【文章內(nèi)容簡介】 額將重新進行劃分。X現(xiàn)有及在建商業(yè)項目各層業(yè)態(tài)統(tǒng)計：商場名稱商場業(yè)態(tài)組合北京商場一樓/電器、副食、服飾、化妝品、禮品、鐘表、首飾、鞋、皮具二樓/男女服飾喜迎門購物廣場一層/鐘表、服裝賣場、化妝品、餐飲、煙酒、鞋類二層、三層/大中型生活超市新大新商場一層/鞋類；二層/服裝商業(yè)大廈一層/鞋類、化妝品、文具百貨二樓/床上用品、女裝三樓/冬季打折服裝、女裝四樓/男裝；五樓/家具春天百貨負一層/生活超市一層/首飾、化妝、鞋類、皮具二層/女裝；三層/男裝、運動裝、運動器械四層/童裝、禮品、家電、針織、文具、數(shù)碼五層/美食、特賣樂山商場一層/黃金珠寶、煙酒茶葉、洗化、皮具、鞋類二層/男女裝、羊毛衫、針織、床上用品、羽絨三樓/家電音響四樓/百貨、工藝品上海商城（封頂）/天方商城（在建）負一層/地下量販超市一層/服裝（商業(yè)街）、鞋類、飾品、箱包、化妝品、珠寶首飾、小商品二樓/女裝、童裝、飾品；三樓/男裝四樓/床上用品、針織五樓/特價區(qū)及美食廣場、兒童娛樂區(qū)溫州步行街（商業(yè)街）一層及部分二層/男女裝、餐飲、鞋類、床上用品、婦女用品、兒童用品、珠寶首飾、鐘表眼鏡、日用二、三層/音樂沙龍、咖啡吧、啤酒屋、茶樓、書吧、網(wǎng)吧、娛樂城、健美俱樂部、兒童娛樂、保健桑拿、西餐結(jié)論：n 各商場業(yè)態(tài)共有的部分包括：鞋類、服裝（男、女裝），化妝品、床上用品、生活超市、珠寶首飾等n 從業(yè)態(tài)設(shè)置情況可分析出，在建的天方商城和北京商場、樂山商場、喜迎門購物廣場，在未來的競爭當(dāng)中相對較有優(yōu)勢，是本項目主要的競爭對手。X現(xiàn)有及在建商業(yè)項目特色業(yè)態(tài)統(tǒng)計：商場名稱特色業(yè)態(tài)設(shè)置情況北京商場400 m2，兩層（一層閑置），餐飲、中餐、中庭文化閑吧喜迎門購物廣場商場一樓西邊，南、北分別中式快餐和美食店。一層與二層的樓梯平臺設(shè)置休息區(qū)（中空），面積約200 m2。春天百貨頂層設(shè)置美食城、一層設(shè)置速食店（德克士）天方商城（在建）美食娛樂天地結(jié)論：n 從表格統(tǒng)計分析可以看出，X現(xiàn)有各主要商場對特色業(yè)態(tài)的設(shè)置缺乏較深的認識。n 只有喜盈門購物廣場、北京商城、春天百貨、天方商城（在建項目）設(shè)有屬于自己的特色業(yè)態(tài)，其中北京商場的餐飲部分也只是利用了一半的面積，另一部分處于閑置狀態(tài)。X現(xiàn)有及在建商業(yè)項目租售統(tǒng)計 ：商場名稱元/m2 北京商場一層（家電）：350/ m/月喜迎門購物廣場一層（服裝）：140—150元/ m2/月春天百貨一樓：120/m2/月，二樓：90元/m2/月樂山商場一樓：110/m2/月，二樓：70元/m2/月上海商城（封頂）一樓：130元/m2/月， 二樓：100元/m2/月天方商城（在建）只售不租（一樓：15000—20000/m2/月 ，二、三樓：12000—3000/m2/月）溫州步行街（商業(yè)街）40元/m50元/m60元/m70元/m2（價格從商業(yè)街中心地段向東西兩邊降低）從表格統(tǒng)計分析可以看出，商場一樓租金基本在120元/ m2/月左右，按照8%的回報率，將免租期、裝修等因素按照10%折算，售價基本上在19800元；二層租金基本在80元/ m2/月左右，按照8%的回報率，售價基本上在13200元。X現(xiàn)有商業(yè)項目品牌統(tǒng)計、典型商業(yè)個案分析正面案例：樂山商場概況：樂山商場位于X市樂山路和解放路交叉口,建筑面積1萬平米，原來是一家國有商場,2000年改制,2003年商場進行了整體裝修。經(jīng)營較成功：n ,，發(fā)展為三家分店。n 2003年被列入商務(wù)部公布的重點流通企業(yè)名單，X只有兩家。n 在短短的兩年時間里,樂山商場的銷售增長率達到了62%。成功原因：n 交通因素X城區(qū)的主要干道為縱向的富強路、風(fēng)光路、樂山路,橫向的中華路、解放路、雪松路。其中樂山路是主要縱向貫穿城市繁華區(qū)的干道,而樂山商場就處在樂山路和解放路兩條城市主干道的交匯處。位置之優(yōu)越就不言自重了。n 周邊環(huán)境分析商場周圍主要分布的家屬院有電焊機廠家屬院、柴油機廠家屬院、水利局家屬院、市物資局家屬院、市農(nóng)業(yè)局家屬院、第一人民醫(yī)院家屬院,固定的消費群體相對較穩(wěn)定。n 自身規(guī)模:商場總建筑面積在10000平方米，屬于大型商場?？偣矠樗膶樱恢寥龑?600平方米，四層2000平方米，規(guī)模僅次于在建的天方商城和喜迎門購物廣場，樂山商場二期擴建工程也正在醞釀當(dāng)中。所以我們不難想象，樂山商場在規(guī)模上也是占有優(yōu)勢的。n 商場業(yè)態(tài)：商場業(yè)態(tài)分布：一層珠寶首飾、化妝品、煙酒洗化、皮具、辦公二層男女裝、羊毛衫、針織、床上用品、羽絨制品三層家電四層百貨、工藝品等。n 品牌：二層有老人頭、雅戈爾、貓人、恒源祥、培蒙、報喜鳥、森達等較有影響力的服飾品牌，三層有方太、老板、科龍、海信、飛利浦、海爾、索尼、西門子、新飛、創(chuàng)維、松下等著名家電品牌。結(jié)論：從現(xiàn)有產(chǎn)品可以分析出，樂山商場的商業(yè)定位是較高的，它較好的填補了2000年到2004年X市場中高檔商場的市場空白 ，吸引了中上層消費群體，為商場的優(yōu)秀業(yè)績奠定了基礎(chǔ)。n 商場的項目背景：樂山商場是X市政府東西合作的招商項目。相對來說，政策上的優(yōu)勢也是顯而易見的。n 商場租售情況：開發(fā)商采用先培育市場，用只租不售的方式，等市場相對較成熟之后，再做進一步的調(diào)整。反面案例：X商業(yè)步行街（以下簡稱溫州街）概況：由溫州投資商同X驛城區(qū)人民政府合作開發(fā)的舊城改造重點工程，西起樂山路，東至風(fēng)光路，全長420米，總建面30000平米。租金水平：l 一層商業(yè)價格從70元/平米/月、60元/平米/月、50元/平米/月、40元/平米/月不等，價格從商業(yè)街中心地段向東西兩邊降低。售價在15000元—10000元之間。l 二層商業(yè)價格租金在25元/平米/月。售價在6000元左右。l 三層商業(yè)價格租金在10元/平米/月鋪位面積：可自由分隔，面積多控制在70平米——100平米。租售情況：自04年9月投放至今，空置率接近50%。反思：l 商業(yè)地產(chǎn)的成功最終是由經(jīng)營者的成功決定的，溫州街急于回收資金，不考慮針對經(jīng)營者的免租期，致使經(jīng)營者認為在 此經(jīng)營壓力過大，不愿進駐。l 在招商方面，溫州街引入男裝品牌約占了整體的60%，女裝品牌及其它業(yè)態(tài)占整體的40%，違反了X市目前仍以女性消費者為主體的情況。l 在引入品牌上，男裝多定位在商務(wù)男裝上，如：利朗、斯得雅等，首先X人均收入水平在500元左右，商務(wù)人士只占很小的一部分，并且多有自己的固定消費場所，將他們重新吸引至此，需要花費大量的時間和推廣費用。其次，X市場認知度較高的品牌多為蘋果、鱷魚等，對溫州街引入品牌認知度及認可度都非常低。l 后期經(jīng)營管理存在問題，在商家入駐后，管理方未及時根據(jù)商家進行現(xiàn)場宣傳活動，配合推廣。l 位于風(fēng)光路北段，與消費者日常消費場所有一定距離。、商圈分析與商業(yè)物業(yè)需求商圈是指零售店以其所在地點為中心，沿一定方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍。一般將以零售店為中心的同心圓視為其商圈。商圈分析是新開商店合理選址的前提。通過分析掌握客流來源、類型，從而明確基礎(chǔ)顧客群和潛在顧客群進行市場定位，是商家制定市場拓展、營銷策略的基礎(chǔ)。商圈顧客來源可分為三部分：居住人口、工作人口和流動人口。其中居住人口是商圈基本顧客的主要來源，后兩者是潛在顧客。X市商業(yè)主要分布在以風(fēng)光路為中心、樂山大道、解放大道和富強路與其相近的區(qū)域，形成的商圈具有市區(qū)區(qū)域唯一性，因此其輻射范圍是整個市區(qū)（市區(qū)56萬人口都可能成為本項目的潛在消費群）。n 居住人口X住宅房地產(chǎn)的發(fā)展處于起步階段，全市范圍內(nèi)容量較大的典型住宅小區(qū)主要有建業(yè)開發(fā)的建業(yè)綠色家園、新世紀(jì)公司的新家園和翡翠城、城新村等。單個住宅項目較多和市場整體開發(fā)體量較小是X市住宅市場的一個顯著特征。目前X市住宅物業(yè)以企、事業(yè)單位和大型企業(yè)集資建房建成的家屬院為主，且相對陳舊，容量較小，大部分是由1—6棟樓構(gòu)成，以3—4棟居多，絕大部分是多層住宅，無高層住宅。家屬院/小區(qū)名稱位置容量（戶）萬博園駿馬路和健康路交叉口160軍分區(qū)家屬院 解放路和駿馬路交叉口144市政府家屬院解放路和駿馬路交叉口192市委家屬院解放路和駿馬路交叉口240公安處家屬院解放路二巷和解放路交叉口192金港灣花園樂山大道和健康路交叉口148市國稅局家屬院春曉路、菜園街144市衛(wèi)生局家屬院春曉路、西園路120電焊機廠家屬院解放二巷、健康路144柴油機廠家屬院解放路282號240水利局家屬院解放路282號196市內(nèi)衣廠家屬院樂山大道、交通路120市物資局家屬院樂山大道144市輕紡局家屬院樂山大道180市農(nóng)業(yè)局家屬院樂山大道、健康路180市教育局家屬院樂山大道148第一人民醫(yī)院樂山路、健康路244機械廠家屬院風(fēng)光路、中華大道160農(nóng)科所家屬院富強南路48農(nóng)校家屬院十三香路240市民政局家屬院風(fēng)光路、解放大道144可以得出這一區(qū)域的主要住宅區(qū)總戶數(shù)約為3528戶。，這一片區(qū)的核心顧客群人數(shù)在13000人左右。在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》中，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積，對公共服務(wù)設(shè)施的控制指標(biāo)，即每千人商業(yè)服務(wù)建筑面積700910平方米。據(jù)此估算，這一區(qū)域的商業(yè)配套基本需求面積在910011830平方米以上。 同時，這部分人口從事的職業(yè)基本屬于政府公職，收入穩(wěn)定且高于X市平均工資水平?？梢灶A(yù)見，這部分商圈基本顧客群的消費能力高于城市平均水平，是風(fēng)光路商圈的主要消費支撐。居住人口消費額占商圈總銷售額55%之間n 工作人口由于X市城區(qū)面積不大，用地分區(qū)的界線不明顯，風(fēng)光路商圈同時也是政府機構(gòu)和機關(guān)單位的主要聚集地。分布著X市委市政府、水利局、物價局、公安局、商務(wù)局、房管局等政府機構(gòu)和醫(yī)院、賓館、測繪工程局等大量機構(gòu)。這部分工作人口的消費額應(yīng)該占風(fēng)光路商圈總銷售額的1525%之間。n 流動人口本次調(diào)研中的人流量是指地點人流量，即在一定時間內(nèi)，以各種方式（行走和利用各種交通工具）通過某一特定地點的人數(shù)積累之和。人流量測試觀測地點：解放大道春天百貨正門，風(fēng)光路北京商城正門，樂山大道與解放大道交叉口樂山商場正門，樂山路喜盈門中心店正門。人流量有效測定時間段為：12:00—12:30和17:00—17:30兩個人流量高峰時間；16:0016:30的非高峰時間段。以下是人流量測試的結(jié)果：觀測地點測定日期測定時間流量測試結(jié)果進入商場人數(shù)行人（包括自行車）大車（公交）小型車春天百貨17:0017:3051123262223春天百貨17:0017:3055017452195春天百貨17:5018:2051321216195北京商場11:4012:10818576279北京商場12:2012:506628108213喜盈門17:4018:1065339418246樂山商場16:2016:5028623223147樂山商場17:1017:4026321336155結(jié)論：n 由于觀測日期7月9日的天氣情況為陰雨，部分影響到周末人流量，因此周末的人流量與工作日人流量差別不大。n 同時，樂山商場觀測人流量為樂山路一側(cè)，由于其兩面臨路，實際人流量為觀測值與解放路春天百貨門前人流