【文章內(nèi)容簡介】 創(chuàng) 意和 設(shè)計 服 務(wù) ，提高市 場 的整體形象水平； ? 負(fù)責(zé) 市 場 自身的宣 傳 ，每年必 須 有完整的廣告 計劃 ，廣告主 題 、廣告 創(chuàng) 意、 設(shè)計 方案，保 證經(jīng)營 人的共同利益； ? 借 Inter 網(wǎng)絡(luò)發(fā) 布各 種 信息。 （ 六 ）、 經(jīng)營模式 整體經(jīng)營組成 好一家商業(yè)廣場可行性分析報告 內(nèi)部資料 注意保密 10 商品城經(jīng)營模式之平臺 合縱與連橫 合縱： ? 與政府聯(lián)合將中韓國際小商品城和空港核心區(qū)打造成青島的標(biāo)志性項目和名片，得到政府的強大支持，不 僅在項目招商階段而且在經(jīng)營階段加強與政府的結(jié)合，為項目的招商和 銷 售 減 少 壓 力； ? 與 政府 聯(lián) 合考察全 國 和 國際 上的知名批 發(fā) 市 場 ，同 時進(jìn) 行 聯(lián) 合招商，吸引商家到城 陽投 資經(jīng)營 ，加強招商引 資 的力度， 為 本 項 目 樹 立形象和信心。 連橫： ? 與 行 業(yè)協(xié)會 的 聯(lián) 合，打造中 國 最完 備 的 電 子交易平臺和信息平臺， 與 中 國飾 品 網(wǎng) 、全球 飾 品 網(wǎng) 、中 國 流行 飾 品 網(wǎng) 等知名 網(wǎng)絡(luò) 媒體 聯(lián) 合建立 電 子商 務(wù) 平臺， 為 市 場 企 業(yè) 和商戶 提供最佳的商 戰(zhàn) 平臺； ? ?協(xié)會與協(xié)會 之 間 、 協(xié)會與 企 業(yè) 之 間 的合作，共同促 進(jìn)飾 品行 業(yè) 的 發(fā) 展，加強 與亞 洲珠 寶聯(lián) 合 會飾 品 協(xié)會 、中 國 珠 寶 玉石首 飾 行 業(yè)協(xié)會 等的 溝 通和交流， 舉 行定期和不定期的交流 會 。 （ 七 ）、 總體規(guī)模 總體規(guī)模 占地 370 畝，建筑面積約 17 萬平， 700 個商鋪，總投資 4206 億元。目標(biāo)建成長三角北部地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高、品牌最多、功能最全的集購物、餐飲、娛樂、文化等功能于一體，將“生態(tài)南通，精致生活”的新概念導(dǎo)入現(xiàn)代商業(yè)領(lǐng)域。 （ 八 ）、 項目選址 位于南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)星湖大道北側(cè)，東方大道東側(cè)地塊。緊鄰沿海高速出口處，道路交通十分優(yōu)越，四通八達(dá)；地理位置十分明顯，非常便利。隨著蘇通大橋的全線貫通，將成為太平洋西岸物流業(yè)南北相連的黃精要塞。 好一家商業(yè)廣場可行性分析報告 內(nèi)部資料 注意保密 11 三 、 市場環(huán)境分析 （一）、城市概覽 南通，地處我國東海岸中部，長江入海口北岸，三面臨水， 一面靠陸，狀如菱形斗島。它隔江與中國經(jīng)濟最發(fā)達(dá)的上海及蘇南地區(qū)相依，被譽為“北上?！?。南通集 黃金海岸 與 黃金水道 優(yōu)勢于一身，擁有長江岸線 226 公里，海岸線 210 公里，其中可建 5 萬噸級以上深水泊位的岸線 40 多公里，是我國沿海地區(qū)土地資源最豐富的地區(qū)之一。 南通下轄崇川區(qū)、港閘區(qū)、南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和啟東、海門、通州，如皋四個縣級市和海安、如東二縣。南通屬北亞熱帶季風(fēng)氣候，氣候溫和，四季分明，雨水充沛。年平均氣溫約 15 度，年均日照 21002200小時，年均降水量約 1000毫米。 在中國近代文化科教史上，南通以創(chuàng)辦第一所師范學(xué)校、第一座民間博物苑、第一所紡織學(xué)校、第一所刺繡學(xué)校、第一所戲劇學(xué)校、第一所中國人辦的盲啞學(xué)校和第一所氣象站等 七個第一 ，而占有重要地位。 圖 11 南通行政區(qū)劃圖 南通市區(qū)位于南通的西南部，市轄面積 355 平方公里；包括崇川區(qū)、港閘區(qū)、南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)；市中心的濠河風(fēng)景區(qū)為國家 4A 級旅游風(fēng)景名勝區(qū)；位于市區(qū)南郊的狼山風(fēng)景區(qū)同樣為國家 4A 級旅游風(fēng)景名勝區(qū)， 是江蘇省六大自然風(fēng)景區(qū)之一；而狼山兩側(cè)的劍山、軍山、馬鞍山、黃泥山經(jīng)過近幾年的開發(fā)建設(shè)，新添了不少景點。 好一家商業(yè)廣場可行性分析報告 內(nèi)部資料 注意保密 12 （二）、人口規(guī)模及構(gòu)成變化 人口現(xiàn)狀 2020年南通全市人口 ，其中市區(qū)人口 。 從人口構(gòu)成上看，南通市目前非農(nóng)業(yè)人口比重僅占 ％，城市化率較低。其中市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口，占全市非農(nóng)業(yè)人口比重約為 ％。近年來南通市總?cè)丝谝恢北３忠粋€平穩(wěn)的負(fù)增長率，由 2020年的 人下降到 2020年的 。但市區(qū)人口的數(shù)量以及其占總?cè)丝诘谋戎貐s平穩(wěn)上升，從 下面的圖表當(dāng)中可以看出，有越來越多的人口進(jìn)入到南通市區(qū)。 01002003004005006007008009002020 2020 2020 2020 2020 20209 . 4 %9 . 6 %9 . 8 %1 0 . 0 %1 0 . 2 %1 0 . 4 %1 0 . 6 %1 0 . 8 %1 1 . 0 %1 1 . 2 %全市人口 市區(qū)人口 市區(qū)人口增速 圖：南通市歷年市區(qū)人口變化 人口規(guī)劃 2020年規(guī)劃： 2020年南通市規(guī)劃城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)到 418萬人，其中南通市區(qū)人口達(dá)到 100萬人，城市化水平達(dá)到 50％，城市規(guī)模 100平方公里。 城鎮(zhèn)人口增長及居民改善居住條件的要求直接帶動了商品住宅的需求，從而大大刺激了南通市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 2020年末南通市區(qū)人均住房建筑面積為 平方米， 根據(jù)規(guī)劃，2020年之前市區(qū)人均住房建筑面積要達(dá)到 33平方米，人口要達(dá)到 100萬人，據(jù)此計算： 新增人口需 要的住宅面積＝（ 100－ ） 30＝ 萬平方米 好一家商業(yè)廣場可行性分析報告 內(nèi)部資料 注意保密 13 居民改善需要的住宅面積 =() = 萬平方米 兩項合計需要 450 萬平方米，每年平均需要的竣工量為 萬平方米。而與之相對應(yīng)的是，近幾年來南通市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速， 2020年全年，市區(qū)住宅的竣工面積達(dá)到了 萬平方米。按目前的發(fā)展速度，南通市的區(qū)人均住房建筑面積很可能超過計劃的 30平方米。繁榮的住宅需求不僅帶動了整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且?guī)恿伺c房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的行業(yè)的繁榮，例如：家具、建材 、小商 品 等 專業(yè)市場的繁榮，市場需求的拉動，將直接促進(jìn)相關(guān)專業(yè)市場的迅速發(fā)展。 外籍人口 從南通市公安局外事處了解到，目前南通外籍人口總量約在千人左右，由于總體規(guī)模不大，教育等配套設(shè)施無法完備，因此攜家眷在南通居住的外籍人士比重非常小。南通外籍人士以日本人居多，相對集中在由其單位自建的提供酒店服務(wù)的公寓里；歐美及其他國家人士較少，居住也較為分散。因此就目前市場狀態(tài)來說，外籍人士對南通房地產(chǎn)各個細(xì)分物業(yè)市場的影響 相對 有限。 但隨著南通經(jīng)濟地位的進(jìn)一步提升，將會吸引更多的外籍人士來南通創(chuàng)業(yè)或經(jīng)商，在一定程度上也會促進(jìn) 南通專業(yè)市場的發(fā)展。 小結(jié)： 從未來發(fā)展來看，南通下轄的縣級市、縣人口往南通市主城區(qū)聚集是大勢所趨。同時戶平均人口數(shù)呈逐年下降趨勢。人口的這些變化為南通市區(qū)房地產(chǎn)需求提供了一定的上升空間。 城市規(guī)模的擴大，城市人口的增加，都將增加對房地產(chǎn)的剛性需求，另一方面，由于城市化建設(shè)和人口增加給南通市經(jīng)濟發(fā)展帶來的貢獻(xiàn)，會促成南通市民生活水平的提高，加大對改善居住條件的需求。 住宅需求的旺盛，會帶動與住宅相關(guān)聯(lián)的行業(yè)，尤其是 五金 、建材、小商品市場等行業(yè)的繁榮。 （三）、城市經(jīng)濟環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟發(fā)展 南通市在 長三角經(jīng)濟體系中地位顯著，是接受上海經(jīng)濟輻射的江北第一城，在與上海聯(lián)好一家商業(yè)廣場可行性分析報告 內(nèi)部資料 注意保密 14 系、銜接方面，目前南通在江蘇省僅次于蘇州、無錫與南京。按照南通市十一五規(guī)劃，南通市在長三角經(jīng)濟體系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，長三角重要的基礎(chǔ)工業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地，長三角北翼的現(xiàn)代物流中心。 （ 1）、 GDP總量 近年來，南通經(jīng)濟高速發(fā)展，在 2020年，南通市的 GDP達(dá)到 。與此同時，南通人均國民生產(chǎn)總值也保持平穩(wěn)增長， 2020 年達(dá)到 35040元，每年均以高于 10%的速度遞增。見下面圖表所示： 雖然近幾年來南通經(jīng)濟保持較快增長，但由于交通等各個方面的因素制約，相比其他長三角城市仍顯落后。 2020 年蘇州 GDP總量 達(dá)到 元，上海為 元，杭州為 元，寧波 3964億 元，而南通市只有 2510億 元，可見在同屬于長三角的各城市中，南通市的經(jīng)濟發(fā)展水平還比較落后。但是伴隨著蘇通大橋 和崇海大橋 的建成通車，南通市融入長三角經(jīng)濟區(qū)域的力度加大，以及區(qū)域經(jīng)濟的深化發(fā)展，預(yù)計未來南通將會以更加快的速度迎來一個發(fā)展的新時期。 長 三角 10 城市 08 年 GDP 對 比 0202040006000800010000120201400016000杭州 寧波 紹興 南京 無錫 常州 蘇州 南通 鎮(zhèn)江 上海0%2%4%6%8%10%12%14%好一家商業(yè)廣場可行性分析報告 內(nèi)部資料 注意保密 15 （ 2）、人民生活水平 伴隨著南通市經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展迅速，人均可支配收入逐年小幅遞增，到相對速度慢于國民經(jīng)濟的增長速度，到 2020年人均可支配收入達(dá)到 18903元。 近幾年，南通市區(qū)社會消費品零售總額逐年上升，人均消費品零售額歷年來則呈小幅震蕩、緩步上升態(tài)勢。 雖然南通市人民生活水平穩(wěn)步提升。但是與蘇州、上海、杭州等城市相比仍有差距。 2020年蘇州人均可支配收入為 18532 元，而上海、杭州、寧波分別為 26675元、 24104元、 25304元?？梢姡?南通的 居民生活水平 逐年提高為小商品和五金專業(yè) 市場的發(fā)展提供了一個良好的市場基礎(chǔ) 。 好一家商業(yè)廣場可行性分析報告 內(nèi)部資料 注意保密 16 小結(jié)： 雖然南通的經(jīng)濟水平在長三角區(qū)域，還比較落后，但南通從 2020 年起 GDP 和人均 GDP 的增長速度有了跳躍式發(fā)展，增速大大高于以前，在長三角城市中的位居前列，人均可支配收入也穩(wěn)步上漲。另外伴隨著南通融入長三角區(qū)域速度的加快，力度的加強，結(jié)合以上的分析，我們預(yù)測南通未來幾年發(fā)展速度很可能會有突出表現(xiàn)。而經(jīng)濟的快速發(fā)展將為整體 專業(yè) 市場提供堅實的成長基礎(chǔ)和上升空間。 （ 3）、城 市發(fā)展規(guī)劃 城區(qū)發(fā)展布局規(guī)劃 ： 本著貫徹落實 “依托江海，崛起蘇中，融入蘇南，接軌上海，走向世界，全面小康”的發(fā)展戰(zhàn)略，南通市將充分發(fā)揮獨特的區(qū)位優(yōu)勢、港口優(yōu)勢，適應(yīng)新時期好一家商業(yè)廣場可行性分析報告 內(nèi)部資料 注意保密 17 南通區(qū)域大交通的發(fā)展需求，實施沿江開發(fā)，江海聯(lián)動，促進(jìn)南通社會、經(jīng)濟快速發(fā)展，提升城市綜合競爭力。在城市的規(guī)劃上，也重點沿江延伸、發(fā)展，在未來南通市以主城區(qū)和開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)，相向靠攏，兩頭延伸，形成沿江帶形發(fā)展的態(tài)勢。遠(yuǎn)景規(guī)劃將進(jìn)一步向東南發(fā)展延伸，與通州、海門相向發(fā)展，形成沿江“組群式”城市結(jié)構(gòu)。 根據(jù)城市總體戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，南通市區(qū)各個 區(qū)域的總體發(fā)展規(guī)劃如下所示： 主城區(qū)是全市的政治、經(jīng)濟、科技、文化、金融、貿(mào)易中心。原有工業(yè)用地進(jìn)行調(diào)整、改造，形成生活居住全面配套的綜合性城市組團，包括老城區(qū)和新城區(qū)。 開發(fā)區(qū)是新興的城市門戶，以發(fā)展現(xiàn)代紡織、精細(xì)化工、出口加工、電子等高科技產(chǎn)業(yè)為主；配套居住板塊。 港閘區(qū)主要傳承國際資本和民間資本轉(zhuǎn)移，是輻射蘇北的門戶，以工業(yè)和商貿(mào)為主的現(xiàn)代化北城區(qū)；以發(fā)展電力、鋼鐵、造紙、建材、紡織、電子、醫(yī)藥化工為主，居住、公共設(shè)施相應(yīng)配套的城市組團。 城市重點規(guī)劃 ： 大力發(fā)展南通東南部的新城區(qū)和南 通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)城市重點向東南方發(fā)展，中心城區(qū)將以開發(fā)區(qū)和崇川區(qū)為基礎(chǔ)，相向靠攏，兩頭延伸，同時向通州方向擴散，在空間上呈現(xiàn)出以目前的建成區(qū)為中心、向外環(huán)形膨脹的趨勢。三區(qū)相連的中間地帶將快速發(fā)展成配備現(xiàn)代化快速干道和生態(tài)綠地的城市，中心城區(qū)西南和東北方外圍的地區(qū)也將發(fā)展為城市。 南通市老城區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施已經(jīng)比較齊全，但由于建成時間較長，大都比較陳舊。目前，新城區(qū)建筑面積 萬平方米，由 8個建筑單體組成的南通市新政府辦公大樓 —— 新區(qū)行中心也已經(jīng)建成使用。南通市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)也在進(jìn)一步的開發(fā)建設(shè)當(dāng)中，最 終將形成“國際性出口加工區(qū)”、“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”和“現(xiàn)代化新城區(qū)”三位一體的綜合性新區(qū)，達(dá)到“把開發(fā)區(qū)建在花園里”的目標(biāo)。 北翼新城規(guī)劃 ： 根據(jù)南通市北翼新城核心區(qū)規(guī)劃，長華路兩側(cè)的火車站站前區(qū)作為南通市北翼新城核心區(qū)。規(guī)劃認(rèn)為，火車站站前區(qū)交通便利，無論從港閘區(qū)的幾何中心還是從整個南通市的發(fā)展來考慮，火車站站前區(qū)都適合作為商貿(mào)中心、經(jīng)濟中心。同時，火車站站前區(qū)可以擴大市區(qū)中心商圈，繁榮火車站站前區(qū)的商業(yè)氛圍，緩解市中心商貿(mào)發(fā)