某酒店公寓項目定位及產(chǎn)品建議(編輯修改稿)
2025-02-10 19:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 有經(jīng)營，則處在良好時機(jī)； ? 項目如作為產(chǎn)權(quán)酒店銷售，應(yīng)承諾一定年限的回報以及回購機(jī)制，目前發(fā)展商方面無回租回購計劃。 不適合做為產(chǎn)權(quán)酒店進(jìn)行定位 綜合建議 服務(wù)式公寓 未來供應(yīng)巨大，競爭激烈 50年產(chǎn)權(quán)住宅抗性較大 價格不易作高 住宅市場 可售酒店空白點(diǎn) 產(chǎn)品稀缺性 無法承諾回租回報 酒店市場 物業(yè)稀缺性較強(qiáng) 地段價值 交通便利性 服務(wù)式公寓市場 機(jī)會選擇 選擇服務(wù)式公寓作為項目的產(chǎn)品定位方向 導(dǎo)入 Boutique serviced Apartment概念 將 Boutique 與 Serviced Apartment 結(jié)合，將以新的概念，以產(chǎn)品設(shè)計感和個性化來彌補(bǔ)項目在區(qū)位及立地條件方面的不足與缺陷。 Boutique的起源 起源于法語的“ Boutique”，原意是指專賣時髦服飾的小店。自上個世紀(jì)誕生起，“ Boutique”便與“時尚”、“獨(dú)特”和“個性化”等含義聯(lián)系在一起。 當(dāng)今， Boutique概念，意義廣泛， 精品經(jīng)營、富個性、講究獨(dú)特設(shè)計感、標(biāo)榜量身訂造的貼心服務(wù) 。它 重視細(xì)節(jié) ，代表了新世紀(jì)新一代 30歲上下高薪族精致生活、時尚品味的消費(fèi)形態(tài) ，是當(dāng)下最 In的時髦，也將是時尚的生活指標(biāo)。 BOUTIQUE SERVICE APARTMENT 標(biāo)準(zhǔn) 別出心裁的設(shè)計 unique design 可持續(xù)發(fā)展 de潛力地段location 周到貼心的服務(wù) service 方便通達(dá)的交通 Communications 持續(xù)推廣經(jīng)營策略 spread 穩(wěn)定健康發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 Economy environment 項目整體定位 世博核心 /全功能 /城市級 / Boutique 服務(wù)式公寓 [ 上海首家 Boutique Serviced Apartment ] 項目定位依據(jù) ■ 引入 Boutique概念，形成個性化產(chǎn)品和個性化服務(wù)，與普通服務(wù)式公寓差異競爭； ■ 上海的酒店式服務(wù)公寓總量有限，新增供應(yīng)減少 ,需求穩(wěn)定，供不應(yīng)求的狀況開始出現(xiàn)，租金及入住率穩(wěn)中有升，投資回報較高； ■ 項目所處世博直接輻射區(qū)域內(nèi)尚未有服務(wù)式公寓項目，可填補(bǔ)區(qū)域市場空白； ■ 服務(wù)式公寓的客戶來源主要是來自境外和海歸人士，利于提升整體項目檔次，帶動區(qū)域繁榮； ■ 目前市場中的酒店式服務(wù)公寓供應(yīng)稀缺，產(chǎn)品老化，項目可利用良好的設(shè)計理念，以領(lǐng)先的 Boutique服務(wù)公寓產(chǎn)品吸納浦東及市中心區(qū)域的中高端租賃客戶，提升社區(qū)整體檔次； 項目價值定位 物業(yè)名稱 房型面積 租金 (報價 ) 價格水平 日租 (元 /天 ) 月租 (元 /月 ) USD/平方米 /月 明城花苑 1R:83 1R:1480 1R:31000 30 2R:106121 2R:1880 2R:38800 3R:148 3R:2280 3R:47880 東櫻花苑 1R:83 —— 1R:14760 20— 25 2R:107 2R:21320 3R:142274 3R:2700032800 雅詩閣 1R:86 1R:1500 1R:30000 35— 40 2R:133168 2R:2350 2R:47500 3R:176183 3R:2700 3R:51000 測算本案理論租金 浦東浦江沿線服務(wù)式公寓租金狀況 陸家嘴 陸家嘴 南浦大橋 選取東櫻花苑與本案比較 比較項目 東櫻花 苑 錦之家 參考權(quán) 重 系數(shù) 區(qū)位因素 地段 1 30% 周邊環(huán)境 1 10% 交通便利 1 5% 景觀 1 5% 產(chǎn)品因素 內(nèi)外裝修 1 5% 硬件設(shè)施 1 1 5% 會所配套 1 5% 管理服務(wù) 經(jīng)營管理公司 1 25% 項目知名度 1 10% 綜合系數(shù) 100% 本案綜合系數(shù)： 東櫻花苑租金： 20— 25美元 /平方米 /月 本案理論租金 =20/25*=—— /月 /平方米 項目價值定位 測算條件： 本案理論租金： — /平方米 /月 年 空 置 率： 20% 投 資 回 報 率： 8% 本案理論售價＝ (月租金 12月 80％ ) 8 / 8% =13
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1