【正文】 229 12 鑄信境界 14967 九峰國(guó)際 1060 25 泰基 南棠 725 13 橙花風(fēng)景 9878 富臨 美麗天城 600 26 優(yōu)客聯(lián)邦 434 14 天合凱旋城 10859 天邑華庭 324 27 檀香山 600 15 左右 98410 西郡香林 357 16 融城后街（高新） 76611 瑞泰錦城（三期） 144 17 玲瓏南域 160912 楠貴坊 258共計(jì) 46124，按每戶 3人統(tǒng)計(jì)，未來(lái)新增人口將達(dá)到 138372人；521 3 2546 12345678910111213141516 171819202122232425262712 3 45678910111213 14151716第一商圈第二商圈第三商圈第一商圈住宅分布（ 6150套， 18450人）第二商圈住宅分布（ 19003套， 57009人）第三商圈住宅分布（ 20971套， 62913人）本項(xiàng)目注：商圈未來(lái)項(xiàng)目入住時(shí)間均在 2023年前53l 根據(jù)以往問(wèn)卷調(diào)查經(jīng)驗(yàn)，消費(fèi)者平均一周逛商場(chǎng)次數(shù)為 ，在此取 。s藥妝店 有興趣，只要有適合位置和合理租金 250300 1F 租金隨行就市2 集雅德藥妝店 無(wú)興趣，氛圍不成熟，交通不好 　 　 　3 德仁堂藥店 可以考慮，前提是有大賣場(chǎng)進(jìn)駐 　 　 　4 嘉逸連鎖酒店 有興趣 　 　 　5 格林豪泰酒店 可考慮加盟 　 　 　6 戴斯酒店 可以考慮 1000015000 　 四星訪談概況36進(jìn)駐意向 數(shù)量（個(gè)） 比例 主要原因有興趣 23 33%? 看好區(qū)域的發(fā)展前景和潛力? 看好項(xiàng)目規(guī)劃? 周邊人口數(shù)量較多? 兩年后區(qū)域的氛圍會(huì)更成熟可以考慮 21 30%未明確表明對(duì)本項(xiàng)目的興趣，但可以考慮的主要原因包括：? 項(xiàng)目將在兩年后入市，目前很難明確是否進(jìn)駐? 對(duì)區(qū)域有拓展計(jì)劃，但項(xiàng)目位置不是特別理想? 一些快餐和便利服務(wù)業(yè)態(tài)需要觀望本項(xiàng)目是否有大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)進(jìn)駐? 周邊住宅量還是比較充足的? 時(shí)尚品牌多會(huì)考慮在購(gòu)物中心類型的商業(yè)中，并要求與同檔品牌相匹配? 一些品牌與中糧有合作無(wú)興趣 7 10%? 目前商業(yè)氛圍差? 交通情況不理想? 其他：與品牌定位不符或目前無(wú)在成都開(kāi)店計(jì)劃暫不考慮 18 26% ? 區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟， 35年后會(huì)考慮? 附件已經(jīng)有店或已在其他項(xiàng)目有開(kāi)店計(jì)劃合計(jì) 69 100% /　訪談總結(jié)：37通過(guò)對(duì)以上百貨、超市、電器、娛樂(lè)、餐飲、時(shí)尚，家居等幾大類零售商的訪談可以看出， 33％以上的受訪零售商均對(duì)入駐本項(xiàng)目明確表示出 有興趣 ；有興趣的 原因主要包括對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景的看好和對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的認(rèn)可 ；這些業(yè)態(tài)主要以超市、電器，影院，健身和家居家私為主；30％的受訪零售商表示 可以考慮本項(xiàng)目 ，由于目前區(qū)域商業(yè)氛圍并不成熟，雖然在本項(xiàng)目所在區(qū)域有開(kāi)拓計(jì)劃，但 需要進(jìn)一步觀望本項(xiàng)目的規(guī)劃和開(kāi)發(fā)進(jìn)度等 ；這些業(yè)態(tài)包括時(shí)尚服飾、 KTV、部分餐飲等；26％的受訪零售商 暫不會(huì)考慮本項(xiàng)目 ，主要原因包括對(duì)目前區(qū)域氛圍的不認(rèn)可或在附近地區(qū)已經(jīng)有店，相信隨著項(xiàng)目的完工加上項(xiàng)目的合理規(guī)劃，本項(xiàng)目將有機(jī)會(huì)再次吸引這些零售商的關(guān)注；10％受訪零售商明確表示對(duì)本項(xiàng)目 無(wú)興趣 ，主要原因包括區(qū)域氛圍不成熟，交通情況不理想；項(xiàng)目區(qū)域氛圍與本品牌定位不符，再有就是目前區(qū)域已有店數(shù)在 1家以上或目前還尚未考慮進(jìn)駐成都；綜上所述， 60％的受訪零售商多表示出會(huì)考慮本項(xiàng)目和明確表示進(jìn)駐本項(xiàng)目 ；可以看出，項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展前景是被多數(shù)零售商認(rèn)可的，同時(shí)本項(xiàng)目的合理規(guī)劃也至關(guān)重要，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃、時(shí)尚的品牌、新穎的設(shè)計(jì)和人性化的服務(wù)等都將提升本項(xiàng)目對(duì)零售商的吸引；另外， 本項(xiàng)目的外部交通情況和所在地區(qū)的商業(yè)氛圍是零售商非常關(guān)注的地方 ，商業(yè)氛圍可通過(guò)一定的市場(chǎng)培育慢慢培養(yǎng)，隨著地區(qū)居住人口的增多并對(duì)商業(yè)的需求，相信區(qū)域商業(yè)氛圍必將得到改善；項(xiàng)目外部道路建設(shè)正在建設(shè)中，隨著道路設(shè)施的完善，將消除零售商的顧慮并改變對(duì)地區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)的看法；38消費(fèi)者研究競(jìng)爭(zhēng)情況 零售商需求市場(chǎng)空間及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)研究目的 ： 消費(fèi)者是任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的最直接的使用者，因此消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和主要需求也將決定項(xiàng)目的業(yè)態(tài)構(gòu)成和定位方向；地塊條件39l 成都市消費(fèi)者的主要消費(fèi)習(xí)慣與喜好? 根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)刂饕M(fèi)習(xí)慣的了解可以看出，成都人的休閑娛樂(lè)生活較為豐富，如外出就餐和娛樂(lè)頻次較高；? 私家車擁有率較高，越來(lái)越多的家庭會(huì)選擇在周末到郊外游玩，并將私家車作為日常交通工具，如上班，聚會(huì)，購(gòu)物等；? 成都的休閑娛樂(lè)生活豐富也帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，多數(shù)人也會(huì)選擇在居住地附近進(jìn)行消費(fèi)，大量的住宅底商，如餐飲、茶樓，棋牌，便利服務(wù)等都有著良好的需求；? 由以上可以看出，本項(xiàng)目應(yīng)抓住消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，預(yù)計(jì)休閑娛樂(lè)和餐飲將是本項(xiàng)目的重要組成部分；喜歡外出就餐、娛樂(lè)駕車出行比例越來(lái)越高就近進(jìn)行日常生活消費(fèi)城市生活及工作壓力較小，人們生活較為悠閑，這將帶動(dòng)平時(shí)的商業(yè)消費(fèi)消費(fèi)者消費(fèi)特征及喜好40l 地區(qū)潛在消費(fèi)者特征及需求分析目前項(xiàng)目所在地區(qū)并不屬于商務(wù)和商業(yè)區(qū)，項(xiàng)目周邊土地主要以居住用途為主，集中了大量的住宅和在建住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)這些住宅人群將成為地區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的潛在使用者；基于以上，我們將對(duì)區(qū)域部分住宅項(xiàng)目的購(gòu)房者特征進(jìn)行研究，以分析商業(yè)潛在客群的主要需求特征；在此需要說(shuō)明的是，以下特征分析將來(lái)源于周邊部分住宅人群，將具有一定代表性（主要來(lái)源于置信巴厘島、中華名園、金楠國(guó)際、武侯國(guó)際花園、新界、中華錦繡項(xiàng)目）；60％以上本地人 自住為主3545歲占 50％2535歲占 37％事業(yè)穩(wěn)定和成熟期事業(yè)上升期白領(lǐng)占 50％私企老板占 30％公務(wù)員占 10收入高且穩(wěn)定購(gòu)買力強(qiáng)? 娛樂(lè)、時(shí)尚餐飲? 超市、便利服務(wù)? 家居元素? 兒童元素? 個(gè)人護(hù)理? 時(shí)尚品牌、 國(guó)際品牌? 運(yùn)動(dòng)元素消費(fèi)需求？消費(fèi)需求？? 以家庭消費(fèi)為主? 有效消費(fèi)力較強(qiáng)? 對(duì)時(shí)尚元素敏感? 享受小資情調(diào)? 追求品牌消費(fèi)主要特征？主要特征？41對(duì)開(kāi)發(fā)商業(yè)的借鑒與啟示? 潛在消費(fèi)者主要以居住家庭為主，本項(xiàng)目應(yīng) 在規(guī)模上做足且業(yè)態(tài)豐富 ， 滿足消費(fèi)者一站式購(gòu)物需求 ；? 滿足消費(fèi)者喜歡休閑娛樂(lè)的需求， 做足休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài) ；? 注重家庭消費(fèi)特點(diǎn)， 以孩子為中心的家庭消費(fèi)不可忽視 ，因此應(yīng)在兒童用品、培訓(xùn)、游樂(lè)等業(yè)態(tài)方面有所突出，吸引家庭到本項(xiàng)目消費(fèi)，從而也可帶動(dòng)其他家庭成員的多方面消費(fèi)；? 做到與周邊競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)的 業(yè)態(tài)優(yōu)化 ，吸引更多消費(fèi)者到本項(xiàng)目消費(fèi)；? 品牌國(guó)際化、多樣化 ；? 新穎的建筑設(shè)計(jì)和舒適的購(gòu)物環(huán)境 ；? 交通便利，并 提供充足的車位 ，吸引更遠(yuǎn)地方的自駕車消費(fèi)者及家庭；42消費(fèi)者研究競(jìng)爭(zhēng)情況 零售商需求市場(chǎng)空間及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 地塊條件43項(xiàng)目自身情況決定商業(yè)規(guī)?？勺龃? 地塊性質(zhì)為公建用途，容積率低、有限高，最多只能做到四層；? 相對(duì)其他物業(yè)的投資回報(bào)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商業(yè)的價(jià)值較高；? 本項(xiàng)目有足夠的規(guī)模成為一個(gè)綜合的購(gòu)物中心；44交通分析14362879 101112131415161718512 34　本項(xiàng)目　現(xiàn)有項(xiàng)目　未來(lái)項(xiàng)目一 環(huán) 路二 環(huán) 路三 環(huán) 路四環(huán) 路通過(guò)此圖可以看出，目前城市中心，即 一環(huán)內(nèi)地區(qū)商業(yè) 項(xiàng)目較為聚集，且發(fā)展較為成熟；道路設(shè)施雖然完善但卻面臨交通擁堵和停車難的問(wèn)題； 對(duì)于自駕車消費(fèi)者會(huì)產(chǎn)生一定的制約 ；一環(huán)外的大型商業(yè)主要沿二環(huán)、三環(huán)分布，道路條件相對(duì)一環(huán)內(nèi)有所緩解，對(duì)于自駕車消費(fèi)者來(lái)說(shuō)可達(dá)性相對(duì)較高；本項(xiàng)目 位于西南二、三環(huán)之間， 對(duì)于城市北部、東部，南部和西部的二環(huán)外地區(qū)的自駕車消費(fèi)者來(lái)講，雖具有一定距離，但比較容易到達(dá) ；同時(shí)對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講，也 應(yīng)具備充足的車位，以吸引到更遠(yuǎn)地方的目的型消費(fèi)者或自駕車消費(fèi)者；但同樣與本項(xiàng)目位置和交通有相似之處的商業(yè)項(xiàng)目也將有機(jī)會(huì)吸引到本項(xiàng)目的目標(biāo)客群，這就 需要項(xiàng)目自身增強(qiáng)項(xiàng)目的目的型消費(fèi)和吸引力，且應(yīng)體現(xiàn)在業(yè)態(tài)的綜合性和家庭性、設(shè)計(jì)特色和充足的車位等方面；1945小結(jié)：?jiǎn)栴} 1：是否能做大型商業(yè)？消費(fèi)者研究競(jìng)爭(zhēng)情況 零售商需求市場(chǎng)空間及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 地塊條件通過(guò)以上研究可以看出：l 從市場(chǎng)空間來(lái)看， 本項(xiàng)目所在地區(qū)具備開(kāi)發(fā)大型商業(yè)的市場(chǎng)空間 ；l 從全市及區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看， 真正與本項(xiàng)目能夠形成直接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目并不多且未來(lái)開(kāi)發(fā)前景并不明確 ，本項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力，在業(yè)態(tài)方面滿足周邊潛在消費(fèi)人群的主要需求，在業(yè)態(tài)方面一定要做全且覆蓋競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目所具有的優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)，在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的劣勢(shì)和不足方面有所借鑒與改進(jìn)；l 從零售商需求方面來(lái)看，一些主力店，如超市、電器、大型影院、時(shí)尚專賣等均對(duì)本項(xiàng)目表示出一定興趣和關(guān)注；l 從消費(fèi)者需求來(lái)看，本項(xiàng)目應(yīng)在業(yè)態(tài)上更加注重休閑娛樂(lè)和家庭消費(fèi)，同時(shí)也應(yīng)滿足消費(fèi)者的多方面、一站式購(gòu)物需求；l 綜合以上并結(jié)合地塊條件， 本項(xiàng)目在業(yè)態(tài)組合和品牌組合方面應(yīng)滿足零售商和消費(fèi)者需求 ，這就 要求項(xiàng)目應(yīng)具有足夠的規(guī)模來(lái)實(shí)現(xiàn) ；同時(shí)，本項(xiàng)目的自身?xiàng)l件也 決定本項(xiàng)目有條件成為一個(gè)大型綜合項(xiàng)目；46問(wèn)題二：商業(yè)能做多大規(guī)模？為計(jì)算區(qū)域的商業(yè)空間及容量，我們 采用商圈人口捕獲率的計(jì)算方法 ，估測(cè)商圈消費(fèi)者每月在本項(xiàng)目?jī)?nèi)的消費(fèi)金額；用此數(shù)字除以地區(qū)商業(yè)坪效， 即可以得出商圈能夠支撐多大規(guī)模的商業(yè) 。訪談概況32商家類型 商家名稱 本項(xiàng)目意向意向面積 意向樓層 本項(xiàng)目建議(平米，使用 面積 )餐飲 1 巴西烤肉 無(wú)興趣 　 　 　2 川江號(hào)子 暫不考慮，商業(yè)氛圍不成熟 　 　 　3 必勝客 可以考慮，前提是有大賣場(chǎng)進(jìn)駐 　 　 　4 大蓉和 暫不考慮，商業(yè)氛圍不成熟 　 　 　5 俏江南 無(wú)興趣，區(qū)域與本品牌定位不符 　 　 　6 三只耳 可以考慮，前提是周邊住宅量大 　 　 　7 良木緣咖啡 暫不考慮，商業(yè)氛圍不成熟 　 　 　8 仙蹤林 暫不考慮，商業(yè)氛圍不成熟 　 　 　9 德客士 可以考慮，前提是有大賣場(chǎng)進(jìn)駐 　 　 　10老房子餐飲集團(tuán)（金沙元年 高端系列）有興趣， 2年后該區(qū)域作為餐飲還是比較成熟的 4000 1F3F如果餐飲定位高端，和 shoppingmail定位沖突，而且車位不滿足高檔餐飲的需求11 牛牛福餐飲 （邱公館）可以考慮，項(xiàng)目比較前期，但是還是可以考慮的牛牛福 300500邱公館 5001000 1F2F 　12 朝皇閣 可以考慮， 2年后開(kāi)業(yè)可以考慮 500010000 1F3F 定位成都最高端，車位不低于 40個(gè) 訪談概況33商家類型 商家名稱 本項(xiàng)目意向意向面積 意向樓層 本項(xiàng)目建議(平米，使用 面積 )餐飲 13 蓉錦 1號(hào) 可以考慮， 2年后開(kāi)業(yè)可以考慮 10002023 1F3F 　14 歐洲房子 暫不考慮，時(shí)間太早 　 　 　15 KFC 暫不考慮，商業(yè)氛圍不成熟 350/500 12F 租金形式為扣點(diǎn) 16 麥當(dāng)勞 有興趣，根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃以及主力店情況而定；汽車餐廳可以現(xiàn)在簽約入駐傳統(tǒng)店： 350；汽車餐廳： 700平米，獨(dú)棟， 12F　 　17 棒約翰 暫不考慮，目前考慮重心還在市中心，暫不考慮不成熟商圈 　 　 　18 星巴克 暫不考慮，開(kāi)業(yè) 35后會(huì)考慮的 　 　 　19 Bread talk 暫不考慮，開(kāi)業(yè) 35年后會(huì)考慮的 　 　 　20 賓諾咖啡 有興趣，但要有好的位置和合理的租金 200300 1F 　21 Hooters 無(wú)興趣，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)考慮在成都開(kāi)店 　 　 　22 一茶一坐 有興趣，只要有適合的位置和合理的租金 400最好是臨街的位置，因?yàn)樾枰诔啥歼M(jìn)行品牌　23 鄉(xiāng)村基 有興趣，只要有適合的位置和合理的租金 500600 負(fù) 1F、 1F、 2F 　24 碎蝶咖啡 暫不考慮，因?yàn)樵谥眯虐屠鍗u有店 　 　 　訪談概況34商家類型 商家名稱 本項(xiàng)目意向意向面積 意向樓層 本項(xiàng)目建議(平，使用面積 )時(shí)尚 1 only、 vero moda、 jack jones可以考慮，整個(gè) SHOPPINGMALL的體量夠大，資源整合夠多，相互可以匹配 5001000 1F 　2 Bossini 可以考慮，前提是有大型主力店 　 　 　3 levi s 可以考慮，但考慮入駐大型的 shopping mall，周圍的業(yè)態(tài)和品牌相匹配 200300 1F 　4 ck 可以考慮，但考慮入駐大型的 shopping mall，周圍的業(yè)態(tài)和品牌相匹配 150200 1F 　5 nike 暫不考慮 　 　 　6 novo 有興趣 10000m2 13F 　7 Giant 無(wú)興趣，本區(qū)域已經(jīng)有兩家店 　 　 　8 YY sports 可以考慮，但考慮入駐大型的 shopping mall 30005000 1F2F 　9 百麗 可以考慮，周邊的業(yè)態(tài)很重要，后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)要專業(yè)。租金支付方式 —— 半年或一年支付2 國(guó)美電器永樂(lè)電器 有