【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的地下停車場(chǎng)，與周邊停車位一起可以滿足同時(shí)停放機(jī)動(dòng)車220輛、非機(jī)動(dòng)車約2600輛2)銷售狀況：范圍價(jià)格（元/平方米）銷售狀況起價(jià)3582良好均價(jià)3938較好最高價(jià)4293較好小結(jié)：本項(xiàng)目所在的淮安市是房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，周邊各項(xiàng)目的良好銷售態(tài)勢(shì)說(shuō)明在中心地段的優(yōu)質(zhì)房源還是具有較大的購(gòu)買需求；另外本項(xiàng)目引進(jìn)數(shù)家世界500強(qiáng)商業(yè)企業(yè)，對(duì)業(yè)態(tài)分布進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，以大、中、小多種主力店帶動(dòng)人流，形成業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)中心，也為住宅的銷售帶來(lái)非常大的利好。第三節(jié) 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于淮安市中心，地段優(yōu)勢(shì)較大；尤其是本項(xiàng)目西邊的淮海南路作為淮安市最為重要的商業(yè)街，*****緊鄰本項(xiàng)目，地理位置得天獨(dú)厚，前景極好。城市主干道四周環(huán)繞，市內(nèi)外往來(lái)便利，交通便捷。本項(xiàng)目住宅全部為高層建筑，高層俯瞰***全景，景觀好、視野開闊；住宅戶型南北通透，采光通風(fēng)效果好，動(dòng)靜分離明顯；配套設(shè)施齊全。****集團(tuán)依靠商業(yè)地產(chǎn)品牌連鎖開發(fā)模式，引進(jìn)TESCO樂購(gòu)的入駐，將會(huì)極大的拉動(dòng)人氣。項(xiàng)目高檔次高層住宅與綜合大型商業(yè)形成互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)。國(guó)際未來(lái)主流商業(yè)業(yè)態(tài)——SHOPPINGMALL，TESCO樂購(gòu)超市，精品店，美食街等充分滿足人們購(gòu)物、娛樂、休閑、餐飲、文化等各方面的消費(fèi)需求。劣勢(shì)：由于本項(xiàng)目住宅為高層建筑，建筑成本較高。由于項(xiàng)目地處鬧市區(qū)，如果處理不好，可能會(huì)有噪聲影響。機(jī)會(huì)：淮安市人口較多，2006年全市人口達(dá)到527萬(wàn)，其中市區(qū)人口達(dá)到83萬(wàn)，已接近100萬(wàn)人的中等城市水平。近三年以來(lái)淮安市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，淮安投資客較多，未來(lái)項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展前景較好。從近兩年淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)可以看出，房?jī)r(jià)在穩(wěn)步上漲，則說(shuō)明本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)的前景是比較可觀的。從近兩年淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析，市場(chǎng)的需求量有上升趨勢(shì)，更有利于本項(xiàng)目銷售階段的去化速度?；窗彩蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)目前發(fā)展態(tài)勢(shì)較好威脅：金馬廣場(chǎng)、中央新亞國(guó)際廣場(chǎng)、淮海第一城、運(yùn)河明珠、天龍御城、上城、新世紀(jì)豪園等眾多項(xiàng)目的大規(guī)模開發(fā)，使當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者有了更多的選擇空間，與我們形成一定的競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)相對(duì)影響銷售階段的去化速度。綜上所述：1. 淮安地區(qū)缺少高檔次、生態(tài)宜居性住宅項(xiàng)目，及高端國(guó)際化商業(yè)業(yè)態(tài)，居住環(huán)境、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理等與沿海發(fā)達(dá)地區(qū)有一定差距，這正是***集團(tuán)在商住地產(chǎn)方面的優(yōu)勢(shì)，具有生態(tài)宜居及商業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的***集團(tuán)在立項(xiàng)之處即具有排他性優(yōu)勢(shì)。2. 淮安***目前的市政建設(shè)和配套水平相對(duì)落后，但在2～3年之后，*****住宅項(xiàng)目落成后，淮安***無(wú)論從人口入住率、消費(fèi)水平還是其它相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上都將更上一層樓，成為淮安地區(qū)排名前列的城區(qū)。3. *****住宅項(xiàng)目以優(yōu)越的地理位置、齊全的商業(yè)業(yè)態(tài)、高規(guī)格的合作商家及眾多世界５００強(qiáng)合作伙伴。在淮安地區(qū)乃至附近地區(qū)，都具有鮮明的唯一性。4. 體驗(yàn)消費(fèi)時(shí)代的來(lái)臨造就Shopping mall時(shí)代的來(lái)臨。目前，***集團(tuán)在國(guó)內(nèi)已開發(fā)和正在開發(fā)的商業(yè)Shopping mall項(xiàng)目，無(wú)論從總建規(guī)模，還是投資規(guī)模上都處于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平前列。專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平，是項(xiàng)目成功的堅(jiān)實(shí)保障。5. 由于*****住宅項(xiàng)目從各方面具有鮮明的唯一性和排他性，必將從淮安地區(qū)商業(yè)類項(xiàng)目中脫穎而出，占據(jù)商住地產(chǎn)市場(chǎng)的高端位置。第四節(jié) 項(xiàng)目定位隨著新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的來(lái)臨，淮安市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)和良性的高速增長(zhǎng)，市民收入不斷增加，市民住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級(jí)，呈現(xiàn)多樣化、高品位的特點(diǎn)。市場(chǎng)呼喚高檔次、高品牌的生態(tài)宜居住宅及便捷、豐富的商業(yè)配套項(xiàng)目，能代表國(guó)際特色的新型宜居住宅及高端商業(yè)空間的出現(xiàn)。“*****住宅項(xiàng)目”項(xiàng)目將充分利用***集團(tuán)近十多年來(lái)的商住開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，依靠在**、**、重慶等地的項(xiàng)目建設(shè)成果，并借鑒國(guó)際國(guó)內(nèi)先進(jìn)理念和成功經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)集高端生態(tài)宜居住宅、國(guó)際化商業(yè)、休閑、娛樂、餐飲于一體的高品質(zhì)項(xiàng)目。“淮安***國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)***住宅”項(xiàng)目位于淮安市中心。項(xiàng)目建成后將成為淮安市最適宜居住的尊貴、高尚、經(jīng)典的高品質(zhì)國(guó)際住宅，以其完善齊全、集多功能于一體的業(yè)態(tài)，配備以巨資打造的生態(tài)、游樂新景觀，徹底顛覆淮安市原有單一的傳統(tǒng)居住模式，締造城市新生活、商業(yè)新典范，滿足現(xiàn)代人對(duì)生活品位的苛刻追求，提高淮安城市住宅、商業(yè)地產(chǎn)檔次。總之“淮安*****住宅”項(xiàng)目將為淮安市商住地產(chǎn)及城市建設(shè)帶來(lái)一場(chǎng)全新的變革。“淮安******住宅”項(xiàng)目設(shè)計(jì)四棟20層配備空中花園的宜居生態(tài)住宅及4層商業(yè)配套區(qū)，住宅項(xiàng)目依靠****的生態(tài)景色、充分享有綠色、清新、宜居的經(jīng)典環(huán)境。商業(yè)業(yè)態(tài)以生活大賣場(chǎng)、大型美食城、商業(yè)步行街及獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪為主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，具體建設(shè)內(nèi)容包括：高尚住宅區(qū)人們的居住需求不斷升級(jí)，高層作為高檔次的住宅，受到高收入階層的青睞。另一方面，土地是稀缺資源，中國(guó)人多地少，土地尤其顯得珍貴，國(guó)家一直嚴(yán)格控制用地。所以象“淮安*****住宅”這個(gè)可以獨(dú)攬楚秀園優(yōu)美景觀和新鮮空氣的絕版地塊具有不可復(fù)制性。我們的戶型有典雅休閑的一房、浪漫溫馨的兩房、經(jīng)濟(jì)舒適的三房并配有獨(dú)立的私家入戶花園，讓您無(wú)論身在何方都有回家的渴望。在高層享受城市生活，更能放眼全城，獨(dú)領(lǐng)新一代貴族生活。高層陽(yáng)光住宅以科學(xué)合理的全明戶型設(shè)計(jì)，大開間、短進(jìn)深、功能分區(qū)合理、動(dòng)靜分區(qū)、衛(wèi)生間干濕分離，讓每一戶業(yè)主親密接觸陽(yáng)光和健康。生活大賣場(chǎng)隨著淮安市城市居民收入及生活水平的不斷提高，原有的、老舊的小型社區(qū)超市已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足城市居民生活的需求，市場(chǎng)呼喚大型規(guī)范化的國(guó)際連鎖賣場(chǎng)的進(jìn)駐。***集團(tuán)根據(jù)自身多年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及與包括沃爾瑪、家樂福、歐倍德、時(shí)代華納等世界500強(qiáng)企業(yè)良好的合作關(guān)系，擬在本項(xiàng)目?jī)?nèi)引進(jìn)經(jīng)營(yíng)一家面積在17000平方米左右的，淮安市最大的、經(jīng)營(yíng)超過(guò)25000種商品以上的綜合性大型超市——英國(guó)TESCO樂購(gòu)，與項(xiàng)目?jī)?nèi)檔次齊全的業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，以帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的人流、物流，持續(xù)激發(fā)消費(fèi)潛能，并以獨(dú)特的“娛樂帶動(dòng)零售”的商業(yè)主張，創(chuàng)造最大化財(cái)富價(jià)值。大型美食城“民以食為天”是自古以來(lái)經(jīng)久不變的道理，而且淮安市人民熱情好客，以及具有淮安特色的“酒”文化，都是支撐淮安餐飲行業(yè)如火如荼的重要原因。***集團(tuán)在多年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程中，積累了上千家經(jīng)營(yíng)各地特色小吃的商家資源。因此，我們擬在本項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃一個(gè)大型特色美食城。這將與項(xiàng)目?jī)?nèi)檔次齊全的業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，形成淮安市大眾飲食的新中心。商業(yè)精品街及獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪隨著淮安市城市居民收入及生活水平的不斷提高，人們對(duì)物質(zhì)的欲望也在增大，但遺憾的是，在淮安卻沒有一個(gè)真正的商業(yè)大量聚集的精品街。不過(guò)，幾年后在“淮安*****住宅”項(xiàng)目中，將有一條集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲于一體的多功能商業(yè)精品街。精品街兩邊有可租可售的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，更方便了投資者和經(jīng)營(yíng)商家的選擇。最終形成開發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者多贏的良好局面。大型停車場(chǎng)現(xiàn)代購(gòu)物中心一個(gè)顯著特征是停車位非常充足?！盎窗?***住宅”項(xiàng)目地下一層建設(shè)有420個(gè)機(jī)動(dòng)車的停車位，通過(guò)多部電梯直通地上購(gòu)物中心，加上地面 11個(gè)停車位，車位總量近431個(gè)，為汽車時(shí)代的來(lái)臨提前做好準(zhǔn)備。第二章 項(xiàng)目總體建筑規(guī)劃思路●總體構(gòu)思：1. 為城市提供廣闊的活動(dòng)空間，構(gòu)筑廣場(chǎng)與綠化休閑景觀軸。2. 立體空間的構(gòu)造。由地下、地面、空中構(gòu)造立體的交通體系，提高土地開發(fā)的價(jià)值。3. 以人為本的商業(yè)理念，營(yíng)造高度的居住、休閑、娛樂與購(gòu)物環(huán)境。4. 風(fēng)格多元化，運(yùn)用夸張的造型與色彩文脈。交通：主軸線為對(duì)稱軸，構(gòu)成商業(yè)廣場(chǎng)的主干道；同時(shí)配有橫向的商業(yè)步行街。內(nèi)部的mall street、天橋、消防疏散車道縱橫交錯(cuò)，構(gòu)成了完善均勻的分級(jí)交通體系?；刂苓呇刂饕獠康缆吩O(shè)有下沉廣場(chǎng)，他與商業(yè)廣場(chǎng)的室內(nèi)通向地下室的扶梯、電梯、樓梯。構(gòu)成了立體的交通，使得地下商城的商業(yè)價(jià)值得到最大化的開發(fā)?？臻g：商業(yè)廣場(chǎng)主體樓高五層，地下一層為停車庫(kù)；一層為精品店；二、三層為大型超市及精品街；四層為美食城及精品街；主要以自動(dòng)扶梯、電梯來(lái)直接輸送。與其他地下商業(yè)空間不同，低樓層與室外多處的挑空設(shè)計(jì)，讓自然光線直接照射進(jìn)來(lái)，使得地下空間，地上室內(nèi)外空間得到最好的流動(dòng)性，而這種流動(dòng)性正好提供了商業(yè)建筑全盤活動(dòng)的人流，帶來(lái)了滾滾財(cái)源。就整個(gè)淮安***國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)而言，無(wú)論從建筑體量，內(nèi)部空間的角度衡量，低樓區(qū)是整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的重點(diǎn)，為了讓將購(gòu)物街室內(nèi)外空間做得更加豐富，設(shè)計(jì)過(guò)程中針對(duì)這一點(diǎn)作下列幾點(diǎn)考慮：挑空：建筑室內(nèi)大量運(yùn)用了挑空，目的是希望內(nèi)部的空間層次更加豐富，趣味。同時(shí)透過(guò)挑空的設(shè)計(jì)，在視覺上會(huì)較為寬敞，各樓層關(guān)系會(huì)變得更加密切。光線：如何讓自然光充滿于空間，同時(shí)兼顧到淮安氣候特點(diǎn)，一直是設(shè)計(jì)過(guò)程中努力追求