【正文】 229 12 鑄信境界 14967 九峰國際 1060 25 泰基 南棠 725 13 橙花風(fēng)景 9878 富臨 美麗天城 600 26 優(yōu)客聯(lián)邦 434 14 天合凱旋城 10859 天邑華庭 324 27 檀香山 600 15 左右 98410 西郡香林 357 16 融城后街（高新） 76611 瑞泰錦城（三期） 144 17 玲瓏南域 160912 楠貴坊 258共計 46124，按每戶 3人統(tǒng)計，未來新增人口將達到 138372人；521 3 2546 12345678910111213141516 171819202122232425262712 3 45678910111213 14151716第一商圈第二商圈第三商圈第一商圈住宅分布（ 6150套， 18450人）第二商圈住宅分布（ 19003套， 57009人）第三商圈住宅分布（ 20971套， 62913人）本項目注：商圈未來項目入住時間均在 2023年前53l 根據(jù)以往問卷調(diào)查經(jīng)驗，消費者平均一周逛商場次數(shù)為 ，在此取 。s藥妝店 有興趣，只要有適合位置和合理租金 250300 1F 租金隨行就市2 集雅德藥妝店 無興趣，氛圍不成熟，交通不好 　 　 　3 德仁堂藥店 可以考慮，前提是有大賣場進駐 　 　 　4 嘉逸連鎖酒店 有興趣 　 　 　5 格林豪泰酒店 可考慮加盟 　 　 　6 戴斯酒店 可以考慮 1000015000 　 四星訪談概況36進駐意向 數(shù)量（個） 比例 主要原因有興趣 23 33%? 看好區(qū)域的發(fā)展前景和潛力? 看好項目規(guī)劃? 周邊人口數(shù)量較多? 兩年后區(qū)域的氛圍會更成熟可以考慮 21 30%未明確表明對本項目的興趣，但可以考慮的主要原因包括：? 項目將在兩年后入市，目前很難明確是否進駐? 對區(qū)域有拓展計劃，但項目位置不是特別理想? 一些快餐和便利服務(wù)業(yè)態(tài)需要觀望本項目是否有大賣場業(yè)態(tài)進駐? 周邊住宅量還是比較充足的? 時尚品牌多會考慮在購物中心類型的商業(yè)中，并要求與同檔品牌相匹配? 一些品牌與中糧有合作無興趣 7 10%? 目前商業(yè)氛圍差? 交通情況不理想? 其他：與品牌定位不符或目前無在成都開店計劃暫不考慮 18 26% ? 區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟， 35年后會考慮? 附件已經(jīng)有店或已在其他項目有開店計劃合計 69 100% /　訪談總結(jié)：37通過對以上百貨、超市、電器、娛樂、餐飲、時尚，家居等幾大類零售商的訪談可以看出， 33％以上的受訪零售商均對入駐本項目明確表示出 有興趣 ；有興趣的 原因主要包括對項目所在區(qū)域未來發(fā)展前景的看好和對項目規(guī)劃的認可 ；這些業(yè)態(tài)主要以超市、電器，影院，健身和家居家私為主；30％的受訪零售商表示 可以考慮本項目 ，由于目前區(qū)域商業(yè)氛圍并不成熟，雖然在本項目所在區(qū)域有開拓計劃，但 需要進一步觀望本項目的規(guī)劃和開發(fā)進度等 ；這些業(yè)態(tài)包括時尚服飾、 KTV、部分餐飲等；26％的受訪零售商 暫不會考慮本項目 ，主要原因包括對目前區(qū)域氛圍的不認可或在附近地區(qū)已經(jīng)有店，相信隨著項目的完工加上項目的合理規(guī)劃，本項目將有機會再次吸引這些零售商的關(guān)注；10％受訪零售商明確表示對本項目 無興趣 ，主要原因包括區(qū)域氛圍不成熟，交通情況不理想；項目區(qū)域氛圍與本品牌定位不符，再有就是目前區(qū)域已有店數(shù)在 1家以上或目前還尚未考慮進駐成都；綜上所述， 60％的受訪零售商多表示出會考慮本項目和明確表示進駐本項目 ；可以看出，項目所在區(qū)域的發(fā)展前景是被多數(shù)零售商認可的，同時本項目的合理規(guī)劃也至關(guān)重要，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃、時尚的品牌、新穎的設(shè)計和人性化的服務(wù)等都將提升本項目對零售商的吸引；另外， 本項目的外部交通情況和所在地區(qū)的商業(yè)氛圍是零售商非常關(guān)注的地方 ，商業(yè)氛圍可通過一定的市場培育慢慢培養(yǎng)，隨著地區(qū)居住人口的增多并對商業(yè)的需求，相信區(qū)域商業(yè)氛圍必將得到改善；項目外部道路建設(shè)正在建設(shè)中，隨著道路設(shè)施的完善，將消除零售商的顧慮并改變對地區(qū)開發(fā)商業(yè)的看法；38消費者研究競爭情況 零售商需求市場空間及未來發(fā)展趨勢研究目的 ： 消費者是任何一個商業(yè)項目的最直接的使用者，因此消費者的消費習(xí)慣和主要需求也將決定項目的業(yè)態(tài)構(gòu)成和定位方向；地塊條件39l 成都市消費者的主要消費習(xí)慣與喜好? 根據(jù)對當?shù)刂饕M習(xí)慣的了解可以看出，成都人的休閑娛樂生活較為豐富，如外出就餐和娛樂頻次較高；? 私家車擁有率較高，越來越多的家庭會選擇在周末到郊外游玩，并將私家車作為日常交通工具，如上班，聚會，購物等；? 成都的休閑娛樂生活豐富也帶動了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，多數(shù)人也會選擇在居住地附近進行消費，大量的住宅底商，如餐飲、茶樓，棋牌，便利服務(wù)等都有著良好的需求；? 由以上可以看出，本項目應(yīng)抓住消費者的消費習(xí)慣，預(yù)計休閑娛樂和餐飲將是本項目的重要組成部分；喜歡外出就餐、娛樂駕車出行比例越來越高就近進行日常生活消費城市生活及工作壓力較小，人們生活較為悠閑，這將帶動平時的商業(yè)消費消費者消費特征及喜好40l 地區(qū)潛在消費者特征及需求分析目前項目所在地區(qū)并不屬于商務(wù)和商業(yè)區(qū)，項目周邊土地主要以居住用途為主，集中了大量的住宅和在建住宅項目，預(yù)計這些住宅人群將成為地區(qū)商業(yè)項目的潛在使用者；基于以上，我們將對區(qū)域部分住宅項目的購房者特征進行研究，以分析商業(yè)潛在客群的主要需求特征；在此需要說明的是，以下特征分析將來源于周邊部分住宅人群，將具有一定代表性（主要來源于置信巴厘島、中華名園、金楠國際、武侯國際花園、新界、中華錦繡項目）；60％以上本地人 自住為主3545歲占 50％2535歲占 37％事業(yè)穩(wěn)定和成熟期事業(yè)上升期白領(lǐng)占 50％私企老板占 30％公務(wù)員占 10收入高且穩(wěn)定購買力強? 娛樂、時尚餐飲? 超市、便利服務(wù)? 家居元素? 兒童元素? 個人護理? 時尚品牌、 國際品牌? 運動元素消費需求？消費需求？? 以家庭消費為主? 有效消費力較強? 對時尚元素敏感? 享受小資情調(diào)? 追求品牌消費主要特征？主要特征？41對開發(fā)商業(yè)的借鑒與啟示? 潛在消費者主要以居住家庭為主，本項目應(yīng) 在規(guī)模上做足且業(yè)態(tài)豐富 ， 滿足消費者一站式購物需求 ；? 滿足消費者喜歡休閑娛樂的需求， 做足休閑娛樂業(yè)態(tài) ；? 注重家庭消費特點， 以孩子為中心的家庭消費不可忽視 ，因此應(yīng)在兒童用品、培訓(xùn)、游樂等業(yè)態(tài)方面有所突出，吸引家庭到本項目消費，從而也可帶動其他家庭成員的多方面消費；? 做到與周邊競爭商業(yè)的 業(yè)態(tài)優(yōu)化 ，吸引更多消費者到本項目消費；? 品牌國際化、多樣化 ；? 新穎的建筑設(shè)計和舒適的購物環(huán)境 ；? 交通便利，并 提供充足的車位 ，吸引更遠地方的自駕車消費者及家庭；42消費者研究競爭情況 零售商需求市場空間及未來發(fā)展趨勢 地塊條件43項目自身情況決定商業(yè)規(guī)模可做大? 地塊性質(zhì)為公建用途，容積率低、有限高，最多只能做到四層；? 相對其他物業(yè)的投資回報來看，開發(fā)商業(yè)的價值較高；? 本項目有足夠的規(guī)模成為一個綜合的購物中心；44交通分析14362879 101112131415161718512 34　本項目　現(xiàn)有項目　未來項目一 環(huán) 路二 環(huán) 路三 環(huán) 路四環(huán) 路通過此圖可以看出，目前城市中心，即 一環(huán)內(nèi)地區(qū)商業(yè) 項目較為聚集，且發(fā)展較為成熟；道路設(shè)施雖然完善但卻面臨交通擁堵和停車難的問題； 對于自駕車消費者會產(chǎn)生一定的制約 ；一環(huán)外的大型商業(yè)主要沿二環(huán)、三環(huán)分布，道路條件相對一環(huán)內(nèi)有所緩解，對于自駕車消費者來說可達性相對較高；本項目 位于西南二、三環(huán)之間， 對于城市北部、東部，南部和西部的二環(huán)外地區(qū)的自駕車消費者來講，雖具有一定距離，但比較容易到達 ；同時對于本項目來講，也 應(yīng)具備充足的車位，以吸引到更遠地方的目的型消費者或自駕車消費者；但同樣與本項目位置和交通有相似之處的商業(yè)項目也將有機會吸引到本項目的目標客群，這就 需要項目自身增強項目的目的型消費和吸引力，且應(yīng)體現(xiàn)在業(yè)態(tài)的綜合性和家庭性、設(shè)計特色和充足的車位等方面；1945小結(jié)：問題 1：是否能做大型商業(yè)？消費者研究競爭情況 零售商需求市場空間及未來發(fā)展趨勢 地塊條件通過以上研究可以看出：l 從市場空間來看， 本項目所在地區(qū)具備開發(fā)大型商業(yè)的市場空間 ；l 從全市及區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)競爭來看， 真正與本項目能夠形成直接競爭的項目并不多且未來開發(fā)前景并不明確 ，本項目應(yīng)加強自身競爭力，在業(yè)態(tài)方面滿足周邊潛在消費人群的主要需求，在業(yè)態(tài)方面一定要做全且覆蓋競爭項目所具有的優(yōu)勢業(yè)態(tài)，在競爭項目的劣勢和不足方面有所借鑒與改進；l 從零售商需求方面來看，一些主力店，如超市、電器、大型影院、時尚專賣等均對本項目表示出一定興趣和關(guān)注；l 從消費者需求來看，本項目應(yīng)在業(yè)態(tài)上更加注重休閑娛樂和家庭消費，同時也應(yīng)滿足消費者的多方面、一站式購物需求；l 綜合以上并結(jié)合地塊條件， 本項目在業(yè)態(tài)組合和品牌組合方面應(yīng)滿足零售商和消費者需求 ，這就 要求項目應(yīng)具有足夠的規(guī)模來實現(xiàn) ；同時，本項目的自身條件也 決定本項目有條件成為一個大型綜合項目；46問題二：商業(yè)能做多大規(guī)模？為計算區(qū)域的商業(yè)空間及容量，我們 采用商圈人口捕獲率的計算方法 ，估測商圈消費者每月在本項目內(nèi)的消費金額；用此數(shù)字除以地區(qū)商業(yè)坪效， 即可以得出商圈能夠支撐多大規(guī)模的商業(yè) 。訪談概況32商家類型 商家名稱 本項目意向意向面積 意向樓層 本項目建議(平米，使用 面積 )餐飲 1 巴西烤肉 無興趣 　 　 　2 川江號子 暫不考慮，商業(yè)氛圍不成熟 　 　 　3 必勝客 可以考慮，前提是有大賣場進駐 　 　 　4 大蓉和 暫不考慮，商業(yè)氛圍不成熟 　 　 　5 俏江南 無興趣，區(qū)域與本品牌定位不符 　 　 　6 三只耳 可以考慮，前提是周邊住宅量大 　 　 　7 良木緣咖啡 暫不考慮，商業(yè)氛圍不成熟 　 　 　8 仙蹤林 暫不考慮，商業(yè)氛圍不成熟 　 　 　9 德客士 可以考慮，前提是有大賣場進駐 　 　 　10老房子餐飲集團（金沙元年 高端系列）有興趣， 2年后該區(qū)域作為餐飲還是比較成熟的 4000 1F3F如果餐飲定位高端，和 shoppingmail定位沖突，而且車位不滿足高檔餐飲的需求11 牛牛福餐飲 （邱公館）可以考慮，項目比較前期，但是還是可以考慮的牛牛福 300500邱公館 5001000 1F2F 　12 朝皇閣 可以考慮， 2年后開業(yè)可以考慮 500010000 1F3F 定位成都最高端，車位不低于 40個 訪談概況33商家類型 商家名稱 本項目意向意向面積 意向樓層 本項目建議(平米，使用 面積 )餐飲 13 蓉錦 1號 可以考慮， 2年后開業(yè)可以考慮 10002023 1F3F 　14 歐洲房子 暫不考慮，時間太早 　 　 　15 KFC 暫不考慮，商業(yè)氛圍不成熟 350/500 12F 租金形式為扣點 16 麥當勞 有興趣，根據(jù)整個項目的規(guī)劃以及主力店情況而定；汽車餐廳可以現(xiàn)在簽約入駐傳統(tǒng)店： 350；汽車餐廳： 700平米，獨棟， 12F　 　17 棒約翰 暫不考慮，目前考慮重心還在市中心，暫不考慮不成熟商圈 　 　 　18 星巴克 暫不考慮，開業(yè) 35后會考慮的 　 　 　19 Bread talk 暫不考慮，開業(yè) 35年后會考慮的 　 　 　20 賓諾咖啡 有興趣，但要有好的位置和合理的租金 200300 1F 　21 Hooters 無興趣，短時間內(nèi)不會考慮在成都開店 　 　 　22 一茶一坐 有興趣，只要有適合的位置和合理的租金 400最好是臨街的位置，因為需要在成都進行品牌　23 鄉(xiāng)村基 有興趣，只要有適合的位置和合理的租金 500600 負 1F、 1F、 2F 　24 碎蝶咖啡 暫不考慮，因為在置信巴厘島有店 　 　 　訪談概況34商家類型 商家名稱 本項目意向意向面積 意向樓層 本項目建議(平，使用面積 )時尚 1 only、 vero moda、 jack jones可以考慮，整個 SHOPPINGMALL的體量夠大，資源整合夠多，相互可以匹配 5001000 1F 　2 Bossini 可以考慮，前提是有大型主力店 　 　 　3 levi s 可以考慮，但考慮入駐大型的 shopping mall，周圍的業(yè)態(tài)和品牌相匹配 200300 1F 　4 ck 可以考慮，但考慮入駐大型的 shopping mall，周圍的業(yè)態(tài)和品牌相匹配 150200 1F 　5 nike 暫不考慮 　 　 　6 novo 有興趣 10000m2 13F 　7 Giant 無興趣，本區(qū)域已經(jīng)有兩家店 　 　 　8 YY sports 可以考慮，但考慮入駐大型的 shopping mall 30005000 1F2F 　9 百麗 可以考慮，周邊的業(yè)態(tài)很重要，后期的商業(yè)運營要專業(yè)。租金支付方式 —— 半年或一年支付2 國美電器永樂電器 有