山西侯馬項目商業(yè)規(guī)劃(2)(編輯修改稿)
2025-02-17 21:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 綜合百貨大樓的設(shè)計，業(yè)主的收購均價是該市目前住宅售價的約三倍，其售價和市場的租金均價比較后已顯見泡沫。同時，唯其地標區(qū)位和地標建筑，該項目已成為該市的形象工程，政府從時間和目標上尤為關(guān)注，簡單的換手交易已不可能，且從成本上亦無空間，除了選擇一個合適的業(yè)態(tài)進入一定周期的經(jīng)營外無其他 退出途徑。目前侯馬的商品結(jié)構(gòu)、市場狀況、零售業(yè)態(tài)、消費習(xí)性和消費指向均不支持這樣一個30000平方米體量的商場是顯而易見的。不對屬地市場的現(xiàn)狀進行全面的突破，從主導(dǎo)市場和引領(lǐng)消費的角度去架構(gòu)未來的經(jīng)營，那么存活的可能性幾乎沒有。這一歷程有一個必須的前提，即以開發(fā)商三年的經(jīng)營期作為退出機制來倒推通盤銷售額能否有溢價部分來支持經(jīng)營期的資金。換言之就是假設(shè)有2億元的銷售額，剩下的3000萬元來經(jīng)營三年，經(jīng)營成功則3000萬元繼續(xù)產(chǎn)生利潤，經(jīng)營失敗則以3000萬元的資本體宣告破產(chǎn)，確保了前期的利潤。經(jīng)營期以商業(yè)管理公司來運作同銷售期的開發(fā)商斷開。 經(jīng)營期的資本金確定以后，第一要樹立此為犧牲打的概念，第二在這個資本盤面來選擇底限為確保三年經(jīng)營。力爭求存求發(fā)展的業(yè)態(tài)和經(jīng)營模式。因此，未來的商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)確定將依據(jù)引領(lǐng)屬地市場原則和資本盤的原則來進行，其目標是完成開發(fā)退出機制。侯馬的地域特征THE CHARACTER OF HOUMA消費能力嚴重的二級分化市場● 侯馬的基本概況：侯馬位于山西省西南部，人口23萬，屬于標準的內(nèi)陸型縣級城市。早期有“北侯馬南義烏”之稱號，是北方地區(qū)小商品銷售的中心。由于城市化發(fā)展，交通的便利，侯馬小商品的地位慢慢退出了歷史舞臺。現(xiàn)在連接侯馬到省城——太原的交通非常方便，除常規(guī)火車外，每日均有多班大巴往返于二市之間。另由于侯馬自身的地理位置決定，其受陜西西安的商品輻射能力較大。城市
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