【正文】 2879 101112131415161718512 34　本項(xiàng)目　現(xiàn)有項(xiàng)目　未來項(xiàng)目一 環(huán) 路二 環(huán) 路三 環(huán) 路四環(huán) 路通過此圖可以看出，目前城市中心，即 一環(huán)內(nèi)地區(qū)商業(yè) 項(xiàng)目較為聚集，且發(fā)展較為成熟；道路設(shè)施雖然完善但卻面臨交通擁堵和停車難的問題； 對于自駕車消費(fèi)者會產(chǎn)生一定的制約 ；一環(huán)外的大型商業(yè)主要沿二環(huán)、三環(huán)分布，道路條件相對一環(huán)內(nèi)有所緩解，對于自駕車消費(fèi)者來說可達(dá)性相對較高；本項(xiàng)目 位于西南二、三環(huán)之間， 對于城市北部、東部，南部和西部的二環(huán)外地區(qū)的自駕車消費(fèi)者來講，雖具有一定距離，但比較容易到達(dá) ；同時(shí)對于本項(xiàng)目來講，也 應(yīng)具備充足的車位，以吸引到更遠(yuǎn)地方的目的型消費(fèi)者或自駕車消費(fèi)者；但同樣與本項(xiàng)目位置和交通有相似之處的商業(yè)項(xiàng)目也將有機(jī)會吸引到本項(xiàng)目的目標(biāo)客群，這就 需要項(xiàng)目自身增強(qiáng)項(xiàng)目的目的型消費(fèi)和吸引力，且應(yīng)體現(xiàn)在業(yè)態(tài)的綜合性和家庭性、設(shè)計(jì)特色和充足的車位等方面；1945小結(jié)：問題 1：是否能做大型商業(yè)？消費(fèi)者研究競爭情況 零售商需求市場空間及未來發(fā)展趨勢 地塊條件通過以上研究可以看出：l 從市場空間來看， 本項(xiàng)目所在地區(qū)具備開發(fā)大型商業(yè)的市場空間 ；l 從全市及區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)競爭來看， 真正與本項(xiàng)目能夠形成直接競爭的項(xiàng)目并不多且未來開發(fā)前景并不明確 ，本項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)自身競爭力，在業(yè)態(tài)方面滿足周邊潛在消費(fèi)人群的主要需求，在業(yè)態(tài)方面一定要做全且覆蓋競爭項(xiàng)目所具有的優(yōu)勢業(yè)態(tài)，在競爭項(xiàng)目的劣勢和不足方面有所借鑒與改進(jìn)；l 從零售商需求方面來看，一些主力店，如超市、電器、大型影院、時(shí)尚專賣等均對本項(xiàng)目表示出一定興趣和關(guān)注；l 從消費(fèi)者需求來看，本項(xiàng)目應(yīng)在業(yè)態(tài)上更加注重休閑娛樂和家庭消費(fèi)，同時(shí)也應(yīng)滿足消費(fèi)者的多方面、一站式購物需求；l 綜合以上并結(jié)合地塊條件， 本項(xiàng)目在業(yè)態(tài)組合和品牌組合方面應(yīng)滿足零售商和消費(fèi)者需求 ，這就 要求項(xiàng)目應(yīng)具有足夠的規(guī)模來實(shí)現(xiàn) ；同時(shí)，本項(xiàng)目的自身?xiàng)l件也 決定本項(xiàng)目有條件成為一個大型綜合項(xiàng)目；46問題二：商業(yè)能做多大規(guī)模？為計(jì)算區(qū)域的商業(yè)空間及容量，我們 采用商圈人口捕獲率的計(jì)算方法 ，估測商圈消費(fèi)者每月在本項(xiàng)目內(nèi)的消費(fèi)金額；用此數(shù)字除以地區(qū)商業(yè)坪效， 即可以得出商圈能夠支撐多大規(guī)模的商業(yè) 。l 第三商圈 ，保守估計(jì)本項(xiàng)目覆蓋 ％，則 工作日 的捕獲率為 ％ 10％＝ ％ ， 周末捕獲率 為％ 20％＝ ％ 。但考慮到到本項(xiàng)目的消費(fèi)者不一定 100％消費(fèi)，預(yù)計(jì)實(shí)際到達(dá)人數(shù)將高于有效人數(shù)，如果按 60％的有效消費(fèi)率，則 本項(xiàng)目每天到達(dá)的消費(fèi)者將達(dá)到 26,193人；相比商圈人口對本項(xiàng)目的消費(fèi)意愿人數(shù) 31313人，本項(xiàng)目實(shí)際需要的客流量是可以達(dá)到的 ；85方法三：商圈家庭數(shù)量驗(yàn)證： 基于目前本項(xiàng)目實(shí)際需要的有效消費(fèi)人數(shù)，按家庭參與購物人數(shù) ，可得到本項(xiàng)目實(shí)際需要的有效家庭數(shù)量約 12089個；本項(xiàng)目商圈輻射范圍內(nèi)的家庭數(shù)量約 10438個（這個數(shù)字是與消費(fèi)額相關(guān)的，如果消費(fèi)額上升，則這個數(shù)字是可以達(dá)到的）；業(yè)態(tài) 盈虧營業(yè)額 (元 /天） 有效人次（人次 /天） 有效人數(shù)（人 /天） 有效家庭（個 /天）輕餐 100,000 3333 2222 1709 餐廳 317,520 5292 3528 2714 影院 /KTV/游樂城 66,462 1662 1108 852 電玩城 12,000 200 133 103 瑜伽 /女子養(yǎng)生館 /纖體中心 25,714 514 343 264 早教 /才藝培訓(xùn)中心 18,462 462 308 237 兒童主題商店 90,000 600 400 308 服飾 /珠寶鐘表 /皮具 /服裝訂制 /時(shí)尚工作室 500,000 2273 1515 1166 運(yùn)動城（服裝、用品、器械、體育競技項(xiàng)目） 53,333 267 178 137 藥妝店 /家居飾品 /人個護(hù)理 /香薰 75,000 750 500 385 圖書音像 15,429 514 343 264 數(shù)碼 /電器 144,000 120 80 62 超市 324,000 5891 3927 3021 配套服務(wù) 50,000 1667 1111 855 家庭攝影中心 15,000 30 20 15 　合計(jì) 1,806,919 23,574 15716 12089 86如何成為區(qū)域的核心項(xiàng)目？規(guī)模大、業(yè)態(tài)全、品牌時(shí)尚有吸力力突出家庭元素和餐飲娛樂等休閑業(yè)態(tài)引進(jìn)可帶客流量的主力店，如超市、影城等市場推廣和宣傳門前道路規(guī)劃和充足的車位數(shù)量設(shè)計(jì)新穎、環(huán)境舒適運(yùn)營管理本項(xiàng)目商業(yè)部分將成為區(qū)域新興商圈內(nèi)的核心項(xiàng)目87問題五：綜合體非商業(yè)部分的功能定位是什么？寫字樓、酒店、公寓定位88寫　字　樓開發(fā)前提：寫字樓開發(fā)的前提條件應(yīng)不與商業(yè)有任何沖突，這樣就可以在不影響商業(yè)部分的同時(shí)，在滿足容積率要求的條件下爭取更多的公建面積，帶來額外收益；8910 7284591現(xiàn) 有寫字樓 未來 辦 公物 業(yè) （包括寫字樓和 SOHO）N36本 項(xiàng) 目現(xiàn)有供應(yīng)： 目前項(xiàng)目周邊五公里范圍內(nèi)的寫字樓項(xiàng)目只有一個，即四川高速大廈，主要為路橋交通單位自用；租金水平約 43元 /平 /月（建筑面積）；未來辦公物業(yè)供應(yīng)： 2023年前區(qū)域?qū)⑿略鰧懽謽呛?SOHO辦公物業(yè)項(xiàng)目 9個，且主要以 SOHO物業(yè)類型為主；從目前的買家特征來看，寫字樓主要以中型及中小型企業(yè)自用為主； SOHO物業(yè)主要為投資用途居多；區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈艣r90寫字樓定位物業(yè)類型 建筑面積（平方米） 定位建議寫字樓 整體定位： 優(yōu)質(zhì)乙級寫字樓?租金建議： 45元 /平方米 /月（建筑面積）；?目標(biāo)客群： 周邊商務(wù)及科技園企業(yè)鏈，吸引具有一定實(shí)力的中小型企業(yè)；?客梯數(shù)量： 23部（按 60008000平方米配備客梯一部）?管道預(yù)留： 同時(shí)為增強(qiáng)項(xiàng)目的靈活性和增強(qiáng)項(xiàng)目的市場適應(yīng)能力，可在分割單元內(nèi)預(yù)留上下水和燃?xì)夤艿溃?租售策略： 整售或租賃持有?物業(yè)管理： 配備專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)?項(xiàng)目賣點(diǎn)： 利用區(qū)域缺乏寫字樓的市場空間，加大投入將本項(xiàng)目打造成形象卓越、品質(zhì)一流、服務(wù)完善、性價(jià)比突出的優(yōu)質(zhì)乙級寫字樓； 91酒　店92由于本地塊周邊有繁榮的汽車及汽配貿(mào)易商圈、鞋都和科技園，臨近的武侯祠、杜甫草堂等知名旅游資源為項(xiàng)目發(fā)展商務(wù)酒店提供了眾多的潛在客源。l 第一商圈 居住、工作人口 100％覆蓋，則 工作日 的捕獲率為 100％ 10％＝ 13％，周未 的捕獲率為 100％ 20％＝ 26％ 。目前的萬達(dá)項(xiàng)目該品牌都不考慮。30商家類型 商家名稱 本項(xiàng)目意向意向面積 意向樓層 本項(xiàng)目建議(平米， 使用面積 )百貨超市1 北京華聯(lián) 暫不考慮（附近已簽新店） N/A N/A N/A2 麥德龍 有興趣 N/A N/A N/A3 家樂福 暫不考慮，氛圍不成熟 N/A N/A N/A4 易初蓮花 無興趣，區(qū)域不成熟，交通不好 N/A N/A N/A5 人人樂 有興趣 N/A N/A N/A6 統(tǒng)一優(yōu)瑪特 暫不考慮，商業(yè)氛圍差（近期接觸較有興趣） N/A N/A商業(yè)發(fā)展要看周邊住宅的開發(fā)量7 沃爾瑪 有興趣 N/A N/A 可以作大賣場或?qū)I(yè)市場電器 1 五星家電 有興趣，看好區(qū)域發(fā)展前景，期望今年就可以進(jìn)駐該區(qū)域；進(jìn)入該項(xiàng)目希望有良好的臨街展示面。l 伊藤內(nèi)的銷售品牌大都已招租的形式引入，并根據(jù)各個時(shí)期和市場情況， 隨時(shí)進(jìn)行品牌和業(yè)態(tài)調(diào)整 。西南物流商業(yè)中心項(xiàng)目，成都20231105匯報(bào)要點(diǎn)此次匯報(bào)將主要解決以下問題：問題一：本項(xiàng)目所在地區(qū)是否能做大型商業(yè)？問題二：商業(yè) 能做多大規(guī)模？問題三：具體商業(yè)定位是什么？問題四：租金水平預(yù)測對本項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)性？問題五：綜合體非商業(yè)部分的功能定位是什么？問題六：財(cái)務(wù)測算1研究思路與方法問題 1： 本項(xiàng)目所在地區(qū)是否能做大型商業(yè)？我們將通過以下研究，找出本項(xiàng)目所在地區(qū)是否具備開發(fā)商業(yè)的空間和容量。其促銷的產(chǎn)品種類豐富，且價(jià)格和質(zhì)量都具有較強(qiáng)的優(yōu)勢，這樣在消費(fèi)者中形成了其物美價(jià)廉的印象。業(yè)種業(yè)態(tài) 第一階段（ 2023年） 第二階段（ 2023年）百貨公司大型賣場北京華聯(lián)、麥德龍、家樂福、易初蓮花、人人樂，統(tǒng)一優(yōu)瑪特，沃爾瑪?目前商業(yè)氛圍差，交通不理想，未來商業(yè)發(fā)展有潛力?業(yè)態(tài)發(fā)展要看未來周邊住宅量?項(xiàng)目適合作大賣場或?qū)I(yè)市場無 無電器 五星、國美 、永樂 ?商業(yè)氛圍差，對本項(xiàng)目不樂觀?如果有大賣場可以考慮 五星、國美 ?有興趣，看好區(qū)域發(fā)展前景休閑娛樂萬達(dá)影城 、奇跡健身、陽光錢柜、金逸影院、 太平洋院線 、 ATT歌城 ，殷商時(shí)代網(wǎng)吧，天指道休閑廣場?區(qū)域不成熟，對項(xiàng)目認(rèn)識不多?不太看好項(xiàng)目發(fā)展，項(xiàng)目開發(fā)有難度湯姆熊電玩、先鋒健身、 太平洋影院 、 萬達(dá)影院 、華誼兄弟、嘉禾、時(shí)代今典、 ATT歌城、月亮村 KTV、好樂迪 KTV?影院進(jìn)駐意向比較強(qiáng)餐飲 巴西烤肉、串江號子、必勝客 /肯德基、大蓉和、麥當(dāng)勞、俏江南、三只耳、良木緣咖啡，仙蹤林，星巴克，德客士?商業(yè)氛圍差，短期內(nèi)不看好項(xiàng)目發(fā)展?大部分持觀望態(tài)度老房子、牛牛福、朝皇閣、蓉錦一號、歐洲房子、 KFC、麥當(dāng)勞 、棒約翰、 星巴克 、面包新語、賓諾咖啡、 HOOTERS、一茶一坐、鄉(xiāng)村基、蝶碎咖啡?部分持觀望態(tài)度?部分對本項(xiàng)目表示初步興趣，尤其是一些原意與超市鄰近的快餐類；還有一些看好本項(xiàng)目入市時(shí)的兩年后的地區(qū)氛圍；FASHION Nike, Bossini,百麗 、 勁浪體育?對區(qū)域比較陌生?認(rèn)為區(qū)域商業(yè)氛圍需求培育BESTSELLER、 LEVI’S、 CK、 NIKE、 NOVO、 GIANT、YY SPORTS、 百麗 、 勁浪 、優(yōu)衣庫、熱風(fēng)?對項(xiàng)目經(jīng)過一段時(shí)期了解后，部分品牌表示如果是購物中心模式且有同檔品牌存在，則會考慮本項(xiàng)目29根據(jù)目前市場上較為活躍的品牌的選址需求及我們在實(shí)際招商中所接觸的零售商反饋來看， 一些活躍的零售商不僅會在北京、上海等一線城市快速擴(kuò)張，同時(shí)像成都，沈陽等二線城市也將成為這些活品牌的目標(biāo)拓展區(qū)域 ；對于成都及本項(xiàng)目所在區(qū)域來講， 未來潛在的租戶也將包括 ： ZARA、 HM、 NEXT、 CA、 NOVO、FOREVER2 PROMOD、 QUIKSILVER、 CK JEANS、優(yōu)衣庫、阿迪達(dá)斯和耐克旗艦店、BESTSELLER、無印良品、華誼兄弟等；以上潛在品牌在選址時(shí)，關(guān)注點(diǎn)主要包括 ：項(xiàng)目規(guī)模是否夠大 里面是否能夠容納與該品牌相匹配的足夠的品牌數(shù)量；項(xiàng)目定位是否適合 一些時(shí)尚品牌比較喜歡在商業(yè)氛圍好、環(huán)境舒適和設(shè)計(jì)良好的購物中心內(nèi)；目標(biāo)消費(fèi)人群 是否存在 零售商會基于自身品牌的目標(biāo)消費(fèi)者，考量周邊地區(qū)或商圈范圍內(nèi)是否有足夠的潛在消費(fèi)人群。 　 　 　10 勁浪 可以考慮，可作標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)動城 3000 2F3F集合國際主力運(yùn)動品牌，搭配國內(nèi)品牌以及戶外運(yùn)動品牌和運(yùn)動器械11 優(yōu)衣庫 可以考慮，和中糧在北京、沈陽都有合作 600100016002023 1F2F 　12 HOTWIND暫不考慮，合作可能很小，和中糧項(xiàng)目有合作，要根據(jù)具體情況確認(rèn)。l 假如目標(biāo)消費(fèi)者在周一至周四到本項(xiàng)目來的可能性為 10％，周五為 15％，周六 25％，周日 20％。l 考慮到項(xiàng)目業(yè)態(tài)安排的相關(guān)性，消費(fèi)者通常在一個商業(yè)項(xiàng)目內(nèi)不只消費(fèi)一單，如果按每人 ，則達(dá)到目標(biāo)租金每天需要有效人數(shù)為 15,716人。l 第四商圈 ，即全市中心城區(qū)大型購物中心和百貨近 50個，保守估計(jì)，本項(xiàng)目的覆蓋第四商圈的 2％，則 工作日 的捕獲率為 2％ 10％＝ ％ ， 周末捕獲率 為 4％ 20％＝ ％ 。我們 采用商業(yè)坪效 1200元 /平 /月（營業(yè)面積）， 即 72,710,405元 /月 247。 /租期815年3訪談概況31商家類型 商家名稱 本項(xiàng)目意向意向面積 意向樓層 本項(xiàng)目建議(平米， 使用面積 )娛樂 1 太平洋影院 有興趣，應(yīng)該在今明兩年內(nèi)。l 項(xiàng)目 9， 即置信購物廣場 位于三環(huán)路外，周邊住宅數(shù)量和商業(yè)氛圍都缺乏，據(jù)了解，置信的資金分配重心也不在該項(xiàng)目，項(xiàng)目一直閑置拖延至今。區(qū)域現(xiàn)有和未來新增商業(yè)項(xiàng)目概況及對本項(xiàng)目的競爭情況項(xiàng)目名稱 建筑面積（平方米） 開業(yè)時(shí)間 類型1. 伊藤洋華堂 24,000 2023 百貨公司2. 千盛百貨購物廣場 62,000 2023 購物中心3. 紅星美凱龍 120,000 2023 專業(yè)店4. 同輝商業(yè)廣場二期 80,000 N/A 購物中心5. 鷺島國際社區(qū) 50,000 2023 商業(yè)街6. 中華名園商業(yè)項(xiàng)目 56,000 N/A 配套商業(yè)7. 仁和春天廣場 60,000 2023 購物中心8. 博瑞優(yōu)品道商業(yè)街 92,000 20232023 配套商業(yè) /商業(yè)街9. 置信未來廣場 50,000 N/A 購物中心 54,271 N/A 購物中心11. 鴻達(dá)汽配廣場項(xiàng)目 N/A（項(xiàng)目凈用地面積 畝） N/A N/A12. 紅牌樓商業(yè)廣場 N/A （項(xiàng)目凈用地面積 畝） N/A N/A13. 紅牌樓商業(yè)城 N/A（項(xiàng)目凈用地面積 畝