福州市倉山地塊前期產(chǎn)品定位建議(編輯修改稿)
2025-02-17 13:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 路和正祥 一品新筑 175畝的城市綜合體項目，東臨 88目的尤溪洲大型商業(yè)項目。 項目距尤溪洲引橋約 300米，項目現(xiàn)狀處于待拆遷狀態(tài) 地塊現(xiàn)狀 ， 平地 地塊上待拆遷的民房 地塊南側(cè)浦上大道 地塊西側(cè)規(guī)劃路 ， 還未開始修建 地塊東側(cè)規(guī)劃路修建中 ， 還未貫通 地塊東側(cè)規(guī)劃路向南貫通 地塊分析 交通 該地塊目前出行主要依靠公交車及私家車，公交路線 3條，捷運系統(tǒng)尚不完善。但未來幾年內(nèi)，該地塊西北向?qū)⒔ǔ奢p軌站場，在離地塊步行 5分鐘距離的福晟乾隆金山規(guī)劃設(shè)有3號、 5號地鐵?？空军c，為出行提供極大方便。且項目周邊規(guī)劃路政府規(guī)劃修建中。項目未來通達(dá)性好。 泰禾紅域 開發(fā)中 融信大衛(wèi)城 開發(fā)中 融晟 紅郡 中庚城 萬達(dá)意向地塊 政府規(guī)劃江廈商貿(mào)中心 尤溪洲 大型商業(yè) 占地 88畝 福晟 錢隆 金山 公交 樞紐站 輕 軌 站 目前可進(jìn)入 項目的道路 地塊分析 配套和自然資源 泰禾紅域 開發(fā)中 融信大衛(wèi)城 開發(fā)中 融晟 紅郡 中庚城 萬達(dá)意向地塊 政府規(guī)劃江廈商貿(mào)中心 尤溪洲 大型商業(yè) 占地 88畝 福晟 錢隆 金山 該地塊周邊配套未來配置齊全。擁有規(guī)劃中的長途汽車站、輕軌站、 6所小學(xué)（包括融僑地產(chǎn)、融信地產(chǎn)投資興建的麥頂和實驗小學(xué)）； 1所中學(xué)； 1所大型醫(yī)院等。 該地塊處于閩江和烏龍江之間，具備其他區(qū)域所稀缺的江景資源，但離本案均較遠(yuǎn)，未形成獨占的自然資源優(yōu)勢。 小學(xué) 中學(xué) 綜合醫(yī)院 規(guī)劃地 金山公交 中心站 長途 汽車站 輕 軌 站 公交 樞紐站 物流 中心 地塊 swot分析： 優(yōu) 勢 劣 勢 臨城市主干道 ,未來交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)。 未來城市輕軌 3號線、 5號線規(guī)劃在項目附近設(shè)有停 靠點。 地塊所處區(qū)域缺乏大型集中性商業(yè)，萬達(dá)集團(tuán)第三 代城市綜合體開發(fā)模式、萬達(dá)速度以及后期商業(yè)管 理運作等對該項目的開發(fā)具有絕對的優(yōu)勢。 該地塊從浦上大道進(jìn)入，進(jìn)深相對較長，商業(yè)沿街 展示面不大。 目前主干道 浦上大道車流量大，且多為浦上工業(yè) 區(qū)等重機(jī)車路過，灰塵較大，環(huán)境較差。 雖然金山板塊的住宅開發(fā)迅速，但已交房小區(qū)的入 住率 40%左右。 商業(yè)性配套設(shè)施缺乏，生活不便，金山入住率低。 隨著商業(yè)的發(fā)展，該區(qū)域入住率必然提高，為 消費 人群帶來一定的保證。 目前金山板塊已開業(yè)的集中性商業(yè)只有 2個，如該 地塊的商業(yè)快速建成并投入使用，必然能先于未建 成商業(yè)中心搶占和培育消費客戶。 機(jī) 會 威 脅 金山板塊后期規(guī)劃 10個集中性商業(yè)項目、商業(yè)的 大體量開發(fā)，市場競爭壓力大。 與地塊直接競爭的 82畝一品商業(yè)，先于該地塊商 業(yè)開業(yè)，可能會占有一部分的投資市場消費份額 和投資者份額。 總體說來，地塊的優(yōu)勢大于劣勢，在地塊的規(guī)劃設(shè)計中，要發(fā)揮項目優(yōu)勢，避開劣勢。地塊臨浦上大道，未來交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但周邊目前缺乏大型集中的商業(yè)中心，未形成新的中心。 第二部分：典型樓盤調(diào)研 典型樓盤剖析：金山板塊所有樓盤中，融僑地產(chǎn)為福州品牌歷史最長的開發(fā)商，且其在板塊擁有 2800畝的體量，從 2022年開發(fā)至今，推盤節(jié)奏較快，一直以來，成為區(qū)域的標(biāo)桿樓盤。目前剩余五、六期高層建設(shè)中。 對項目區(qū)位和需求市場的認(rèn)知 融僑江南水都位于尤溪洲橋下的兩側(cè)，距離本項目步行約 5分鐘的路程，屬于區(qū)域重合度較高兩樓盤。 據(jù)現(xiàn)場與水都銷售人員和客戶訪談，本項目的區(qū)位離市中心等較近，交通相對金山大道、建新路等方便，是從臺江到倉山經(jīng)過尤溪洲橋頭的第一站。雖然目前水都在售戶型均為較大，但是目前購房群體基本以換房自住或第一次置業(yè)的剛性需求。 江南水都項目對本項目的借鑒之處 項目推盤節(jié)奏快； 2022年推出蘭邑、心巢、悅湖，合計近 130畝 戶型主力面積控制得當(dāng)，提高戶型利用率。 根據(jù)不同的時間節(jié)點，分批開盤，以應(yīng)對市場的變化，承擔(dān)的風(fēng)險較小。 150461760680100200300400500600700800一房5 0 ㎡ 兩房6 0 7 0 ㎡ 三房8 0 9 5 ㎡ 四房1 1 0 1 6 0㎡江南水都 蘭邑 2022年初入市，強銷。蘭邑因為主力戶型 控制得當(dāng)，主要針對感性置業(yè)者，而受到較小影響。 24640114018050100150200250300350400450
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