【正文】 廣告來擴(kuò)大聲譽和影響力。 項目 比率 有外籍人員的企業(yè) 6% 有從外地到西安來工作的高管或技術(shù)骨干的企業(yè) 42% 23 其中將外地骨干安排在小區(qū)居住的 其中為外地來的高管購房的 其中將外地骨干安排企業(yè)內(nèi)部宿舍 的 57% 7% 36% 明確提出有酒店式公寓需求的企業(yè) 9% 愿意與水晶島簽訂住宿協(xié)議的企業(yè) 100% 2020 年在高新區(qū)注冊的企業(yè)數(shù)已達(dá)到 6063 家，以 3000 家企業(yè)已經(jīng)在高新區(qū)內(nèi)投入運營來計算，則： 項目 企業(yè)數(shù) 有外籍人員的企業(yè) 180 有從外地到西安來工作的高管或技術(shù)骨干的企業(yè) 1260 明確提出有酒店式公寓需求的企業(yè) 270 由此來看，水晶島酒店式公寓是有一定規(guī)模的客戶群的。 21 水晶島周邊運營企業(yè)分布圖 水晶島 3 公里范圍 內(nèi)已投入 運營的 企業(yè)分布調(diào)查表 距離 企業(yè)名稱與寫字樓 數(shù)量 一公里以內(nèi)范圍 西安盛賽爾電子有限公司 陜西冠群汽車服務(wù)有限公司 金花寶馬 銷售服務(wù)中心 海南馬自達(dá)銷售服務(wù)中心 東風(fēng)日產(chǎn)銷售服務(wù)中心 廣州本田銷售服務(wù)中心 6 一～二公里范圍 西安海星科技投資控股有限公司 中國聯(lián)合通信有限公司陜西分公司 西安彩虹資訊有限公司 31 22 西安海天天線科技股份有限公司 西安西鈔證券印制有限公司 德國英飛凌公司 西安科龍有限公司 德寶醫(yī)用包裝有限公司 西安千禾制藥有限公司 西安綠谷制藥有限公司 陜西偉志集團(tuán)股份有限公司 西安軟件園 清華科技園 ??等 二～三公里范圍 西安大唐電信有限公司 西安東盛集團(tuán)有限公司 西安開米股份有限公司 西安海拓普集團(tuán)股份有限公司 施耐德電器有限公司 ??等等 15 三公里外沿 西安兄弟標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)有限公司 金花制藥有限公司 西安慶安制冷設(shè)備股份有限公司 高新國際商務(wù)中心 高科大廈 南陽國際 E 陽國際 陽光大廈 火炬大廈 麗華大廈 陜西電信廣場 ??等 11 從企業(yè)分布圖上不難發(fā)現(xiàn)，在水晶島三公里范圍是高 新區(qū)企業(yè)相對集中的地區(qū)，僅擁有廠房的企業(yè)就有 61 家之多，再 包括西安軟件園內(nèi)孵化企業(yè) 03 年底就有 450 家，可以看到，水晶島周邊有相當(dāng)規(guī)模的客戶群。這樣的價格具有一定的吸引力。 從統(tǒng)計中可以看到，長租房占酒店入住率的 %，以西安市 59 家星級賓館來計算，長租房能達(dá)到 462 間。 （ 3）外來人士目前的居住現(xiàn)狀 ，目前 這些外地來的高管或外籍專家 有 一部分入駐在酒店里，而象高新區(qū)內(nèi)的酒店如新紀(jì)元、導(dǎo)航賓館、國稅大廈因為散客入住率高，幾乎不提供長包房 ，他們只有選擇城區(qū)的酒店，把時間消耗在交通擁擠上。 ③ 西安是科技型人才的聚集地， 科技人員占全市職工總數(shù)的 25%，科技人員密度居中國大中城市之首 ，但企業(yè)經(jīng)營型人才 在西安還處于成長階段 ，區(qū)內(nèi)企業(yè)會從全國各地招募高級管理人才到西安來發(fā)展。 產(chǎn)權(quán)式 的含義 是投資者購買公寓樓中的各個房間，獲得產(chǎn)權(quán)，而房間可以拿出來 用做租賃經(jīng)營。與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店 式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更勝一籌 。 西安市常住人口 741 萬，其中外來人口有 萬人，占全市人口的 %。 2020 年以來， 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以 “二次創(chuàng)業(yè) ”為動力，經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持了較快的增長態(tài)勢。 龍禧酒店式公寓的經(jīng)營方式簡潔 而有效，即不承擔(dān)經(jīng)營壓力，不對業(yè)主做出穩(wěn)定收益的承諾，又為租客提供了酒店式服務(wù)獲得服務(wù)費用的收益，并提升了物業(yè)管理水平，達(dá)到酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這種經(jīng)營模式應(yīng)該說是 風(fēng)險最 低 的 。 公寓一方面提供長租業(yè)務(wù)，在酒店客滿時，也將公寓房間添置消耗品接散客，由酒店 向業(yè)主支付日租金。龍禧 大 酒店 2020 年開盤，10 2020 年 10 月開業(yè)，是開發(fā)區(qū)內(nèi)唯一一座高檔酒店，也是杭州市第一家酒店式公寓。對投資業(yè)主、運營公司來說，雙方以合約方式衍生出 “投資理財型的互動增值服務(wù) ”，對于投資者投 資的產(chǎn)品實施行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化，依托專業(yè)化管理團(tuán)隊，加之國際品牌特性整合，以標(biāo)準(zhǔn)配置基礎(chǔ)上的個性化服務(wù)運營，延展服務(wù)附加值，從而穩(wěn)定國內(nèi)外客源，保證回報與收益。 爾后 ，匯園公寓又相繼對其它幾個樓宇按酒店式公寓模式進(jìn)行裝修改造，形成 了 以亞運村賓館為中心的 A、 B、 C 座和以 N 座酒店式公寓為中心的 M、 P、 Q、 R座的經(jīng)營體系，打造了純住、商住、散客、會議的市場全方位經(jīng)營格局，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實力不斷增強，匯園公寓連續(xù)三年經(jīng)濟(jì)效益大幅度提高。 【 ABC 座中檔公寓居住區(qū)】 ① 市場定位及目標(biāo) ● 三資企業(yè)、外商駐京機構(gòu)（中低檔）每年遞增 5 個百分點，到 2020年達(dá)到 35％（按面積計算）， 1998 年三資企業(yè)、機構(gòu)總數(shù)超過中資企業(yè)、機構(gòu)。 ● 優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大外籍居住客戶比例，到 2020 年達(dá)到 65%— 70％。加強韓國市場的深度開發(fā)。 ● 按照歐美、日本、韓國等客人的不同需求，完善軟、硬件條件、設(shè)施，創(chuàng)造相對封閉的、優(yōu)美的、符合國外現(xiàn)代家庭生活方式的公寓居住環(huán)境。 7 1990年，隨著亞運村的建設(shè)完工， 北京北辰實業(yè)集團(tuán)公司便在北京市委、市政府支持下應(yīng) 運 而生 ， 成為擁有現(xiàn)代高檔物 業(yè)的大型綜合性涉外服務(wù)企業(yè)。 早期的公寓樓都采取這種形式，如：亮馬河公寓、恒川公寓、麗都公寓、 數(shù)碼大廈 、上康城公寓 等。 ? 在公寓經(jīng)營各階段中，如成熟階段、起步階段和規(guī)劃階段分別選取樣本。 被選取的樣本有： 新紀(jì)元酒店、導(dǎo)航賓館、國稅大廈、 萬嘉國際商務(wù)酒店、 麗苑酒店、秦都酒 店、皇城賓館、長安城堡大酒店、人民大廈、喜來登大酒店、唐城賓館 4． 西安市公寓： 世紀(jì)經(jīng)典、東生 公寓、西安軟件園公寓、金領(lǐng)公寓 、中 建世紀(jì) 領(lǐng)域 、世紀(jì)公寓 5. 西安市房屋租賃市場 樣本選取原則： ? 以高新物業(yè)管理的社區(qū)作為樣本。 按照這些承諾內(nèi)容計算，業(yè)主的投資收益會在 8%~10%之間，這樣的收益會高于銀行存款利率，以此吸引投資者購買本房產(chǎn)。于是在商務(wù)占絕對優(yōu)勢的情況下，匯園公寓漸漸演化成了準(zhǔn)商住樓。 開業(yè)第一年出租率不低于 40％。 韓國客戶達(dá)到 150 戶，集中于一棟形成韓國樓。 臺灣客戶：中高檔臺灣商人及外國公司臺灣籍管理人員： 97 年 17 戶， 98 年 50 戶， 99 年 70 戶， 2020 年 100戶。 同時，在《規(guī)劃設(shè)想》中，對五洲大酒店、國際會議中心、康樂宮、購物中心也做了整體的定位和設(shè)計。 金橋國際公寓位于北京東二環(huán)與兩廣路交匯處，緊鄰國貿(mào) CBD。 龍禧大酒店座落在杭州濱江高新技術(shù)開發(fā)區(qū)， 杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建于1990 年 3 月， 1991 年 3 月正式批準(zhǔn)為國家級高新區(qū)。酒店對業(yè)主房不承擔(dān)經(jīng)營責(zé)任，由物業(yè)部為自住業(yè)主或租客提供酒店式服務(wù)。 物業(yè)部雖然不承擔(dān)經(jīng)營責(zé)任，但也為提高入住率、保障業(yè)主收益付出努力。 b. 目前世界排名前１００位的跨國公司中有５０％都在北京設(shè)立了辦事機構(gòu)；境外駐京辦事機構(gòu)總量已達(dá)４０００家。 02004006008001000120091 93 95 97 99 01 02 03工業(yè)產(chǎn)值 營業(yè)收入91 93 95 97 99 01 02 03工業(yè)產(chǎn)值 營業(yè)收入 單位 :億元 高新區(qū)歷年工業(yè)產(chǎn)值與營業(yè)收入統(tǒng)計 興辦企業(yè)數(shù) 2344 2457 2861 3025 3997 4991 6063 0 1000 2020 3000 4000 5000 6000 7000 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 歷年高新區(qū)企業(yè)數(shù)量統(tǒng)計 12 西安高新區(qū)在技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模、體制創(chuàng)新、成果轉(zhuǎn)化及園區(qū)建設(shè)和對外形象等多方面 在國內(nèi)同級別的開發(fā)區(qū)中有著突出表現(xiàn)。高新區(qū)企事業(yè)單位從業(yè)人員結(jié)構(gòu)見下表 ： 學(xué)歷 博士 碩士 大學(xué) 大中專 總?cè)藬?shù)（人） 1102 4576 35190 52020 占比例 1% 3% 23% 34% 其中，外來從業(yè)者（人） 132 549 4223 6450 技術(shù)職稱 高級 中級 初級 其它 總?cè)藬?shù)（人） 1086 26010 23149 92978 占比例 % 17% % % 其中，外來從業(yè)者（人） 130 3121 2777 11157 工作 級別 高管 中層干部 一般員工 總?cè)藬?shù)（人） 7650 59670 85680 占比例 5