【文章內(nèi)容簡介】 海、北京等地均有發(fā)展。由此可見該類物業(yè)一般都出現(xiàn)在比較發(fā)達的大城市或是一些旅游區(qū)。我國的酒店式服務(wù)公寓經(jīng)過幾年的發(fā)展，在原有基礎(chǔ)上已經(jīng)形成自己的特點，具有“自用”和”投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更加家庭化。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受投資人士以及在我國工作的外籍商務(wù)人士的青睞。酒店式公寓的特點 　　酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。 　　酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計和電器。對于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時，附屬設(shè)施還增加了銀行、會所、小超市等其它項目。 　　酒店式公寓項目本身的設(shè)計也是個性化的，它不能流于一般形式，因為酒店式公寓的客戶群是知名跨國企業(yè)高級員工、經(jīng)理、總裁等，他的物業(yè)管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進行管理，這就消除了房東對物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。 選擇酒店式公寓自住最大的特點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。隨著人們生活水平及生活品味的提高，人們對生活質(zhì)量的要求也隨之提升。酒店式公寓能夠滿足這一特定人群的這種需求。 與公寓式酒店的區(qū)別 與此同時，現(xiàn)在的市場中還有另一種形式的物業(yè)，就是公寓式酒店。簡單地說，就是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房，此種物業(yè)的特點在于：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應(yīng)俱全。其二，它配有全套的家具電器，同時，能夠為客人提供酒店的專業(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。四星級以上的公寓式酒店提供的服務(wù)則更為周到，它的服務(wù)就包括餐飲、娛樂、洗理、游泳、復(fù)印、傳真、打印、翻譯等。 從服務(wù)上看，酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒什么差別，它們之間的本質(zhì)區(qū)別在于：酒店式公寓樓盤可將每個單元出售給個體買房者，買房者可擁有產(chǎn)權(quán)，可自住、可出租、可轉(zhuǎn)售，所以它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。而公寓式酒店卻沒有產(chǎn)權(quán)。 與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于，這種樓盤可將每個單元出售給個體買房者，由于擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，所以從本質(zhì)上來說，它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。我們認為，伴隨著一個新的投資、消費熱點的出現(xiàn)，酒店式公寓在銷售、經(jīng)營和管理上還面臨如下一些新課題：如何建立獨特的營銷模式，吸引更多的投資者作銷售對象；如何對酒店式公寓進行統(tǒng)一經(jīng)營，取得收益并保證投資回報率；如何引進全新的管理模式來平衡區(qū)別于住宅物業(yè)管理和酒店服務(wù)管理的酒店式公寓物業(yè)管理等。酒店式公寓的市場誘惑力市場人士分析“商住”之所以能吸引客戶主要原因是：第一、“商”有利可圖，投資風(fēng)險小，轉(zhuǎn)讓出租回報率高。第二、“住”得舒服。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的優(yōu)點，因此一推出即備受商務(wù)人士歡迎。第三、產(chǎn)權(quán)問題。擁有產(chǎn)權(quán)可以讓業(yè)主居住得安心、放心。必要時還可以出讓自己的產(chǎn)權(quán)，回收投資，無疑降低了投資的風(fēng)險。酒店式服務(wù)公寓的客戶 　　酒店式服務(wù)公寓主要針對居住市場中較長期居住的居民。雖然沒有特定的標準，較長期居住的定義一般在半年或以上。這個市場的主要客人有長期出國的生意人及其家人，長期在外的跨國公司高級管理人員及其家人以及正在放長假的家庭。據(jù)我們對深圳酒店式公寓的市調(diào)得知，酒店式公寓的消費人群主要包括海內(nèi)外常駐深圳機構(gòu)的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員。由于他們工作年限關(guān)系和人員輪替，所以通常只租房而不買房。由于住房補貼高，他們往往會和家屬租住品質(zhì)好的高檔公寓，這樣便形成了一個龐大的酒店式公寓消費群體?！　×硗?，還包括經(jīng)常往來深圳的內(nèi)地及海外商務(wù)人員。由于業(yè)務(wù)上的關(guān)系，內(nèi)地及海外都有不少商務(wù)人員經(jīng)常往返深圳，這類人會選擇酒店，也可能在商住樓或酒店式公寓中選擇購買或租用住房，以方便居住和辦公。　　投資者也是一個很大的消費群體。深圳和香港都有不少人購買房屋用于投資，他們一般選擇戶型面積小、總價低的物業(yè)，酒店式公寓就是其中之一。同時，還有深圳的小企業(yè)和SOHO族。深圳的小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強的小企業(yè)會購買或租用酒店式商務(wù)公寓，用于辦公、休息及接待客戶。如何吸引市場投資酒店式公寓？酒店式公寓吸引投資者并獲得良好的收益，關(guān)鍵在于：一看：位置，是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?；二看：配套，全套生活、商?wù)服務(wù)，超市甚至嬰兒托管所都要有；三看：物業(yè)管理?？蛻舻娜チ艉艽蟪潭壬先Q于物業(yè)管理的質(zhì)量，提供良好的服務(wù)是吸引客戶的最直接條件，還要有專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理。四看：完整計劃。每年、每月，甚至每周的租務(wù)計劃都應(yīng)該有；五看：推廣。持續(xù)、穩(wěn)定的市場傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)；六看：整體經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢。在我國酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，后來又出現(xiàn)在上海、北京等地。自1999年以來，隨著房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，酒店式公寓的租金一路上揚，投資回報在8%－10%之間，其較高的投資回報率吸引了眾多人的目光。酒店式公寓的開發(fā)和投資主要面臨４大風(fēng)險 根據(jù)我們的市調(diào)分析，目前酒店式公寓的開發(fā)和投資主要面臨四大風(fēng)險： 一是隨著酒店式公寓物業(yè)越分越細，導(dǎo)致投資客分流。比如《東方銀座酒店》比較強調(diào)商務(wù)功能，而《趣園》則更強調(diào)“居住”。常規(guī)來說，住宅投資的回報率與人們對住宅投資市場的關(guān)注成反比，即當(dāng)越來越多的人將住宅用于出租獲取回報時，租賃市場的租金水平就會相應(yīng)地降低。因此，作為酒店式公寓住宅現(xiàn)今相對集中的客戶群——投資客而言，如果有更佳的投資途徑，必會轉(zhuǎn)移目標。二是酒店式公寓的規(guī)劃設(shè)計問題。不少開發(fā)商急功近利，使得一些酒店式公寓的設(shè)計不盡如人意。即便是現(xiàn)在推出的一些項目，也有部分是利用現(xiàn)成地塊中的邊角料設(shè)計而成，朝向、走道等都存在一些問題，也無法滿足酒店式公寓住戶的特定需求：如缺乏洗衣、送餐等服務(wù)空間等。三是投資者的預(yù)期租金問題。現(xiàn)在，市場上的酒店式公寓產(chǎn)品大多為上百套小單元的物業(yè)分割構(gòu)成，巨大的產(chǎn)品上市量左右著區(qū)域市場的租賃價格；特別是在交付使用后，同一地點的出租供應(yīng)量驟然增大，諸多買家出租套現(xiàn)的投資行為愈演愈烈，一些急于求成的出租者會降低租金，從而造成投資回報率的下降和投資回收期的延長。四是定價問題。酒店式公寓的單價高于其他住宅10%20%是合理的。但不少酒店式公寓的價格砝碼也與日俱增，每平方米上萬元的酒店式公寓不斷增多，價格與市場出現(xiàn)嚴重背離。另外，酒店式公寓還存在綠化率低、樓內(nèi)電梯擁擠、通道狹窄、居住人群復(fù)雜等普遍問題。投資風(fēng)險怎樣規(guī)避呢？我們認為，首先是對地段的綜合考慮。目前酒店式公寓風(fēng)起云涌的背后，隱藏著區(qū)域供應(yīng)量增加、產(chǎn)品雷同等影響投資回報率（租金）的因素。因此，我們在對青島項目進行市調(diào)時重點對項目地段、區(qū)域市場產(chǎn)品等綜合因素進行了了解，經(jīng)過對國內(nèi)酒店式公寓的綜合分析后，認為該項目適宜建成五星級酒店式公寓。其次，樓盤要有創(chuàng)新設(shè)計，拒絕爛尾樓。酒店式公寓設(shè)計要充分體現(xiàn)其經(jīng)濟實用性特征，房型布局要緊湊而靈活，減少戶內(nèi)消極空間的數(shù)量，減少公共面積的分攤。對于不同層次的居住者及其生活習(xí)慣，居室套型設(shè)計可以靈活分隔。酒店式公寓的未來發(fā)展和對青島的影響　 目前，國內(nèi)各大、中城市已經(jīng)形成了高級商務(wù)人士階層。這一階層擁有非?？陀^的商務(wù)消費能力。從另一方面來看，中國加入世貿(mào)以后也將為青島這樣的國際旅游城市帶來數(shù)量眾多的客源。2008年的奧運會吸引了全世界人民的目光，屆時將會有越來越多的人來青島旅游，將會有國際上大型的跨國公司來青島設(shè)立分部，中小型公司由于資金實力有限，既想要交通方便、價位比酒店低，又不能放棄高檔的辦公環(huán)境和辦公處所，那么酒店式公寓則是其最佳選擇。 　　酒店式公寓為住戶提供了家庭住房的格局和家居式服務(wù)，同時提供了完善的辦公環(huán)境，是青島房地產(chǎn)業(yè)的一種新模式，它擁有更多、更全的服務(wù)功能，對投資置業(yè)的人士來講是一種新的具有更高回報率的選擇。有關(guān)專家認為，酒店式公寓是投資性置業(yè)尤其是異地置業(yè)的上選，因為此類物業(yè)投資對于多數(shù)人而言，具有超值回報空間。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點是其它物業(yè)項目難以比擬的。不過投資高檔項目所占用的資金相對較多，回報的周期相對較長，因此，較適合中長線的投資者。 　　酒店式公寓最重要的是要有它賴以生存的環(huán)境，最好在市中心地區(qū)或旅游景區(qū)，才有廣闊的發(fā)展空間和更高的投資回報。未來酒店式公寓的流行趨勢是更加多樣化。以前酒店式公寓多位于各國旅游度假區(qū)，且為了增加吸引力，均建設(shè)符合潮流的配套設(shè)施——水療房、健身房、按摩、美容美發(fā)等。現(xiàn)在，新西蘭的皇后鎮(zhèn)、澳洲的大堡礁等旅游勝地就屬此類型。然而隨著社會的發(fā)展，商務(wù)人士產(chǎn)生了商務(wù)式的酒店公寓需求，它們的特點多是位于世界國際大都市，例如新西蘭奧克蘭CBD，澳洲悉尼、墨爾本等地，商務(wù)客戶既可住宿，白天還可以于客廳召開小型的商務(wù)會議或見客等。而其價格卻比酒店便宜不少，新西蘭一房一廳的酒店公寓僅為人民幣1500元/周。二、我們的建議青島酒店式公寓作為近年來房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的一種新型物業(yè)，而逐漸受到人們的關(guān)注。我們認為它在青島有相當(dāng)大的發(fā)展空間。根據(jù)市調(diào)分析結(jié)合國內(nèi)外酒店公寓發(fā)展的趨勢，我們對本項目酒店式公寓本身及其發(fā)展空間作一些構(gòu)思。專業(yè)的國際管理公司擔(dān)綱管理青島酒店公寓項目，將由享譽國際的專業(yè)酒店管理公司提綱物業(yè)管理，為每一位住戶提供至善至美的五星級酒店式家居服務(wù)，讓住戶時刻享受真正自在的私人空間。酒店公寓的功能設(shè)置和服務(wù)⑴、客房根據(jù)對酒店式公寓的了解，結(jié)合青島市場的需求，我們建議客戶按著標準客房和行政客房進行劃分。A、標準客房層： 高級客房、豪華客房和海景客戶之分。B、行政客房層： 行政高級客房、行政豪華客房、行政海景客房、海景套房和總統(tǒng)套房等。C、房間設(shè)施 雙頭煮食爐和基本餐具(砂鍋、炒鍋、碗、筷、勺、盤、刀具)國際、國內(nèi)電話 特大行政寫字臺，配有適合個人計算機高速寬帶和雙電源接口 可獨立控制的中央空調(diào) 提供浴室用品 風(fēng)筒 迷你酒吧 電視 房間保險箱 咖啡/茶電熱水壺 熨斗和燙板等。注：客房的價格將參照青島市同類酒店式公寓客房的收費及五星級酒店的租金標準，屆時予以提供。⑵、宴會廳布置優(yōu)雅的宴會廳位于二樓，可供200人入座其間，適用于宴會、會議及婚宴，并配備有最先進的音響視聽設(shè)施、同聲傳譯和專業(yè)照明系統(tǒng)，實是舉辦商務(wù)或社交聚會的理想場地。各具特色的會議室位于二樓和三樓，可提供15－200位客人作會議使用，也可在會議室內(nèi)設(shè)宴布席，方便靈活，實是舉辦商務(wù)或社交聚會的理想場地。宴會設(shè)備同聲傳譯 激光教棒遠程會