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正文內(nèi)容

開封集英地塊前期定位報告(nxpowerlite)(編輯修改稿)

2025-05-10 23:07 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 ? 搭便車,借勢 ? 以小博大,殺傷戰(zhàn)術(shù) ? 價格戰(zhàn)的制造者 敏銳的機會主義者 ? 目標明確,挖掘客戶 ? 瞄準市場縫隙 ? 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點 領(lǐng)導者 挑戰(zhàn)者 追隨者 補缺者 我們是 挑戰(zhàn)者 補缺者 + 整體定位之形象定位 開封首席高科技精致私享社區(qū) 精致。 這是一個生活講究的社區(qū)。 精裝立面演繹貴族氣質(zhì); 戶型情趣設(shè)計,精致用心體驗; 園林精心雕琢,體會移步換景的美感。 這是個精巧的社區(qū),僅為少數(shù)人共享。 私享。 藍天。 白云。 花草。 樹木。 這里擁有屬于自己的一片天地。 這里是少數(shù)人的天堂,多數(shù)人的夢想。 整體定位之客戶定位 項目核心客戶描述 進取心 視野寬廣 聰明的 自信的 精明的 有責任心 是一群勇于奮斗的實干家,通過自身艱苦創(chuàng)業(yè),最終小有成就。 遍游全國,認為自己是優(yōu)秀的,是經(jīng)歷豐富的。 追求舒適的生活,精心挑選最值得產(chǎn)品,相信自己的眼光。 具有責任感,孝敬老人,關(guān)愛家庭,愿意讓家人過上最好的生活。 他們 他們 ? 職業(yè)特征:開封及周邊縣城私營業(yè)主、外地經(jīng)商人員; ? 臵業(yè)目的:改善居住條件,為子女教育購房,進城居住 ? 臵業(yè)關(guān)注點:居住舒適度、生活品質(zhì)、社區(qū)氛圍 ? 職業(yè)特征:泛權(quán)力公務(wù)員、事業(yè)單位高管 ? 臵業(yè)目的:生活品質(zhì)的提升、保值升值 ? 臵業(yè)關(guān)注點:完全不同的居住感受、社區(qū)品味 ? 職業(yè)特征:年輕購房者,投資客戶 ? 臵業(yè)目的:滿足自住需求,投資升值 ? 臵業(yè)關(guān)注點:生活便利度、實用性、未來升值潛力 核心客戶 —— 重要客戶 —— 偶得客戶 —— 本項目的客戶定位: 客戶分類 核心價值取向 產(chǎn)品需求 應(yīng)對策略 核心客戶 開封及縣城私營業(yè)主 關(guān)注項目未來的升值潛力;注重產(chǎn)品品質(zhì)感和居住舒適度 舒適 3房, 4房 強調(diào)社區(qū)的整體檔次,考慮居住的身份感和品質(zhì)感 外地經(jīng)商人士 舒適、宜居的生活,關(guān)注老人和孩子的居住問題 緊湊 3房, 舒適 3房 強調(diào)社區(qū)的宜居性,看中戶型設(shè)計和建筑質(zhì)量等 重要客戶 泛權(quán)力公務(wù)員 升級置業(yè),希望體驗與之前完全不一樣的居住感受;關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)和社區(qū)品味 舒適 3房, 4房 充分挖掘物業(yè)價值,提高品質(zhì)感,占有優(yōu)勢景觀資源 偶得客戶 年輕客戶,投資客 總價敏感,關(guān)注戶型實用性,生活便利度 緊湊 3居 2房 基本生活配套,戶型基本舒適 目標客戶核心價值取向與樓盤價值元素的對應(yīng)分析 整體定位之產(chǎn)品定位 舒適度 品質(zhì)感 開封項目多數(shù)無論大盤小盤有多層產(chǎn)品。 多層產(chǎn)品整體銷售情況好于普通住宅。 具有空間感的戶型銷售速度要快于普通產(chǎn)品。 性價比 客戶置業(yè)關(guān)鍵點 具有特色實景展示的項目能夠形成口碑,銷售情況較為良好。 促進銷售的因素都是能夠滿足客戶臵業(yè)特征的要素,關(guān)鍵是別墅感和性價比。 品質(zhì)高端的項目即使價格高于市場平臺,也會有不錯的銷售業(yè)績。 市場需要且缺乏高檔次樓盤 地塊位置相對目前缺乏配套 地塊本身缺乏良好的景觀優(yōu)勢 打造高檔次樓盤,避免與周邊項目形成同質(zhì)化競爭。 在景觀上做到“廣、細、新” 適當考慮商業(yè)、會所、游泳池、幼兒園等簡單配套。 容積率: 小結(jié): 地塊位于開封西區(qū)內(nèi),以后周邊相關(guān)配套齊全; 開封城市向西,居住區(qū)域向西,項目未來形勢向好; 開封房地產(chǎn)市場各類產(chǎn)品均有,但雷同產(chǎn)品太多; 目前開封各在售項目均意識到產(chǎn)品檔次在去化中的重要性; 根據(jù)市場形勢和地塊現(xiàn)狀及相關(guān)指標,項目宜定位 開封首席 高科技精致私享社區(qū), 產(chǎn)品為花園洋房 +小高層、高層。 本項目核心戰(zhàn)略為 通過產(chǎn)品創(chuàng)新,實現(xiàn)城市住宅別墅化 本 項目是以多層和小高層、高層相結(jié)合的城市集合式住宅 城市住宅如何實現(xiàn)別墅化? 實現(xiàn)別墅化的關(guān)鍵動作有哪些? 客戶最容易感知的價值點在哪些方面? 案例選取的選擇和借鑒的案例 借鑒案例: ? 東莞金域中央 ? 北京天鵝灣 ? 深圳蝴蝶谷 ? 深圳香蜜湖 借鑒點: ? 多層及小高層住宅,如何營造別墅感? 案例選取原則: 實現(xiàn)別墅感營造的城市集合住宅 城市原創(chuàng)建筑 僅為少數(shù)人典藏 多層產(chǎn)品 — 寬景美墅 多層產(chǎn)品 疊苑美墅 多層產(chǎn)品 國際公寓 高層產(chǎn)品 會所中心 規(guī)模 總占地 18萬,總建面 30萬 位置 東莞新區(qū)南城區(qū)東莞大道與黃金路交匯處 指標 容積率 ,綠化率 43% 總戶數(shù) 2022戶 精裝標準 毛坯 入市時間 物管 /平方米 /月 配套 商業(yè)中心、風情商業(yè)街、幼兒園 開發(fā)商 東莞市金眾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 東莞金域中央 東莞金域中央 別墅感園林營造 駐留空間小品和植被相結(jié)合; 多個駐留空間相結(jié)合,可供少數(shù)人逗留; 隨處可見的室外小品,增加情趣感; 主干道植被成儀式感,制造私家氛圍 突出水的情趣,增加參與性和自然性; 東莞金域中央 別墅感建筑 〃 寬景美墅 立面色調(diào)淺色為主,明亮鮮艷,富于變化 淺米色 淺棕色 紅褐色 立面層次豐富,結(jié)構(gòu)細碎 陽臺運用仿木結(jié)構(gòu)材質(zhì) 東莞金域中央 別墅感建筑 〃 水岸美墅 amp。國際公寓 產(chǎn)品立面采用弧形元素,增強建筑親切感 立面層次豐富,增加建筑的節(jié)奏感。 淺色調(diào)為主,色彩豐富,營造愜意舒適感觀。 水岸美墅 國際公寓 東莞金域中央 別墅感戶型 〃 寬景美墅 寬景美墅一層戶型圖 四室兩廳兩衛(wèi) 總建面: 174300㎡ 贈地下室面積: 6392㎡ 開間: 進深: 贈送的花園面積 戶內(nèi)花園,贈一半面積 地下室面積贈送 六層電梯洋房,一梯兩戶 東莞金域中央 寬景美墅二層戶型圖 四室兩廳兩衛(wèi) 總建面: 235275㎡ 贈地下室面積: 6182㎡ 臥室觀景陽臺設(shè)計 露臺面積的贈送 戶內(nèi)花園,贈一半面積 地下室面積贈送 別墅感戶型 〃 寬景美墅 寬景美墅三層戶型圖 三房兩廳兩衛(wèi) 總建面: 146164㎡ 贈送夾層面積: 5058㎡ 東莞金域中央 露臺、陽臺高密贈送 贈送兩房帶衛(wèi)生間夾層 主臥落地飄窗設(shè)計 客廳挑高 別墅感戶型 〃 寬景美墅 東莞金域中央 寬景美墅四層戶型圖 三房兩廳兩衛(wèi) 總建面: 134151㎡ 贈送夾層面積: 3335㎡ 南北雙陽臺設(shè)計 陽臺、露臺高密贈送 陽臺下錯,成為三錯層 贈送帶衛(wèi)生間的夾層 別墅感戶型 〃 寬景美墅 東莞金域中央 寬景美墅復式戶型圖 四房兩廳三衛(wèi) 總建面: 190222㎡ 五層戶型圖 六層戶型圖 戶內(nèi)花園計一半面積 贈送大面積露臺 客廳挑空 6m,客廳及餐廳飄空 別墅感戶型 〃 寬景美墅 寬景美墅三層戶型圖 三房兩廳兩衛(wèi) 總建面: 146164㎡ 贈送夾層面積: 5058㎡ 東莞金域中央 露臺、陽臺高密贈送 贈送兩房帶衛(wèi)生間夾層 主臥落地飄窗設(shè)計 客廳挑高 東莞金域中央 寬景美墅四層戶型圖 三房兩廳兩衛(wèi) 總建面: 134151㎡ 贈送夾層面積: 3335㎡ 南北雙陽臺設(shè)計 陽臺、露臺高密贈送 陽臺下錯,成為三錯層 贈送帶衛(wèi)生間的夾層 東莞金域中央 寬景美墅復式戶型圖 四房兩廳三衛(wèi) 總建面: 190222㎡ 五層戶型圖 六層戶型圖 戶內(nèi)花園計一半面積 贈送大面積露臺 客廳挑空 6m,客廳及餐廳飄空 別墅感戶型 〃 寬景美墅 東莞金域中央 戶型面積: 122168㎡ 主要附加值: 夾層 ,面積約為 4050平米。 疊院美墅奇數(shù)層 疊院美墅偶數(shù)層 產(chǎn)品特點: 6層電梯洋房; 全部戶型均為 高; 附加值高,贈送面積大; 南北通透; 戶戶均有超大面積陽臺; 夾層 夾層 別墅感戶型 〃 疊苑美墅 東莞金域中央 產(chǎn)品類型: 小高層,兩梯三戶; 戶型面積: 95170㎡ 主要附加值 : 書房;戶內(nèi) /入戶花園 產(chǎn)品特點: 戶型方正實用; 附加值較高; 2戶南北通透; 電梯間對于房間的影響很??; 戶戶之間沒有視線阻礙 戶內(nèi)花園,贈一半面積 書房贈送一半面積 別墅感戶型 〃 優(yōu)品美筑 東莞金域中央 戶型面積: 91100㎡ (兩房) 贈送夾層面積: 2531㎡ 114126㎡ (三房)贈送夾層面積: 3341㎡ 產(chǎn)品特點: 5層電梯洋房; 一梯兩戶; 全部戶型均為 廳高; 附加值高,贈送面積大; 南北通透,戶型方正; 戶戶均有 超大面積陽臺; 夾層 別墅感戶型 〃 國際公寓 東莞金域中央 營銷傳遞別墅感 專利美墅推介會 : 東莞 最高規(guī)格 的晚會, 產(chǎn)品于 2022年通過國家 專利 申請,降低項目的可復制性,營造產(chǎn)品的稀缺感。 東莞金域中央 營銷傳遞別墅感 樣板間展示 : 樣板間是讓客戶感受到未來生活的最直接的方式。無論裝修得風格是什么,裝修的材料要品質(zhì)優(yōu)良、環(huán)保,設(shè)計細節(jié) 一定要仔細打磨,方能將項目的別墅價值準確的傳遞到客戶心中。 東莞金域中央 營銷傳遞別墅感 項目外立面的展示 大面積水景的展示 社區(qū)景觀的展示 展示傳遞價值 : 實景展示是促進客戶購買的信心來源。項目園林展示、建筑立面展示,將原本只能想象的東西情景化,這是實現(xiàn)項目整體別墅價值傳遞的重要渠道。 東莞金域中央實現(xiàn)別墅感的價值點總結(jié) 園林景觀 1 強調(diào) 水景的參與性與情趣性 ; 2 多個情趣駐留空間分散排布 ,提供小體量交流空間; 3 景觀小品隨處可見 ,活潑輕松; 4 主干道植被呈儀式狀,體現(xiàn)私家氛圍 。 建筑立面 1 立面顏色 以淺色調(diào)為主 ,多種顏色共存,營造輕松明快的感覺。 2 多層建筑層次感豐富 ,建筑節(jié)奏感較強; 3 小高層 產(chǎn)品呈圓弧狀 ,體現(xiàn)建筑的親切度; 4 仿木材質(zhì)的運用,體現(xiàn)原生態(tài)。 戶型設(shè)計 1 戶型方正,保障居住的舒適度; 2 利用地下室和夾層,營造空間感 ; 3 通過陽臺、露臺和入戶花園設(shè)計,增大與景觀的接觸度 營銷展示 1 營銷活動要檔次 ,為項目形象加分; 2 樣板間打造要品質(zhì)優(yōu)良,注重細節(jié); 3 展示是傳遞項目價值的重要渠道,園林、建筑等要能讓客戶感受。 北京天鵝灣 讓中國知本折服的城市活墅 總占地 15萬平米 總建面 位置 朝陽區(qū)朝陽路板塊 容積率 綠化率 % 產(chǎn)品形態(tài) 高層 銷售均價 一期 11500元 /平米,二期 13500元 /平米 配套 雙會所、幼兒園、一所中學和社區(qū)中央的一條商業(yè)步行街 項目特征: ?“活性空間”戶型、園林設(shè)計,富于變化; ?作為當時區(qū)域內(nèi)稀缺性產(chǎn)品成為業(yè)主身份標簽; ?以強勢的產(chǎn)品優(yōu)勢成為當時區(qū)域價格領(lǐng)先者。 北京天鵝灣 別墅感園林營造 蜿蜒曲折的小路,感受曲徑通幽的視覺效果,采用石材路面,突出原生感。 植被高低,錯落富于變化,有移步換景的效果,并能保障居住的私密性。 無邊界的水塘,強調(diào)參與性和自然性。 植被和小品相映成趣,多個駐留空間,滿足少數(shù)人交流空間。 北京天鵝灣 別墅感戶
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