門(mén)、側(cè)門(mén)、進(jìn)貨口、垃圾出口、小貨車(chē)進(jìn)出口等位置的設(shè)計(jì)。 外觀形象和環(huán)境設(shè)計(jì)主路口，形象招牌，外觀形象，外圍環(huán)境都要作為重點(diǎn)去考慮，要合理分配設(shè)計(jì)，切不可任憑商戶隨意懸掛招牌、廣告等。 運(yùn)營(yíng)管理模式設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該明確社區(qū)商業(yè)發(fā)展的大方向，以此大方向?yàn)榉结槻呗裕瑏?lái)指導(dǎo)商業(yè)規(guī)劃和設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目商業(yè)輻射半徑拓展研究 特色商業(yè)吸引周邊城市客源目前，**新區(qū)約定俗成的商業(yè)街區(qū)，是貫通南北中軸線的主要干路，除暗訪調(diào)查的六家商場(chǎng)外，均是小規(guī)模的零散的底商型商鋪，該商業(yè)街區(qū)的商業(yè)輻射度被限制在**新區(qū)的范圍之內(nèi)。本項(xiàng)目作為未來(lái)該商業(yè)街區(qū)的旗艦型超大規(guī)模的社區(qū)商業(yè)，投入運(yùn)營(yíng)后，必將大幅度提升**新區(qū)的商業(yè)氣氛，極大地增加商圈成熟度。項(xiàng)目成功的關(guān)鍵是與那些底商型街區(qū)商業(yè)拉開(kāi)檔次，形成差異化優(yōu)勢(shì)。作為一個(gè)超大型商業(yè)項(xiàng)目，僅僅把目標(biāo)消費(fèi)者定位在**新區(qū)的范圍之內(nèi)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，如何提高本項(xiàng)目的商業(yè)輻射范圍，吸引遠(yuǎn)距離的消費(fèi)者光臨本項(xiàng)目消費(fèi)？一種山西稀缺的，具有資源壟斷的商業(yè)模式——品牌折扣店（奧特萊斯）的引入，將解決這個(gè)問(wèn)題。奧特萊斯的消費(fèi)群體的一個(gè)顯著特點(diǎn)是有車(chē)一族，時(shí)尚一族。通過(guò)引入“品牌直銷(xiāo)購(gòu)物中心”吸引**市區(qū)的高端消費(fèi)客源。 奧特萊斯概念“奧特萊斯”是英文OUTLETS的中文直譯。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商業(yè)中專(zhuān)指由銷(xiāo)售名牌過(guò)季、下架、斷碼商品的商店組成的購(gòu)物中心，因此也被稱(chēng)為“品牌直銷(xiāo)購(gòu)物中心”。 OUTLETS吸引顧客的法寶：馳名世界的品牌——薈萃世界著名或知名品牌，品牌純正，質(zhì)量上乘；難以想象的低價(jià)——以低至16折的價(jià)格銷(xiāo)售，物美價(jià)廉，消費(fèi)者趨之若鶩。奧特萊斯（Outlets）最早誕生于美國(guó)，迄今已有近一百年的歷史。特別是近兩年，銷(xiāo)售額屢創(chuàng)新高。據(jù)美國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，全美有275個(gè)大型奧特萊斯中心，銷(xiāo)售增長(zhǎng)率逐年大幅遞增。目前，在美國(guó)、歐洲、日本甚至東南亞國(guó)家，均已出現(xiàn)這種業(yè)態(tài)并蓬勃發(fā)展。奧特萊斯商城目前銷(xiāo)售的品牌大多數(shù)都是在傳統(tǒng)的中高檔商場(chǎng)設(shè)有專(zhuān)柜，主要有以下幾類(lèi)：　奢侈品牌：巴寶莉、登喜路、愛(ài)馬仕、巴黎世家、杜嘉班納、芬迪、古琦、普拉達(dá)、塞拉菲尼等?！∈直砥放疲嚎ǖ貋啞诹κ?、歐米茄、浪琴、阿瑪尼、巴寶莉、西鐵城、蕭邦、天梭、卡西歐等　男裝品牌：馬克華菲、喬治貝弗瑞、法登、夢(mèng)特嬌、杜嘉班納、卡帝樂(lè)鱷魚(yú)、克萊蒙梭、博格西尼、威斯康尼等。　女裝品牌：Otter Republic、威絲曼、PAC、寶鳥(niǎo)、似水年華等。運(yùn)動(dòng)品牌：耐克、卡帕、阿迪達(dá)斯、三葉草、美國(guó)駱駝?！∠浒放疲喊蛯毨?、登喜路、飛拉、威戈