某開(kāi)發(fā)地塊定位報(bào)告及產(chǎn)品建議書(shū)(編輯修改稿)
2025-02-23 15:35 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 很好，在南京其他區(qū)域很難找到這么好的居住環(huán)境，聽(tīng)說(shuō)輕軌 11號(hào)線 2023年前就會(huì)通車(chē)，想想以后乘坐輕軌去市區(qū)上班，再也不用擔(dān)心大橋的擁堵了，最關(guān)鍵的是，錢(qián)放在銀行也是貶值，不如先買(mǎi)一套房子放在手上，等以后有了錢(qián)就在市區(qū)再買(mǎi)一套房子，龍湖半島的房子可以把父母接來(lái)住。訪談紀(jì)要：34為了更好地進(jìn)行項(xiàng)目定位，營(yíng)銷策劃部開(kāi)展了對(duì)客戶的深度調(diào)研，以下是分類客群的調(diào)研結(jié)論：地源客群 （六合本地）的需求特征：有著較大的購(gòu)房需求；家庭月收入還是相當(dāng)可觀的，有一定潛在的消費(fèi)能力；對(duì)本地商品房心理預(yù)期價(jià)格普遍不高；對(duì)戶型面積的需求還是以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主；對(duì)于大型超市及便利店有著強(qiáng)烈的需求；對(duì)于幼兒園、小學(xué)、社區(qū)醫(yī)療診所的需求較強(qiáng)。屬于本項(xiàng)目的主力客群，針對(duì)性設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用型的戶型，在推廣上宣傳未來(lái)六合新主城的愿景，可以吸引更多的本地客源。35留寧大學(xué)生客群 的需求特征：對(duì)小戶型公寓的認(rèn)可度較高；接受總價(jià)的范圍在 50萬(wàn)左右；接受兩房的比例較大，一房較少；對(duì)于公共交通的要求很高（很快地進(jìn)入市區(qū)）；對(duì)于青年會(huì)所、無(wú)線上網(wǎng)、社區(qū)食堂等配套有著較大的需求；本項(xiàng)目的極力爭(zhēng)取的一個(gè)客群，針對(duì)他們合理控制戶型面積，增加項(xiàng)目的生活配套和交通配套。36青 年白領(lǐng)客群 的需求特征：具備較強(qiáng)的單價(jià)承受能力；具備一定總價(jià)承受能力；傾向?qū)嵱脩粜?；?duì)交通的時(shí)間要求非常高；對(duì)于運(yùn)動(dòng)會(huì)所的認(rèn)同感較高；本項(xiàng)目利用交通的改善和軌道交通的預(yù)期，來(lái)吸引這部分客群對(duì)項(xiàng)目的好感。37養(yǎng)生養(yǎng)老客群 的需求特征：對(duì)項(xiàng)目所在環(huán)境及交通極為關(guān)注；對(duì)儲(chǔ)藏室、南陽(yáng)臺(tái)的關(guān)注度很高；對(duì)鍛煉配套的要求較高；對(duì)于醫(yī)療配套的要求很高；對(duì)于扶手、緊急報(bào)警裝置有需求；對(duì)于公共部分地面防滑設(shè)置有一定要求；本項(xiàng)目周邊自然環(huán)境優(yōu)越，適合養(yǎng)老養(yǎng)生，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上和營(yíng)銷推廣上打養(yǎng)生牌。38中高 端 改善客群 的需求特征：房屋總價(jià)承受的能力較高；以三房以上的大戶型為主；對(duì) 屋內(nèi)空間的舒適尺度有著明確的要求；對(duì)于地段的要求很高（環(huán)境、配套、人文）；對(duì)于公交等公共交通的需求很強(qiáng)烈。中高端改善人群是二期開(kāi)發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)目標(biāo)，他們是風(fēng)向標(biāo)，可以左右周邊的人群，利用后期的雙水景、環(huán)河景觀帶的打造，優(yōu)美的自然環(huán)境，來(lái)說(shuō)服他們購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目，帶動(dòng)后期的快速銷售。39建立關(guān)于客戶需求的常識(shí)：項(xiàng)目周邊區(qū)域客戶分析u區(qū)域居民以 周邊樓盤(pán)入住人群和周邊村鎮(zhèn)居民 為主。u 收入水平較高的人群集中在 化工、鋼鐵、 商貿(mào)、物流業(yè)商戶，重點(diǎn)政府機(jī)構(gòu)、企業(yè)單位人員。u在六合實(shí)驗(yàn)小學(xué)、勵(lì)志中學(xué)求學(xué)帶來(lái)的人群 。40區(qū)域內(nèi)客戶分析小結(jié)：........Phase 1 Phase 3成交 客戶分析目前成交的客戶以本地客源和市區(qū)部分人群（首次置業(yè)、投資、養(yǎng)老）為主；目前的客戶成交促成點(diǎn)主要是環(huán)境優(yōu)美，單價(jià)低，總價(jià)低；由于周邊生活配套尚未完善，本地客源中的中高端改善人群不多；針對(duì)典型客群的調(diào)研結(jié)論，未來(lái)的留寧大學(xué)生、青年白領(lǐng)、中高端改善人群、養(yǎng)老養(yǎng)生人群是擴(kuò)大本項(xiàng)目市場(chǎng)占有的幾大機(jī)會(huì)點(diǎn)；依托周邊的政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、化工園區(qū)、商貿(mào)物流、學(xué)區(qū)師生、拆遷區(qū)域等，區(qū)域內(nèi)有著堅(jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ)。41Part442競(jìng)品分析龍池翠洲 戶型配比情況龍池翠洲，位于龍池湖畔，緊靠六合區(qū)政府大樓，總建面約 23萬(wàn)方，由 12棟 1011層的小高層。30棟 6層的多層 。34棟 3層的別墅 。獨(dú)棟 :16棟 。雙拼:11棟 。聯(lián)體 :9棟 組成。43 龍池翠洲自 05年 1月開(kāi)盤(pán)至今，總銷售了 1252套房源，其中自 2023年 1月起，至今銷售 101套，均為 完成，把握住了較好的市場(chǎng)良機(jī)。一期總建面約 23萬(wàn)方，剩余 10萬(wàn)方未銷售。 從銷售情況可以看出，龍池翠洲的成交戶型多集中在80110平方米，說(shuō)明了中小戶型是目前區(qū)域內(nèi)需求的重點(diǎn)。龍池翠洲項(xiàng)目銷售情況備注：總計(jì)自 05年 1月開(kāi)始計(jì)算44整個(gè)社區(qū)將由 74棟小高層， 66棟高層住宅組成。 總建面約 85萬(wàn)方，其中 一期開(kāi)發(fā)的地面總建筑面積約25萬(wàn)平方米，將建設(shè)住宅約 2393套，其中商業(yè)及配套設(shè)施面積約 。一期工程中的商品房主要以性價(jià)比較高的 90M2以下的經(jīng)濟(jì)型的小戶型為主(90平方米以下戶型占到總建筑面積的 55％以上） 。目前設(shè)立了臨時(shí)接待點(diǎn)，預(yù)計(jì) 10年 10月面世。冠城新地45主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 龍池翠洲 進(jìn)入 2023年 前期推盤(pán)剩余房源去化基本完畢 ， 目前尚有 10萬(wàn)方待售 。 剩余產(chǎn)品類型主要為小高層，戶型面積偏大，已經(jīng)不是本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要是冠城新地，總建面約 85萬(wàn)平米，主要建筑形態(tài)為高層，90平米以下占比為 55%，但 90平米以下三居室戶型缺失，預(yù)計(jì) 10年 10月面市。從區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)看，本案二期的產(chǎn)品線需要結(jié)合一期產(chǎn)品的銷售情況，考慮填補(bǔ)市場(chǎng)空檔，在戶型上進(jìn)行公司成熟產(chǎn)品的移植，如： 8590平米的君蘭 89戶型，增加附送面積和附加值，追求居住的實(shí)用性，爭(zhēng)取快速去化，以達(dá)到今后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的良好局面。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng) 小結(jié)46Part547本項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位： 市場(chǎng) 定位定位依據(jù) 從 區(qū)域 產(chǎn)品的銷售情況來(lái)看，作為 居住型需求逐漸增加，客戶對(duì)區(qū)域的發(fā)展看好，改善性需求是產(chǎn)品定位考慮的一個(gè)重點(diǎn) 。 未來(lái)項(xiàng)目周邊規(guī)劃生活配套設(shè)施齊全，交通便捷， 作為未來(lái)六合新城的文化政治經(jīng)濟(jì)中心 ，可以作為第一居所的 稀缺湖景資源社區(qū) ” 地鐵 3號(hào)線的泰馮路站與本項(xiàng)目的對(duì)接，輕軌 11號(hào)線將在 2023年的提前通車(chē)為項(xiàng)目帶來(lái)了更多的南京市區(qū)客群，本項(xiàng)目在產(chǎn)品定位需要考慮南京市區(qū)人群的購(gòu)買(mǎi)特點(diǎn)。 項(xiàng)目位于 龍池湖畔 ， 滁河灣邊， “ 一 湖一河 ” 環(huán)境優(yōu)美，滿足休閑生活的所需條件。 六合實(shí)驗(yàn)小學(xué)、勵(lì)志中學(xué) ，良好的 學(xué)區(qū) 文化氛圍， 可以滿足小孩教育的成長(zhǎng)性需求 。 六合 市場(chǎng)進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代，建筑風(fēng)格多樣化，在產(chǎn)品、園林設(shè)計(jì)必須遵循差異化原則，合理控制面積、總價(jià)。 南京市區(qū)客戶以及投資客戶的成交比例在逐漸提高，設(shè)計(jì)有針對(duì)性的產(chǎn)品便于市場(chǎng)的去化 。區(qū)域內(nèi)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如龍池翠洲及冠城新地等項(xiàng)目的定位。48根據(jù)以上定位依據(jù)我們提出： 大江北 簡(jiǎn)歐風(fēng)格 湖景美宅 大江北：我們不只是六合，我們還是江北，把六合與南京主城拉近，避免小區(qū)域的宣傳，把整個(gè)項(xiàng)目放置于南京，作為南京的第三大盤(pán)，依靠得天獨(dú)厚的自然湖景，另外六合區(qū)政府大樓的遷入，使得本區(qū)域的政治經(jīng)濟(jì)文化地位得到了空前的提升。 簡(jiǎn)歐：延續(xù)一期產(chǎn)品的建筑風(fēng)格，有利于整個(gè)樓盤(pán)建筑的形象統(tǒng)一。 湖景美宅：雙水岸住宅，千年龍池湖， 10公里滁河水
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