【文章內(nèi)容簡介】 三個月，蘇州樓市經(jīng)歷著住房制度改革以來最難熬的一段靜默期，三個月的成交面積加在一起不過58萬平米，不足3月份一個月的成交。多數(shù)售樓處門可羅雀，與數(shù)月前的繁華形成鮮明對照。 宏觀調(diào)控在經(jīng)歷了一輪黯淡期后，九月樓市開始復(fù)蘇，延續(xù)八月開始的打折風潮，九月里的樓市促銷更是蔚然成風，送禮品、送面積、送現(xiàn)金、送車位、送契稅，樓市促銷的效果顯而易見，成交套數(shù)和成交面積都較上六、七、八個月有了30％左右的增幅。 十月的2645套、十一月的3364套，樓市以一種再創(chuàng)新高的姿態(tài)往前走，但這次的前行中，卻呈現(xiàn)出一種成交量上升成交均價下降的趨勢，顯然，價格成了影響項目銷售速度的催化劑。蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場情況調(diào)查近幾年來，蘇州房地產(chǎn)因快速發(fā)展而受到各界廣泛關(guān)注，但在05年6月新政出臺后，蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)生巨大逆轉(zhuǎn)，遭遇了自上個世紀90年代以來最艱難的一個發(fā)展時期。而相比04年同時段，蘇州房地產(chǎn)市場當時的火爆程度足以蓋過長三角地區(qū)的其他任何一個城市。 蘇州近幾年房地產(chǎn)態(tài)勢分析(1)第一階段：2003～2004年(6月之前)蘇州房產(chǎn)房價逐年飚升，房產(chǎn)市場熱火朝天數(shù)年前的蘇州，房價還僅僅1700元/㎡，處于滬寧沿線的城市中最低，其主要原因是由于房產(chǎn)市場不規(guī)范，供應(yīng)無序，住宅開發(fā)過度所造成的，并使得蘇州的空置房一度在全省名列榜首，造成了房產(chǎn)市場一度的嚴重萎靡。自2001年開始，全國房地產(chǎn)市場良好的大發(fā)展趨勢成為了蘇州市場迅速發(fā)展的良好基礎(chǔ)，加之被壓抑許久的旺盛市場需求，以及蘇州執(zhí)行土地拍賣的政策這些，都成為蘇州房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展的強力推動因素。2004年前市場特點總結(jié)：216。 滬寧沿線價格盆地現(xiàn)象，促使蘇州房價補漲216。 市場火熱，供需兩旺，房價持續(xù)高速上漲216。 賣方市場，供不應(yīng)求216。 土地拍賣托高房價216。 商業(yè)個案開發(fā)量相對稀少，投資者把目光投向了住宅產(chǎn)品(2)第二階段：2004年6月～2005年1月宏觀調(diào)控政策沖擊市場，市場逐漸進入調(diào)整由于房價的一路飚升，開發(fā)商為追求利潤更大化，引發(fā)了新一輪的土地進行儲備競爭，短期內(nèi)市場出現(xiàn)購房者無房可買，整個市場供小于求的局面；調(diào)整土地開發(fā)量成為了該階段階段房產(chǎn)調(diào)控的重點。 2004年5月份以銀行貸款緊縮為主的宏觀調(diào)控政策，給蘇州防地產(chǎn)市場造成較大的沖擊。銀行貸款緊縮政策直接減少了市場上投資者購房的比重，同時也削弱了消費者的支付能力，最終影響了對房地產(chǎn)市場的消費信心；基本投資的壓縮削弱了房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的動力；土地政策方面先后出臺的11號令、39。74號令都旨在廢止土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓，加快了前期存量協(xié)議轉(zhuǎn)讓用地的上市步伐，短期內(nèi)市場供應(yīng)量巨大，市場競爭激烈。在政策面、市場面的雙重壓力下，市場漸漸步入調(diào)整期，2004年5～8月蘇州市場表現(xiàn)一般，樓盤銷售速度放緩，局部市場出現(xiàn)降價折扣現(xiàn)象，樓盤銷售中加大了廣告、促銷力度，但市場觀望態(tài)度明顯。進入2004年9月后，特別是經(jīng)過“十一”黃金周后，市場略有回暖趨勢。而10月29日銀行加息政策出臺后，又再次打壓了略有抬頭趨勢的蘇州房價。(3)第三階段：2005年１月～2006年2月2005年整年蘇州房地產(chǎn)市場呈小“Ｖ”字態(tài)勢發(fā)展2005年春節(jié)前后，蘇州房地產(chǎn)市場再次抬頭，蘇州各大在售樓盤在春節(jié)長假期間迎來了05年的開門紅，在05年上半年，蘇州房地產(chǎn)項目開發(fā)顯著增加，多個項目進入正式銷售階段，房地產(chǎn)市場形成了比較集中放量的強供期。據(jù)我司市場部資料，在該時段內(nèi)，蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖周邊區(qū)域，就有十三個大小不一的房地產(chǎn)項目在開發(fā)銷售。 2005年年初，國家的關(guān)于宏觀調(diào)控的風聲愈演愈烈，業(yè)內(nèi)專家人士也有全面分析，指出2005年蘇州房地產(chǎn)市場會發(fā)生巨大的變化，但蘇州的房地產(chǎn)界尤其是很多開發(fā)商并沒有重視這個問題。在他們看來，光環(huán)籠罩下的蘇州房地產(chǎn)市場依然形勢大好，尤其是其房價必然進一步上漲。去年5月初，當諸多房地產(chǎn)開發(fā)商還在盤算著如何爭取利潤最大化時，人民銀行關(guān)于停止發(fā)放貸款、嚴格金融放貸審批的政策接踵而至，蘇州部分開發(fā)商敏感的意識到，市場即將發(fā)生變化，迅速地做出了調(diào)整。而更多的開發(fā)商依然處于觀望和幻想著：宏觀調(diào)控對蘇州的影響不會太大。 2005年5月，國家七部委在一個月內(nèi)先后連續(xù)兩次頒布《意見》，確定6月1日起，針對144㎡以上非普通住宅加征2%營業(yè)稅，這些使得本來就局勢微妙的蘇州房地產(chǎn)市場再次蒙上陰影。6月份，蘇州房地產(chǎn)市場上市銷售的樓盤逐漸增加，市場的觀望氣氛確愈加濃重，蘇州工業(yè)園區(qū)某大型樓盤開盤當日只銷售了30余套房，不及預(yù)定目標的10％。蘇州房地產(chǎn)自此正式進入市場疲軟期，市場形勢再次慘淡。7月份，蘇州市規(guī)定2005年7月蘇州商品房銷售正式進行網(wǎng)上備案，確定期房不得轉(zhuǎn)讓，樓市繼續(xù)降溫，主要媒體房地產(chǎn)廣告鋪天蓋地，破天荒的出現(xiàn)了諸如“打折”、“優(yōu)惠”等字樣。大多項目也紛紛下調(diào)價格，跌幅300元～500元/㎡不等。但市場反應(yīng)依舊平淡無奇，其中有兩個項目更是出現(xiàn)一連近三周銷售業(yè)績?yōu)榱愕膶擂尉车?。部分樓盤開發(fā)商干脆將項目做出“封盤不賣”的舉措，解散銷售隊伍，關(guān)閉售樓處，市場異常慘淡。宏觀調(diào)控在經(jīng)歷了一輪黯淡期后，蘇州房地產(chǎn)市場自9月開始復(fù)蘇，延續(xù)八月開始的打折風潮，樓市促銷更是蔚然成風，送禮品、送面積、送現(xiàn)金、送車位、送契稅。樓市促銷的效果顯而易見，月成交套數(shù)和成交面積較上三個月有了30％左右的增幅。 十月的2645套、十一月的3364套，樓市以一種再創(chuàng)新高的姿態(tài)往前走，但這次的短高中，卻呈現(xiàn)出一種成交量上升成交均價下降的趨勢，顯然，價格成了影響項目銷售速度的催化劑。從供應(yīng)看，2004年前蘇州房地產(chǎn)市場的供應(yīng)明顯偏小，土地巨大的供應(yīng)量并沒有傳導到樓盤供應(yīng)上來，結(jié)果導致有效供應(yīng)遠遠小于市場需求。加之金融政策十分寬松，進一步支持了蘇州房價地價爆漲，出現(xiàn)市場十分火熱的局面。而從2005年開始，上述四方面的需求已經(jīng)得到較好的釋放，蘇州房地產(chǎn)市場完全由供小于求向供大于求轉(zhuǎn)變、由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變——這直接決定了蘇州房地產(chǎn)市場必然要發(fā)生調(diào)整。2005年度的宏觀調(diào)控，基本過濾和打壓了蘇州房地產(chǎn)市場的泡沫，目前市場是比較真實的市場，但是蘇州市場的低迷和房價的下滑不代表蘇州房地產(chǎn)市場會崩潰，蘇州的經(jīng)濟發(fā)展的強勁勢頭和城市良好規(guī)劃發(fā)展，決定了蘇州的房地產(chǎn)市場仍然擁有較大潛力。由于目前市場業(yè)已形成的供大于求和錯誤的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，決定了蘇州的房價不可能再度爆漲。隨著年內(nèi)供應(yīng)量的繼續(xù)放大，蘇州的房價將會呈現(xiàn)有漲有跌的局面，而目前兩三年內(nèi)，蘇州房地產(chǎn)想恢復(fù)到2003年的發(fā)展狀態(tài)已根本不可能；而蘇州房地產(chǎn)能否走出“寒冬”逐步回暖，關(guān)鍵只能看宏觀調(diào)控的解凍時間和解凍程度。(1) 2006年蘇州樓市趨于平穩(wěn)，局部區(qū)域樓盤價格下降兩個方面：一方面，蘇州樓市競爭激烈，區(qū)域價格相差不是很大，消費客戶處于持幣觀望狀態(tài)，以選擇交通、配套服務(wù)設(shè)施等因素齊全品質(zhì)高的小區(qū)為首選，消費更為理性。另一方面，開發(fā)商的利潤實現(xiàn)，以房地產(chǎn)銷售為最終環(huán)節(jié)，迫于新政后的矛盾，同時市場競爭壓力的不斷增加（對樓盤空置的恐懼，供大于求），樓盤高密度區(qū)域，必然會有部分樓盤以價格這張最后的王牌來刺激消費客戶，實現(xiàn)去化加速。(2) 2006年下半年蘇州樓市熱度區(qū)域——吳中區(qū)2005年蘇州土地儲備中心的掛牌、拍賣出讓地塊，主要集中在吳中區(qū)、相城區(qū)。吳中區(qū)、相城區(qū)由于開發(fā)時間較短，開發(fā)空間巨大，且大部分為低密度住宅區(qū)。大型開發(fā)企業(yè)的不斷加入，必然會成為新年樓市的熱點。(3)成熟區(qū)域房價熱中有升、房價上漲成熟區(qū)域版塊，由于居住人口集中，配套成熟，其生活機能十分完善。加上該區(qū)域由于各方面已經(jīng)成熟，商品房推出體量也非常稀少，少數(shù)樓盤一經(jīng)推出，短期內(nèi)即可銷售一空，因此，也是受國家宏觀政策調(diào)控影響最小的區(qū)域版塊。此類版塊大多集中在市區(qū)中心地段、新區(qū)獅山路版塊、園區(qū)的湖西成熟版塊（中央公園、金雞湖畔周邊）蘇州市區(qū)一級市場（土地市場）概況及分析房地產(chǎn)一級市場，蘇州土地供應(yīng)量充足，土地供應(yīng)價格相對平穩(wěn)，開發(fā)商更為理智。據(jù)我司資料統(tǒng)計，2005年蘇州市共舉行公開土地拍賣會四次（市區(qū)、工業(yè)園區(qū)各兩次），出讓土地32宗，出讓面積：1723106㎡，出讓總價：。(1)從園區(qū)的出讓情況來看園區(qū)地價在04年4月達到了高峰后，現(xiàn)在已逐年穩(wěn)定，開發(fā)商對于園區(qū)市場的信心和未來預(yù)期已開始有所減退，在獲取高容積率項目時對土地成本的控制已經(jīng)非常嚴格。而對低密度項目的獲取也開始轉(zhuǎn)為理性態(tài)度，04年包括04年前拿地的盲目追漲心理已逐漸淡化，園區(qū)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)走向分化、理性和穩(wěn)定的局面。從今年園區(qū)出讓地塊的位置來看，環(huán)金雞湖區(qū)域出讓的土地容積慮要求較低，以低密度住宅為主；，今后的建筑形態(tài)以高層、小高層為主。從今年土地拍賣現(xiàn)場的情況可以了解到，開發(fā)商的競爭激烈程度不是很高，甚至出現(xiàn)開發(fā)商在競價過程中沒有遇到任何競爭對手而以底價成交的情況。園區(qū)出讓土地的價格較去年相比也有明顯下降：2005年園區(qū)拍賣地塊成交樓面均價為2011元/㎡，較2004年相比下降了961元/㎡，％。％，％，相比之下今年開發(fā)商對園區(qū)土地的關(guān)注程度明顯下降。這一方面說明了土地評估價格比較準確，與開發(fā)商的心理價位相近，另一方面也說明了在現(xiàn)在的宏觀形勢下開發(fā)商顯得更加理性，對園區(qū)的期望值有所降低，園區(qū)市場開始分化，開發(fā)商對高層這類在園區(qū)已同質(zhì)化很嚴重的產(chǎn)品獲取很謹慎。(2)從蘇州市區(qū)的出讓情況可以看出在蘇州市成熟區(qū)域推不出大中型地塊，而大中型地塊集中在區(qū)域發(fā)展及配套設(shè)施一般的區(qū)域。市區(qū)環(huán)線以內(nèi)，特別是護城河周邊地塊依然受到開發(fā)商的追捧。由于商業(yè)用途的地塊對自身產(chǎn)品價值的影響很大，所以具有商業(yè)用途的地塊明顯受到眾開發(fā)商的追捧，成為蘇州房地產(chǎn)市場的又一發(fā)展亮點。該類地塊的火爆也與蘇州的總體規(guī)劃一致，將進一步增加蘇州的商業(yè)氛圍，優(yōu)化了房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)。2005年10月舉行的蘇州市區(qū)第二次土地賣會表現(xiàn)出一個趨勢：宗地價格與周邊同類地塊的價格基本持平，開發(fā)商沒有將土地的未來預(yù)期考慮在內(nèi)。同時，對于周邊生活配套好、人居環(huán)境好的區(qū)域，競爭相對激烈。這說明就目前而言，住宅用地的漲幅不大，基本維持在去年年底的價格，土地價格（開發(fā)總成本中重要的組成部分）的穩(wěn)定將導致未來的商品房價格漲幅趨緩，未來商品房價格趨于平穩(wěn)。（商品房市場）分析表13： 2000—2005年蘇州市房地產(chǎn)市場施工竣工房屋面積比較（單位：萬㎡）年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年施工房屋面積25764600增長幅度119．9％％％％ ％10%竣工房屋面積1600增長幅度2％％％％％％住宅銷售面積。增長幅度3％％％％%%圖17：蘇州市2000~2005年施工/竣工/實銷面積柱狀比較圖（單位：萬㎡）圖18：蘇州市2000~2005年施工/竣工面積及漲幅比較圖（單位：萬㎡）表14：2000～2005年蘇州商品房/商品住宅實銷面積比較表（單位：萬㎡）年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年商品房實際銷售面積327．53商品住宅實際銷售面積圖19：2000～2005年蘇州商品房/商品住宅實銷面積柱狀比較圖（單位：萬㎡）蘇州市區(qū)房地產(chǎn)需求因素及價格因素綜合分析在蘇州近幾年的房地產(chǎn)市場進行詳細分析后可以看出，蘇州房地產(chǎn)市場再次啟動后，需求方面主要有四方面力量：首先，是蘇州本地的為改善居住質(zhì)量的大批中高端消費者，他們屬于自發(fā)性購房；其次，是因城市建設(shè)拆遷而產(chǎn)生的大量強制性購房；再次，是本地和外來居民為解決居住問題產(chǎn)生的購房，最后，是本地和外來的炒房族的投資或投機性購房。商品房價格上漲的主要原因：(1)土地價格上漲，從2001年起，蘇州推出的土地使用權(quán)出讓招標拍賣新政策以后，占商品房成本近30%的地價相比“九五”時期快速上漲，這是當前房價上漲的重要因素。(2)近年來建筑材料價格上漲，使商品房剛性成本增加。(3)新建住宅品質(zhì)(建筑材料品質(zhì)、戶型及配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等)提升導致房價上漲。(4)房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)變動，中低價位商品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，導致商品房平均價格上揚。(5)投資和投機性購房拉動。表17：2001～2005年蘇州房地產(chǎn)發(fā)展狀況主要指標表(單位：萬㎡)商品房建設(shè)2001年2002年2003年2004年2005年施工面積4600新開工面積1800竣工面積1600圖22：2001～2005年蘇州房地產(chǎn)發(fā)展主要指標折線圖（單位：萬㎡)表18：2001～2005年蘇州各類房地產(chǎn)產(chǎn)品面積比較表（單位：萬㎡)全部商品房住宅商鋪寫字樓前5年竣工面積前5年總建設(shè)面積前5年已售面積前5年未售出面積06年后待售面積　　圖23：2001～2005年蘇州各類房地產(chǎn)產(chǎn)品面積柱狀比較圖（單位：萬㎡)在2001年到2005年期間，㎡，其中住宅約為4134萬㎡，目前在建的住宅樓面積為5385萬㎡，以30平/人的居住面積計算，短短5年之內(nèi)的住宅供應(yīng)量將滿足320萬人的居住，這樣的人口規(guī)模已經(jīng)超過了現(xiàn)有蘇州市區(qū)人口的總和。（二手房市場）概況及分析 2005年年上半年蘇州市區(qū)二手房市場狀況2005年3到5月份，各區(qū)域三級市場的表現(xiàn)可以用“價平量增”來概括。中心城區(qū)、％，％。3個月來均價沒有大變化，基本保持在比3月份均價略高的水平上。同時，各區(qū)域市場的成交量也多數(shù)保持增長狀態(tài)（吳中區(qū)除外）。雖然上海等地經(jīng)歷的“冰川期”沒有在蘇州出現(xiàn)，但在各個區(qū)域的二手房市場受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、地段等多方面的影響