【文章內(nèi)容簡介】 量及建設(shè)周期的影響，市場可以供應(yīng)的產(chǎn)品相對稀缺。就物業(yè)形態(tài)而言，以寫字樓為代表的銷售型商務(wù)樓宇本來就屬于物業(yè)市場比較稀缺的高端產(chǎn)品，對于這樣一個(gè)供不應(yīng)求的區(qū)域而言，更凸顯其投資價(jià)值狀態(tài)。作為成熟的商務(wù)區(qū)，這些區(qū)域的價(jià)值已經(jīng)被廣泛認(rèn)同，通常情況下在這些區(qū)域開發(fā)的寫字樓，多數(shù)是以出租為主，少量放出的，價(jià)格都比較高，投資者拿到手的時(shí)候，增值空間已經(jīng)被一定程度消 化。 北外灘的區(qū)域優(yōu)勢吸引著國外眾多企業(yè)機(jī)構(gòu)來滬投資，需求潛力不言而喻。該區(qū)域內(nèi)的航運(yùn)、物流、貿(mào)易類客戶亦占據(jù)主要分額；同時(shí)，以往以中資客戶為主要構(gòu)成的自用需求市場正在逐步擴(kuò)大，且越來越多的外資機(jī)構(gòu)開始試探性地進(jìn)入到該區(qū)域的寫字樓銷售市場。 從中長期來看，北外灘已經(jīng)開發(fā)或即將啟動(dòng)的商務(wù)樓宇項(xiàng)目，當(dāng)中也不乏一些著名發(fā)展商精心規(guī)劃的項(xiàng)目，北外灘地區(qū)正在逐步引發(fā)高品質(zhì)商務(wù)樓宇的熱點(diǎn)匯聚效應(yīng)，有望隨著北外 灘規(guī)劃的逐步實(shí)現(xiàn)，投資效應(yīng)將進(jìn)一步顯現(xiàn)。 北外灘 VS 陸家嘴 北外灘后勁更足 繼陸家嘴金融貿(mào) 易區(qū)之后，市政府又一重大工程浦江兩岸綜合開發(fā)項(xiàng)目已正式啟動(dòng)，作為上海未來十年的中心建設(shè)工程，其未來發(fā)展走勢引人關(guān)注。參照過去十年陸家嘴特別是小陸家嘴翻天覆地的變化，北外灘尤其核心區(qū)位已經(jīng)成為上海房產(chǎn)市場最大的“潛力股”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 由此可見，目前北外灘核心區(qū)樓盤不到 2 萬的單價(jià)比起小陸家嘴45 萬的天價(jià)還有巨大的升值空間，再加上房源稀缺，該區(qū)位新盤引發(fā)的購買熱潮也就不足為奇了。 市政府重大規(guī)劃工程：前十年鑄就陸家嘴、后十年成就北外灘 “跟著市政建設(shè)規(guī)劃與交通發(fā)展規(guī)劃走，總沒錯(cuò)?！边@是從眾多房產(chǎn)專家那里得到 的經(jīng)驗(yàn)。北外灘與陸家嘴隔江相望，相近的地理屬性賦予它們相似的發(fā)展前景。盡管對比陸家嘴來說發(fā)展起步要晚，但北外灘規(guī)劃起點(diǎn)更高、同時(shí)吸取陸家嘴規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，與陸家嘴進(jìn)行互補(bǔ)發(fā)展，可以期待北外灘未來的整體設(shè)施將更完善、更便捷，前景更為看好。 浦江兩岸綜合開發(fā)工程是進(jìn)入 21 世紀(jì)上海城市建設(shè)發(fā)展史上的重大工程，得到了上海歷屆市委、市府領(lǐng)導(dǎo)的大力支持。根據(jù)規(guī)劃，黃浦江兩岸綜合開發(fā)范圍涉及 5 個(gè)區(qū)，規(guī)劃面積 平方公里，岸線長度約 20 公里，功能將從原來的交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)碼頭、工廠企業(yè)轉(zhuǎn)換為以金融貿(mào)易、旅游文化、生態(tài)居住為 主，實(shí)現(xiàn)由生產(chǎn)型向綜合服務(wù)型的轉(zhuǎn)換。北外灘將與外灘和陸家嘴在功能上分工互補(bǔ)，實(shí)施分層次推進(jìn)、差別化發(fā)展戰(zhàn)略，將中央商務(wù)區(qū)的最弱一環(huán)做強(qiáng)做大。 依據(jù)這一原則，北外灘地區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)是建成一個(gè)融國際航運(yùn)商貿(mào)、現(xiàn)代商務(wù)、現(xiàn)代商業(yè)、高尚居住和濱江休閑為一體、具有國際一流水準(zhǔn)的現(xiàn)代化區(qū)域，其規(guī)劃范疇比陸家嘴地區(qū)將更為完善。區(qū)域?qū)?中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 被分為 5 個(gè)功能區(qū)：商住綜合區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、航運(yùn)商貿(mào)區(qū)、提籃橋歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)、高檔居住區(qū)，并將形成三個(gè)有特色的服務(wù)導(dǎo)向，即：知識服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、航運(yùn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、文化休閑服務(wù)區(qū)。其中作為浦江 兩岸開發(fā)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的北外灘國際客運(yùn)中心將成為上海的游輪母港、豪華游輪將由此往返于世界各地，岸上還將建設(shè)一系列配套的國際化服務(wù)設(shè)施：包括大量星級酒店如白玉蘭大廈；大型濱江休閑綠地；超五星級酒店世茂凱悅等。 可以看出，作為市政府今后十年的發(fā)展重點(diǎn)項(xiàng)目，北外灘整體規(guī)劃上吸取了之前陸家嘴的成功經(jīng)驗(yàn)以及不完善之處的反思，因而相對陸家嘴以金融貿(mào)易為主的規(guī)劃發(fā)展，北外灘的整體規(guī)劃考慮更為周密齊全、各項(xiàng)功能配套設(shè)施更為完善，我們也有理由期望北外灘規(guī)劃的后發(fā)優(yōu)勢將更為顯著。 四、區(qū)域內(nèi)商務(wù)物業(yè)介紹： 樓盤名稱： 上海灘國際大廈 地址：黃浦路 99 號 發(fā)展商 :上海三豐置業(yè)有限公司 單價(jià)報(bào)價(jià) : 30000 元 /平方米；成交均價(jià)： 22082 元 /平方米，租金 美金 /平方米 其他房 : 1301600 網(wǎng)上登記套數(shù)： 103 套 剩余套數(shù)： 95 套 付款方式 :組合按揭 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 聯(lián)系電話 : 63242060 交屋時(shí)間 :現(xiàn)房 公開日期 :20210614 開盤時(shí)間 :20210707 其他 :該辦公房整層出售， 3500 美金 /平方米。單套出租，租金 美金 /平方米 /天。物業(yè)費(fèi) 美金 /平方米 /月。 樓盤名稱： 申茂大廈 地址：長陽路 235 號 發(fā) 展 商 :上海鈞茂置業(yè)有限公司 單價(jià)報(bào)價(jià) :30000 元 /平方米； 其他房 : 平 方米 網(wǎng)上登記套數(shù)： 11 套 剩余套數(shù)： 10 套 付款方式 :組合按揭 聯(lián)系電話 : 65414510 65410350 交屋時(shí)間 :現(xiàn)房 公開日期 :20211231 開盤時(shí)間 :20211231 其 他 :該大廈總建面 23000 平方米，是一座 28 層的高級涉外辦公樓，建筑層高 米?？勺饪墒?，售價(jià) 15000 元 /平方米，租金 元 /平方米 /天，物業(yè)費(fèi) 21 元/平方米 /月。一至三層為商業(yè)裙房，整體出售，面積 6800 平方米，價(jià)格 18500 元 /平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 五、寫字樓租金和出租率分析 寫字樓 —— 租金持續(xù) 走高 隨著國內(nèi)外資本源源不斷的匯集，上海國際化大都市的地位已逐步確立。加之 2021 年世博會(huì)的拉動(dòng)效應(yīng)，上海辦公樓租金一路走高，租金漲幅已達(dá)亞洲第一位、全球第三位。目前，辦公樓租金更是呈現(xiàn)上升趨勢。 有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自 1997 年以來，辦公用房的銷售狀況一直保持在較為穩(wěn)定的狀況，基本在 4050 萬平方米 /年，辦公用房的租賃狀況受到需求變化影響較大，變化也較大，總體來說呈逐年增長的態(tài)勢。近年來，辦公用房的租賃銷售比例保持在 4： 1 的狀態(tài)，20212021 年以來寫字樓市場租金一直保持上漲，隨著各板塊寫字樓入住率的 不斷提高，可供應(yīng)面積不斷減少，辦公樓出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 寫字樓空置率 —— 持續(xù)下降 據(jù)調(diào)查表明，本市寫字樓空置率已降至六年來的最低點(diǎn)，寫字樓租賃興旺、銷售順暢。據(jù)辦公用房空置面積情況分析， 1998 年上海辦公用房的供應(yīng)量達(dá)到高峰，由于供應(yīng)量的突發(fā)性增加，空置面積也隨之放大，由于近年來辦公樓的吸納量逐年增加，并在 2021 年達(dá)到峰值，因此，自 2021 年以來，空置面積逐年下降。空置率變化與空置面積的變化基本相同，自 1999年起空置率一直保持在 20%以下。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 乙級寫字樓 —— 將成為市場寵兒 由于甲級寫字樓出現(xiàn)了供不應(yīng) 求的局面。租金不斷上漲，部分租戶因承受不了高額租金從甲級寫字樓遷至乙級寫字樓。乙級寫字樓處于甲級的延伸帶，租金將維持現(xiàn)有水平。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷深化和發(fā)展，中小企業(yè)的數(shù)量和規(guī)模將不斷擴(kuò)大，由于他們正處于起步和成長階段，資金有限，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大，因此難以承受甲級寫字樓的高額租金。比甲級寫字樓檔次稍低，實(shí)用性強(qiáng)、價(jià)格適中、交通便利的乙級寫字樓，勢必將成為中小企業(yè)辦公場所的首選，從而為乙級寫字樓市場帶來無限商機(jī)，可以預(yù)計(jì)，這一市場將是極具活力并前景廣闊的。 虹口區(qū)其它非甲級寫字樓租金 區(qū)域 名稱 地址 總樓層 租 金 管理費(fèi) 可出租（平方米） 設(shè)備 虹口 上海渡邊國際商務(wù)大樓 臨平北路 ￥ 20177 獨(dú)立空調(diào)，電話，標(biāo)準(zhǔn)裝修 虹口 喜臨門大廈 四平路 30 層 ￥ 147－ 1600 中央空調(diào)，電話，標(biāo)準(zhǔn)裝修 虹口 晟隆大廈 東長治路 19 層 ￥ 2 37－ 605 中央空調(diào)，電話，標(biāo)準(zhǔn)裝修 虹口 外灘老洋房 188 黃浦路 4 層 880 中央空調(diào)，電話 虹口 錦發(fā)商務(wù)樓 黃浦路 2 層 ￥ － 2 35－ 900 獨(dú)立空調(diào)，電話，標(biāo)準(zhǔn)裝修 虹口 新世紀(jì)商務(wù)中心 虎丘路 ￥ 含 100－ 900 中央空調(diào)，電話，標(biāo)準(zhǔn)裝修 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 六、區(qū)域內(nèi)其他寫字樓租金價(jià)格表 七、區(qū)域內(nèi)其他寫字樓租賃情況表 01234租金（元/平方米/天）晟隆大廈華聯(lián)集團(tuán)大廈遠(yuǎn)洋大廈上海灘國際大廈上海海灣大廈申茂大廈上?？迪枭虅?wù)大樓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 020406080100120出租率（％）晟隆大廈華聯(lián)集團(tuán)大廈遠(yuǎn)洋大廈上海灘國際大廈上海海灣大廈申茂大廈上?？迪枭虅?wù)大樓 第三章 區(qū)域商業(yè)市場分析 一、虹口商業(yè)規(guī)劃 :北外灘熱推商貿(mào)服務(wù)國際航運(yùn) ２０世紀(jì)初，外灘的崛起成為上海的標(biāo)志，２０世紀(jì)末，陸家嘴的崛起成為上海的亮點(diǎn)。２１世紀(jì)初，北外灘一旦建成，將和外灘、陸家嘴呈三足鼎立之勢，北外灘，同時(shí)也將成為一個(gè)以 知識性和 國際航運(yùn)為亮點(diǎn)的特色服務(wù)貿(mào)易區(qū)。 規(guī)劃范圍 區(qū)域面積是外 灘源１０倍多 北外灘的規(guī)劃范圍包括大連路以西、周家嘴路海寧路以南、河南北路以東、蘇州河黃浦江以北，占地面積３．６６平方公里的區(qū)域，其中，沿江河岸長度達(dá)到３．５３公里。 區(qū)位優(yōu)勢 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 位于核心環(huán)和中心環(huán)以內(nèi) 北外灘地區(qū)位于蘇州河和黃浦江交匯處，與外灘、陸家嘴呈現(xiàn)出“黃金三角”之勢，是黃浦江兩岸綜合開發(fā)條件最為成熟的重點(diǎn)地區(qū)之一。整個(gè)區(qū)域坐北朝南，既可觀賞浦江美景，又能充分沐浴陽光，區(qū)域優(yōu)勢十分顯著。根據(jù)上海市的城區(qū)規(guī)劃，全市將形成四環(huán)相擁的交通格局，即第一環(huán)外環(huán)線、第二環(huán)中環(huán)線、第三環(huán)內(nèi)環(huán)線、 第四 環(huán)中心環(huán)（大連路、東方路、張楊路、復(fù)興路）、第五環(huán)核心環(huán)（新建路、銀城路、世紀(jì)大道、延安路），北外灘地區(qū)就位于核心環(huán)和中心環(huán)以內(nèi)，這一優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢賦予北外灘以巨大的開發(fā)價(jià)值。 規(guī)劃定位 特色服務(wù)貿(mào)易區(qū) 適應(yīng)上海建設(shè)國際大都市和中國加入世貿(mào)組織的新形勢，北外灘地區(qū)將建成以知識服務(wù)和國際航運(yùn)服務(wù)為特色的服務(wù)貿(mào)易區(qū)，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，成為上海經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展新的增長點(diǎn)。 交通設(shè)置 三條市區(qū)地鐵線由此經(jīng)過 根據(jù)北外灘交通規(guī)劃，這里將形成的二橫六縱干道為骨架輔以若干支路的方格網(wǎng)狀道路網(wǎng)。經(jīng)規(guī)劃調(diào)整 ，地區(qū)道路系 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。