【文章內(nèi)容簡介】 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。鄭州橄欖城商業(yè)項(xiàng)目 50 三環(huán)路 快速環(huán)路 中心區(qū) 鄭東新區(qū) 約 20分鐘 約 20分鐘 項(xiàng)目區(qū)位 本項(xiàng)目位于城市南三環(huán)，道路通達(dá)性較好，車行至市中心約 2030分鐘 南三環(huán) 馮莊路 橄欖城啟動(dòng)區(qū) ?項(xiàng)目位于馮莊路與南三環(huán)交匯處的東南位臵，緊鄰南三環(huán)和馮莊路，昭示性好；是百萬平米住宅項(xiàng)目 —— 橄欖城中的一部分； ?地塊位于南區(qū)主要批發(fā)、物流市場群中心位臵，輻射面廣，有利于提高項(xiàng)目影響力； ?項(xiàng)目北側(cè)與老城區(qū)相鄰，距離市中心及新區(qū)中心均約 20分鐘車程，與城區(qū)發(fā)展核心區(qū)域聯(lián)系較為緊密； ?至新鄭約 30分鐘車程；至新密約 40分鐘車程，與新鄭及新密市的距離較近，對(duì)其有一定的向心吸引力。 51 一期 在售 三期 09年 四期 10年 二期 在售 回遷安臵區(qū)，3500戶， 08年底交房 本項(xiàng)目 天擎花園，650戶，09年 經(jīng)適房約1500戶09年 待開發(fā)地塊 第十三中學(xué) 儲(chǔ)備用地 儲(chǔ)備用地 待開發(fā)（安臵房） 醫(yī)療用地 黃河科技大學(xué) 小學(xué) 2023年 ?一期 /首期推出 564套； ?回遷安置區(qū)入住，共約 3500戶 ?二期 /首期推出 280套； 2023年 ?一期，后續(xù)約 300套左右 ?天擎花園開發(fā) ?二期，后續(xù)約 1000套左右 ?經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā) ?三期上市，約 1500套 2023年 ?四期（亞新），約 400套。 南三環(huán) 石柱路 馮莊路 佛崗東路 待開發(fā)地塊 項(xiàng)目整體概況及開發(fā)進(jìn)程 本項(xiàng)目屬于橄欖城項(xiàng)目的商業(yè)配套區(qū)，目前橄欖城項(xiàng)目處于一二期銷售階段 ?橄欖城項(xiàng)目為佛崗城中村改造項(xiàng)目，總規(guī)模近百萬平米，未來總?cè)丝趯⑦_(dá) 35萬人； ?目前處于一二期（南三環(huán)北側(cè)）銷售階段，一期計(jì)劃 09年 10月入??； ?南三環(huán)南側(cè)的回遷安置區(qū)已基本開發(fā)完畢，08年底入住。 52 地塊內(nèi)無地上物，屬空地狀態(tài)，周邊道路、住宅等在建工程較多 ?項(xiàng)目四至： 北：南三環(huán) 西：馮莊路 南：佛崗村回遷小區(qū) 東：金橋機(jī)械租賃公司 地塊現(xiàn)狀 南三環(huán) 馮莊路 啟動(dòng)區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀 馮莊路建設(shè)中 南三環(huán) 項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū) 地塊現(xiàn)狀 檢察院家屬院 佛崗村回遷小區(qū) ?地塊現(xiàn)狀： 已拆遷完成，屬空地狀態(tài)，建設(shè)棄土較多 53 南三環(huán)已建成通車，馮莊路年底通車，未來交通便利，目前區(qū)域公共交通線路較少 36路 (火車站 → 鄭州摩托電動(dòng)車物流港 ) 111路 (南環(huán)路新鄭路站 → 醫(yī)學(xué)院 ) 215路 (佛崗村公交站 → 北環(huán)路豐慶路站 ) 81路 (佛崗村 → 火車站 ) ?項(xiàng)目周邊公交線路較少 ,可直達(dá)火車站 ,醫(yī)學(xué)院 ,北環(huán)路慶豐路站 南三環(huán) 馮莊路 ?本項(xiàng)目北面緊臨南三環(huán)，為市主干路，道路情況較好，車流量不大； ?馮莊路是一條新的政府規(guī)劃路，其正在施工建設(shè)中， 2023年底通車，南起佛岡東路，北至航海路，連通航海路與南三環(huán)。 交通環(huán)境 54 本項(xiàng)目由 商業(yè) 與 住宅 兩個(gè)地塊組成，其中商業(yè)地塊建筑面積約 ，住宅約 米 ?占地面積： 32372平米 ?容積率： ?建筑面積： ?建筑密度： 40% 商業(yè)地塊指標(biāo) 住宅地塊指標(biāo) ?占地面積： ?容積率： ?建筑面積： ?建筑密度： 25% 綠化帶 南三環(huán) 70m 月光路 20m 15m 商業(yè)用地 住宅用地 寒山東路 50m 馮莊路 25m 鄭州市市政工程管理管理處 項(xiàng)目指標(biāo) 55 項(xiàng)目目標(biāo)和限制條件 ?商業(yè)開發(fā)提升區(qū)域價(jià)值，促進(jìn)住宅價(jià)值實(shí)現(xiàn) ?商業(yè)實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)營 ?開發(fā)收益最大化 ? 區(qū)域居住密度低，商業(yè)氛圍差，短期內(nèi)難以改變 ? 項(xiàng)目屬于綜合性項(xiàng)目，有住宅等產(chǎn)品 項(xiàng)目目標(biāo) 現(xiàn)狀與約束條件 56 項(xiàng)目核心問題 1. 城市邊緣區(qū)大規(guī)模商業(yè)如何成功開發(fā)、運(yùn)營？ 2. 商業(yè)價(jià)值如何注入住宅等其他產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)效益最大化？ 57 橄欖城內(nèi)部商業(yè)概況 ——未來橄欖城內(nèi)部商業(yè)總規(guī)模將達(dá)到 13萬平米左右，以馮莊路兩側(cè)最為集中 編號(hào) 地塊 商業(yè)面積 (平米 ) 1 A201 2 A301 3 A401 4 B204 5 B401/02 6 B903 7 B1101/02 8 B1104(檢察院 ) 9 B802 10 C301 11 C304 12 C401 合計(jì) 2 1 3 4 5 9 11 6 10 7 8 12 本項(xiàng)目 本項(xiàng)目規(guī)模： 80930平米 58 “整合商業(yè)模式 ” ——滿足消費(fèi)者一站式消費(fèi)服務(wù) 整合商業(yè)模式 實(shí)現(xiàn)商品、服務(wù)和地理位臵的互補(bǔ) 方便用戶消費(fèi)行為 日常生活型消費(fèi)及服務(wù)為主 核心功能區(qū)，核心磁力業(yè)態(tài) 整合 多種業(yè)態(tài) 、 經(jīng)營范圍組合 各商業(yè)設(shè)施合理布局 消費(fèi)者需求發(fā)展模型 過去 現(xiàn)在 未來 (本項(xiàng)目 ) 目的： 購物 目的： 休閑 目的： 一站式 要求： ?豐富的產(chǎn)品品類 ?產(chǎn)品搭配 ?良好的購物環(huán)境 ?方便的購買地點(diǎn) ?合理的的價(jià)格 ?選購方便 ?時(shí)間快捷 ?氛圍 ?店面聲譽(yù) ?…… 要求： ?業(yè)態(tài)組合 ?經(jīng)營范圍的組合 ?休閑空間和氛圍 要求： ?減少空間轉(zhuǎn)移和時(shí)間成本，對(duì)于一站式個(gè)人日常消費(fèi)的需求 橄欖城商業(yè)整體思考 59 “整合商業(yè)模式 ” ——業(yè)態(tài)整合，以購物中心、超市、品牌折扣店為核心磁力業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)進(jìn)行互補(bǔ) 社區(qū)商業(yè) 小型便利店 休閑娛樂 餐飲 家居、電器 品牌折扣店 大型超市 購物中心 ?購物中心、大型超市和品牌折扣店作為核心磁力業(yè)態(tài)， ?超市帶來大量客流，充實(shí)購物中心客源，形成商業(yè)氛圍； ?同時(shí)發(fā)展小型便利店和社區(qū)商業(yè)，實(shí)現(xiàn)了多業(yè)態(tài)互補(bǔ)、品牌良性循環(huán)發(fā)展。 購物中心、超市 小型便利店、社區(qū)商業(yè) 購物 中心 品牌折扣店 家居、電器 大型超市 小型便利店 社區(qū)商業(yè) 中檔 中低檔 大眾化 橄欖城商業(yè)整體思考 60 橄欖城商業(yè)整體規(guī)劃 ——整合商業(yè)模式，四大商業(yè)體系 Lifestyle Center （體驗(yàn)式生活中心） ?核心主力店 +12家次主力店（電器、軟飾等）； ?大型超市； ?餐飲、休閑娛樂 (商務(wù)會(huì)館 )。 鄰里中心 ?次主力店 (家居建材、電器 IT、餐飲、休閑娛樂及相關(guān)業(yè)態(tài) )； ?一期地塊可設(shè)臵中小型家居建材等， 10號(hào)地設(shè)臵餐飲、KTV、網(wǎng)吧、美容 SPA等設(shè)施）。 學(xué)府商業(yè) ?針對(duì)學(xué)生群體消費(fèi)，時(shí)尚服裝服飾、運(yùn)動(dòng)服裝、體育用品、IT數(shù)碼、書店等。 社區(qū)商業(yè) ?社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主，便利店、蛋糕房、洗衣店、藥店、小商品等、家政服務(wù)； ?周邊 500米居民的日常消費(fèi)。 Lifestyle Center 鄰里中心：次主力店 ?如：東方家園社區(qū)店，小型家居店等 鄰里中心：次主力店 ?如：特色餐飲、 KTV、網(wǎng)吧、美容 SPA設(shè)施等 學(xué)府商業(yè)： ?如：時(shí)尚服裝服飾、運(yùn)動(dòng)服裝、體育用品、 IT數(shù)碼、書店等