【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 息濃厚，但基本無(wú)自然景觀 主要客戶 G2富貴、望子成龍 主要產(chǎn)品 產(chǎn)品類型為高層、小高層公寓，主力面積在 140～ 180平方米。 主力均價(jià) 均價(jià)在 15000～ 25000元左右 主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn) 文教區(qū)情結(jié)、教育配套 07年成交情況 約？？萬(wàn)㎡ 存量（包括房源和已出讓土地） 38萬(wàn)㎡左右，其中銀馬有 ，楓華府第有 ，城市芯宇 ，今日嘉園 1萬(wàn)方。未上市的城市芯語(yǔ)二期 9萬(wàn)㎡、杭醫(yī)高專 ㎡，雅戈?duì)栱?xiàng)目 ㎡ ， 3個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)量占了存量的 73％ 。 競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 文教區(qū)在售的樓盤的售價(jià)已超過(guò) 20230元 /平米，銀馬、城市芯宇等高品質(zhì)樓盤售價(jià)在 22023—25000元左右，比蔣村地塊預(yù)估的 15000元 /平米單價(jià)高出一到兩個(gè)等級(jí)，競(jìng)爭(zhēng)力偏弱。 JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競(jìng)爭(zhēng)分析 各競(jìng)爭(zhēng)板塊分析 —— 文教區(qū)板塊典型項(xiàng)目 銀馬公寓一期 B樓， 2023年 8月 27日開盤 151套，網(wǎng)上開盤均價(jià) 21000元 /平米，至 2023年 3月30日，已預(yù)售 66套，已售均價(jià) 25010元 /平米左右，銷售率 %。 幢號(hào) 已售套數(shù) 已預(yù)定套數(shù) 可售套數(shù) 戶型 套數(shù) 已預(yù)售套數(shù) 2幢 66 0 81 160/167/174 149 53 209 25 13 戶型 套數(shù) 已售套數(shù) 銷售率 160174 149 53 ％ 209 25 13 52％ JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競(jìng)爭(zhēng)分析 各競(jìng)爭(zhēng)板塊分析 —— 文教區(qū)板塊典型項(xiàng)目 金都城市芯宇 6樓， 2023年 1月 20日開盤 443套，網(wǎng)上開盤均價(jià) 22023元 /平米，至 2023年 3月 30日，已預(yù)售 260套，已售均價(jià) 21460元 /平米左右，銷售率 %。 幢號(hào) 已售套 數(shù) 已預(yù)定套 數(shù) 可售套數(shù) 房屋用途 戶型 套數(shù) 已售套數(shù) 5幢 142 0 75 住宅 7386 7 2 90116 68 42 135188 139 95 200－ 384 6 3 6幢 118 0 90 住宅 ,辦公 ,其他 90120 116 89 171 2 1 戶型 套數(shù) 已售套數(shù) 銷售率 7390 7 2 29％ 90120 184 131 71％ 135188 141 96 68％ 200384 6 3 50％ JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競(jìng)爭(zhēng)分析 各競(jìng)爭(zhēng)板塊分析 —— 蔣村商住區(qū)板塊 區(qū)位角色 蔣村板塊是杭州最早的中高檔住宅區(qū)，在 1998— 2023年左右聚集了杭州一大批有想法，有點(diǎn)錢的客戶。這批客戶有明顯的城西偏好， G2類客戶比例大。 交通 發(fā)達(dá)，但上下班高峰期堵車現(xiàn)象嚴(yán)重 配套 缺乏大型商業(yè)配套，但飯店、菜場(chǎng)等小配套較全，生活便利 環(huán)境 居民普遍較富裕，不少小區(qū)內(nèi)部環(huán)境好，基本無(wú)自然景觀 主要客戶 G2富貴、望子成龍 主要產(chǎn)品 在售產(chǎn)品類型為高層、小高層公寓，主力面積在 140— 190平方米，二手房以多層為主，成交主力戶型 90120平米。 主力均價(jià) 新盤均價(jià)在 14000元 — 18000元 /平米左右，高品質(zhì)二手房均價(jià)在 13000— 15000元 /平米左右。 主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn) 城西情結(jié) 07年成交情況 約？？萬(wàn)㎡ 存量（包括房源和已出讓土地） 63萬(wàn)㎡左右，其中文鼎苑 ，西溪蝶園 ，方易西鑒楓 ，待售樓盤西溪蝶園二期 29萬(wàn)方，西溪里 ，占存量的 67%。 競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 在售樓盤均為余房，預(yù)計(jì)等蔣村項(xiàng)目上市時(shí)，已銷售完畢。待售的西溪蝶園為精裝 190平米左右的躍層，可作差異化競(jìng)爭(zhēng)；西溪里有部分為墻門大宅，總價(jià)較高，吸引的是 TOP客戶，其余的高層公寓余房可能會(huì)是正面競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手。 JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競(jìng)爭(zhēng)分析 各競(jìng)爭(zhēng)板塊分析 —— 蔣村板塊典型項(xiàng)目 耀江 文鼎苑 2 2 32樓， 2023年 12月 22日開盤 229套，網(wǎng)上開盤均價(jià) 17698元 /平米，至 2023年 3月 30日，已售 54套，已售均價(jià) 15912元 /平米，銷售率 %。 耀江 文鼎苑 2 3 34樓， 2023年 12月 22日開盤 201套，網(wǎng)上開盤均價(jià) 17698元 /平米，至 2023年 3月 27日，已售 3套，已售均價(jià) 18580元 /平米，銷售率 %。 戶型 套數(shù) 已售套數(shù) 銷售率 98112 46套 10套 22% 133141 152套 14套 9% 157180 198套 24套 12% 208245 8套 0套 0% 270294 4套 0套 0% JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競(jìng)爭(zhēng)分析 各競(jìng)爭(zhēng)板塊分析 —— 蔣村板塊典型項(xiàng)目 西溪蝶園精裝躍層公寓于 2023年 12月 21日開盤 204套，網(wǎng)上顯示開盤均價(jià) 22023元 /平米，到2023年 3月 30日為止，已售 58套， 已售均價(jià) 18820元 /平米左右，銷售率 28%。 幢號(hào) 已售套數(shù) 已預(yù)定套數(shù) 可售套數(shù) 房屋用途 戶型 套數(shù) 已售套數(shù) 3 39 0 83 住宅 182196 122 39 7 19 0 63 住宅 182196 82 19 戶型 套數(shù) 已售套數(shù) 銷售率 182196 204 58 28% JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競(jìng)爭(zhēng)分析 各競(jìng)爭(zhēng)板塊分析 —— 申花路板塊 區(qū)位角色 申花路板塊是杭州新興的中高檔住宅區(qū)，住宅售價(jià)從 07年的 8000元 /平米上漲到目前的13000元 /平米。未來(lái)的城西商業(yè)中心。 交通 發(fā)達(dá)，但上下班高峰期堵車現(xiàn)象嚴(yán)重 配套 目前缺乏大型商業(yè)配套，未來(lái)規(guī)劃為城西的商業(yè)中心，有沃爾瑪、銀泰百貨、歐尚二店、世紀(jì)聯(lián)華祥符購(gòu)物中心、紫金廣場(chǎng)購(gòu)物中心、龍祥農(nóng)副產(chǎn)品綜合超市等配套 環(huán)境 基本無(wú)自然景觀，周邊化工廠、熱電廠等尚未搬遷，空氣污染嚴(yán)重 主要客戶 青年之家和青年持家客戶 主要產(chǎn)品 在售產(chǎn)品類型為高層公寓為主，主力面積在 80～ 90平方米。 主力均價(jià) 均價(jià)在 13000/平米左右。 主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn) 離市中心近，未來(lái)商業(yè)配套好，性價(jià)比高。 07年成交情況 約？？萬(wàn)㎡ 存量（包括房源和已出讓土地） ㎡左右，其西城年華 ，橡樹園 ，萬(wàn)家花城 ，待售樓盤協(xié)安上郡 ㎡ 。 競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 在售樓盤均為余房，預(yù)計(jì)等蔣村項(xiàng)目上市時(shí)，已銷售完畢。待售協(xié)安上郡量也不大。在五年內(nèi)蔣村地塊要優(yōu)于申花板塊，預(yù)計(jì) 5年后申花板塊的可居性更強(qiáng)。 JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競(jìng)爭(zhēng)分析 各競(jìng)爭(zhēng)板塊分析 —— 申花板塊典型項(xiàng)目 旅游 橡樹園 1— 7樓， 2023年 2月 3日開盤 328套，網(wǎng)上開盤均價(jià) 13000元 /平米，至2023年 3月 31日，已售 166套，已售均價(jià) 13533元 /平米，銷售率 %。 戶型 套數(shù) 已售套數(shù) 銷售率 8185 89 71 ％ 92－ 105 87 53 ％ 127139 92 40 ％ 170210 40 2 5％ JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競(jìng)爭(zhēng)分析 各競(jìng)爭(zhēng)板塊分析 —— 申花板塊典型項(xiàng)目 濱江 萬(wàn)家花城二期 7— 13樓， 2023年 12月 16日開盤 554套，網(wǎng)上開盤均價(jià) 12960元 /平米，至 2023年 3月 31日，已售 499套，已售均價(jià) 13204元 /平米，銷售率 90%。 戶型 套數(shù) 已售套數(shù) 銷售率 75－ 80 133 119 89% 87－ 89 377 355 94% 113－ 115 30 25 83% 146－ 149 4 2 50% 濱江 萬(wàn)家花城二期 1— 6樓， 2023年 3月 24日開盤 482套，網(wǎng)上開盤均價(jià) 13160元 /平米，至2023年 4月 7日，已預(yù)售 108套，已售均價(jià) 14130元 /平米，銷售率 %。 戶型 套數(shù) 已售套數(shù) 銷售率 75－ 80 105 0 13% 87－ 89 329 13 25% 115 30 3 30% 141－ 167 8 0 0% JOYON REAL ESTATE PAGE 三、定量競(jìng)爭(zhēng)分析 杭州市 2023年 1月 — 2023年 2月底批準(zhǔn)預(yù)售 15000元以上住宅供應(yīng)量從大到小依次為 180平米以上， 144180平米， 120144平米，暢銷程度分別為 144180平米， 180平米以上， 120144平米。 另外，180平米以上的戶型供應(yīng)比例雖然有 %，但包含了排屋及 250平米以上的超大戶型，屬于 TOP客戶 。 所以按價(jià)位分析，蔣村地塊適合做 140— 180平米的大戶型。 面積 所在城區(qū) 批準(zhǔn)預(yù)售 套數(shù) 占比 批準(zhǔn)預(yù)售 面積 (平方米 ) 至 2023年 2月 29日 可售套數(shù) 銷售率 120144 上城區(qū) 125 % 17 % 下城區(qū) 12 0 江干區(qū) 132 41 西湖區(qū) 307 192 144180 上城區(qū) 222 % 1 % 下城區(qū) 27 1 江干區(qū) 100 22 西湖區(qū) 416 264 濱江區(qū) 4 4 之江區(qū) 4 4 ＞ 180 上城區(qū) 285 % 8 58% 江干區(qū) 497 102 西湖區(qū) 509 121953 306 之江區(qū)