【正文】 2879 101112131415161718512 34　本項(xiàng)目　現(xiàn)有項(xiàng)目　未來(lái)項(xiàng)目一 環(huán) 路二 環(huán) 路三 環(huán) 路四環(huán) 路通過(guò)此圖可以看出，目前城市中心，即 一環(huán)內(nèi)地區(qū)商業(yè) 項(xiàng)目較為聚集，且發(fā)展較為成熟；道路設(shè)施雖然完善但卻面臨交通擁堵和停車難的問(wèn)題； 對(duì)于自駕車消費(fèi)者會(huì)產(chǎn)生一定的制約 ；一環(huán)外的大型商業(yè)主要沿二環(huán)、三環(huán)分布，道路條件相對(duì)一環(huán)內(nèi)有所緩解，對(duì)于自駕車消費(fèi)者來(lái)說(shuō)可達(dá)性相對(duì)較高；本項(xiàng)目 位于西南二、三環(huán)之間， 對(duì)于城市北部、東部，南部和西部的二環(huán)外地區(qū)的自駕車消費(fèi)者來(lái)講，雖具有一定距離，但比較容易到達(dá) ；同時(shí)對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講，也 應(yīng)具備充足的車位，以吸引到更遠(yuǎn)地方的目的型消費(fèi)者或自駕車消費(fèi)者；但同樣與本項(xiàng)目位置和交通有相似之處的商業(yè)項(xiàng)目也將有機(jī)會(huì)吸引到本項(xiàng)目的目標(biāo)客群，這就 需要項(xiàng)目自身增強(qiáng)項(xiàng)目的目的型消費(fèi)和吸引力，且應(yīng)體現(xiàn)在業(yè)態(tài)的綜合性和家庭性、設(shè)計(jì)特色和充足的車位等方面；1945小結(jié)：?jiǎn)栴} 1：是否能做大型商業(yè)？消費(fèi)者研究競(jìng)爭(zhēng)情況 零售商需求市場(chǎng)空間及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 地塊條件通過(guò)以上研究可以看出：l 從市場(chǎng)空間來(lái)看， 本項(xiàng)目所在地區(qū)具備開(kāi)發(fā)大型商業(yè)的市場(chǎng)空間 ；l 從全市及區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看， 真正與本項(xiàng)目能夠形成直接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目并不多且未來(lái)開(kāi)發(fā)前景并不明確 ，本項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力，在業(yè)態(tài)方面滿足周邊潛在消費(fèi)人群的主要需求，在業(yè)態(tài)方面一定要做全且覆蓋競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目所具有的優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)，在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的劣勢(shì)和不足方面有所借鑒與改進(jìn)；l 從零售商需求方面來(lái)看，一些主力店，如超市、電器、大型影院、時(shí)尚專賣等均對(duì)本項(xiàng)目表示出一定興趣和關(guān)注；l 從消費(fèi)者需求來(lái)看，本項(xiàng)目應(yīng)在業(yè)態(tài)上更加注重休閑娛樂(lè)和家庭消費(fèi)，同時(shí)也應(yīng)滿足消費(fèi)者的多方面、一站式購(gòu)物需求；l 綜合以上并結(jié)合地塊條件， 本項(xiàng)目在業(yè)態(tài)組合和品牌組合方面應(yīng)滿足零售商和消費(fèi)者需求 ，這就 要求項(xiàng)目應(yīng)具有足夠的規(guī)模來(lái)實(shí)現(xiàn) ；同時(shí)，本項(xiàng)目的自身?xiàng)l件也 決定本項(xiàng)目有條件成為一個(gè)大型綜合項(xiàng)目；46問(wèn)題二：商業(yè)能做多大規(guī)模？為計(jì)算區(qū)域的商業(yè)空間及容量，我們 采用商圈人口捕獲率的計(jì)算方法 ，估測(cè)商圈消費(fèi)者每月在本項(xiàng)目?jī)?nèi)的消費(fèi)金額；用此數(shù)字除以地區(qū)商業(yè)坪效， 即可以得出商圈能夠支撐多大規(guī)模的商業(yè) 。l 第三商圈 ，保守估計(jì)本項(xiàng)目覆蓋 ％，則 工作日 的捕獲率為 ％ 10％＝ ％ ， 周末捕獲率 為％ 20％＝ ％ 。但考慮到到本項(xiàng)目的消費(fèi)者不一定 100％消費(fèi)，預(yù)計(jì)實(shí)際到達(dá)人數(shù)將高于有效人數(shù)，如果按 60％的有效消費(fèi)率，則 本項(xiàng)目每天到達(dá)的消費(fèi)者將達(dá)到 26,193人；相比商圈人口對(duì)本項(xiàng)目的消費(fèi)意愿人數(shù) 31313人，本項(xiàng)目實(shí)際需要的客流量是可以達(dá)到的 ；85方法三：商圈家庭數(shù)量驗(yàn)證： 基于目前本項(xiàng)目實(shí)際需要的有效消費(fèi)人數(shù)，按家庭參與購(gòu)物人數(shù) ，可得到本項(xiàng)目實(shí)際需要的有效家庭數(shù)量約 12089個(gè)；本項(xiàng)目商圈輻射范圍內(nèi)的家庭數(shù)量約 10438個(gè)（這個(gè)數(shù)字是與消費(fèi)額相關(guān)的，如果消費(fèi)額上升，則這個(gè)數(shù)字是可以達(dá)到的）；業(yè)態(tài) 盈虧營(yíng)業(yè)額 (元 /天） 有效人次（人次 /天） 有效人數(shù)（人 /天） 有效家庭（個(gè) /天）輕餐 100,000 3333 2222 1709 餐廳 317,520 5292 3528 2714 影院 /KTV/游樂(lè)城 66,462 1662 1108 852 電玩城 12,000 200 133 103 瑜伽 /女子養(yǎng)生館 /纖體中心 25,714 514 343 264 早教 /才藝培訓(xùn)中心 18,462 462 308 237 兒童主題商店 90,000 600 400 308 服飾 /珠寶鐘表 /皮具 /服裝訂制 /時(shí)尚工作室 500,000 2273 1515 1166 運(yùn)動(dòng)城（服裝、用品、器械、體育競(jìng)技項(xiàng)目） 53,333 267 178 137 藥妝店 /家居飾品 /人個(gè)護(hù)理 /香薰 75,000 750 500 385 圖書(shū)音像 15,429 514 343 264 數(shù)碼 /電器 144,000 120 80 62 超市 324,000 5891 3927 3021 配套服務(wù) 50,000 1667 1111 855 家庭攝影中心 15,000 30 20 15 　合計(jì) 1,806,919 23,574 15716 12089 86如何成為區(qū)域的核心項(xiàng)目？規(guī)模大、業(yè)態(tài)全、品牌時(shí)尚有吸力力突出家庭元素和餐飲娛樂(lè)等休閑業(yè)態(tài)引進(jìn)可帶客流量的主力店，如超市、影城等市場(chǎng)推廣和宣傳門(mén)前道路規(guī)劃和充足的車位數(shù)量設(shè)計(jì)新穎、環(huán)境舒適運(yùn)營(yíng)管理本項(xiàng)目商業(yè)部分將成為區(qū)域新興商圈內(nèi)的核心項(xiàng)目87問(wèn)題五：綜合體非商業(yè)部分的功能定位是什么？寫(xiě)字樓、酒店、公寓定位88寫(xiě)　字　樓開(kāi)發(fā)前提：寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的前提條件應(yīng)不與商業(yè)有任何沖突，這樣就可以在不影響商業(yè)部分的同時(shí)，在滿足容積率要求的條件下?tīng)?zhēng)取更多的公建面積，帶來(lái)額外收益；8910 7284591現(xiàn) 有寫(xiě)字樓 未來(lái) 辦 公物 業(yè) （包括寫(xiě)字樓和 SOHO）N36本 項(xiàng) 目現(xiàn)有供應(yīng)： 目前項(xiàng)目周邊五公里范圍內(nèi)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目只有一個(gè)，即四川高速大廈，主要為路橋交通單位自用；租金水平約 43元 /平 /月（建筑面積）；未來(lái)辦公物業(yè)供應(yīng)： 2023年前區(qū)域?qū)⑿略鰧?xiě)字樓和 SOHO辦公物業(yè)項(xiàng)目 9個(gè)，且主要以 SOHO物業(yè)類型為主；從目前的買家特征來(lái)看，寫(xiě)字樓主要以中型及中小型企業(yè)自用為主； SOHO物業(yè)主要為投資用途居多；區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)概況90寫(xiě)字樓定位物業(yè)類型 建筑面積（平方米） 定位建議寫(xiě)字樓 整體定位： 優(yōu)質(zhì)乙級(jí)寫(xiě)字樓?租金建議： 45元 /平方米 /月（建筑面積）；?目標(biāo)客群： 周邊商務(wù)及科技園企業(yè)鏈，吸引具有一定實(shí)力的中小型企業(yè)；?客梯數(shù)量： 23部（按 60008000平方米配備客梯一部）?管道預(yù)留： 同時(shí)為增強(qiáng)項(xiàng)目的靈活性和增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)適應(yīng)能力，可在分割單元內(nèi)預(yù)留上下水和燃?xì)夤艿溃?租售策略： 整售或租賃持有?物業(yè)管理： 配備專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)?項(xiàng)目賣點(diǎn)： 利用區(qū)域缺乏寫(xiě)字樓的市場(chǎng)空間，加大投入將本項(xiàng)目打造成形象卓越、品質(zhì)一流、服務(wù)完善、性價(jià)比突出的優(yōu)質(zhì)乙級(jí)寫(xiě)字樓； 91酒　店92由于本地塊周邊有繁榮的汽車及汽配貿(mào)易商圈、鞋都和科技園，臨近的武侯祠、杜甫草堂等知名旅游資源為項(xiàng)目發(fā)展商務(wù)酒店提供了眾多的潛在客源。l 第一商圈 居住、工作人口 100％覆蓋，則 工作日 的捕獲率為 100％ 10％＝ 13％，周未 的捕獲率為 100％ 20％＝ 26％ 。目前的萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目該品牌都不考慮。30商家類型 商家名稱 本項(xiàng)目意向意向面積 意向樓層 本項(xiàng)目建議(平米， 使用面積 )百貨超市1 北京華聯(lián) 暫不考慮（附近已簽新店） N/A N/A N/A2 麥德龍 有興趣 N/A N/A N/A3 家樂(lè)福 暫不考慮，氛圍不成熟 N/A N/A N/A4 易初蓮花 無(wú)興趣，區(qū)域不成熟，交通不好 N/A N/A N/A5 人人樂(lè) 有興趣 N/A N/A N/A6 統(tǒng)一優(yōu)瑪特 暫不考慮，商業(yè)氛圍差（近期接觸較有興趣） N/A N/A商業(yè)發(fā)展要看周邊住宅的開(kāi)發(fā)量7 沃爾瑪 有興趣 N/A N/A 可以作大賣場(chǎng)或?qū)I(yè)市場(chǎng)電器 1 五星家電 有興趣，看好區(qū)域發(fā)展前景，期望今年就可以進(jìn)駐該區(qū)域；進(jìn)入該項(xiàng)目希望有良好的臨街展示面。l 伊藤內(nèi)的銷售品牌大都已招租的形式引入，并根據(jù)各個(gè)時(shí)期和市場(chǎng)情況， 隨時(shí)進(jìn)行品牌和業(yè)態(tài)調(diào)整 。西南物流商業(yè)中心項(xiàng)目，成都20231105匯報(bào)要點(diǎn)此次匯報(bào)將主要解決以下問(wèn)題：?jiǎn)栴}一：本項(xiàng)目所在地區(qū)是否能做大型商業(yè)？問(wèn)題二：商業(yè) 能做多大規(guī)模？問(wèn)題三：具體商業(yè)定位是什么？問(wèn)題四：租金水平預(yù)測(cè)對(duì)本項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)性？問(wèn)題五：綜合體非商業(yè)部分的功能定位是什么？問(wèn)題六：財(cái)務(wù)測(cè)算1研究思路與方法問(wèn)題 1： 本項(xiàng)目所在地區(qū)是否能做大型商業(yè)？我們將通過(guò)以下研究，找出本項(xiàng)目所在地區(qū)是否具備開(kāi)發(fā)商業(yè)的空間和容量。其促銷的產(chǎn)品種類豐富，且價(jià)格和質(zhì)量都具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，這樣在消費(fèi)者中形成了其物美價(jià)廉的印象。業(yè)種業(yè)態(tài) 第一階段（ 2023年） 第二階段（ 2023年）百貨公司大型賣場(chǎng)北京華聯(lián)、麥德龍、家樂(lè)福、易初蓮花、人人樂(lè)，統(tǒng)一優(yōu)瑪特，沃爾瑪?目前商業(yè)氛圍差，交通不理想，未來(lái)商業(yè)發(fā)展有潛力?業(yè)態(tài)發(fā)展要看未來(lái)周邊住宅量?項(xiàng)目適合作大賣場(chǎng)或?qū)I(yè)市場(chǎng)無(wú) 無(wú)電器 五星、國(guó)美 、永樂(lè) ?商業(yè)氛圍差，對(duì)本項(xiàng)目不樂(lè)觀?如果有大賣場(chǎng)可以考慮 五星、國(guó)美 ?有興趣，看好區(qū)域發(fā)展前景休閑娛樂(lè)萬(wàn)達(dá)影城 、奇跡健身、陽(yáng)光錢(qián)柜、金逸影院、 太平洋院線 、 ATT歌城 ，殷商時(shí)代網(wǎng)吧，天指道休閑廣場(chǎng)?區(qū)域不成熟，對(duì)項(xiàng)目認(rèn)識(shí)不多?不太看好項(xiàng)目發(fā)展，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有難度湯姆熊電玩、先鋒健身、 太平洋影院 、 萬(wàn)達(dá)影院 、華誼兄弟、嘉禾、時(shí)代今典、 ATT歌城、月亮村 KTV、好樂(lè)迪 KTV?影院進(jìn)駐意向比較強(qiáng)餐飲 巴西烤肉、串江號(hào)子、必勝客 /肯德基、大蓉和、麥當(dāng)勞、俏江南、三只耳、良木緣咖啡，仙蹤林，星巴克，德客士?商業(yè)氛圍差，短期內(nèi)不看好項(xiàng)目發(fā)展?大部分持觀望態(tài)度老房子、牛牛福、朝皇閣、蓉錦一號(hào)、歐洲房子、 KFC、麥當(dāng)勞 、棒約翰、 星巴克 、面包新語(yǔ)、賓諾咖啡、 HOOTERS、一茶一坐、鄉(xiāng)村基、蝶碎咖啡?部分持觀望態(tài)度?部分對(duì)本項(xiàng)目表示初步興趣，尤其是一些原意與超市鄰近的快餐類；還有一些看好本項(xiàng)目入市時(shí)的兩年后的地區(qū)氛圍；FASHION Nike, Bossini,百麗 、 勁浪體育?對(duì)區(qū)域比較陌生?認(rèn)為區(qū)域商業(yè)氛圍需求培育BESTSELLER、 LEVI’S、 CK、 NIKE、 NOVO、 GIANT、YY SPORTS、 百麗 、 勁浪 、優(yōu)衣庫(kù)、熱風(fēng)?對(duì)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)一段時(shí)期了解后，部分品牌表示如果是購(gòu)物中心模式且有同檔品牌存在，則會(huì)考慮本項(xiàng)目29根據(jù)目前市場(chǎng)上較為活躍的品牌的選址需求及我們?cè)趯?shí)際招商中所接觸的零售商反饋來(lái)看， 一些活躍的零售商不僅會(huì)在北京、上海等一線城市快速擴(kuò)張，同時(shí)像成都，沈陽(yáng)等二線城市也將成為這些活品牌的目標(biāo)拓展區(qū)域 ；對(duì)于成都及本項(xiàng)目所在區(qū)域來(lái)講， 未來(lái)潛在的租戶也將包括 ： ZARA、 HM、 NEXT、 CA、 NOVO、FOREVER2 PROMOD、 QUIKSILVER、 CK JEANS、優(yōu)衣庫(kù)、阿迪達(dá)斯和耐克旗艦店、BESTSELLER、無(wú)印良品、華誼兄弟等；以上潛在品牌在選址時(shí)，關(guān)注點(diǎn)主要包括 ：項(xiàng)目規(guī)模是否夠大 里面是否能夠容納與該品牌相匹配的足夠的品牌數(shù)量；項(xiàng)目定位是否適合 一些時(shí)尚品牌比較喜歡在商業(yè)氛圍好、環(huán)境舒適和設(shè)計(jì)良好的購(gòu)物中心內(nèi)；目標(biāo)消費(fèi)人群 是否存在 零售商會(huì)基于自身品牌的目標(biāo)消費(fèi)者，考量周邊地區(qū)或商圈范圍內(nèi)是否有足夠的潛在消費(fèi)人群。 　 　 　10 勁浪 可以考慮，可作標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)動(dòng)城 3000 2F3F集合國(guó)際主力運(yùn)動(dòng)品牌，搭配國(guó)內(nèi)品牌以及戶外運(yùn)動(dòng)品牌和運(yùn)動(dòng)器械11 優(yōu)衣庫(kù) 可以考慮，和中糧在北京、沈陽(yáng)都有合作 600100016002023 1F2F 　12 HOTWIND暫不考慮，合作可能很小，和中糧項(xiàng)目有合作，要根據(jù)具體情況確認(rèn)。l 假如目標(biāo)消費(fèi)者在周一至周四到本項(xiàng)目來(lái)的可能性為 10％，周五為 15％，周六 25％，周日 20％。l 考慮到項(xiàng)目業(yè)態(tài)安排的相關(guān)性，消費(fèi)者通常在一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)不只消費(fèi)一單，如果按每人 ，則達(dá)到目標(biāo)租金每天需要有效人數(shù)為 15,716人。l 第四商圈 ，即全市中心城區(qū)大型購(gòu)物中心和百貨近 50個(gè)，保守估計(jì)，本項(xiàng)目的覆蓋第四商圈的 2％，則 工作日 的捕獲率為 2％ 10％＝ ％ ， 周末捕獲率 為 4％ 20％＝ ％ 。我們 采用商業(yè)坪效 1200元 /平 /月（營(yíng)業(yè)面積）， 即 72,710,405元 /月 247。 /租期815年3訪談概況31商家類型 商家名稱 本項(xiàng)目意向意向面積 意向樓層 本項(xiàng)目建議(平米， 使用面積 )娛樂(lè) 1 太平洋影院 有興趣，應(yīng)該在今明兩年內(nèi)。l 項(xiàng)目 9， 即置信購(gòu)物廣場(chǎng) 位于三環(huán)路外，周邊住宅數(shù)量和商業(yè)氛圍都缺乏，據(jù)了解，置信的資金分配重心也不在該項(xiàng)目，項(xiàng)目一直閑置拖延至今。區(qū)域現(xiàn)有和未來(lái)新增商業(yè)項(xiàng)目概況及對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)情況項(xiàng)目名稱 建筑面積（平方米） 開(kāi)業(yè)時(shí)間 類型1. 伊藤洋華堂 24,000 2023 百貨公司2. 千盛百貨購(gòu)物廣場(chǎng) 62,000 2023 購(gòu)物中心3. 紅星美凱龍 120,000 2023 專業(yè)店4. 同輝商業(yè)廣場(chǎng)二期 80,000 N/A 購(gòu)物中心5. 鷺島國(guó)際社區(qū) 50,000 2023 商業(yè)街6. 中華名園商業(yè)項(xiàng)目 56,000 N/A 配套商業(yè)7. 仁和春天廣場(chǎng) 60,000 2023 購(gòu)物中心8. 博瑞優(yōu)品道商業(yè)街 92,000 20232023 配套商業(yè) /商業(yè)街9. 置信未來(lái)廣場(chǎng) 50,000 N/A 購(gòu)物中心 54,271 N/A 購(gòu)物中心11. 鴻達(dá)汽配廣場(chǎng)項(xiàng)目 N/A（項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e 畝） N/A N/A12. 紅牌樓商業(yè)廣場(chǎng) N/A （項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e 畝） N/A N/A13. 紅牌樓商業(yè)城 N/A（項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e 畝