【文章內容簡介】 小　　　　 在商場購買的特性反應購買者對商品的品質保證等需要比較強烈，沿街鋪面的商品總體檔次較低，購買群體多多為低收入者或外地人群　　　　 沿街鋪面可供選擇或購買的商品種類較少，這也是多數顧客在商場購買的主要原因○ 商圈內商品價格檔次特性作為批發(fā)為主的商圈，商品總體以中檔和中低檔為主，包括餐飲部分的消費，無法支撐有品牌的餐飲店，快餐也是很少有人選擇對于本案未來的商品價格定位理應以本商圈的商品檔次特性為參考，以中大檔和中檔商品為主多數調查群體認為圣亞是該商圈中商品檔次最高的，但對圣亞的調查中發(fā)現，其商品總體結構對太原市來講也只屬于中檔偏高的檔次○ 商圈內商品業(yè)種特性本商圈商品相對單一，服裝總銷售面積占絕對優(yōu)勢，其中又以女裝為主要銷售內容其它業(yè)種商品除皮件外基本不成規(guī)模，而皮件中又以皮鞋為主要銷售商品，皮包的占比和經營情況不佳○ 本案在太原市場的廣告受眾面　　調查顯示，太原市內知道本案的占主要比例，但在進行具體詢問過程中對本案的具備認知度尚有欠缺　　了解本案主要媒介為廣告，反應本案之前在媒體上的抄做是成功的　　由于媒體主要受眾人是普通百姓，僅隊未來購買對象有很大幫助，但對招商而言，其意義不大，故在招商期間的廣告手段應以調整，使廣告效果達到最佳狀態(tài)　　　　 對于可以達到主要目的的招商廣告可采用報紙、廣播、電視等基本大眾傳媒工具外，鎖定招商對象的廣告亦可采用POP、DM等手段　　　　 傳統(tǒng)廣告模式在太原司空見慣，僅僅利用“全面招商”等等的傳統(tǒng)廣告口號在實際效果中將不可能吸引眾多眼球，招商廣告亦將需求考慮以新主題或題材貫穿整個招商過程● 本案的SWOT簡述：本案的優(yōu)勢 總體體量為該商圈最大的，根據商業(yè)定律——大魚吃小魚，小魚吃蝦米的論點，本案將具備強大的吸盤作用。是新建建筑，在硬件環(huán)境上在該商圈是最好的，精品、服裝城等由于建筑體陳舊，隨著消費者對硬件環(huán)境需求的提升，將會被市場逐漸淘汰。有專業(yè)的上海管理公司負責規(guī)劃招商和統(tǒng)一管理，在軟件上為本案的成功運做帶來推動力量。有夾層可以存放貨品或作為辦公用，解決批發(fā)的經營者或品牌的經營者倉庫和辦公場地的需求。位于高速公路的主要進入市區(qū)的主干道之一，為外地區(qū)采購的客戶帶來物流方面的便利。本案的劣勢 偏離主商圈100米，是非常致命的問題，如果能夠用其它方式彌補這100米的距離將對本案帶來巨大的收益。前期炒做廣告中對于本案的商業(yè)定位不明確，沒有商業(yè)題材，觀望者非常多，在后期規(guī)劃定位后，廣告宣傳的主題和形式很重要。大樓內部動線狹小，對于人群流通性不強，由于受銷售的影響，此方面來做統(tǒng)一的售樓返租以及在未來室內設計中進行彌補。投資客戶和經營客戶之間的協(xié)調是本案內部需要慎重處理的主要問題。本案的機會 由于在多方面優(yōu)于該商圈傳統(tǒng)的商場，規(guī)劃定位準確以及取費合理，本案開業(yè)之日有機會打敗該商圈傳統(tǒng)商場。朝陽街若根據市政規(guī)劃改建步行街，雙塔北路的拓寬能為本案的人流車流改向帶來便利。前期的廣告抄做使本案的知名度已經有一定的基礎，但不是未來招商客源的目標，未來廣告主題明確方法合適，可以得到事半功倍的效果。本案的挑戰(zhàn) 東方紅處于重新招商階段，圣亞也在擴建當中，義烏小商品市場也正處于改建擴建中，未來在商品的招商過程中會發(fā)生一定比例的重疊和沖突。本章小結● 朝陽街商圈特征綜合描述：內容 特征描述交通特征 由于是通往高速的主要交通要道，再加上批發(fā)市場銷售行為結束后的短途駁運行為，該街車流嚴重擁堵，尤其為節(jié)假日特別明顯。南北二側的商品結構有所差異，南面多集中消費類商品，北面多集中服務類商品，形成人流基本在南面較多，北面較少的特征。各大商場均沒有或不具備停車場功能，造成三輪機動車、自行車、私家車等停放混亂，對于批發(fā)市場需求之一的物流造成發(fā)展制約。商業(yè)特征 集中了圣亞、精品、朝陽、東方紅、吉美等樓體式批發(fā)零售的商場格局的市場，也有沿街商鋪形式的批發(fā)零售店形態(tài)。80%以上為服飾類商品，餐飲嚴重匱乏，業(yè)種非常單一，商場之商品之間沒有形成互補或錯位經營的形式。多為銷售直接對接方式和出售經營權的方式，在初期商場經營時沒有進行總體規(guī)劃、商業(yè)布局等，也沒有相應的物業(yè)或商業(yè)管理公司。圣亞、東方紅等均處于再發(fā)展和調整階段，未來與本案的招商會形成局部的沖突或重疊。商場形式的商鋪缺少現場倉庫支持，為批發(fā)的貨源儲備帶來不便的因素。租金特征 經營優(yōu)劣懸殊，各自租金收益均根據獨自的情況調節(jié)，價格杠桿方式明顯，為獨特的隨行就市定價模式。該商圈的商場沒有因為地理位置的差異而造成租金的差異，以精品位于該街的中后段，但租金為該商圈的最高值。樓層垂直和平面租金差異不明顯，甚至出現高樓層的租金大于低樓層的租金，此乃在外地市場實屬罕見。物業(yè)特征 物業(yè)費有高達65元/平方米/月的，也有27元/平方米/月的，商圈物業(yè)均價為45元/平方米/月的左右。本案在售樓期間對于物業(yè)費的解釋為5055元/平方米/月的，高于商圈均價，對于商場未來物業(yè)費收益有很大的幫助?，F有商場存在拖欠物業(yè)費的現象，僅以經營情況不佳的商場表現突出，在未來本案經營期間將需提高防風險能力和應對措施。物業(yè)費基本含蓋內容相同，包括公用的能源（水、電為主）、廣告、稅收、管理費用等。企劃特征 商場沒有整體的促進銷售的活動，僅發(fā)現的活動均為廠家自己舉辦的建議活動，檔次和促銷內容非常傳統(tǒng)無新意。商場內部布置不協(xié)調，一般只注重其整潔并沒有透過氣氛的渲染和布置來提升和營造商業(yè)氣氛。本案商業(yè)定位概述● 主要零售業(yè)態(tài)的描述零售形態(tài)面積（平米） 百貨商場5000以上 大賣場25000以上 超市5006000 便利店80－100 倉儲超市5000以上 集貿市場5000以上商品種類覆蓋范圍 視地理位置和面積而定 20000左右25分鐘以內 5000左右10－15分鐘 6大類5分鐘 4000－10000 專業(yè)市場和綜合類市場經營理念 豐富的產品選擇較強實力的消費者 一站式購物自有品牌良好的購物環(huán)境，提供部分增值服務和售后服務 更多選擇物超所值大量分支連鎖，產生規(guī)范效益，地域性較強 營業(yè)時間較長地點便利中高價位 每日低價會員促銷有限服務批價銷售儲銷一體 低檔商品、雜牌，大批量采購兼零售采購特點 高毛利，創(chuàng)造形象 低價，高周轉率 高品質，多樣化采購，合理的毛利 高毛利，規(guī)格小 更低的價格更大的包裝 經營者自行采購目標消費者 白領階層和品牌追隨者 一般家庭 家庭主婦社區(qū)型消費 學生及上班族男性居多 小型零售商，批發(fā)商、公司、工廠等 農村消費者和個體經營者其他特性 品牌專賣細致服務價格不菲 各類商品齊全（日用品，生鮮，冷凍，食用，電器，甚至花卉），多有停車場，倡導低價 銷售種類指雜貨、日用品、食品、冷凍食品，購物環(huán)境較佳，價位中等，能配合做特賣活動 食品及飲料占到銷售額的70％－80％。滿足及時性需求為主 高成交量，低加價率 沒有特定消費層未來發(fā)展 大部分向超市轉型，多數成為百貨精品 零售業(yè)主力業(yè)態(tài) 現代化的菜市場，更專業(yè)化，如食品超市、生鮮超市 零售業(yè)最有潛力的業(yè)態(tài) 低運營成本，有選擇地銷售當地最為暢銷的產品規(guī)格，并批量銷售成為批發(fā)配銷 零售業(yè)態(tài)的初級階段，正在向超市化發(fā)展和轉型● 商圈內主要業(yè)種面積較情況（單位：平方米）女裝 男裝 兒童 皮件 運動休閑 餐飲 寢具圣亞 7100 4700 0 2350 0 300 0精品 18300 7300 0 0 0 0 0吉美 3000 1500 0 0 3000 0 0鴻金寶 13500 9000 1500 4500 3500 2000 1500　　　 根據上述數據表明，各商場主力業(yè)種的面積均比本案規(guī)劃中相應的面積要小　　　 集合本商圈優(yōu)勢業(yè)種，將其做大做強是勝出本商圈的最佳方式商圈內業(yè)種與本案的柱狀比較示意圖● 本案適合的零售業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài) 適合程度 原因百貨公司 不適合 百貨公司為標準質販型零售業(yè)態(tài)，需要的是購物環(huán)境和有品質的商品，是在出售商品的同時也在出售服務，本商圈為標準量販型商圈，低檔商品已形成固定消費圈，本地和外省的人口都對本商圈的認識為市場型的商圈，故從根本上是不具備定位成百貨公司模式的。大賣場 不適合 需求面積要求超過10000平方米以上，且對大樓樓體結構要求很高，由于受到本案前期銷售格局的限定，本案也不適合引進大賣場系統(tǒng)。超市 適合 超市由于相對需求面積小，且需要周邊有規(guī)模的居民區(qū)的配合，根據對本案的市場調查表明，山姆士店能夠成功在本商圈生存，其表明本商圈仍能夠支持并開設一家超市，同時超市具備集客力，可以作為本案的核心店引進。專業(yè)商店 適合 本案若引進專業(yè)店，其基礎為家電的量販型商店，如：國美家電、迪信通手機城等形式，同時專業(yè)店仍具備超市集客能力，可以做為本案的核心店考慮。便利店 不適合 根據太原市人均GDP指標以及本案環(huán)境因素，不適合該業(yè)態(tài)進駐。市場 適合 根據本商圈的周邊環(huán)境，已經是一個成熟的批發(fā)為主的市場形式，故本案的主要商業(yè)業(yè)態(tài)應該為市場形式，同時在現有商圈業(yè)種單一分散的格局下，集合本商圈服飾優(yōu)勢，將單一業(yè)種做大做強，以商業(yè)一貫的定論——大魚吃小魚的方式，來進入本商圈，以面積和專業(yè)程度在商圈內發(fā)展?！?根據對本案商圈調查分析得出商品檔次偏低 主要為中低檔消費全體整體商品單價很低批發(fā)行為占主導 由于是一個已經成熟的消費市場，對太原市居民的了解。90%以上人認為該商圈就是一個批發(fā)市場的概念本商圈在參照山西省和國家宏觀經濟范疇內，尚屬于華北經濟圈的范圍，其未來商圈涉及面可以覆蓋整個山西省和周邊地區(qū)在商場購物行為為主 根據調查主要來此商圈的消費者多進入商場購物，由于本案屬于本商圈中單體面積最大的商場，有著先天的優(yōu)勢商品業(yè)種單調 本商圈商品主要特征為商品的業(yè)種非常之單調，服裝幾乎占了70%以上的市場，這與本商圈多年以服裝為主的消費形態(tài)有關，強力改變這種形態(tài)將會付出較大的代價● 商業(yè)定位零售業(yè)態(tài)定位 標準市場模式，并結合超市或專業(yè)店的業(yè)態(tài)，打造成為該商圈最大的以批零結合的復合業(yè)態(tài)市場商品檔次趨向 餅狀示意圖柱狀示意圖顧客年齡層趨向 餅狀示意圖 柱狀示意圖業(yè)種組合 餅狀示意圖柱狀示意圖本案商業(yè)規(guī)劃描述● A、B館分割的構想　　　　根據專業(yè)的測算，一般顧客在商場內直線行走距離超過100米將視為一個界限，即每100左右應該有個節(jié)點的場地提供休閑，或在商品業(yè)種上發(fā)生變化，否則顧客是不容易繼續(xù)在商場內進行停留的?！　　　”景傅拇髽墙Y構寬度已經遠超過顧客購物行走距離，所以必須將大樓進行合理的分割，利用商品業(yè)種和其它方式使顧客在商場內的滯留時間延長，從而提升顧客購物幾率人流從各入口進入的100米有效步行范圍示意圖　　　　示意圖表明，無論本案任何一個入口進入商場，其100米有效步行范圍均無法行走完整個商場，而相應的離各入口進入的進入的最近結合點在二館的中間部分?！　　　「鶕鲜鍪疽鈭D顯示，本案有理由將現行商場人為分割成A、B二館，以商業(yè)和業(yè)種進行區(qū)分，使進入商場的人流基本能夠走完整個商場或進行有目的的購物引導?！?本案商業(yè)業(yè)種配置全館業(yè)種占比餅狀示意圖全館業(yè)種占比柱狀示意圖●主要業(yè)種細分說明：　　　　 　　女裝的細分業(yè)種示意圖　　　　　　　　男裝的細分業(yè)種示意圖兒童用品的細分業(yè)種示意圖　　　　　運動用品的細分業(yè)種示意圖● 全館平面商鋪及動線說明全館平面商鋪及動線示意圖　　 　　 次主動線二側商鋪應盡量保持視覺上的透視?！　?A、B館結合部分將是主要節(jié)點店的位置，如；咖啡、茶座等，在招商過程中先保留，以實際發(fā)生狀況為準，合并或增減部分商鋪為策略?！　?A、B館結合部分應考慮現場實際情況，適當拆除部分商鋪，以確保二館人流之流暢，視覺之清晰?！?建筑物車流人流管理本案人流未來主流入方向為自朝陽街向北流向為主?！　　　?由于人流側重于自南向北流入，相應就本案建筑體而言，規(guī)劃中的B館未來人流自然流入較難。　　　　 以本案平面外部動線而言，未來1號門是主要人流進入中心，3號門由于是車流進出主動線，有交通工具的客流將主要通過此二門進人流較多人流流出方向多為自北向南流出，未來1號門附近將是主要人流集散地。　　　　 3號門由于人車混雜，相對未來交通會比較混亂，有效管理好此處的人流和車流是未來外場保安的主要任務?！　　　?由于B館外場空間較大，相對人流較少，可以利用B館外部廣場舉辦各類促銷或廣場活動以帶動人流流入。　　　　 由于受朝陽街車輛擁堵的現象制約，未來預計車輛流入可能會形成南北均衡的情況?！　　　?鑒于現有商圈各大商場外部不具備車輛管制條件，本案在車輛流入或流出上應做相應的考慮，即將車輛的流入或流出做單向管理，保證所有車輛有一個良好的回轉動線保證車輛的正常進出?！　　　?出租車將集中在統(tǒng)一的地方上客，短途駁運的機動車輛或人力車輛也將利用商場外場保安進行管理?！　　　?自行車是市內消費群體來本案的主要交通工具，統(tǒng)一管理好自行車也是非常重要的?！　　　?在車輛容易進行掉頭或左轉的馬路上可以利用交通管制標志進行有效管理。本案設計建議簡述● 內裝設計施工建議個要求　　　　有關地面的設計建議要求。　　　　本案地面動線有其先天的不足之處，、3米、這為地面石材施工帶來一定的影響，尤其是各尺寸動線的交匯部分是相對最難處理的?！　　　”景傅孛婀矃^(qū)域動線與鋪面內之間需要有一定的色彩分割，使公共區(qū)域和實際經營鋪面之間形成色彩和材料上的差異。　　　　在對于各入