【正文】 2879 101112131415161718512 34　本項目　現(xiàn)有項目　未來項目一 環(huán) 路二 環(huán) 路三 環(huán) 路四環(huán) 路通過此圖可以看出，目前城市中心，即 一環(huán)內地區(qū)商業(yè) 項目較為聚集，且發(fā)展較為成熟；道路設施雖然完善但卻面臨交通擁堵和停車難的問題； 對于自駕車消費者會產(chǎn)生一定的制約 ；一環(huán)外的大型商業(yè)主要沿二環(huán)、三環(huán)分布，道路條件相對一環(huán)內有所緩解，對于自駕車消費者來說可達性相對較高；本項目 位于西南二、三環(huán)之間， 對于城市北部、東部，南部和西部的二環(huán)外地區(qū)的自駕車消費者來講，雖具有一定距離，但比較容易到達 ；同時對于本項目來講，也 應具備充足的車位，以吸引到更遠地方的目的型消費者或自駕車消費者；但同樣與本項目位置和交通有相似之處的商業(yè)項目也將有機會吸引到本項目的目標客群，這就 需要項目自身增強項目的目的型消費和吸引力，且應體現(xiàn)在業(yè)態(tài)的綜合性和家庭性、設計特色和充足的車位等方面；1945小結：問題 1：是否能做大型商業(yè)？消費者研究競爭情況 零售商需求市場空間及未來發(fā)展趨勢 地塊條件通過以上研究可以看出：l 從市場空間來看， 本項目所在地區(qū)具備開發(fā)大型商業(yè)的市場空間 ；l 從全市及區(qū)域范圍內的商業(yè)競爭來看， 真正與本項目能夠形成直接競爭的項目并不多且未來開發(fā)前景并不明確 ，本項目應加強自身競爭力，在業(yè)態(tài)方面滿足周邊潛在消費人群的主要需求，在業(yè)態(tài)方面一定要做全且覆蓋競爭項目所具有的優(yōu)勢業(yè)態(tài)，在競爭項目的劣勢和不足方面有所借鑒與改進；l 從零售商需求方面來看，一些主力店，如超市、電器、大型影院、時尚專賣等均對本項目表示出一定興趣和關注；l 從消費者需求來看，本項目應在業(yè)態(tài)上更加注重休閑娛樂和家庭消費，同時也應滿足消費者的多方面、一站式購物需求；l 綜合以上并結合地塊條件， 本項目在業(yè)態(tài)組合和品牌組合方面應滿足零售商和消費者需求 ，這就 要求項目應具有足夠的規(guī)模來實現(xiàn) ；同時，本項目的自身條件也 決定本項目有條件成為一個大型綜合項目；46問題二：商業(yè)能做多大規(guī)模？為計算區(qū)域的商業(yè)空間及容量，我們 采用商圈人口捕獲率的計算方法 ，估測商圈消費者每月在本項目內的消費金額；用此數(shù)字除以地區(qū)商業(yè)坪效， 即可以得出商圈能夠支撐多大規(guī)模的商業(yè) 。l 第三商圈 ，保守估計本項目覆蓋 ％，則 工作日 的捕獲率為 ％ 10％＝ ％ ， 周末捕獲率 為％ 20％＝ ％ 。但考慮到到本項目的消費者不一定 100％消費，預計實際到達人數(shù)將高于有效人數(shù)，如果按 60％的有效消費率，則 本項目每天到達的消費者將達到 26,193人；相比商圈人口對本項目的消費意愿人數(shù) 31313人，本項目實際需要的客流量是可以達到的 ；85方法三：商圈家庭數(shù)量驗證： 基于目前本項目實際需要的有效消費人數(shù)，按家庭參與購物人數(shù) ，可得到本項目實際需要的有效家庭數(shù)量約 12089個；本項目商圈輻射范圍內的家庭數(shù)量約 10438個（這個數(shù)字是與消費額相關的，如果消費額上升，則這個數(shù)字是可以達到的）；業(yè)態(tài) 盈虧營業(yè)額 (元 /天） 有效人次（人次 /天） 有效人數(shù)（人 /天） 有效家庭（個 /天）輕餐 100,000 3333 2222 1709 餐廳 317,520 5292 3528 2714 影院 /KTV/游樂城 66,462 1662 1108 852 電玩城 12,000 200 133 103 瑜伽 /女子養(yǎng)生館 /纖體中心 25,714 514 343 264 早教 /才藝培訓中心 18,462 462 308 237 兒童主題商店 90,000 600 400 308 服飾 /珠寶鐘表 /皮具 /服裝訂制 /時尚工作室 500,000 2273 1515 1166 運動城（服裝、用品、器械、體育競技項目） 53,333 267 178 137 藥妝店 /家居飾品 /人個護理 /香薰 75,000 750 500 385 圖書音像 15,429 514 343 264 數(shù)碼 /電器 144,000 120 80 62 超市 324,000 5891 3927 3021 配套服務 50,000 1667 1111 855 家庭攝影中心 15,000 30 20 15 　合計 1,806,919 23,574 15716 12089 86如何成為區(qū)域的核心項目？規(guī)模大、業(yè)態(tài)全、品牌時尚有吸力力突出家庭元素和餐飲娛樂等休閑業(yè)態(tài)引進可帶客流量的主力店，如超市、影城等市場推廣和宣傳門前道路規(guī)劃和充足的車位數(shù)量設計新穎、環(huán)境舒適運營管理本項目商業(yè)部分將成為區(qū)域新興商圈內的核心項目87問題五：綜合體非商業(yè)部分的功能定位是什么？寫字樓、酒店、公寓定位88寫　字　樓開發(fā)前提：寫字樓開發(fā)的前提條件應不與商業(yè)有任何沖突，這樣就可以在不影響商業(yè)部分的同時，在滿足容積率要求的條件下爭取更多的公建面積，帶來額外收益；8910 7284591現(xiàn) 有寫字樓 未來 辦 公物 業(yè) （包括寫字樓和 SOHO）N36本 項 目現(xiàn)有供應： 目前項目周邊五公里范圍內的寫字樓項目只有一個，即四川高速大廈，主要為路橋交通單位自用；租金水平約 43元 /平 /月（建筑面積）；未來辦公物業(yè)供應： 2023年前區(qū)域將新增寫字樓和 SOHO辦公物業(yè)項目 9個，且主要以 SOHO物業(yè)類型為主；從目前的買家特征來看，寫字樓主要以中型及中小型企業(yè)自用為主； SOHO物業(yè)主要為投資用途居多；區(qū)域寫字樓市場概況90寫字樓定位物業(yè)類型 建筑面積（平方米） 定位建議寫字樓 整體定位： 優(yōu)質乙級寫字樓?租金建議： 45元 /平方米 /月（建筑面積）；?目標客群： 周邊商務及科技園企業(yè)鏈，吸引具有一定實力的中小型企業(yè)；?客梯數(shù)量： 23部（按 60008000平方米配備客梯一部）?管道預留： 同時為增強項目的靈活性和增強項目的市場適應能力，可在分割單元內預留上下水和燃氣管道；?租售策略： 整售或租賃持有?物業(yè)管理： 配備專業(yè)的物業(yè)管理團隊?項目賣點： 利用區(qū)域缺乏寫字樓的市場空間，加大投入將本項目打造成形象卓越、品質一流、服務完善、性價比突出的優(yōu)質乙級寫字樓； 91酒　店92由于本地塊周邊有繁榮的汽車及汽配貿易商圈、鞋都和科技園，臨近的武侯祠、杜甫草堂等知名旅游資源為項目發(fā)展商務酒店提供了眾多的潛在客源。l 第一商圈 居住、工作人口 100％覆蓋，則 工作日 的捕獲率為 100％ 10％＝ 13％，周未 的捕獲率為 100％ 20％＝ 26％ 。目前的萬達項目該品牌都不考慮。30商家類型 商家名稱 本項目意向意向面積 意向樓層 本項目建議(平米， 使用面積 )百貨超市1 北京華聯(lián) 暫不考慮（附近已簽新店） N/A N/A N/A2 麥德龍 有興趣 N/A N/A N/A3 家樂福 暫不考慮，氛圍不成熟 N/A N/A N/A4 易初蓮花 無興趣，區(qū)域不成熟，交通不好 N/A N/A N/A5 人人樂 有興趣 N/A N/A N/A6 統(tǒng)一優(yōu)瑪特 暫不考慮，商業(yè)氛圍差（近期接觸較有興趣） N/A N/A商業(yè)發(fā)展要看周邊住宅的開發(fā)量7 沃爾瑪 有興趣 N/A N/A 可以作大賣場或專業(yè)市場電器 1 五星家電 有興趣，看好區(qū)域發(fā)展前景，期望今年就可以進駐該區(qū)域；進入該項目希望有良好的臨街展示面。l 伊藤內的銷售品牌大都已招租的形式引入，并根據(jù)各個時期和市場情況， 隨時進行品牌和業(yè)態(tài)調整 。西南物流商業(yè)中心項目，成都20231105匯報要點此次匯報將主要解決以下問題：問題一：本項目所在地區(qū)是否能做大型商業(yè)？問題二：商業(yè) 能做多大規(guī)模？問題三：具體商業(yè)定位是什么？問題四：租金水平預測對本項目的可實現(xiàn)性？問題五：綜合體非商業(yè)部分的功能定位是什么？問題六：財務測算1研究思路與方法問題 1： 本項目所在地區(qū)是否能做大型商業(yè)？我們將通過以下研究，找出本項目所在地區(qū)是否具備開發(fā)商業(yè)的空間和容量。其促銷的產(chǎn)品種類豐富，且價格和質量都具有較強的優(yōu)勢，這樣在消費者中形成了其物美價廉的印象。業(yè)種業(yè)態(tài) 第一階段（ 2023年） 第二階段（ 2023年）百貨公司大型賣場北京華聯(lián)、麥德龍、家樂福、易初蓮花、人人樂，統(tǒng)一優(yōu)瑪特，沃爾瑪?目前商業(yè)氛圍差，交通不理想，未來商業(yè)發(fā)展有潛力?業(yè)態(tài)發(fā)展要看未來周邊住宅量?項目適合作大賣場或專業(yè)市場無 無電器 五星、國美 、永樂 ?商業(yè)氛圍差，對本項目不樂觀?如果有大賣場可以考慮 五星、國美 ?有興趣，看好區(qū)域發(fā)展前景休閑娛樂萬達影城 、奇跡健身、陽光錢柜、金逸影院、 太平洋院線 、 ATT歌城 ，殷商時代網(wǎng)吧，天指道休閑廣場?區(qū)域不成熟，對項目認識不多?不太看好項目發(fā)展，項目開發(fā)有難度湯姆熊電玩、先鋒健身、 太平洋影院 、 萬達影院 、華誼兄弟、嘉禾、時代今典、 ATT歌城、月亮村 KTV、好樂迪 KTV?影院進駐意向比較強餐飲 巴西烤肉、串江號子、必勝客 /肯德基、大蓉和、麥當勞、俏江南、三只耳、良木緣咖啡，仙蹤林，星巴克，德客士?商業(yè)氛圍差，短期內不看好項目發(fā)展?大部分持觀望態(tài)度老房子、牛牛福、朝皇閣、蓉錦一號、歐洲房子、 KFC、麥當勞 、棒約翰、 星巴克 、面包新語、賓諾咖啡、 HOOTERS、一茶一坐、鄉(xiāng)村基、蝶碎咖啡?部分持觀望態(tài)度?部分對本項目表示初步興趣，尤其是一些原意與超市鄰近的快餐類；還有一些看好本項目入市時的兩年后的地區(qū)氛圍；FASHION Nike, Bossini,百麗 、 勁浪體育?對區(qū)域比較陌生?認為區(qū)域商業(yè)氛圍需求培育BESTSELLER、 LEVI’S、 CK、 NIKE、 NOVO、 GIANT、YY SPORTS、 百麗 、 勁浪 、優(yōu)衣庫、熱風?對項目經(jīng)過一段時期了解后，部分品牌表示如果是購物中心模式且有同檔品牌存在，則會考慮本項目29根據(jù)目前市場上較為活躍的品牌的選址需求及我們在實際招商中所接觸的零售商反饋來看， 一些活躍的零售商不僅會在北京、上海等一線城市快速擴張，同時像成都，沈陽等二線城市也將成為這些活品牌的目標拓展區(qū)域 ；對于成都及本項目所在區(qū)域來講， 未來潛在的租戶也將包括 ： ZARA、 HM、 NEXT、 CA、 NOVO、FOREVER2 PROMOD、 QUIKSILVER、 CK JEANS、優(yōu)衣庫、阿迪達斯和耐克旗艦店、BESTSELLER、無印良品、華誼兄弟等；以上潛在品牌在選址時，關注點主要包括 ：項目規(guī)模是否夠大 里面是否能夠容納與該品牌相匹配的足夠的品牌數(shù)量；項目定位是否適合 一些時尚品牌比較喜歡在商業(yè)氛圍好、環(huán)境舒適和設計良好的購物中心內；目標消費人群 是否存在 零售商會基于自身品牌的目標消費者，考量周邊地區(qū)或商圈范圍內是否有足夠的潛在消費人群。 　 　 　10 勁浪 可以考慮，可作標準運動城 3000 2F3F集合國際主力運動品牌，搭配國內品牌以及戶外運動品牌和運動器械11 優(yōu)衣庫 可以考慮，和中糧在北京、沈陽都有合作 600100016002023 1F2F 　12 HOTWIND暫不考慮，合作可能很小，和中糧項目有合作，要根據(jù)具體情況確認。l 假如目標消費者在周一至周四到本項目來的可能性為 10％，周五為 15％，周六 25％，周日 20％。l 考慮到項目業(yè)態(tài)安排的相關性，消費者通常在一個商業(yè)項目內不只消費一單，如果按每人 ，則達到目標租金每天需要有效人數(shù)為 15,716人。l 第四商圈 ，即全市中心城區(qū)大型購物中心和百貨近 50個，保守估計，本項目的覆蓋第四商圈的 2％，則 工作日 的捕獲率為 2％ 10％＝ ％ ， 周末捕獲率 為 4％ 20％＝ ％ 。我們 采用商業(yè)坪效 1200元 /平 /月（營業(yè)面積）， 即 72,710,405元 /月 247。 /租期815年3訪談概況31商家類型 商家名稱 本項目意向意向面積 意向樓層 本項目建議(平米， 使用面積 )娛樂 1 太平洋影院 有興趣，應該在今明兩年內。l 項目 9， 即置信購物廣場 位于三環(huán)路外，周邊住宅數(shù)量和商業(yè)氛圍都缺乏，據(jù)了解，置信的資金分配重心也不在該項目，項目一直閑置拖延至今。區(qū)域現(xiàn)有和未來新增商業(yè)項目概況及對本項目的競爭情況項目名稱 建筑面積（平方米） 開業(yè)時間 類型1. 伊藤洋華堂 24,000 2023 百貨公司2. 千盛百貨購物廣場 62,000 2023 購物中心3. 紅星美凱龍 120,000 2023 專業(yè)店4. 同輝商業(yè)廣場二期 80,000 N/A 購物中心5. 鷺島國際社區(qū) 50,000 2023 商業(yè)街6. 中華名園商業(yè)項目 56,000 N/A 配套商業(yè)7. 仁和春天廣場 60,000 2023 購物中心8. 博瑞優(yōu)品道商業(yè)街 92,000 20232023 配套商業(yè) /商業(yè)街9. 置信未來廣場 50,000 N/A 購物中心 54,271 N/A 購物中心11. 鴻達汽配廣場項目 N/A（項目凈用地面積 畝） N/A N/A12. 紅牌樓商業(yè)廣場 N/A （項目凈用地面積 畝） N/A N/A13. 紅牌樓商業(yè)城 N/A（項目凈用地面積 畝