xxxx年嘉興地塊定位及前期策劃思路(編輯修改稿)
2025-03-27 15:03 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 域。 我們以確?？焖偃セ?、實現(xiàn)安全回籠資金作為設計出發(fā)點，提出以下設計思路 設計方案一 :小高層 +部分高層 方案優(yōu)勢 ?在充分利用容積率的同時 ,最大限度的迎合目前區(qū)域的購房需求 ?項目覆蓋率較低 ,利于景觀的塑造 ,有效提升升品質 方案劣勢 ?目前去化速度一般 ,難以有效保證資金快速回籠 ?小高層為后續(xù)市場主力產(chǎn)品 ,同質性強 ,市場競爭激烈 ?價格提升具備一定難度 該方案較符合目前市場現(xiàn)狀 ,可有效實現(xiàn)穩(wěn)定的銷售速率 .但是 ,該方案抵御市場風險的能力不強 ,在后期競爭中較為被動 純小高層、高層社區(qū) 面臨問題： 該產(chǎn)品銷售速度過慢，客戶對產(chǎn)品具有一定抗性； 開發(fā)商面臨回籠資金慢的現(xiàn)實狀況； 代表樓盤：中港城 大眾型產(chǎn)品（與目前市場供給產(chǎn)品一樣） 面臨問題： 產(chǎn)品無創(chuàng)意，將接受當時及未來競爭樓盤強大的競爭壓力，產(chǎn)品價格提不高，銷售速度放慢等現(xiàn)象； 不利于開發(fā)商品牌形象的樹立 代表樓盤：格林小鎮(zhèn)、蔚藍澳洲花園 設計方案一 :小高層 +高層 設計方案二 :別墅 +小高層 +高層 設計方案二 :別墅 +小高層 +高層 方案優(yōu)勢 ?產(chǎn)品類型多元化 ,可分散市場競爭壓力 ,有效確?？焖偃セ? ?整體呈南低北高格局 ,充分實現(xiàn)景觀資源的最大化 方案劣勢 ?高層比例較大 ,存在一定的市場去化風險 ?產(chǎn)品類型較多 ,客戶面相對較雜 ,難以實現(xiàn)統(tǒng)一的社區(qū)氛圍 ?建筑覆蓋率較高 ,景觀排布難度較大 該方案有機綜合了容積率及市場熱點產(chǎn)品 ,在產(chǎn)品設計到位的前提下可確保部分產(chǎn)品的有效去化 . 但由于目前直接和潛在競爭個案均采取類似設計 ,產(chǎn)品設計的成果將直接決定未來的市場走向 別墅產(chǎn)品本身是一種高端性產(chǎn)品，我們借高端產(chǎn)品 奠定社區(qū)品質，打造高檔社區(qū)形象的同時，拔高后 期高層產(chǎn)品的價格。 LOFT按照市場情況建議做成“精裝修”產(chǎn)品，在后 期推廣中可提升項目的價值及銷售價格。 高端產(chǎn)品導入 我們建議的產(chǎn)品類型 獨棟別墅、雙拼、高層以及 LOFT產(chǎn)品 錯層設計： 產(chǎn)品新穎、與競爭對手形成最明顯的市場區(qū)隔； 獨棟、雙拼別墅： 突出產(chǎn)品的稀缺性和直面公園零距離的環(huán)境優(yōu)勢；強 調產(chǎn)品價值回歸，提升社區(qū)整體檔次； 空中庭院： 空中內(nèi)庭式花園、南北錯落式陽臺、入戶花園 產(chǎn)品新穎、與競爭對手形成最明顯的市場區(qū)隔； 空中全家福： 考慮頂層復式難銷的現(xiàn)象，增加全家福概念戶型 一般為 1/1/1+2（或 3） /2/2房型組合； 架空層設計： ，有利景觀設計、戶型設計，提高社區(qū)品質 和檔次； 本項目產(chǎn)品的理解 底層架空引入綠化 在高容積率、地面綠化面積不太的情況下，建筑底層局部架空，增加景觀的滲透性。 自上而下的立體綠化體系 大戶型內(nèi)的內(nèi)庭設計 空中內(nèi)庭式花園 270度弧形觀景窗，景觀資源最大化。 空中庭院。客廳與餐廳橫向排布。適合北向景觀資源優(yōu)越的位置。亦可去掉一個房間，增加客廳的南向采光。 大面積露臺可做獨立的保姆出口，也可改為保姆房。 空中庭院示意 空中庭院 空中庭院示意 可組合小戶型 2＋ 1/2/2 95－ 110平米 附帶大面積入戶花園 1/1/1 39－ 42平米 附帶 270度觀景窗 空中全家福 設計方案二 :電梯多層 +高層 該方案作為方案二的補充 ,亦是非常理想的定位設計方向 以 68層電梯房作為最南端的產(chǎn)品設計 ,即可確保產(chǎn)品的品質度 ,又可有效削弱容積率的壓力 .同時 ,可使本項目在”中高端”定位的方向上得到相對的統(tǒng)一 . 南湖新區(qū)綠色人文逸居典范 從嘉興整體房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析，目前嘉興市區(qū)的房地產(chǎn)情況比較成熟，但產(chǎn)品檔次偏低；東南部南湖新區(qū)比西南部秀洲新區(qū)雖然規(guī)劃較晚，但起點較高，產(chǎn)品現(xiàn)代感強，檔次偏高；另外本區(qū)域項目規(guī)模偏大，本案只有 3萬多平方米的占地面積，在項目規(guī)模上處于劣勢，如果和區(qū)域產(chǎn)品同質，沒有自身特點，勢必在房產(chǎn)市場的滾滾洪流中被淹沒。 因此，本項目必須走差異化道路，向高檔產(chǎn)品進發(fā)，提煉社區(qū)環(huán)境和文化品質，將主題景觀融入現(xiàn)有生態(tài)環(huán)境之中，整體以“新西蘭”建筑風格為主，打造嘉興南湖新區(qū)的最佳生態(tài)逸居典范。 項目整體定位 獨棟、雙拼別墅離南面公園綠化帶最近，也是區(qū)域中最熱銷的產(chǎn)品。因此，選擇市場中接受度高的產(chǎn)品先銷售，引起市場關注
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