【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，不利于吸引自駕車的高端消費(fèi)群體，也影響了傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)物業(yè)升級(jí)為高級(jí)商場(chǎng)。市橋商業(yè)物業(yè)過于集中在大北路和繁華路一帶，加上在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)拆遷改造的成本非常高，使到在市橋傳統(tǒng)商業(yè)繁華區(qū)發(fā)展大型中高端商業(yè)物業(yè)的可能性較低，隨著住宅樓盤的郊區(qū)化，大型商業(yè)也在向郊區(qū)發(fā)展，好又多定址南郊使這一趨勢(shì)更加明朗化。一個(gè)大型的購(gòu)物中心應(yīng)該具有規(guī)模大，功能全，位置優(yōu)越三大特征，這樣的大型購(gòu)物中心已經(jīng)在周邊的鎮(zhèn)區(qū)出現(xiàn)，并被證明在鎮(zhèn)區(qū)也有生存空間，如順德容桂鎮(zhèn)的天佑城和東莞虎門的虎門天河城，面積均達(dá)到9萬(wàn)㎡；縱觀市橋板塊現(xiàn)有的購(gòu)物中心，從規(guī)模來看，最大的易發(fā)商業(yè)街面積約為4萬(wàn)㎡，其余商場(chǎng)面積均少于3萬(wàn)平方米，規(guī)模偏小，引入超市或百貨后就沒有多少面積可以容納其他商業(yè)業(yè)態(tài)了；從功能來看，大型購(gòu)物中心商品種類應(yīng)齊全，購(gòu)物功能強(qiáng)大，輻射能力很強(qiáng)，除此之外還應(yīng)配套休閑、飲食、娛樂等功能，而此類購(gòu)物中心未在市橋板塊出現(xiàn)；從位置來看，購(gòu)物中心應(yīng)靠近商務(wù)圈和居住區(qū)，具有良好的交通和開闊的廣場(chǎng)，而現(xiàn)有的商業(yè)集中在大北路和繁華路兩側(cè)，在廣場(chǎng)和交通方面都有待于提升。由此可見，在番禺及作為番禺商業(yè)中心的市橋，尚未出現(xiàn)真正意義上的大型購(gòu)物中心。洛溪板塊洛溪商業(yè)板塊主要是服務(wù)于洛溪當(dāng)?shù)馗餍^(qū)的區(qū)域性板塊。洛溪是番禺房地產(chǎn)起步相對(duì)較早的區(qū)域，早期居住物業(yè)主要以渡假性質(zhì)為主，隨著廣州城市南拓的進(jìn)一步深化，中心城區(qū)不斷擴(kuò)大，洛溪板塊樓盤已由渡假型向常居型轉(zhuǎn)變。但區(qū)域的商業(yè)仍為社區(qū)商業(yè)，集中分布在吉祥路周邊，以裙樓商鋪為主，由于距離廣州較近，受廣州中心城區(qū)大型商業(yè)物業(yè)輻射力影響，社區(qū)商業(yè)一直無(wú)法升級(jí)為大型的購(gòu)物中心。麗江花園“漁人碼頭”商業(yè)項(xiàng)目曾經(jīng)嘗試以購(gòu)物中心的形式出現(xiàn)，但由于主要面向小區(qū)內(nèi)的住戶，缺乏足夠的人氣支持，經(jīng)營(yíng)情況一直不甚理想。隨著洛溪板塊人口數(shù)量的不斷增加，區(qū)域商業(yè)向相對(duì)較高層次演變。2005年奧園城市廣場(chǎng)面市，將成為洛溪板塊首個(gè)真正意義上的購(gòu)物中心。奧園城市廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面市后，陸續(xù)有新地購(gòu)物廣場(chǎng)、華美商貿(mào)中心、奧祈大廈等多個(gè)商用物業(yè)推出招商，并成功引入麥當(dāng)勞、真功夫等知名品牌店。而隨著這些新建商用物業(yè)在洛溪板塊的投入使用，洛溪板塊可望進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的全新階段。受廣州城區(qū)商業(yè)輻射的影響，在未來相當(dāng)一段時(shí)間里，洛溪板塊的商業(yè)較難升級(jí)為大型的購(gòu)物中心，在很大程度上仍然局限于區(qū)域性商業(yè)板塊這一范圍內(nèi)，難以對(duì)市橋商業(yè)板塊構(gòu)成挑戰(zhàn)。華南板塊經(jīng)過10多年的發(fā)展，華南板塊已由一大片農(nóng)田發(fā)展為廣州市居住中心之一，區(qū)內(nèi)擁有8個(gè)占地過千畝的大型樓盤，隨著廣州南拓策略的不斷深化，以及基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，華南板塊各大樓盤已由渡假型向常居型轉(zhuǎn)變，而區(qū)域居住人口呈現(xiàn)幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)，為區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件。華南板塊具有多個(gè)大型樓盤，每個(gè)樓盤都有自己的小區(qū)商業(yè)商鋪配套，如華南新城里面的“繽紛天地”購(gòu)物街；星河灣的星河灣商業(yè)街；廣州雅居樂的樓盤配套——國(guó)際風(fēng)情步行商業(yè)街、宏城超市；以及祈福新村的祈福食街、大型超市、肉菜市場(chǎng)等，但這些商業(yè)僅作為社區(qū)的配套。由于華南板塊市政規(guī)劃的滯后，各小區(qū)重復(fù)建設(shè)情況普遍，直接影響物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，除了祈福新村由于有大量社區(qū)居民支撐，社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)得比較成功外，其它樓盤配套商業(yè)普遍經(jīng)營(yíng)不理想。由于各樓盤商業(yè)資源無(wú)法有機(jī)整合，得不到合理的配置，影響區(qū)域商業(yè)做大做強(qiáng)。地鐵三號(hào)線2006年底通番禺、新火車站2008年在鐘村石壁建成、新光快線即將開通，加上華南板塊本身就擁有龐大的高質(zhì)素居住群體，受諸多利好因素刺激，華南板塊商業(yè)開始呈現(xiàn)加速發(fā)展趨勢(shì)。華南板塊計(jì)劃興建的大型商業(yè)物業(yè)有漢溪商業(yè)中心、錦繡香江花園裙樓商業(yè)物業(yè)、南國(guó)奧園悉尼組團(tuán)西側(cè)的商業(yè)街、祈福報(bào)建總建筑面積達(dá)30萬(wàn)平方米的大型商業(yè)MALL、長(zhǎng)隆購(gòu)物中心和海印集團(tuán)地塊，加上萬(wàn)博中心一期，商業(yè)總面積將超過80萬(wàn)平方米。結(jié)論：這一板塊擁有眾多高質(zhì)素的消費(fèi)群體，有地鐵與市橋、廣州市區(qū)相連通，交通方便，而且未來商業(yè)面積巨大，業(yè)態(tài)眾多，一旦商業(yè)成熟后將對(duì)市橋商業(yè)板塊的中心地位形成沖擊。除了這三大板塊之外，番禺區(qū)是珠三角傳統(tǒng)的商業(yè)集散地，造就了大量的專業(yè)市場(chǎng)，比較著名的專業(yè)市場(chǎng)有沙溪的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、大石的家私、建材市場(chǎng)。但番禺專業(yè)市場(chǎng)大多數(shù)采用粗放形式經(jīng)營(yíng)，整體檔次不高，租金水平也較低，各鎮(zhèn)中小型專業(yè)市場(chǎng)租金一般在2030元/。番禺迎賓路、華南快速干線開通之后，番禺與外界特別是廣州的聯(lián)系性得到進(jìn)一步加強(qiáng)，促進(jìn)番禺物流業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)電子、茶葉、汽車銷售等專業(yè)市場(chǎng)的興起，這些專業(yè)市場(chǎng)不僅規(guī)模大，整體檔次也較高，知名度較高的專業(yè)市場(chǎng)有廣州錦繡茶品交易中心、番禺易發(fā)（國(guó)際）電器燈光音響城、各品牌4S汽車專賣店。 市場(chǎng)成交情況（1）一手商業(yè)物業(yè)成交番禺區(qū)的一手商鋪成交以2002年達(dá)到頂峰，隨后逐年下降，但隨著成交量的下交，價(jià)格有了明顯的上升，到2006年第一季度達(dá)到了7094元/㎡。（2）各街鎮(zhèn)一手商業(yè)物業(yè)成交情況數(shù)據(jù)顯示，2005年鐘村由于新火車站建設(shè)的原因，其成交量迅速擴(kuò)大，明顯高于其他各鎮(zhèn)居于首位，且價(jià)格也迅速攀升，超過了市橋街，位居橋南街與沙頭鎮(zhèn)之后，成為番禺區(qū)的投資熱點(diǎn)；而與項(xiàng)目相鄰的東環(huán)街成交并不活躍，且其均價(jià)相對(duì)較低。表：2005年各街鎮(zhèn)一手商業(yè)物業(yè)成交情況序號(hào)街鎮(zhèn)成交面積：㎡街鎮(zhèn)均價(jià)：元/㎡1鐘村鎮(zhèn)17,橋南街10,2252南村鎮(zhèn)12,沙頭街10,1033石基鎮(zhèn)11,鐘村鎮(zhèn)9,8514沙灣鎮(zhèn)9,市橋街8,3835大崗鎮(zhèn)8,大崗鎮(zhèn)7,6016大石鎮(zhèn)8,東環(huán)街7,2247東涌鎮(zhèn)6,大石鎮(zhèn)6,971（3）二手物業(yè)成交二手物業(yè)在0103年非?；钴S，但到05年其成交量急劇萎縮，但二手均價(jià)有大幅上升，到較03年上升超過100%。（4）各街鎮(zhèn)二手商業(yè)物業(yè)成交情況從二手的成交看，主要集中在市橋鎮(zhèn)，顯示出市橋的二手成交較為活躍，其他各街鎮(zhèn)的二手很不活躍；從價(jià)格上看，市橋街與鐘村鎮(zhèn)的價(jià)格遠(yuǎn)高于其他各鎮(zhèn)。表：2005年各街鎮(zhèn)二手商業(yè)物業(yè)成交情況序號(hào)街鎮(zhèn)成交面積：㎡街鎮(zhèn)均價(jià)：元/㎡1市橋鎮(zhèn)7,市橋街12,9412魚窩頭鎮(zhèn)1,鐘村鎮(zhèn)10,2583石樓鎮(zhèn)919大石鎮(zhèn)7,6524大石鎮(zhèn)881南村鎮(zhèn)6,2085靈山鎮(zhèn)605沙灣鎮(zhèn)4,6896石基鎮(zhèn)441石基鎮(zhèn)4,4417南村鎮(zhèn)298市橋鎮(zhèn)3,216 番禺區(qū)主要商業(yè)物業(yè)情況 購(gòu)物商場(chǎng)類178。 易發(fā)商業(yè)街易發(fā)電器街是一個(gè)專業(yè)的批發(fā)市場(chǎng)，曾經(jīng)創(chuàng)造過一時(shí)的商業(yè)輝煌，易發(fā)商業(yè)街是由易發(fā)電器街舊址改造而成，該項(xiàng)目東起橋興大道、西接光明路，南臨禺山大道、北至繁華路，位于傳統(tǒng)的商業(yè)旺點(diǎn)，區(qū)位十分優(yōu)越。易發(fā)商業(yè)街東西全長(zhǎng)480米，占地25000平方米，總建筑面積43000平方米。整條商業(yè)街采用人車分流設(shè)計(jì)，各入口均設(shè)置車輛出入口，由三大廣場(chǎng)一個(gè)中庭廣場(chǎng)組成人流動(dòng)線的活動(dòng)空間，三大廣場(chǎng)分別有：東入口3100平方米的休閑廣場(chǎng)，作為商品展示、促銷、時(shí)尚文化交流等用途，南入口400平方米的綠化廣場(chǎng)，西入口亦設(shè)有630平方米的休閑廣場(chǎng)。易發(fā)商業(yè)街采用“步行街+購(gòu)物中心”模式，東西兩邊為商業(yè)步行街，全部為二層臨街商鋪，主要為服裝店，中間為購(gòu)物中心，友誼商店和新大新百貨分據(jù)兩頭，擁有購(gòu)物、美食、娛樂等功能，整個(gè)物業(yè)擁有購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、旅游等業(yè)態(tài)，已成為市橋地區(qū)標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)之一。目前易發(fā)商業(yè)街只租不售，臨街商鋪二層一起出租，平均租金在400—500元/，最高的東街入口位置的鋪面租金近1000元/㎡月，成為番禺區(qū)商業(yè)地產(chǎn)租金的頂峰，目前有將近90%的商鋪開業(yè)中。此項(xiàng)目所在區(qū)域是番禺區(qū)現(xiàn)在及未來的區(qū)級(jí)商業(yè)中心，與番禺現(xiàn)有的其他商業(yè)比較，此項(xiàng)目占據(jù)了番禺商業(yè)的最高點(diǎn)，業(yè)態(tài)豐富，配套較為完善，以只租不售的方式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，在消費(fèi)者心中建立了較好的形象，從近期來看，將仍然是市橋乃至番禺區(qū)最具影響力的商業(yè)項(xiàng)目，其在市場(chǎng)上的領(lǐng)導(dǎo)地位在近期內(nèi)仍將難以撼動(dòng)。178。 名店城名店城位于大北路、橋東路、東涌路和大東商業(yè)街交匯處，是較早知名的主題購(gòu)物商場(chǎng)，早期因定位不明確加上管理不善，造成部分鋪位空置，商場(chǎng)從2000年開始，由名店城物業(yè)管理公司承租了2000年至2009年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，經(jīng)重新調(diào)整各區(qū)功能定位后出租，主要經(jīng)營(yíng)青少年服飾，經(jīng)營(yíng)情況有所好轉(zhuǎn)，已成為市橋地區(qū)青少年逛商場(chǎng)必去的地方之一。名店城的鋪面間隔較小，一樓的較大鋪面僅為5060㎡，其他樓層的面積僅為2030㎡，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品檔次偏低。名店城分四層，共420間鋪位，營(yíng)業(yè)面積約10000平方米，目前負(fù)一層每月每平方米租金為150元，首層為400元，二層為250元，三層為150元，管理費(fèi)為1213元，租金和管理費(fèi)每年10%提升。此項(xiàng)目規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品集中于中低端，對(duì)羅家商業(yè)中心不構(gòu)成明顯的威脅；178。 百德中心位于橋東路81號(hào)，四層共1萬(wàn)多平方米，負(fù)一層為停車場(chǎng)，首層和二層定位為服裝店和超市，三層定位為美容、餐飲。據(jù)介紹，百德中心超市部分2006年3月底開業(yè)，目前商場(chǎng)只租不售，首層只剩余3間商鋪可供出租，而二層則剛開始招租。租金水平首層與二層同價(jià)，第一年100元/，第二年200元/，該項(xiàng)目業(yè)態(tài)單一，規(guī)模較小，對(duì)羅家商業(yè)中心不構(gòu)成明顯威脅。178。 繁華盛世廣場(chǎng)繁華盛世位于繁華路，是市橋少有的集購(gòu)物、飲食、娛樂、休閑于一體的綜合性商業(yè)城，共有五層(包括負(fù)一層)。首層為商城，二、三層為世紀(jì)聯(lián)華超市，四層規(guī)劃為風(fēng)情飲食城，負(fù)一層和首層的一部分為世奧書城，同時(shí)還擁有100多個(gè)車位的地下停車場(chǎng)。除了世紀(jì)聯(lián)華外，其它樓層由于經(jīng)營(yíng)不善，近期嘗試確立兒童主題定位，在一層臨街商鋪和中庭設(shè)置兒童街和800平方米的兒童樂園，包括機(jī)動(dòng)游戲中心等；目前首層尚有部分商鋪出租，租金70200元/，每年遞增5%?？傮w來看，繁華盛世經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀并不樂觀，其經(jīng)營(yíng)成功還有待時(shí)日。178。 一號(hào)潮流一號(hào)潮流位于東涌路上，最初定位CEPA概念休閑購(gòu)物商場(chǎng)，首層有麥當(dāng)勞、中域電訊，附近有必勝客、德克士等餐廳，二、三層經(jīng)營(yíng)青少年服飾、精品、手袋。但由于其鋪面分割太小，而且通道狹窄，引入的商家均為一些經(jīng)營(yíng)中低檔次品牌，吸引的消費(fèi)者也只是消費(fèi)者力低下的學(xué)生人群為主，加上商場(chǎng)物業(yè)管理水平較低，衛(wèi)生、室內(nèi)通風(fēng)等都存在著較大問題，各商鋪經(jīng)營(yíng)普遍不甚理想，很多租戶都開始轉(zhuǎn)租，目前二樓報(bào)價(jià)140160元/，三樓為120元/，業(yè)主為了吸引更多商家進(jìn)駐，開始采用租金返還方式，返還期1年，金額50元/，而且前二個(gè)月免租。以一號(hào)潮流現(xiàn)有的格局，檔次偏低，在市場(chǎng)上不具有明顯的競(jìng)爭(zhēng)力； 專業(yè)市場(chǎng)類178。 萬(wàn)博中心位于南村鎮(zhèn)迎賓路段，現(xiàn)已興建商鋪15萬(wàn)平方米，尚有14萬(wàn)平方米空地未開發(fā)。該項(xiàng)目的建設(shè)起點(diǎn)高、規(guī)模大，被廣州市商業(yè)局列入重點(diǎn)批發(fā)市場(chǎng)之列。2004年，萬(wàn)博中心成功引入了國(guó)內(nèi)著名的家具企業(yè)“吉盛偉邦”和四海一家，2006年天河城百貨的第二家全資分店在番禺萬(wàn)博中心開業(yè)，位于萬(wàn)博中心AB3區(qū)的一、二層，營(yíng)業(yè)面積約13000平方米的天河城百貨歐萊斯名牌折扣店，也是目前華南地區(qū)規(guī)模最大的名牌折扣店。萬(wàn)博中心的租金約在2025元/（電梯、空調(diào)等機(jī)電設(shè)備需由租戶投資安裝）。萬(wàn)博中心二期的發(fā)展一波三折，由2004年起不斷傳出消息到2005年時(shí)確定建材超市北京東方家園進(jìn)駐（見信息時(shí)報(bào)：2005年10月21日），然而時(shí)隔兩個(gè)月東方家園由于資金問題，進(jìn)駐萬(wàn)博中心變得遙遙無(wú)期。因此，萬(wàn)博中心二期的發(fā)展還存在著很大變數(shù)，但近期看，其轉(zhuǎn)向綜合購(gòu)物中心的可能性較低；178。 廣州錦繡茶品交易中心位于迎賓路旁邊，毗鄰地鐵三號(hào)線沙溪站出口，交通條件優(yōu)越，2004年9月份開業(yè)，是廣州最大的茶品集散地之一，被廣州市政府列為十五期間重點(diǎn)扶持的六大專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)之一。該項(xiàng)目占地面積約３萬(wàn)平方米，總建筑面積約4萬(wàn)平方米，共有約303個(gè)商鋪，全場(chǎng)商鋪為兩層框架結(jié)構(gòu)，，定位為經(jīng)營(yíng)茶葉批發(fā)為主，同時(shí)經(jīng)營(yíng)與茶相關(guān)的茶具及茶工藝品的大型專業(yè)市場(chǎng)。該項(xiàng)目是目前番禺規(guī)模最大、也是番禺首家茶品交易中心，在廣州市場(chǎng)上規(guī)模僅次于芳村而位居第二。該物業(yè)首層二層一起出租或出售，售價(jià)約5000—5500元/平方米，租金約為1620元/，目前已開業(yè)約70%。178。 番禺易發(fā)（國(guó)際）電器燈光音響城位于市橋街龍尾村和蔡邊村，緊靠迎賓大道，交通十分方便。該項(xiàng)目的興建得到番禺區(qū)政府同意批準(zhǔn)及重點(diǎn)扶持，首期占地12萬(wàn)平方米，建筑面積10萬(wàn)平方米，內(nèi)設(shè)商鋪800多家、寫字樓、國(guó)內(nèi)外展覽中心、大型音響試音區(qū)、會(huì)議中心、大型電子屏幕、網(wǎng)絡(luò)電子商務(wù)中心、倉(cāng)儲(chǔ)物流配送、餐飲等配套設(shè)施。（資料來源：番禺日?qǐng)?bào)）該項(xiàng)目商鋪全部為二層，以二層整體出租，租金約為3050元/，目前只租不售，只有約30%在開業(yè)。178。 雄峰商貿(mào)城雄峰商貿(mào)城位于鐘村鎮(zhèn)105國(guó)道，毗鄰即將興建的新火車站，區(qū)位十分優(yōu)越，是廣州市商業(yè)局列為重點(diǎn)批發(fā)市場(chǎng)之一。該項(xiàng)目占地面積為30多萬(wàn)平方米，由8座超大規(guī)模的商廈、1幢寫字樓組成，全部采用歐式設(shè)計(jì)；雄峰商貿(mào)城最初定位為家居、家具專業(yè)市場(chǎng)，由于經(jīng)營(yíng)不善，目前物業(yè)處于空置狀態(tài)，但是由于區(qū)位以及硬件條件一流，完全有可能轉(zhuǎn)為更高層次的專業(yè)商場(chǎng)或大型的購(gòu)物中心。考慮到廣州新火車站2008年才能建成，且建成后還需要一定時(shí)間形成商業(yè)氛圍，預(yù)計(jì)近期內(nèi)雄峰商貿(mào)城轉(zhuǎn)型為大型購(gòu)物中心的可能性較低；由專業(yè)市場(chǎng)分析可以看出，番禺區(qū)專業(yè)市場(chǎng)主要分析在市橋鎮(zhèn)區(qū)以外，緊靠交通要道的地方，交通方便；雖然部分物業(yè)硬件設(shè)備較好，但總體租金水平較低；專業(yè)市場(chǎng)目前有大量的儲(chǔ)備地塊，未來幾年內(nèi)市場(chǎng)對(duì)中高端專業(yè)市場(chǎng)的需求基本可以滿足。 項(xiàng)目周邊商業(yè)物業(yè)情況項(xiàng)目位于城區(qū)東邊，現(xiàn)狀為電腦市場(chǎng)和建材批發(fā)市場(chǎng)，沿市蓮路和清河路多為五金、配件、雜貨等商鋪，人流較少，加上周邊缺乏大型的商場(chǎng)的帶動(dòng)，未能形成商業(yè)氛圍。項(xiàng)目周邊比較大的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為東邊的清河批發(fā)市場(chǎng)和南邊的好又多超市。但不論清河批發(fā)市場(chǎng)還是好又多超市，都在二公里之外，而且清河批發(fā)市場(chǎng)商