【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目用地規(guī)劃容積率 ≤ ；總建筑面積 294，795 ㎡； 建筑密度≤ 22%；綠化率 40%. 項(xiàng)目用地性質(zhì)： 純住宅用地。 土地使用年限： 70 年 ,自簽訂《合肥市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同 》之日起計(jì)算。 土地現(xiàn)狀條件： （ 1）科學(xué)大道與銀杏路西南 ,科學(xué)大道與海棠路東北，用水、用電、通訊等的具體接入位置由競(jìng)得人自行向各經(jīng)營(yíng)管理部門咨詢并申請(qǐng)辦理引接手續(xù)，同時(shí)承擔(dān)由此產(chǎn)生的費(fèi)用。 （ 2）宗地范圍內(nèi)除高壓線行之外的所有建（構(gòu)）筑物及附著物僅有兩幢鋼架廠房 ,由政府負(fù)責(zé)拆遷。 [中融華地學(xué)府紫園 股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃盡職調(diào)查報(bào)告 ] 15 項(xiàng)目土地成本情況統(tǒng)計(jì)表（單位：萬(wàn)元） 項(xiàng) 目 已繳資金成本情況 未繳資金成本情況 合 計(jì) 土地成本 43,755(其中 18752在 4月 8日即將安排交款 ) 18,753 62,508 滯納金 各種配套費(fèi) 契稅等稅金 2,500 2,500 拆遷補(bǔ)償 合計(jì) 43,755 21,253 65,008 項(xiàng)目基本控規(guī)指標(biāo) 項(xiàng)目 指標(biāo) 單位 備注 基地面積 94,709 平方米 總建筑面積 294,795 其中 地上建筑面積 236,773 其中 住宅 216,321 可售 其中 電梯洋房 79,731 高層景觀大平層 21,780 高層舒適型二梯二 41,250 高層舒適型二梯三 50,880 高層舒 適型二梯四 22,680 公共配套設(shè)施 20,425 不可售 其中 幼兒園 3,080 配套商業(yè) 15,000 會(huì)所 社區(qū)機(jī)構(gòu)用房 400 30平方米 /百戶 社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站 1,500 物業(yè)管理 400 門衛(wèi) 25 垃圾收集站 20 地下建筑面積 58,022 其中 住宅地下室 8,230 非機(jī)動(dòng)車停車庫(kù) 3,506 汽車庫(kù) 46,160 配電所 126 [中融華地學(xué)府紫園 股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃盡職調(diào)查報(bào)告 ] 16 容積率 建筑密度 22% 綠地率 40% 總戶數(shù) 1,656 戶 其中 大于 90平方米戶型 1,072 小于等于 90平方米戶型 584 小區(qū)汽車位 1,442 輛 其中 (按指標(biāo) ) 大于 90平方米戶型 1,072 1/戶 小于等于 90平方米戶型 292 配套商業(yè) 78 其中 (按位置 ) 地面 288 地下 1,154 非機(jī)動(dòng)車停車位 1,753 項(xiàng)目建設(shè)已獲批文 《成交確認(rèn)書》（交易編號(hào)：合地市區(qū)經(jīng)營(yíng) [2020]343 號(hào) ）； 《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。電子監(jiān)管號(hào) :3401002020B04177 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目將分三期開發(fā)，如下圖示，開發(fā)周期從拿地開始計(jì)算為 3年，即自 2020 年 3 月至 2020 年 12 月。 項(xiàng)目名稱 第 1 季 第 2 季 第 3 季 第 4 季 土地成本 25, 18, 21, 前期費(fèi)用 200 1, 1, 1, 建筑安裝工程 3000 不可預(yù)見費(fèi) 管理費(fèi) 合計(jì) 25, 20, 2, 26, 項(xiàng)目名稱 第 5 季 第 6 季 第 7 季 第 8 季 土地成本 前期費(fèi)用 建筑安裝工程 5, 5, 5, 5, 不可預(yù)見費(fèi) 管理費(fèi) 合計(jì) 5, 5, 5, 5, [中融華地學(xué)府紫園 股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃盡職調(diào)查報(bào)告 ] 17 項(xiàng)目名稱 第 9 季 第 10季 第 11季 第 12季 土地成本 前期費(fèi)用 建筑安裝工程 5, 5, 5, 2, 不可預(yù)見費(fèi) 管理費(fèi) 合計(jì) 5, 5, 5, 2, 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況 招標(biāo)的設(shè)計(jì)單位：上海聯(lián)創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)有限公司 招標(biāo)的建設(shè)單位：待定 招標(biāo)的監(jiān)理單位：待定 4 項(xiàng)目市場(chǎng)情況 項(xiàng)目投資環(huán)境 宏觀經(jīng)濟(jì)概況 ? 2020年合肥 GDP同比增長(zhǎng) %, 在全國(guó)省會(huì)城市中增速第一。 ? 2020年合肥 GDP排名全國(guó)城市第 40 位，比去年上升 9位 , 達(dá) 2020億元。 ? 合肥 是 安徽省 省會(huì)， 中國(guó)重要的區(qū)域綜合交通樞紐，位于華東腹地，承東啟西，是東部沿海到內(nèi)地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)之地，也是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈重要的輻射地區(qū)。 ? 合肥是中國(guó)重要的科教基地，是以制造加工業(yè)為主的綜合性工業(yè)城市，是中國(guó)首批園林城市之一，是中國(guó)最適宜人類居住的城市之一，中國(guó)優(yōu)秀旅游城市。 ? 今年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的 《皖江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃》， 是國(guó)家實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略 的重大舉措，標(biāo)志著作為經(jīng)濟(jì)帶龍頭城市的合肥將迎來(lái)新一輪大發(fā)展。 ? 合肥房?jī)r(jià)和華東乃至全國(guó)省會(huì)城市相比，投資客少，房?jī)r(jià)泡沫小。 [中融華地學(xué)府紫園 股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃盡職調(diào)查報(bào)告 ] 18 合肥市近三年相關(guān)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 時(shí)間 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2020年 2020年 2020年 平均增長(zhǎng)率 % （元） （元） （ 元） 國(guó)民生產(chǎn)總值 1, 1, 2, 億 19% 財(cái)政總收入 % 固定資產(chǎn)投資總額 1, 1, 2, 億 % [中融華地學(xué)府紫園 股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃盡職調(diào)查報(bào)告 ] 19 社會(huì)消費(fèi)品總額 億 % 人均年可支配收入 % 居民儲(chǔ)蓄存款余額 1, 20% 居民消費(fèi)價(jià) 格總指數(shù) % % % % 人均居住面積 ㎡ ㎡ ㎡ 4% 合肥總體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 合肥市人均消費(fèi)支出呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，其中 2020 年人均消費(fèi)支出 11, 元，增長(zhǎng)%，說(shuō)明市民生活水平日益提高，居民改善性置業(yè)需求旺盛。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在合肥市民的八大項(xiàng)支出方面，醫(yī)療保健、交通通訊、居住三大類消費(fèi)增幅均達(dá)到兩位數(shù)，其中，居住消費(fèi)增幅居 8 大類之首。而截止 2020 年，合肥總?cè)丝跒?510 萬(wàn)，城市人口為 327 萬(wàn)人，城市化率 為 %，而根據(jù)到 2020 年合肥市域人口達(dá)到 710 萬(wàn)，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 74%的城市規(guī)劃，商品住宅潛在需求巨大。 一、合肥市土地市場(chǎng)情況分析 2020年合肥共計(jì)成交 95宗地塊，成交面積 6,，折合共計(jì) ，平均成交價(jià)格為 /畝，成交總金額高達(dá) 。 二、合肥市住宅供求分析 住宅供求關(guān)系 2020年 12月住宅供求關(guān)系表： 2020年 1月份住宅供應(yīng)新增套數(shù)為 9,989套，銷售套數(shù)為 10,469套，套數(shù)供求關(guān)系比為 ，即 1： ；住宅供應(yīng)新增面 積為 ㎡，銷售面積為 ㎡，面積供求關(guān)系比為 ，即 1：， 1月住宅供求關(guān)系比的兩項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)為略小于 1，呈現(xiàn)輕度的供小于求的局面； 2020年 2月份住宅供應(yīng)新增套數(shù)為 6,120套，銷售套數(shù)為 5,358套，套數(shù)供求關(guān)系比為 ，即 1： ；住宅供應(yīng)新增量面積為 ㎡，銷售面積為 ㎡，面積供求關(guān)系比為 ，即1： ， 2月住宅供求關(guān)系比的兩項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)為略大于 1，呈現(xiàn)輕度的供大于求。 [中融華地學(xué)府紫園 股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃盡職調(diào)查報(bào)告 ] 20 住宅成交量及走勢(shì) 2020年 2月春節(jié)周期月度，蜀山成熟度較高的在售樓盤表 現(xiàn)出較強(qiáng)的銷售業(yè)績(jī)， 超過(guò) 濱湖和瑤海，重新成為最高的區(qū)域。從成交量的區(qū)域分別來(lái)看，各區(qū)域的成交量相對(duì)非常均衡，主銷區(qū)域和非主銷區(qū)域差距有很大的緩解。 2020年 12月住宅成交量走勢(shì)圖： 從合肥市區(qū)住宅銷售量的走勢(shì)圖中，可以清晰的看出，自 2020年 11月創(chuàng)造月度最高值后，連續(xù) 3個(gè)月，呈現(xiàn)高速下降走勢(shì)，至 2月份降至近一年來(lái)的最低值，其中在 2020年 1月已經(jīng)表現(xiàn)出明顯下降走勢(shì)，而是在 2020年 12月銷售量在該月備案影響，促使最終銷售套數(shù)仍然以 10469套成功破萬(wàn)套，可是其銷售面積下降至百萬(wàn)平米以下。但從絕對(duì) 量看，依然保持高位運(yùn)行。隨著 2020年 3月銷售行情的好轉(zhuǎn)，合肥住宅銷售量還必將有所上升，隨著房產(chǎn)政策的確定，消費(fèi)者觀望氛圍的消除，合肥樓市將真正走向穩(wěn)定通道。 住宅新增量及走勢(shì) 2020年 1月份合肥住宅實(shí)際新增量為 9,989套；供應(yīng)面積為 ㎡。 2月份合肥市區(qū)住宅實(shí)際新增套數(shù)為 6,120套，新增面積為 ㎡，兩項(xiàng)供應(yīng)指標(biāo)均環(huán)比出現(xiàn)大幅度的下降。 住宅新增量走勢(shì)圖： [中融華地學(xué)府紫園 股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃盡職調(diào)查報(bào)告 ] 21 從合肥樓市住宅供應(yīng)量的月度走勢(shì)圖中可以看出，合肥住宅供應(yīng)量一直保持 合理 的水平。其中 2020年 1月由于瑤海區(qū)主銷樓盤加大房屋的供應(yīng)量，使得該月的供應(yīng)量到達(dá)峰值； 2020年 2月由于春節(jié)假期影響，樓盤營(yíng)銷活動(dòng)趨于平淡，供應(yīng)量出現(xiàn)顯著的回落。 住宅可售量分析 截至 2020年 2月 28日，合肥全市住宅可售套數(shù)為 29,945套；可售面積為 ㎡。合肥住宅可售量還在進(jìn)一步的回落。 住宅可售量區(qū)域分布圖： 住宅庫(kù)存去化 [中融華地學(xué)府紫園 股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃盡職調(diào)查報(bào)告 ] 22 2020年 2月住宅可售套數(shù)庫(kù)存完全去化需要 ，可售面積去化周期住宅可售面積庫(kù)存完全去化需要 ，由于銷售量下降將近一半，使得本月的可量完全去化周期出現(xiàn)大幅度的抬升。 合肥市 及高新區(qū) 住宅市場(chǎng)總體運(yùn)行情況評(píng)價(jià) 通過(guò)對(duì)合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的縱向分析以及與其他城市住宅市場(chǎng)的橫向比較，總體上看，合肥市住宅市場(chǎng) 處 于快速發(fā)展的階段，住房銷售量和價(jià)格上升的空 間 大，同時(shí) 合肥在城市擴(kuò)張、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、舊城改造、新城建設(shè)、大建設(shè)等方面都為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間；全國(guó)范圍內(nèi)，合肥住宅價(jià)格相對(duì)處于 “ 洼地 ” 水平，加上合肥對(duì)外交流的頻繁和立體交通網(wǎng)的大規(guī)模建設(shè)，將會(huì)引來(lái)全國(guó)置業(yè)者來(lái)合肥置業(yè)或者投資，也為開發(fā)企業(yè)在合肥發(fā)展提供了深厚的消費(fèi)群體基礎(chǔ)。 項(xiàng)目分析及市場(chǎng)情況 項(xiàng)目區(qū)域情況 項(xiàng)目所在地位于 安徽省 合肥高新 技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā) 區(qū) 中心區(qū)域 ， 目前合肥 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)成為合肥市乃至安徽省最具活力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)域和對(duì)外開放的窗口，是來(lái)合肥市投資興業(yè)、休閑置家首選之地。 合肥高新 技 術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā) 區(qū)是 國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的全國(guó)首批、 是安徽省唯一的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) ， 合肥高新區(qū) 也是 安徽省最大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地 。 “十一五”以來(lái)，合肥高新區(qū)步入加速發(fā)展階段，全區(qū) GDP、財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均保持高速增長(zhǎng)， 2020 年，合肥高新區(qū)提出了建設(shè)“千億高新區(qū)”的 計(jì)劃 ，將通過(guò) 35年的努力，實(shí)現(xiàn)全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 1000億元，高新區(qū)將建設(shè)成為一個(gè)宜商宜居、和諧發(fā)展、創(chuàng)新型的現(xiàn)代化多功能綜合性新城區(qū)。 地塊周邊城市配套成熟，餐飲、酒店、銀行、公交等遍布周圍。 交通便利， 經(jīng)科學(xué)大道、香樟大道、合肥西站 規(guī)劃構(gòu)建的立體快速交通線貫穿 項(xiàng)目西側(cè)小型水景，濕地、石橋、垂柳，原生態(tài)小型景觀可塑性強(qiáng)； 西側(cè)鄰高壓線。東面為（國(guó)風(fēng)）工業(yè)用地，?？坡房跒榛剡w住房； [中融華地學(xué)府紫園 股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃盡職調(diào)查報(bào)告 ] 23 （信托業(yè)務(wù)部趙衛(wèi)東現(xiàn)場(chǎng)拍攝） 合肥高新 技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā) 區(qū) 區(qū)域 地產(chǎn) 板塊分析 合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 1991年 3月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成為首批國(guó)家級(jí)高新區(qū)，地處合肥西部，東連合肥主城區(qū)，北面合肥市的水資源保護(hù)地 董鋪水庫(kù)，西環(huán)蜀山森林公園，周邊集中了合肥地區(qū)一大批主要的中央和部屬院校以及科研院所，一些重要的城市基礎(chǔ)設(shè)施如 312 國(guó)道、合九鐵路等穿越區(qū)內(nèi)，整個(gè)環(huán)境優(yōu)美 、交通便利、配套設(shè)施完善。 從城市發(fā)展情況來(lái) 看，高新區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)受到一定程度的限制，因?yàn)闆]有足夠的土地可供開發(fā)，有一定的稀缺性， 大盤的出現(xiàn)的可能性不是很大。 高新區(qū)的均價(jià)一直 高于合肥樓市的均價(jià)， 但是總體銷售不錯(cuò)，很多購(gòu)房者非常青睞高新區(qū)，[中融華地學(xué)府紫園 股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃盡職調(diào)查報(bào)告 ] 24 這 與高新區(qū)經(jīng) 濟(jì)水平發(fā)展和蜀山區(qū)總體積房?jī)r(jià)有很大的關(guān)系， 還有 高新區(qū)緊靠大蜀山，自然環(huán)境 空氣質(zhì)量都很好 ，交通也很便利 。 根據(jù)高新產(chǎn)業(yè)分析，高新區(qū)的寫字樓市場(chǎng)會(huì)得到進(jìn)一步的發(fā)展，這種寫字樓與產(chǎn)業(yè)化有關(guān)，富鄰廣場(chǎng)就是這方面的一個(gè)代表。這樣的寫字樓對(duì) 吸引購(gòu)房者進(jìn)入 高新 區(qū) 有很大的吸引力。 總的說(shuō)來(lái)，高新區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較平穩(wěn)，可能不會(huì)有大盤出現(xiàn)，但是高新區(qū)的前景發(fā)展還