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正文內(nèi)容

昆山酒店公寓項(xiàng)目完全調(diào)研及建議報(bào)告(編輯修改稿)

2024-10-16 09:12 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 020 年 3 月底 項(xiàng)目介紹: 該案位于浦東碧云國(guó)際社區(qū)旁,區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯,生態(tài)環(huán) 境良好,交通規(guī)劃完善,幵有一流的社會(huì)綜合配套。該案 1 樓設(shè)有 600㎡大堂,包括、西餐廳,咖啡廳,爵士吧,輔以商場(chǎng),商務(wù)中心,美容美發(fā)等; 2 樓設(shè)有中餐廳、特色扒房、日本料理等; 3 樓設(shè)有同聲翻譯國(guó)際會(huì)議中心、大型多功能廳、 2 間中型會(huì)議室、 26 間小型多功能廳; 4 樓為設(shè)備層; 5 樓為休閑區(qū)和辦公層,設(shè)有桑拿區(qū),按摩房,辦公室和會(huì)議室等; 6 層以上為總面積為 ㎡的準(zhǔn)五星級(jí)酒店式套房。 投資回報(bào): 該案由知名酒店管理公司采用全部包租經(jīng)營(yíng)的方式,提供客戶十年、每年 %(稅前)的回報(bào), 租金起算日期為 2020 年 4 月 1日,租金按月返還,返租 由專業(yè)擔(dān)保公司“福建東方投資擔(dān)保有限公司”以及“福州開(kāi)發(fā)區(qū)宏宇實(shí)業(yè)有限公司”迚行雙重?fù)?dān)保, 從第6 年開(kāi)始 可以按原價(jià)的 9 折回售給酒店管理公司,此外該案每年有 8 天的克費(fèi)入住期限。 酒店配套服務(wù): 該案擁有豪華大堂,中西餐廳,咖啡廳,特色扒房,日本料理,爵士吧,商場(chǎng),同聲翻譯會(huì)議中心,大中小型會(huì)議室等硬件配套以及 24 小時(shí)送餐,貴重物品管理,外幣兌換,信用卡,包裹,交通,喚醒,宴會(huì),醫(yī)療服務(wù)等軟件配置。 準(zhǔn)五星級(jí)酒店裝修: 臥室 6- 20 層 地面:阻燃高級(jí)地毯 墻面:櫻桃木拼紋飾面、高檔墻 紙相結(jié)合 吊頂:輕鋼龍骨、石膏板吊頂,面刷米白色涂料 18 入戶門(mén):黑檀木板 窗臺(tái):高級(jí)石材 開(kāi)兲 /揑座:知名品牌 21- 23 層: 地面:入口過(guò)道鋪高級(jí)石材和阻燃高級(jí)地毯 墻面:花梨木拼紋飾面、高級(jí)迚口豪華質(zhì)感墻紙 (其余同 6- 20 層配置) 衛(wèi)生間: 6- 20 層: 地磚:知名品牌未定(估計(jì)為泛亞) 墻面:高級(jí)磁磚、幻彩藝術(shù)馬賽兊、 焗 漆玻璃 潔具:科勒坐便器 洗手臺(tái):高級(jí)石材洗手臺(tái)配科勒臺(tái)下盆、知名品牌水龍頭 化妝鏡:可伸縮雙面化妝鏡 毛巾架:高級(jí)不繡鋼 排氣扇:風(fēng)口式排氣扇 地漏:不繡鋼 21- 23 層: 設(shè)施 :衛(wèi)生間面積較 6- 20 層寬敞,干濕分離,增加淋浴間配套 地面:高級(jí)石材 19 墻面:高級(jí)石材、幻彩藝術(shù)馬賽兊、 焗 漆玻璃 潔具:科勒低水箱連體加長(zhǎng)豪華型坐便器 (其余同 6- 20 層) 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn): 電冰箱:小型(知名品牌) 電視機(jī): 25 吋 知名品牌 電話機(jī) /電熱壺:知名品牌 家具:掛衣柜、行李臺(tái)、電視臺(tái)、吧臺(tái)、寫(xiě)字臺(tái)、辦公椅、床頭柜、圓茶幾、休閑椅、雙人或單人床 其中 21- 23 層家具:按商務(wù)型客房配備,家具較 6- 20 層造型更別致,功能更完善; 整套床上用品 /布藝沙發(fā)(僅限套房客廳配置) 窗簾:三層高級(jí)布藝窗簾 茶具: 杯、盤(pán)等 裝飾畫(huà): 12 幅 維奇特大廈 開(kāi)發(fā)商: 上海維奇特大廈有限公司 基地位置: 浦東 浦建路 1143 號(hào) 售樓電話: 50593581 建筑型態(tài): 小高層( 8 層) 產(chǎn)權(quán)年限: 50 年 梯戶: 2 梯 /35 戶 新推房源面積: 萬(wàn)平方米 新推戶數(shù): 216 戶 房型面積( M2): 3595 物業(yè)費(fèi): 未定 20 網(wǎng)上累計(jì)成交均價(jià)(元 /m2): 14600 主力面積( M2): 36- 38 主力總價(jià): 53- 56 萬(wàn)元(按均價(jià) 14600 元 /平方米) 煤氣接入情況: 無(wú) 水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn): 按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)征收 物業(yè)、酒店管理公司: 上?;バ谰频旯芾碛邢薰? 開(kāi)盤(pán)時(shí)間: 2020 年 6 月 3 日 銷售率: 69% 契稅征收標(biāo)準(zhǔn): 按商業(yè)房產(chǎn)性質(zhì)征收 3% 交房時(shí)間: 2020 年 6 月 項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介: “維奇特大廈”位 于浦建路 1143 號(hào),臨近世紀(jì)公園、上??萍拣^,處于陸家嘴金融貿(mào)易輻射區(qū),周邊商務(wù)配套齊全,除地鐵世紀(jì)公園站外,周邊還有將近 20 余條公交線路。本案為一幢 8 層的小戶型物業(yè),總建筑面積 萬(wàn)平方米,一層和二層為商鋪,面積從136- 1633 平方米不等。該案是舊樓改建,但發(fā)展商已補(bǔ)足了土地使用金,使購(gòu)房者可以拿到全部的五十年土地使用權(quán)。 項(xiàng)目包租方式: “維奇特大廈”提供 5 年包租協(xié)議,每年 8% (稅前) , 租金按 月返還給業(yè)主,租金回報(bào)從 2020 年 7 月開(kāi)始計(jì)算,每位業(yè)主包租期間入住該酒店可享受 8 折優(yōu)惠,包租合同與“互欣商 務(wù)酒店管理公司”簽訂,幵由杭州金馬集團(tuán)提供擔(dān)保, 5 年包租期滿后,業(yè)主如果愿意,可以按原價(jià)由“杭州金馬集團(tuán)”收購(gòu)。 七星唐朝大酒店 開(kāi)發(fā)商: 上海七星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 基地位置: 嘉定區(qū) 寶安公路 4339 號(hào) 售樓電話: 62725900 建筑型態(tài): 高層( 29 層) 產(chǎn)權(quán)年限: 50 年 梯 /戶: 4 梯 27 戶 在售房源面積: 萬(wàn)平方米 在售戶數(shù): 652 戶 21 房型面積( M2): 46- 82 主力面積( M2): 58 均價(jià)(元 /m2): 12020 物業(yè)費(fèi): 未定 主力總價(jià): 70 萬(wàn)元(按均價(jià) 12020 元 /平方米) 煤氣接入情況: 無(wú) 水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn): 按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)征收 物業(yè)、酒店管理公司: 上海唐朝酒店管理公司 開(kāi)盤(pán)時(shí)間: 2020 年 6 月 3 日 銷售率: 22% 契稅征收標(biāo)準(zhǔn): 按商業(yè)房產(chǎn)性質(zhì)征收 3% 交房時(shí)間: 2020 年 上半年 項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介: “七星唐朝大酒店”位于嘉定安亭寶安公路與方德路口,屬于嘉定國(guó)際汽車城,毗鄰 F1 上海國(guó)際賽車場(chǎng)。大廈由酒店和酒店式公寓兩部分組成,其中 酒店式 公寓為出售部分,建成后由酒店經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),租期 10 年,年回報(bào)率 %(稅前),整個(gè)大樓完全根據(jù)五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)建造和設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目投資回報(bào): 針對(duì)客戶不同的情況,該案制定了 4 套投資方案: 一次性付款客戶 ? 租期 10 年,年租金 %(稅前),房?jī)r(jià)在開(kāi)盤(pán)價(jià)基礎(chǔ)上優(yōu)惠 1000 元 /㎡,按合同價(jià)計(jì)算租金 (銷售合同價(jià)為優(yōu)惠價(jià)) , 10 年后按照優(yōu)惠前原價(jià)回 購(gòu)。 例: 單價(jià) 13000 元 /㎡,面積 60 ㎡,總價(jià) 780000 元,優(yōu)惠 1000 元 /㎡,合同總價(jià) 720200 元,每年 %回報(bào)率為 萬(wàn)元 (合同價(jià) *%) ,10 年 萬(wàn)元, 10 年后優(yōu)惠前價(jià)格回購(gòu)為 78 萬(wàn),實(shí)際受益 萬(wàn)元。 ? 租期 10 年,年租金 %(稅前),業(yè)主可 提 前領(lǐng)取第 10 年的租金 (按原總價(jià)計(jì)算) ,合同價(jià)為原 總 價(jià)減去后 3 年的租金, 22 17 年的 租金按合同價(jià)計(jì)算, 10 年后按原 總 價(jià)回購(gòu)。 例: 單價(jià) 13000 元 /㎡,面積 60 ㎡, 原 總價(jià) 780000 元, 3 年租金 萬(wàn)元,合同價(jià)(實(shí)際支 付)為 581100 元,年回報(bào)租金 49393 元(合同價(jià) *%) , 7 年租金 345751 元, 10 年后回購(gòu) 780000 元,總受益為 544651 元。 貸款客戶 ? 租期 12 年,年租金 %(稅前),可提取第 1 12 年的租金抵首付,首付 40%(必須具備一套沒(méi)有貸款的房產(chǎn),幵向銀行出示合同證明),租金按合同價(jià)計(jì)算 (合同價(jià)為原總價(jià)) 。 12 年后合同價(jià)回購(gòu)。 例: 單價(jià) 13000 元 /㎡,面積 60 平方米, 原 總價(jià) 780000 元(合同總價(jià)),首付 40%為 萬(wàn)元再減去 2 年租金,實(shí)際支付 萬(wàn)元,銀行貸款 萬(wàn)元,月 還款額 5224 元 ,年租金 66300 元,月租金受益 5525 元, 12 年后回購(gòu) 78 萬(wàn)元,總受益 600600 元。 ? 租期 12 年,年租金 %(稅前),可提取第 1 12 年的租金抵首付,首付 50%,租金按合同價(jià)計(jì)算。 12 年后合同價(jià)回購(gòu)。 例: 單價(jià) 13000 元 /㎡,面積 60 ㎡,總價(jià) 780000 元(合同總價(jià)),首付 50%為 39 萬(wàn)元減去 2 年租金,實(shí)際支付 萬(wàn)元,銀行貸款 39 萬(wàn)元,月還款額 4353 元,年租金 66300 元,月租金 5525,月盈余約 900 元, 12 年后回購(gòu) , 總受益 630600 元。 “七星唐朝大酒店”雖然要 到 2020 年中交付使用,但返租卻只要全部房款到帳后就開(kāi)始計(jì)算, 按 月返還給業(yè)主。另外包租期滿后,可以續(xù)約(不低于每年 %)或者按原價(jià)由酒店管理公司回購(gòu)。該案由酒店管理公司、發(fā)展商、投資方提供三重?fù)?dān)保。此外業(yè)主可享受一年 7 天克費(fèi)入住期限。 配套設(shè)施: 七星唐朝大酒店建有 5000 多㎡酒店大堂、 1500 ㎡長(zhǎng)樂(lè)宮劇院(專門(mén)表演類似霓裳羽衣舞等中國(guó)古典歌舞)、 2600 ㎡宴會(huì) /會(huì)議廳、 20200 ㎡高爾夫景觀球場(chǎng)、 1600 ㎡ KTV 娛樂(lè)中心未央宮以及華清池桑拿等。 中央空調(diào) 23 一般中央空調(diào)冬天統(tǒng)一打暖氣、夏天打冷氣,而“七 星唐朝大酒店”同時(shí)可以打熱風(fēng)和冷風(fēng)。而五星級(jí)酒店主要居住者來(lái)之世界各地,有北歐的,有南非的,對(duì)溫度喜好不同,這樣可以同時(shí)打暖氣、也可以同時(shí)打冷氣,滿足不同需求,這一項(xiàng)四管制空調(diào)是該案的一大亮點(diǎn)。 裝修狀況: 裝修標(biāo)準(zhǔn)為 3000 元 /平方米 外立面:裙樓:石材幕墻 主樓:玻璃幕墻和石材幕墻 大堂:地面:高檔大理石 吊頂:石膏板、輕鋼龍骨、乳膠漆墻面:高檔大理石 公共走道、電梯廳( 529 層):地面:高檔大理石、阻燃高級(jí)地毯及木地板結(jié)合 吊頂:石膏板、輕鋼龍骨 墻面:墻紙、木飾面和石材相結(jié)合 客房:地面:阻燃高級(jí) 地毯或高級(jí)地板 墻面:高檔墻紙飾面 吊頂:輕鋼龍骨、石膏板吊頂 入戶門(mén):高檔木門(mén) 開(kāi)兲 /揑座:知名品牌 門(mén)鎖:高級(jí)電子門(mén)鎖 窗臺(tái):高級(jí)石材貼面 燈具:懸掛燈、筒燈、暗藏日光燈、閱讀燈、鏡前燈、落地?zé)? 24 電話機(jī):一部 衛(wèi)生間:地面:高檔地磚或大理石 墻面:高檔墻面磚或大理石 潔具: TOTO 或同檔次及花灑 洗手臺(tái):品牌產(chǎn)品 燈具:防霧燈、暗藏日光燈 洗浴設(shè)施:小方巾、毛巾、浴巾、洗漱用品、垃圾桶、體重秤、電吹風(fēng)、電話機(jī)一部 化妝鏡:可伸縮雙面化妝鏡 毛巾架:高級(jí)不銹鋼 浴巾架:雙層高級(jí)不銹鋼 排氣扇:風(fēng)口式 廚房 櫥柜:品牌整體櫥柜及水龍頭 抽油煙機(jī)、電磁灶、洗衣機(jī):知名品牌 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn):電冰箱、電視機(jī)、電話機(jī)、電熱壺:知名品牌 家具:掛衣櫥、行李臺(tái)、電視臺(tái)、吧臺(tái)、寫(xiě)字臺(tái)、辦公椅、床頭柜、圓幾、休閑椅、雙人或單人床、床上用品、布藝窗簾、杯盤(pán)、 12 幅裝飾畫(huà) 飛雕商務(wù)大廈(產(chǎn)權(quán)酒店部分) 開(kāi)發(fā)商: 上海飛雕置業(yè)有限公司 基地位置: 普陀區(qū) 長(zhǎng)壽路 1076 號(hào) 25 售樓電話: 62323881 建筑性質(zhì): 高層 總戶數(shù): 300 戶 房型面積( M2): 3555 主力面積( M2): 40 均價(jià)(元 /m2): 15000 主力總價(jià): 60 萬(wàn)元(按均價(jià) 15000 元 /平方米) 物業(yè)費(fèi): 暫定 5 月 /平方米 /月 物業(yè)、酒店管理公司 : 首旅建國(guó)酒店管理有限公司 煤氣接入情況: 無(wú) 水電收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn): 按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)征收 開(kāi)盤(pán)時(shí)間: 2020 年 6 月 28 日 銷售率: 售罄 契稅征收標(biāo)準(zhǔn): 按商業(yè)房產(chǎn)性質(zhì)征收 3% 交房時(shí)間: 2020 年 8 月 項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介: “飛雕商務(wù)大廈”又名“雙子杰座”,坐落于位于市中心的長(zhǎng)壽路的曹家渡商圈,緊鄰蘇州河。其由 A、 B 兩棟高層建筑組成, A座是全產(chǎn)權(quán)、高標(biāo)準(zhǔn)的酒店物業(yè)(五星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)),目前已經(jīng)全部售完,成交均價(jià)為 15000 元 /平方米; B 座是 4A 級(jí)的精裝修產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓。 項(xiàng)目投資回報(bào): 本案一次性付款 97 折優(yōu)惠。簽 10 年包租合同,保證年得益率 8%,幵且開(kāi)發(fā)商預(yù)付第一年的得益,直接從首付中扣除。明年 8月交房后,每年業(yè)主有 5 天克費(fèi)入住期限。 26 三、 南京等其他城市酒店式公寓項(xiàng)目 概況 南京名人城市酒店 該案 位于南京市政治商業(yè)中心 — 鼓樓,近觀玄武湖,進(jìn)眺
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