【正文】 38 年） 梯 /戶： 4 梯 22 戶 在售住宅面積： 萬(wàn)平方米 新推戶數(shù)： 412 戶 房型面積（ M2）： 38 94 主力面積（ M2）： 45－ 56 網(wǎng)上累計(jì)成交均價(jià)（元 /m2）： 12020 物業(yè)費(fèi)： 未定 主力總價(jià)： 5467 萬(wàn)元（按均價(jià) 12020 元 /平方米） 煤氣接入情況： 無(wú) 水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)征收 物業(yè)、酒店管理公司： 陽(yáng)光集團(tuán)酒店投資管理公司 17 契稅征收標(biāo)準(zhǔn)： 按商業(yè)房產(chǎn)性質(zhì)征收 3% 銷(xiāo)售率： 95%左右 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2020 年 7 月 13 日 交房時(shí)間： 2020 年 3 月底 項(xiàng)目介紹： 該案位于浦東碧云國(guó)際社區(qū)旁，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，生態(tài)環(huán) 境良好，交通規(guī)劃完善，幵有一流的社會(huì)綜合配套。 亞龍國(guó)際大廈 開(kāi)發(fā)商： 上海亞龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 基地位置： 浦東崮山路 688 號(hào) 售樓電話： 58331111 建筑型態(tài)： 高層（ 16 層） 產(chǎn)權(quán)年限： 50 年 梯 /戶： 4 梯 /32 戶 總建筑面積： 萬(wàn)平方米 總戶數(shù)： 409 戶 房型面積（ M2）： 38 98 主力面積（ M2）： 45－ 70 網(wǎng)上累計(jì)成交均價(jià)（元 /m2）： 11500 主力總價(jià)： 52－ 81 萬(wàn)元 煤氣接入情況： 無(wú) 水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)征收 物業(yè)、酒店管理公司： 亞龍酒店管理公司 物業(yè)管理費(fèi)： 暫定 元 /㎡ /月 銷(xiāo)售率： 63%左右 15 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2020 年 4 月 25 日 交房時(shí)間： 2020 年 4 月底 項(xiàng)目介紹： “亞龍國(guó)際大廈”位于浦東新區(qū)崮山路與羽山路交叉口的西北角，緊貼浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，距延安東路隧道 8 分鐘 車(chē) 程，距離大連路隧道 5 分鐘車(chē)程，附近有 78 58 746 等 20 多條公交線路。 13 二、 上海酒店式公寓樓盤(pán) 概況 天賜公寓 開(kāi)發(fā)商： 上海天賜房地產(chǎn)有限公司 基地位置： 黃浦區(qū) 廣東路 429 號(hào) 售樓電話： 63361166 建筑型態(tài)： 高層（ 16 層） 產(chǎn)權(quán)年限： 50 年（剩余 42 年） 梯 /戶： 2 梯 /10 戶左右 在售房源面積： 萬(wàn)平方米 總戶數(shù)： 114 戶 房型面積（ M2）： 38139 主力面積（ M2）： 65－ 70 網(wǎng)上 累計(jì)成交均價(jià)（元 /m2）： 24000 主力總價(jià)： 156 萬(wàn)元－ 168 萬(wàn)元（按均價(jià) 24000 元 /平方米） 煤氣接入情況： 無(wú) 水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)征收 物業(yè)、酒店管理公司： 上海天可華物業(yè)管理公司（開(kāi)發(fā)商下屬子公司） 物業(yè)管理費(fèi)： 元 /㎡ /月 契稅征收標(biāo)準(zhǔn)： 按商業(yè)房產(chǎn)性質(zhì)征收 3% 銷(xiāo)售率： 84%左右 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2020 年 6 月 1 日 交房時(shí)間： 現(xiàn)房 項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介： “天賜公寓”位于上海市中心廣東路、福建路口，在售建 筑面積 萬(wàn)平方米，共 114 戶，容積率 ，由 1 棟 17 層高層組成。 11 兊拉水城 物業(yè)地址： 昆山正儀鎮(zhèn)民權(quán)路 18 號(hào) 售樓處電話： 051257899286 總套數(shù)： 80 套 物業(yè)性質(zhì)： 酒店式公寓（ 70 年產(chǎn)權(quán)） 物業(yè)型態(tài)： 一幢 5 層建筑 梯 /戶： 2 梯 16 戶 面積段： 6771 平方米 主力面積： 6 71 平方米 物業(yè)費(fèi)： 1 元 /平方米 /月 均價(jià)： 8500 元 /平方米 煤氣接入情況： 無(wú) 水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 按住宅標(biāo)準(zhǔn)征收 物業(yè)管理公司： 南京愛(ài)淘物業(yè) 酒店管理公司 : 南京愛(ài)淘物業(yè) 交房時(shí)間： 06 年年底 包租狀況： 不包租但提供代租服務(wù) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 05 年 7 月左右 銷(xiāo)售率： 35%左右 契稅征收標(biāo)準(zhǔn)： 按普通住宅標(biāo)準(zhǔn)征收 2% 裝修狀況： 3 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（具體未定） 樓盤(pán)情況簡(jiǎn)介： 本案位于昆山正儀鎮(zhèn)，緊鄰陽(yáng)澄湖，周邊擁有大量的別墅以及度假村，與大上海高爾夫球場(chǎng)隔湖相望，該案除了一幢酒店式公寓，另有商業(yè)、辦公、購(gòu)物區(qū)以及別墅區(qū)。 投資回報(bào)狀況： 物業(yè)公司只幫助迚行代租。 下表作簡(jiǎn)要說(shuō)明 ： 投資回報(bào)表 麗例 一套面積 53 平方米的物業(yè)，單價(jià) 10000 元 /平方米，總房?jī)r(jià)即53 萬(wàn)，如業(yè)主貸款期限 20 年 ，貸款金額為 萬(wàn)元，月還款額 元，年還款額 元，而每年回報(bào)為 萬(wàn)元（ 8%） 備注： 年收益 = 年 租 金 年 還 款 額== 元 /年（稅后） 10 年收益 元 前 10 年（每年 8%收益） 自租賃期第一年開(kāi)始，乙方每年分 12 次以現(xiàn)金形式向業(yè)主支付租金。 東方云頂 物業(yè)地址： 巴城鎮(zhèn)湖濱南路 1098 號(hào) 售樓處電話： 02162718188 總套數(shù)： 1700 套左右 物業(yè)性質(zhì)： 酒店式公寓（ 70 年產(chǎn)權(quán)） 物業(yè)型態(tài)： 4 幢 10 層建筑 梯 /戶： 4 梯 58 戶 面積段： 40— 208 平方米 主力面積： 50— 60 平方米 物業(yè)費(fèi)： 管理公司支付 均價(jià)： 10000 元 /平方米 煤氣接入情況： 無(wú) 水電收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 管理公司支付 物業(yè)、酒店管理公司： Twiwe Hospitality Consulting amp。 國(guó)際上湖 物業(yè)地址： 巴城錦豐路與湖濱路交界處 售樓處 電話： 0512— 57650222 4 總套數(shù)： 470 套左右 物業(yè)性質(zhì)： 酒店式公寓（ 70 年產(chǎn)權(quán)） 物業(yè)型態(tài)： 一幢 11 層建筑 梯 /戶： 6 梯 48 戶左右 面積段： 40— 113 平方米 主力面積： 50 平方米 物業(yè)費(fèi)： 管理公司支付 均價(jià)： 10000 元 /平方米 煤氣接入情況： 無(wú) 水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 住 宅標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理公司： 昆山星海物業(yè) 酒店管理公司： 戴 徳 梁行旗下寶曼酒店管理公司 交房時(shí)間： 06 年 5 月 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 04 年 12 月 銷(xiāo)售率： 95% 契稅征收標(biāo)準(zhǔn)： 按住宅房產(chǎn)性質(zhì)征收 2% 樓盤(pán)情況簡(jiǎn)介： “國(guó)際上湖”一層局部架空作為停車(chē)場(chǎng)，二層為酒店公寓配套用房，三層以上為酒店式公寓；該案推出酒店式公寓 470 套房源，主力面積在 40— 50 平米，另有少量 113 平方米的復(fù)式套房，均價(jià) 10000 元 /平米，屬度假類(lèi)物業(yè)。 1 昆山項(xiàng)目調(diào)研及建議報(bào)告 目彔 一、 昆山酒店式公寓樓盤(pán) 概況 二、 上海酒店式公寓樓盤(pán) 概況 三、 南京等其他城市酒店式公寓項(xiàng)目 概況 四、 裝修標(biāo)準(zhǔn)一覽表 五、 軟裝修及其家具配套一覽表 六、 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 七、 軟裝修建議： 八、 賣(mài)點(diǎn)提煉 九、 試算 十、 媒體表現(xiàn) 2 一、 昆山酒店式公寓樓盤(pán) 概況 騰龍閣 物業(yè)地址： 前迚東路與樾河路交界口 售樓處電話： 051257723636 總套數(shù)： 100 套左右 物業(yè)性質(zhì)： 產(chǎn)權(quán)式酒店（ 40 年產(chǎn)權(quán)） 物業(yè)型態(tài)： 一幢 7 層建筑 梯 /戶： 2 梯 20 多戶 面 積段： 4070 平方米 主力面積： 50 平方米 物業(yè)費(fèi)： 5 元 /平方米 /月 均價(jià)： 7750 元 /平方米 煤氣接入情況： 無(wú) 水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)征收 物業(yè)管理顧問(wèn)： 第一太平洋戴維斯 酒店管理公司： 昆山安紳酒店管理經(jīng)營(yíng)有限公司 交房時(shí)間： 06 年 3 月底 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 05 年 7 月開(kāi)始預(yù)訂， 9 月 23 日正式開(kāi)盤(pán) 銷(xiāo)售率： 80%左右 契稅征收標(biāo)準(zhǔn)： 按商業(yè)房產(chǎn) 性質(zhì)征收 4% 樓盤(pán)情況簡(jiǎn)介： 該案位于昆山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，周邊擁有中信酒店、格林菲爾國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部、宗仁卿紀(jì)念醫(yī)院、震川高級(jí)中學(xué)、天方夜譚、上島咖啡等生活、休閑配套。 酒店服務(wù)狀況： 該案設(shè)立商務(wù)中心，為業(yè)主推出商務(wù)附加服務(wù)，可以提供打印、復(fù)印、圖文掃描、文件裝訂、傳真、商務(wù)接待、服務(wù)信息、資料收集、辦證咨詢、代訂票務(wù)、租車(chē)咨詢、代訂搬運(yùn)、各類(lèi)公共事業(yè)費(fèi)用代收代繳以及客戶投訴受理等服務(wù)。商務(wù)附加服務(wù)包括提供打印、復(fù)印、圖文掃描、文件裝訂、傳真、商務(wù)接待、服務(wù)信息、資料收集、辦證咨詢、代訂票務(wù)、租車(chē)咨詢、代訂搬運(yùn)、各類(lèi)公共事業(yè)費(fèi)用代收代繳以及客戶投訴受理等服務(wù)。 租賃及委托經(jīng)營(yíng)管理合同 在購(gòu)房時(shí)一次性 與開(kāi)發(fā)商 昆山東方云頂廣場(chǎng)有限公司 直接 訂立 ， 投資商 — 昆山紅楓房地產(chǎn)有限公司提供擔(dān)保。辦公樓均價(jià)在 6400元 /平方米左右。 酒店公寓服務(wù)狀況： 打印、復(fù)印、圖文掃描、文件裝訂、傳真、商務(wù)秘書(shū)、服務(wù)信息、資料收集、辦證咨詢、代訂票務(wù)、租車(chē)咨詢、代訂搬運(yùn)、各類(lèi)公共事業(yè)費(fèi)用代收代繳、上門(mén)清潔等服務(wù)。 麗例說(shuō)明：一套 平方米的房源總價(jià) 173321 元，一年租金為 13866 元，則合同價(jià)為 159455 元，首付三成 47836 元，貸款 111619元，每季度返租金 3466 元（扣 除少量的稅費(fèi)）。 項(xiàng)目服務(wù)特色： “天賜公寓”擁有美國(guó)有線新聞網(wǎng)、法國(guó)國(guó)際電視臺(tái)、美國(guó)廣播電視臺(tái)、日本新聞臺(tái)等 20 余個(gè)衛(wèi)星電視頻道，享受一個(gè) 星期兩次克費(fèi)專(zhuān)人打掃房間、早餐，考慮到租戶的日常生活，還設(shè)立了到陸家嘴、浦東正大廣場(chǎng)、金橋家樂(lè)福（碧云社區(qū)）等地的班車(chē)服務(wù)。 項(xiàng)目商業(yè)配套： “亞龍國(guó)際大廈”配有多功能健身房、 KTV 包房、寬帶網(wǎng)吧、音樂(lè)書(shū)吧、按摩房、芬蘭桑拿浴、巴西利亞咖啡吧 、會(huì)務(wù)中心、商務(wù)宴會(huì)廳等。 項(xiàng)目包租方式： “維奇特大廈”提供 5 年包租協(xié)議，每年 8％ （稅前） ， 租金按 月返還給業(yè)主，租金回報(bào)從 2020 年 7 月開(kāi)始計(jì)算，每位業(yè)主包租期間入住該酒店可享受 8 折優(yōu)惠，包租合同與“互欣商 務(wù)酒店管理公司”簽訂，幵由杭州金馬集團(tuán)提供擔(dān)保， 5 年包租期滿后，業(yè)主如果愿意，可以按原價(jià)由“杭州金馬集團(tuán)”收購(gòu)。 12 年后合同價(jià)回購(gòu)。此外業(yè)主可享受一年 7 天克費(fèi)入住期限。明年 8月交房后，每年業(yè)主有 5 天克費(fèi)入住期限。 此外本案設(shè)立了投資回報(bào)的 4 重保障體系： ? 本案 業(yè)主對(duì)酒店后期 經(jīng)營(yíng)管理出謀劃策， 幵利用 社會(huì)兲系資源，給酒店帶來(lái)客源 ； ? 設(shè)立酒店經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)保障金，每年從酒店經(jīng)營(yíng)贏利中拿出一定的利潤(rùn)存入風(fēng)險(xiǎn)保障基金，確保在酒店經(jīng)營(yíng)淡季的投資分紅保障 ； ? 14 層共 20200 平方米的商場(chǎng)作為客戶投資收益擔(dān)保 ； ? 與 100 家大型企事業(yè)單位、政府單位簽約，作為眾多單位的定點(diǎn)接待酒店 ， 與國(guó)內(nèi)數(shù)十家知名旅行社簽約，讓外地游客住 “ 星光國(guó)際 ” ， 加入中國(guó)酒店網(wǎng)、攜程網(wǎng)、龍之行酒店網(wǎng)等眾多網(wǎng)上訂房系統(tǒng)。全國(guó)十大濱海旅游景點(diǎn)的東郊椰林，國(guó)家級(jí) 自然保護(hù)區(qū)的銅鼓嶺，八門(mén)灣紅樹(shù)林，云龍灣海底自然公園等風(fēng)景區(qū)環(huán)抱周?chē)? 該樓盤(pán) 配套 包括：超 市、商務(wù)中心，中西餐廳、酒吧、室內(nèi)游泳池、桑拿、健身、多功能廳、 KTV包間、保齡球、乒乓球、臺(tái)球、沙弧球、棋牌室、電子游藝、美容室、可容納 500 人同時(shí)就餐或開(kāi)會(huì)的餐飲和會(huì)議設(shè)施及各種中小型會(huì)議廳。