【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 5000 126% 網(wǎng)吧臺(tái)球 1 54 1151 4000 29% 運(yùn)動(dòng)健身 1 346 4285 4000 107% 34 動(dòng)態(tài)商業(yè)飽和指數(shù)分析表 ① ② ③ ④ ⑤ =① ② ③／④ ⑥ ⑦ =⑤ /⑥ 業(yè)態(tài) 商圈范圍系數(shù) 商圈內(nèi)消費(fèi)人 口數(shù)（ C） 平均年度支出（ RE） 商業(yè)面積（ RF） 飽和指數(shù)（IRS） 單位平均產(chǎn)出 相對(duì)飽和指數(shù)（ IRS39。） 總體 13596 19508 10000 195% 三大業(yè)態(tài) 零售 1 8593 20588 15000 137% 餐飲 1 2798 13182 6000 220% 休閑娛樂(lè) 2205 19312 5000 386% 細(xì)分業(yè)態(tài) 零售 超市 1 5038 84070 30000 280% 百貨、服飾專賣(mài)店 1 1576 8127 15000 54% 手機(jī)通訊店 1 405 31007 18000 172% 文化娛樂(lè)用品店 1 176 36379 8000 455% 建材家具家居飾品店 2 530 10189 12023 85% 家電專業(yè)店 1 516 19220 18000 107% 藥店 219 16709 16000 104% 家庭服務(wù)設(shè)施 133 25000 10000 250% 餐飲 中餐 1 1558 9044 6000 151% 西餐 /東南亞餐 1 138 ∞ 6000 ∞ 快餐店 /茶餐廳 /小吃 1 902 28043 8000 351% 休閑餐飲 1 200 43289 4000 1082% 休閑娛樂(lè) KTV 869 139087 5000 2782% 迪廳 140 ∞ 5000 ∞ 電影院 1 186 ∞ 5000 ∞ 養(yǎng)生美容 1 275 8496 4500 189% 桑拿洗浴 335 14041 5000 281% 網(wǎng)吧臺(tái)球 1 54 2140 4000 53% 運(yùn)動(dòng)健身 1 346 7965 4000 199% 按照清河地區(qū)未來(lái) 40萬(wàn)消費(fèi)人口核算 35 市場(chǎng)空間 —— 業(yè)態(tài)優(yōu)選綜合考慮因素：市場(chǎng)空間、租金回報(bào) ① ② 市場(chǎng)空間 租金回報(bào) 超市 139% 服飾精品店 29% 手機(jī)專業(yè)店 93% 圖書(shū)音像 /電子數(shù)碼 245% 建材家具家居 46% 家電專業(yè)店 57% 藥店 56% 培訓(xùn) /家庭服務(wù)店 135% 中餐 81% 西餐 /東南亞餐 ∞ 快餐店 /茶餐廳 /小吃 189% 休閑餐飲 582% KTV 1497% 迪廳 ∞ 電影院 ∞ 養(yǎng)生美容 102% 桑拿洗浴 151% 網(wǎng)吧臺(tái)球 29% 運(yùn)動(dòng)健身 107% 根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)市場(chǎng)空間和租金回報(bào)狀況，我們可以做出業(yè)態(tài)優(yōu)選，見(jiàn)后。 36 市場(chǎng)空間 —— 業(yè)態(tài)優(yōu)選模型 考慮進(jìn)入組合，尋找出價(jià)高的租戶 盡量進(jìn)入組合 考慮進(jìn)入組合，針對(duì)結(jié)構(gòu)性市場(chǎng)缺口，差異化競(jìng)爭(zhēng) 一般不予考慮，除非有其它的作用 需要說(shuō)明的是，這里的業(yè)態(tài)優(yōu)選是一個(gè)絕對(duì)的概念，是在一個(gè)所有商業(yè)都同質(zhì)化的假設(shè)下進(jìn)行的數(shù)量上的判斷，沒(méi)有考慮其他因素的差別，尤其是供需檔次的缺口。 37 目錄 區(qū)位分析 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 市場(chǎng)定位 業(yè)態(tài)布局與規(guī)劃建議 租金分析與盈利模式建議 APPENDIX 1：成功案例：區(qū)域性商業(yè)中心 APPENDIX2：商業(yè)項(xiàng)目工程需求 5 26 38 132 225 38 （一）方案 1定位總體定位 集“ mall商業(yè)、開(kāi)放式休閑街區(qū)、商務(wù)酒店、商務(wù)樓、高檔住宅”為一體的 多功能城市綜合體（ HOPSCA) HOTEL 世界知名商務(wù)酒店， 50間豪華套間 OFFICE 高檔寫(xiě)字樓 PARKING 大量停車(chē)位，完整的交通網(wǎng)絡(luò)與充足的停車(chē)空間 SHOPPING 總計(jì)約 17萬(wàn)平米的開(kāi)放式一站式購(gòu)物廣場(chǎng) CONVENTION 集會(huì)議、會(huì)客、休閑、餐飲、娛樂(lè)于一體的多功能城市會(huì)所 APARTMENT 7余萬(wàn)平米的大型高尚寓所 39 ◆一個(gè)填補(bǔ)區(qū)域空白的綜合物業(yè)部落 ◆一個(gè)開(kāi)疆立界的強(qiáng)勢(shì)生態(tài)商務(wù)力量 ◆一個(gè)吸納上清鼎級(jí)財(cái)脈的強(qiáng)大磁場(chǎng) ◆一個(gè)盤(pán)整未來(lái)的高產(chǎn)公司財(cái)富平臺(tái) 以兼容天下的財(cái)富力度，改變上清商界版圖 —— 【 清河 HOPSCA 】 “四個(gè)一” 工程 40 提升區(qū)域 影響力 ，具有 前沿性、示范性、人文性、向心性、引領(lǐng)性的 城區(qū)品牌 。 城市導(dǎo)向 城市運(yùn)營(yíng) —— 站在城市的高度看項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 項(xiàng) 目 站在城市運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略高度打造一個(gè)具有 政治、經(jīng)濟(jì)、文化綜合影響力 的 城中城 。 企 業(yè) 新都市生活的 締造者 、上清高生活品質(zhì)與消費(fèi)潮流的 代言人 ——城區(qū)運(yùn)營(yíng)商 。 品 牌 方案 1 41 對(duì)全盤(pán)的整體戰(zhàn)略思考 由于項(xiàng)目本身重要性和前期投入巨大資本沉淀性，其商業(yè)部分核心問(wèn)題聚焦在可行性、定位（做什么租賣(mài)給誰(shuí)）、開(kāi)發(fā)策略（如何做） 三個(gè)問(wèn)題 上 。 漢博作為開(kāi)發(fā)商的綜合服務(wù)商，要站在開(kāi)發(fā)商的角度 全局考慮 ，立足現(xiàn)在市場(chǎng)放眼未來(lái)趨勢(shì)，建議分期開(kāi)發(fā)，以求配套區(qū)域商業(yè)中心與住宅的互動(dòng)互促中項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。 商業(yè)部分尤其現(xiàn)代 清河 市場(chǎng)，突出“四化”，即定位的主題化、經(jīng)營(yíng)的差異化、設(shè)施的現(xiàn)代化、商戶的國(guó)際化，租售并舉，實(shí)現(xiàn)公司對(duì)資本收益最大化與商業(yè)廣場(chǎng)持有部分的穩(wěn)定租金收益增值保值，并且使項(xiàng)目成為清河一張城市名片和 貴 公司實(shí)力與形象的體現(xiàn)，達(dá)到企業(yè)與政府雙贏，為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。 所以，項(xiàng)目本身綜合體開(kāi)發(fā)的特殊重要性，要求我們必須從 城市經(jīng)營(yíng) 的戰(zhàn)略高度，來(lái)認(rèn)識(shí)它、剖析它、實(shí)現(xiàn)它。 42 戰(zhàn)術(shù)上，漢博對(duì)項(xiàng)目難點(diǎn) ―― 商業(yè)部分通過(guò)“四化”，升級(jí)清河原來(lái)市場(chǎng)，引入‘ 一站式時(shí)尚消費(fèi)體驗(yàn) ’的商業(yè)模式，徹底實(shí)現(xiàn)了一站式的商業(yè)配套，在項(xiàng)目的功能組團(tuán)內(nèi)，更多的融入時(shí)尚化和娛樂(lè)化的元素。 同時(shí)，商業(yè)廣場(chǎng)將逐步把娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)和文化主題充分融入，在業(yè)態(tài)組合上引入大型生活超市、時(shí)尚購(gòu)物、星級(jí)電影院、恒溫游泳館、大型美食娛樂(lè)、歐美風(fēng)情街、兒童中心等復(fù)合業(yè)態(tài)，使之成為具有商業(yè)活力和消費(fèi)魅力的體驗(yàn)型休閑場(chǎng)所，為消費(fèi)者帶來(lái)真正的體驗(yàn)樂(lè)趣。 引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)商業(yè)業(yè)態(tài)，購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、文化娛樂(lè)、酒店、餐飲等多種業(yè)態(tài)巧妙搭配構(gòu)建黃金消費(fèi)組合，構(gòu)建國(guó)際一站式商業(yè)消費(fèi)體驗(yàn)中心，引領(lǐng)清河時(shí)尚消費(fèi)生活，做清河市場(chǎng)未來(lái)之領(lǐng)袖。 43 未來(lái)展望 8大亮點(diǎn) —— 無(wú)限歡樂(lè)財(cái)富集中“贏” ?100多家國(guó)內(nèi)外知名品牌聯(lián)盟入駐，國(guó)際品牌率先登陸京北； ?多部高品質(zhì)電梯，打造三維立體商業(yè)空間； ?1000余個(gè)專屬停車(chē)位，領(lǐng)銜汽車(chē)時(shí)代容納千人流； ?1000平方米超大主題式景觀樂(lè)園，締造體驗(yàn)式的情景購(gòu)物天堂； ? 10000平激情不夜城搶占京北歡樂(lè)制高點(diǎn)； ?超大性兒童主題樂(lè)園，營(yíng)造清河最大歡樂(lè)城堡； ?下沉式夢(mèng)幻演繹廣場(chǎng)，日夜演繹夢(mèng)幻之旅； ?酒店式公寓（住宅高端部分，最后開(kāi)發(fā)），商業(yè)地產(chǎn)新坐標(biāo)，帶來(lái)投資新亮點(diǎn)； 44 規(guī)劃建議方案 1－ 30萬(wàn)平米 K1+K2+K3+K4 1. 根據(jù)目前規(guī)劃指標(biāo)， 30萬(wàn)平商業(yè)體量與目前清河市場(chǎng)容量、消費(fèi)習(xí)慣差異較大，銷(xiāo)售招商均有難度。 2. 不建議采取此方案。 K1 K3 K4 原規(guī)劃方案 地塊 占地面積 (萬(wàn) m2) 建筑密度 單層建筑面積 (萬(wàn)m2) 限高 (m) 容積率 總建筑面積 (萬(wàn) m2) 層數(shù) K1 45 3 6 9 K3 45 3 12 K4 30 6 45 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)－區(qū)域商業(yè)空間有限 基于區(qū)域現(xiàn)有消費(fèi)者基數(shù)與消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)作對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的需求分析： ? 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求（平米） ? =相關(guān)商業(yè)消費(fèi)的支出消費(fèi)人口數(shù) /商業(yè)坪效 ? =13297 ? = 基于區(qū)域未來(lái)消費(fèi)者基數(shù)與消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)作對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的需求分析： ? 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求（平米） ? =相關(guān)商業(yè)消費(fèi)的支出消費(fèi)人口數(shù) /商業(yè)坪效 ? =13297 40/10000 ? =52萬(wàn)平米 ?目前來(lái)看，區(qū)域商業(yè)不存在總量的缺口（即使扣除建材商業(yè)物業(yè)后的商業(yè)體量約 30萬(wàn)平米，與區(qū)域消費(fèi)能支撐的 29萬(wàn)平米相接近）；但隨著區(qū)域消費(fèi)人口的更新?lián)Q代，與區(qū)域商業(yè)的低檔次之間存在結(jié)構(gòu)性缺口，需要提升區(qū)域商業(yè)檔次與功能； ?長(zhǎng)期來(lái)看，隨著清河區(qū)域的改造完畢，區(qū)域人口密度增加，大量新遷入居民將會(huì)帶來(lái)新的商業(yè)需求，初步估計(jì)長(zhǎng)期約存在 23萬(wàn)平米的商業(yè)缺口 ，這將是區(qū)域商業(yè)增量的上限 .但如果本項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 15萬(wàn)平米與未來(lái)的華潤(rùn)、強(qiáng)佑的 20萬(wàn)平米累加，顯然超出市場(chǎng)需求太多，難以支撐。 ?15萬(wàn)平米的購(gòu)物中心必然要求更大的輻射半徑，而未來(lái)上地、亞奧等均有大量商業(yè)放量；而且 15萬(wàn)平米的購(gòu)物中心要求的交通、地面停車(chē)等問(wèn)題，又是本項(xiàng)目的弱勢(shì)。 46 1. 如果將 4地塊整體考慮，總占地 6萬(wàn)平米，容積率為 5，地上建面 ，可以考慮如此體量產(chǎn)品的生存力，建議為小型綜合體項(xiàng)目。 ： 15萬(wàn) m2商業(yè)（ 5層） + m2酒店式公寓＋ 3萬(wàn) m2酒店＋ 4萬(wàn)m2寫(xiě)字樓。 5，按照規(guī)劃的建筑密度一般 2類(lèi)用地 40%,實(shí)際高度可能與限高沖突，具體如右表。 所以，綜合考慮市場(chǎng)和規(guī)劃審批等因素，該方案風(fēng)險(xiǎn)較大。 地塊 占地面積 (萬(wàn) m2) 建筑密度 單層建筑面積 (萬(wàn) m2) 限高(m) 容積率 總建筑面積 (萬(wàn) m2) 層數(shù) K1 45 5 14 K3 45 5 20 K4+K2 30 5 17 建筑密度調(diào)整到 40% 地塊 占地面積 (萬(wàn) m2) 建筑密度 單層建筑面積 (萬(wàn) m2) 限高(m) 容積率 總建筑面積 (萬(wàn) m2) 層數(shù) K1 45 5 13 K3 45 5 13 K4+K2 30 5 13 15萬(wàn)的商業(yè) 寫(xiě)字樓 酒店 公寓 停車(chē)場(chǎng)按照規(guī)范，考慮公寓與商業(yè)、辦公可共享，累計(jì)需要 1562個(gè)車(chē)位左右。由地下 23層 6萬(wàn)平米停車(chē)場(chǎng)解決。 風(fēng)險(xiǎn)化解＝產(chǎn)品多元化＋內(nèi)供血機(jī)制綜合體＋穿透性物業(yè) 47 方案 1－ 30萬(wàn)平米 K1+K2+K3+K4定位思路 ，具有活力、滲透率以及生命力，并且能夠持續(xù)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)下去。 酒店部分建議 4星品牌知名酒店，保證其區(qū)域的輻射性，同時(shí)對(duì)商業(yè)部分形象品質(zhì)有效提升。 2. 15萬(wàn)的商業(yè)部分與酒店、公寓部分實(shí)際形成的綜合體，建議分期開(kāi)發(fā)，立足首先培養(yǎng)人氣、降低商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，吸引上清 IT年輕一族和上清商務(wù)人群的（ 1期公寓），再兼顧滿足周邊消費(fèi)需求等（ 2期商業(yè)、酒店等） 。 15萬(wàn)的商業(yè) 寫(xiě)字樓 酒店 公寓 48 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指向 —— “大盤(pán)” —— 有效形成市場(chǎng)聚焦點(diǎn)，同時(shí)擴(kuò)大客群來(lái)源區(qū)域 “綜合體” —— 吸引不同需求客戶的關(guān)注，增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)信心 “中高端形象” —— 提升項(xiàng)目影響力，項(xiàng)目口碑得到有效保障 案例研究 49 推盤(pán)策略建議 立足本項(xiàng)目推盤(pán)節(jié)奏示意： Shoppingmall 4A級(jí)寫(xiě)字樓 在招商完成時(shí)捂盤(pán)銷(xiāo)售 同期酒店及酒店式公寓 開(kāi)始內(nèi)部預(yù)訂，一直延續(xù) 至 Shoppingmall開(kāi)盤(pán)期 生態(tài)國(guó)際公寓 國(guó)際酒店 以 shoppingmall帶動(dòng)， 推出購(gòu)物公園 最后推出 實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 商業(yè)招商 50 操盤(pán)手法及推廣方法借鑒 借鑒一：打造城市綜合體，借助綜合體其它物業(yè)形態(tài)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目公 寓部分的高銷(xiāo)售“溢價(jià)”。 第一階段：勢(shì)為先，談理想 51