地塊產(chǎn)品定位報告(編輯修改稿)
2025-08-30 02:25 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ）（數(shù)據(jù)來源：無錫房地產(chǎn)網(wǎng)）山水湖濱及秀景花園為大型綜合型項目，社區(qū)臨政府規(guī)劃的梁溪河景觀帶，故價格較高。水清木華、吉祥國際花園、長安吉星家園作為市郊項目，總價控制在110萬左右。 產(chǎn)品特征及去化情況全市經(jīng)濟型別墅樓盤名稱開盤時間面積套數(shù)去化率去化套數(shù)山水湖濱2702903747％17秀景花園2340628％5水清木華200、2505845％26長安吉星家園2260368％3吉祥國際花園2327092％17（數(shù)據(jù)來源：無錫房地產(chǎn)網(wǎng)）各樓盤經(jīng)濟型別墅一般分為兩檔，210㎡左右和250㎡左右，其中剛剛推出的秀景花園別墅產(chǎn)品還包括340㎡左右的雙拼。所有的聯(lián)排產(chǎn)品都是3層設(shè)計。從各樓盤具體的銷售情況來看，面積在250㎡左右的戶型去化較好。如南長區(qū)的水清木華內(nèi)——其客戶主要來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，自5月份開盤以來銷售58套，其中18套是面積為240～250㎡的戶型，占成交總數(shù)的69％?？偨Y(jié)：通過對無錫房地產(chǎn)市場聯(lián)排項目各樓盤的調(diào)研分析，我們對本項目的戶型規(guī)劃得到如下啟示：216。 惠山新城聯(lián)排別墅比較稀缺?？紤]到惠山新城當(dāng)?shù)厝说纳盍?xí)慣，偏向于大房型。對于有經(jīng)濟實力的私營業(yè)主，擁有自己的別墅將會是一種身份的象征。216。 現(xiàn)代風(fēng)格的聯(lián)排。鑒于明年下半年天一城將有聯(lián)排推出。據(jù)內(nèi)部人了解，該樓盤的聯(lián)排風(fēng)格比較保守，立面和規(guī)劃都比較陳舊（附戶型圖）。建議聯(lián)排整體設(shè)計風(fēng)格以現(xiàn)代簡約為主，強調(diào)現(xiàn)代化智能小區(qū)。由于無錫尚無此類產(chǎn)品建議打造有現(xiàn)代沖擊力的聯(lián)排示范區(qū)。216。 市場去化比較快的聯(lián)排別墅面積由大都在250㎡左右,但是聯(lián)排別墅大多是市區(qū)南部樓盤參考性較小。鑒于目前市郊別墅總價都集中在110萬左右，建議惠山項目應(yīng)以180～200㎡戶型作為市場主力。 四、 目前市場相關(guān)競爭產(chǎn)品去化分析及供應(yīng)量預(yù)測目前市場相關(guān)競爭產(chǎn)品去化分析理想城市普通公寓房面積套數(shù)配比成交均價去化去化率6180㎡5812%350034套59%81100㎡4610%354834套73%101120㎡21648%354041套19%121130㎡13430%377187套65%（數(shù)據(jù)來源：無錫房地產(chǎn)市場網(wǎng) 截止日期12月20日）面積套數(shù)配比成交均價去化去化率81100㎡15021%33391610%101120㎡10515%33181615%121140㎡142%3339857%141160㎡31745%35444815%161180㎡8011%36111012%201以上375%3958410%金都公寓房（數(shù)據(jù)來源：無錫房地產(chǎn)市場網(wǎng) 截止日期12月20日）總結(jié)：216。 從上面的兩個表中不難發(fā)現(xiàn)100～144㎡之間是去化最好的，其中又是以順馳的121～130㎡去化最好。證明目前該區(qū)域的需求主要以三房為主。216。 據(jù)了解金都141～160中又是以141～144去化最好，占到141～160㎡去化48套的80%。144㎡還是個坎，許多購房人考慮到以后的交易成本，還是會選者144㎡以下的產(chǎn)品。216。 目前小兩房的設(shè)計也受到市場的推崇，圓了許多沒有房人的夢。想圓住房夢的人還是很多，從上可以發(fā)現(xiàn)理想城市的小兩房要比金都的好，這是因為理想城市距離市區(qū)較近，該房源的需求多是市區(qū)客。綜上，可以發(fā)現(xiàn)順馳121～130㎡和金都141～144㎡是目前最好賣的，總價都控制在45～50萬之間，證明惠山新城地區(qū)對這個總價區(qū)間的敏感都較弱，可建議將復(fù)地公園城的公寓房的主力總價控制在此區(qū)間。明年市場相關(guān)競爭產(chǎn)品供應(yīng)量預(yù)測產(chǎn)品類型預(yù)計明年上市量體（萬㎡）隸屬項目量體聯(lián)排清水灣～5～6天一城疊加清水灣～5～6天一城洋房5～10嘉洲洋房8～153～5陽光城市花園據(jù)了解順馳理想城市也有別墅規(guī)劃，但具體建設(shè)要到20072008年才能動工建設(shè)。目前具體體量不詳。從表中不難看出，明年主要的產(chǎn)品競爭來自天一城，為了更好的讓集團研究競爭產(chǎn)品，故后附錄競爭個案天一城明年下半年即將推出的聯(lián)排及雙拼別墅戶型圖明年普通公寓房預(yù)計：預(yù)計明年上市量體（萬㎡）隸屬項目總計約10理想城市115約7嘉洲洋房約10清水灣約20天一城約7金都約5鳳翔馨城約26百大春城約15嘉利國際城（上海建工）約15上海綠地由于今年全年供應(yīng)量才400余萬㎡，不排除因為明年市場不好，以上開發(fā)商延時開工，造成供應(yīng)量下降。五、目標客戶的特征分析和戶型規(guī)劃具體建議不同類型的客源，其消費習(xí)性特征和購買需求偏好都是不同的。對于本項目目標客源特征的分析也是確立此次本項目戶型尺度的客觀依據(jù)所在。根據(jù)銷售以來積累客戶的情況及周邊樓盤的客源，考慮到別墅的影響范圍更大，6＃地塊別墅產(chǎn)品目標客戶的特征：鑒于6地塊的別墅產(chǎn)品類型主要分成兩個層面：216。 第一層面：針對高檔別墅客戶群――身家數(shù)百萬、可承擔(dān)150萬以上房價的老板階層；216。 第二層面：針對聯(lián)排別墅客戶群――可承擔(dān)總價100萬以內(nèi)的較高收入精英階層。公務(wù)員 24％自營類 20％制造業(yè) 23％
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