【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 額將重新進(jìn)行劃分。X現(xiàn)有及在建商業(yè)項(xiàng)目各層業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)：商場(chǎng)名稱商場(chǎng)業(yè)態(tài)組合北京商場(chǎng)一樓/電器、副食、服飾、化妝品、禮品、鐘表、首飾、鞋、皮具二樓/男女服飾喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)一層/鐘表、服裝賣場(chǎng)、化妝品、餐飲、煙酒、鞋類二層、三層/大中型生活超市新大新商場(chǎng)一層/鞋類；二層/服裝商業(yè)大廈一層/鞋類、化妝品、文具百貨二樓/床上用品、女裝三樓/冬季打折服裝、女裝四樓/男裝；五樓/家具春天百貨負(fù)一層/生活超市一層/首飾、化妝、鞋類、皮具二層/女裝；三層/男裝、運(yùn)動(dòng)裝、運(yùn)動(dòng)器械四層/童裝、禮品、家電、針織、文具、數(shù)碼五層/美食、特賣樂(lè)山商場(chǎng)一層/黃金珠寶、煙酒茶葉、洗化、皮具、鞋類二層/男女裝、羊毛衫、針織、床上用品、羽絨三樓/家電音響四樓/百貨、工藝品上海商城（封頂）/天方商城（在建）負(fù)一層/地下量販超市一層/服裝（商業(yè)街）、鞋類、飾品、箱包、化妝品、珠寶首飾、小商品二樓/女裝、童裝、飾品；三樓/男裝四樓/床上用品、針織五樓/特價(jià)區(qū)及美食廣場(chǎng)、兒童娛樂(lè)區(qū)溫州步行街（商業(yè)街）一層及部分二層/男女裝、餐飲、鞋類、床上用品、婦女用品、兒童用品、珠寶首飾、鐘表眼鏡、日用二、三層/音樂(lè)沙龍、咖啡吧、啤酒屋、茶樓、書(shū)吧、網(wǎng)吧、娛樂(lè)城、健美俱樂(lè)部、兒童娛樂(lè)、保健桑拿、西餐結(jié)論：n 各商場(chǎng)業(yè)態(tài)共有的部分包括：鞋類、服裝（男、女裝），化妝品、床上用品、生活超市、珠寶首飾等n 從業(yè)態(tài)設(shè)置情況可分析出，在建的天方商城和北京商場(chǎng)、樂(lè)山商場(chǎng)、喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)，在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中相對(duì)較有優(yōu)勢(shì)，是本項(xiàng)目主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。X現(xiàn)有及在建商業(yè)項(xiàng)目特色業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)：商場(chǎng)名稱特色業(yè)態(tài)設(shè)置情況北京商場(chǎng)400 m2，兩層（一層閑置），餐飲、中餐、中庭文化閑吧喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)商場(chǎng)一樓西邊，南、北分別中式快餐和美食店。一層與二層的樓梯平臺(tái)設(shè)置休息區(qū)（中空），面積約200 m2。春天百貨頂層設(shè)置美食城、一層設(shè)置速食店（德克士）天方商城（在建）美食娛樂(lè)天地結(jié)論：n 從表格統(tǒng)計(jì)分析可以看出，X現(xiàn)有各主要商場(chǎng)對(duì)特色業(yè)態(tài)的設(shè)置缺乏較深的認(rèn)識(shí)。n 只有喜盈門購(gòu)物廣場(chǎng)、北京商城、春天百貨、天方商城（在建項(xiàng)目）設(shè)有屬于自己的特色業(yè)態(tài)，其中北京商場(chǎng)的餐飲部分也只是利用了一半的面積，另一部分處于閑置狀態(tài)。X現(xiàn)有及在建商業(yè)項(xiàng)目租售統(tǒng)計(jì) ：商場(chǎng)名稱元/m2 北京商場(chǎng)一層（家電）：350/ m/月喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)一層（服裝）：140—150元/ m2/月春天百貨一樓：120/m2/月，二樓：90元/m2/月樂(lè)山商場(chǎng)一樓：110/m2/月，二樓：70元/m2/月上海商城（封頂）一樓：130元/m2/月， 二樓：100元/m2/月天方商城（在建）只售不租（一樓：15000—20000/m2/月 ，二、三樓：12000—3000/m2/月）溫州步行街（商業(yè)街）40元/m50元/m60元/m70元/m2（價(jià)格從商業(yè)街中心地段向東西兩邊降低）從表格統(tǒng)計(jì)分析可以看出，商場(chǎng)一樓租金基本在120元/ m2/月左右，按照8%的回報(bào)率，將免租期、裝修等因素按照10%折算，售價(jià)基本上在19800元；二層租金基本在80元/ m2/月左右，按照8%的回報(bào)率，售價(jià)基本上在13200元。X現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目品牌統(tǒng)計(jì)、典型商業(yè)個(gè)案分析正面案例：樂(lè)山商場(chǎng)概況：樂(lè)山商場(chǎng)位于X市樂(lè)山路和解放路交叉口,建筑面積1萬(wàn)平米，原來(lái)是一家國(guó)有商場(chǎng),2000年改制,2003年商場(chǎng)進(jìn)行了整體裝修。經(jīng)營(yíng)較成功：n ,，發(fā)展為三家分店。n 2003年被列入商務(wù)部公布的重點(diǎn)流通企業(yè)名單，X只有兩家。n 在短短的兩年時(shí)間里,樂(lè)山商場(chǎng)的銷售增長(zhǎng)率達(dá)到了62%。成功原因：n 交通因素X城區(qū)的主要干道為縱向的富強(qiáng)路、風(fēng)光路、樂(lè)山路,橫向的中華路、解放路、雪松路。其中樂(lè)山路是主要縱向貫穿城市繁華區(qū)的干道,而樂(lè)山商場(chǎng)就處在樂(lè)山路和解放路兩條城市主干道的交匯處。位置之優(yōu)越就不言自重了。n 周邊環(huán)境分析商場(chǎng)周圍主要分布的家屬院有電焊機(jī)廠家屬院、柴油機(jī)廠家屬院、水利局家屬院、市物資局家屬院、市農(nóng)業(yè)局家屬院、第一人民醫(yī)院家屬院,固定的消費(fèi)群體相對(duì)較穩(wěn)定。n 自身規(guī)模:商場(chǎng)總建筑面積在10000平方米，屬于大型商場(chǎng)。總共為四層，一至三層2600平方米，四層2000平方米，規(guī)模僅次于在建的天方商城和喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)，樂(lè)山商場(chǎng)二期擴(kuò)建工程也正在醞釀當(dāng)中。所以我們不難想象，樂(lè)山商場(chǎng)在規(guī)模上也是占有優(yōu)勢(shì)的。n 商場(chǎng)業(yè)態(tài)：商場(chǎng)業(yè)態(tài)分布：一層珠寶首飾、化妝品、煙酒洗化、皮具、辦公二層男女裝、羊毛衫、針織、床上用品、羽絨制品三層家電四層百貨、工藝品等。n 品牌：二層有老人頭、雅戈?duì)?、貓人、恒源祥、培蒙、?bào)喜鳥(niǎo)、森達(dá)等較有影響力的服飾品牌，三層有方太、老板、科龍、海信、飛利浦、海爾、索尼、西門子、新飛、創(chuàng)維、松下等著名家電品牌。結(jié)論：從現(xiàn)有產(chǎn)品可以分析出，樂(lè)山商場(chǎng)的商業(yè)定位是較高的，它較好的填補(bǔ)了2000年到2004年X市場(chǎng)中高檔商場(chǎng)的市場(chǎng)空白 ，吸引了中上層消費(fèi)群體，為商場(chǎng)的優(yōu)秀業(yè)績(jī)奠定了基礎(chǔ)。n 商場(chǎng)的項(xiàng)目背景：樂(lè)山商場(chǎng)是X市政府東西合作的招商項(xiàng)目。相對(duì)來(lái)說(shuō)，政策上的優(yōu)勢(shì)也是顯而易見(jiàn)的。n 商場(chǎng)租售情況：開(kāi)發(fā)商采用先培育市場(chǎng)，用只租不售的方式，等市場(chǎng)相對(duì)較成熟之后，再做進(jìn)一步的調(diào)整。反面案例：X商業(yè)步行街（以下簡(jiǎn)稱溫州街）概況：由溫州投資商同X驛城區(qū)人民政府合作開(kāi)發(fā)的舊城改造重點(diǎn)工程，西起樂(lè)山路，東至風(fēng)光路，全長(zhǎng)420米，總建面30000平米。租金水平：l 一層商業(yè)價(jià)格從70元/平米/月、60元/平米/月、50元/平米/月、40元/平米/月不等，價(jià)格從商業(yè)街中心地段向東西兩邊降低。售價(jià)在15000元—10000元之間。l 二層商業(yè)價(jià)格租金在25元/平米/月。售價(jià)在6000元左右。l 三層商業(yè)價(jià)格租金在10元/平米/月鋪位面積：可自由分隔，面積多控制在70平米——100平米。租售情況：自04年9月投放至今，空置率接近50%。反思：l 商業(yè)地產(chǎn)的成功最終是由經(jīng)營(yíng)者的成功決定的，溫州街急于回收資金，不考慮針對(duì)經(jīng)營(yíng)者的免租期，致使經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為在 此經(jīng)營(yíng)壓力過(guò)大，不愿進(jìn)駐。l 在招商方面，溫州街引入男裝品牌約占了整體的60%，女裝品牌及其它業(yè)態(tài)占整體的40%，違反了X市目前仍以女性消費(fèi)者為主體的情況。l 在引入品牌上，男裝多定位在商務(wù)男裝上，如：利朗、斯得雅等，首先X人均收入水平在500元左右，商務(wù)人士只占很小的一部分，并且多有自己的固定消費(fèi)場(chǎng)所，將他們重新吸引至此，需要花費(fèi)大量的時(shí)間和推廣費(fèi)用。其次，X市場(chǎng)認(rèn)知度較高的品牌多為蘋果、鱷魚(yú)等，對(duì)溫州街引入品牌認(rèn)知度及認(rèn)可度都非常低。l 后期經(jīng)營(yíng)管理存在問(wèn)題，在商家入駐后，管理方未及時(shí)根據(jù)商家進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)宣傳活動(dòng)，配合推廣。l 位于風(fēng)光路北段，與消費(fèi)者日常消費(fèi)場(chǎng)所有一定距離。、商圈分析與商業(yè)物業(yè)需求商圈是指零售店以其所在地點(diǎn)為中心，沿一定方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。一般將以零售店為中心的同心圓視為其商圈。商圈分析是新開(kāi)商店合理選址的前提。通過(guò)分析掌握客流來(lái)源、類型，從而明確基礎(chǔ)顧客群和潛在顧客群進(jìn)行市場(chǎng)定位，是商家制定市場(chǎng)拓展、營(yíng)銷策略的基礎(chǔ)。商圈顧客來(lái)源可分為三部分：居住人口、工作人口和流動(dòng)人口。其中居住人口是商圈基本顧客的主要來(lái)源，后兩者是潛在顧客。X市商業(yè)主要分布在以風(fēng)光路為中心、樂(lè)山大道、解放大道和富強(qiáng)路與其相近的區(qū)域，形成的商圈具有市區(qū)區(qū)域唯一性，因此其輻射范圍是整個(gè)市區(qū)（市區(qū)56萬(wàn)人口都可能成為本項(xiàng)目的潛在消費(fèi)群）。n 居住人口X住宅房地產(chǎn)的發(fā)展處于起步階段，全市范圍內(nèi)容量較大的典型住宅小區(qū)主要有建業(yè)開(kāi)發(fā)的建業(yè)綠色家園、新世紀(jì)公司的新家園和翡翠城、城新村等。單個(gè)住宅項(xiàng)目較多和市場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)體量較小是X市住宅市場(chǎng)的一個(gè)顯著特征。目前X市住宅物業(yè)以企、事業(yè)單位和大型企業(yè)集資建房建成的家屬院為主，且相對(duì)陳舊，容量較小，大部分是由1—6棟樓構(gòu)成，以3—4棟居多，絕大部分是多層住宅，無(wú)高層住宅。家屬院/小區(qū)名稱位置容量（戶）萬(wàn)博園駿馬路和健康路交叉口160軍分區(qū)家屬院 解放路和駿馬路交叉口144市政府家屬院解放路和駿馬路交叉口192市委家屬院解放路和駿馬路交叉口240公安處家屬院解放路二巷和解放路交叉口192金港灣花園樂(lè)山大道和健康路交叉口148市國(guó)稅局家屬院春曉路、菜園街144市衛(wèi)生局家屬院春曉路、西園路120電焊機(jī)廠家屬院解放二巷、健康路144柴油機(jī)廠家屬院解放路282號(hào)240水利局家屬院解放路282號(hào)196市內(nèi)衣廠家屬院樂(lè)山大道、交通路120市物資局家屬院樂(lè)山大道144市輕紡局家屬院樂(lè)山大道180市農(nóng)業(yè)局家屬院樂(lè)山大道、健康路180市教育局家屬院樂(lè)山大道148第一人民醫(yī)院樂(lè)山路、健康路244機(jī)械廠家屬院風(fēng)光路、中華大道160農(nóng)科所家屬院富強(qiáng)南路48農(nóng)校家屬院十三香路240市民政局家屬院風(fēng)光路、解放大道144可以得出這一區(qū)域的主要住宅區(qū)總戶數(shù)約為3528戶。，這一片區(qū)的核心顧客群人數(shù)在13000人左右。在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積，對(duì)公共服務(wù)設(shè)施的控制指標(biāo)，即每千人商業(yè)服務(wù)建筑面積700910平方米。據(jù)此估算，這一區(qū)域的商業(yè)配套基本需求面積在910011830平方米以上。 同時(shí)，這部分人口從事的職業(yè)基本屬于政府公職，收入穩(wěn)定且高于X市平均工資水平?？梢灶A(yù)見(jiàn)，這部分商圈基本顧客群的消費(fèi)能力高于城市平均水平，是風(fēng)光路商圈的主要消費(fèi)支撐。居住人口消費(fèi)額占商圈總銷售額55%之間n 工作人口由于X市城區(qū)面積不大，用地分區(qū)的界線不明顯，風(fēng)光路商圈同時(shí)也是政府機(jī)構(gòu)和機(jī)關(guān)單位的主要聚集地。分布著X市委市政府、水利局、物價(jià)局、公安局、商務(wù)局、房管局等政府機(jī)構(gòu)和醫(yī)院、賓館、測(cè)繪工程局等大量機(jī)構(gòu)。這部分工作人口的消費(fèi)額應(yīng)該占風(fēng)光路商圈總銷售額的1525%之間。n 流動(dòng)人口本次調(diào)研中的人流量是指地點(diǎn)人流量，即在一定時(shí)間內(nèi)，以各種方式（行走和利用各種交通工具）通過(guò)某一特定地點(diǎn)的人數(shù)積累之和。人流量測(cè)試觀測(cè)地點(diǎn)：解放大道春天百貨正門，風(fēng)光路北京商城正門，樂(lè)山大道與解放大道交叉口樂(lè)山商場(chǎng)正門，樂(lè)山路喜盈門中心店正門。人流量有效測(cè)定時(shí)間段為：12:00—12:30和17:00—17:30兩個(gè)人流量高峰時(shí)間；16:0016:30的非高峰時(shí)間段。以下是人流量測(cè)試的結(jié)果：觀測(cè)地點(diǎn)測(cè)定日期測(cè)定時(shí)間流量測(cè)試結(jié)果進(jìn)入商場(chǎng)人數(shù)行人（包括自行車）大車（公交）小型車春天百貨17:0017:3051123262223春天百貨17:0017:3055017452195春天百貨17:5018:2051321216195北京商場(chǎng)11:4012:10818576279北京商場(chǎng)12:2012:506628108213喜盈門17:4018:1065339418246樂(lè)山商場(chǎng)16:2016:5028623223147樂(lè)山商場(chǎng)17:1017:4026321336155結(jié)論：n 由于觀測(cè)日期7月9日的天氣情況為陰雨，部分影響到周末人流量，因此周末的人流量與工作日人流量差別不大。n 同時(shí)，樂(lè)山商場(chǎng)觀測(cè)人流量為樂(lè)山路一側(cè)，由于其兩面臨路，實(shí)際人流量為觀測(cè)值與解放路春天百貨門前人流