【正文】 。 項目 比率 有外籍人員的企業(yè) 6% 有從外地到西安來工作的高管或技術(shù)骨干的企業(yè) 42% 23 其中將外地骨干安排在小區(qū)居住的 其中為外地來的高管購房的 其中將外地骨干安排企業(yè)內(nèi)部宿舍 的 57% 7% 36% 明確提出有酒店式公寓需求的企業(yè) 9% 愿意與水晶島簽訂住宿協(xié)議的企業(yè) 100% 2020 年在高新區(qū)注冊的企業(yè)數(shù)已達(dá)到 6063 家，以 3000 家企業(yè)已經(jīng)在高新區(qū)內(nèi)投入運營來計算，則： 項目 企業(yè)數(shù) 有外籍人員的企業(yè) 180 有從外地到西安來工作的高管或技術(shù)骨干的企業(yè) 1260 明確提出有酒店式公寓需求的企業(yè) 270 由此來看，水晶島酒店式公寓是有一定規(guī)模的客戶群的。 21 水晶島周邊運營企業(yè)分布圖 水晶島 3 公里范圍 內(nèi)已投入 運營的 企業(yè)分布調(diào)查表 距離 企業(yè)名稱與寫字樓 數(shù)量 一公里以內(nèi)范圍 西安盛賽爾電子有限公司 陜西冠群汽車服務(wù)有限公司 金花寶馬 銷售服務(wù)中心 海南馬自達(dá)銷售服務(wù)中心 東風(fēng)日產(chǎn)銷售服務(wù)中心 廣州本田銷售服務(wù)中心 6 一～二公里范圍 西安海星科技投資控股有限公司 中國聯(lián)合通信有限公司陜西分公司 西安彩虹資訊有限公司 31 22 西安海天天線科技股份有限公司 西安西鈔證券印制有限公司 德國英飛凌公司 西安科龍有限公司 德寶醫(yī)用包裝有限公司 西安千禾制藥有限公司 西安綠谷制藥有限公司 陜西偉志集團(tuán)股份有限公司 西安軟件園 清華科技園 ??等 二～三公里范圍 西安大唐電信有限公司 西安東盛集團(tuán)有限公司 西安開米股份有限公司 西安海拓普集團(tuán)股份有限公司 施耐德電器有限公司 ??等等 15 三公里外沿 西安兄弟標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)有限公司 金花制藥有限公司 西安慶安制冷設(shè)備股份有限公司 高新國際商務(wù)中心 高科大廈 南陽國際 E 陽國際 陽光大廈 火炬大廈 麗華大廈 陜西電信廣場 ??等 11 從企業(yè)分布圖上不難發(fā)現(xiàn)，在水晶島三公里范圍是高 新區(qū)企業(yè)相對集中的地區(qū)，僅擁有廠房的企業(yè)就有 61 家之多，再 包括西安軟件園內(nèi)孵化企業(yè) 03 年底就有 450 家，可以看到，水晶島周邊有相當(dāng)規(guī)模的客戶群。三公里內(nèi)生活配套設(shè)施較豐富， 但對于常住客戶來說仍然表現(xiàn)出極不便利， 并且 以西安出租車起步里程三公里 6 元的交通成本來看，來回交通費用至少需要 6 元， 無形中增加了生活成本。從水晶島上繞 城 高速赴機(jī)場行程 35 分鐘。另外，水晶島還需要以平面的硬性或軟性廣告來擴(kuò)大聲譽(yù)和影響力。這樣的價格具有一定的吸引力。 但小區(qū)租房不能滿足服務(wù)細(xì)致 、 個人形象和 商務(wù)交往的需要， 這 是在沒有合適的居住產(chǎn)品的情況下進(jìn)行選擇的。 相當(dāng) 一部分是以 在住宅 小區(qū)租房的形式解決住宿問題 。 酒店的長租客也是酒店式公寓的客戶群。 從統(tǒng)計中可以看到，長租房占酒店入住率的 %，以西安市 59 家星級賓館來計算，長租房能達(dá)到 462 間。“兄弟標(biāo)準(zhǔn)”公司總經(jīng)理 在酒店 常住 唐城賓館 四星 30% 240 7 標(biāo)間： 680； 標(biāo)間： 130。每月包 300元洗衣費。 價格不含 15%服務(wù) 費 外國旅游團(tuán)；日本公司常駐客；散客 16 西安皇城賓館 四星 60% 429 10 標(biāo)間： 200；套間：400。 （ 3）外來人士目前的居住現(xiàn)狀 ，目前 這些外地來的高管或外籍專家 有 一部分入駐在酒店里，而象高新區(qū)內(nèi)的酒店如新紀(jì)元、導(dǎo)航賓館、國稅大廈因為散客入住率高，幾乎不提供長包房 ，他們只有選擇城區(qū)的酒店，把時間消耗在交通擁擠上。他們都將是 水晶 島 酒店式公寓的消費對象。 2020 年底，高新區(qū)內(nèi)外來的高管級別的人員有 918 人，隨著高新區(qū)入駐企業(yè)的增加，實際投資額的增加，外來人員的數(shù)量也會增加 。 ④ 經(jīng)濟(jì)活躍、網(wǎng)絡(luò)時代的來臨，激發(fā)大量的創(chuàng)業(yè)者加入到 SOHO 一族， 他們需要亦商亦住、亦公亦私的地方生活和工作，同時 由于對 工作的投入，他們需要 更 貼 身的生活服務(wù) 。 ③ 西安是科技型人才的聚集地， 科技人員占全市職工總數(shù)的 25%，科技人員密度居中國大中城市之首 ，但企業(yè)經(jīng)營型人才 在西安還處于成長階段 ，區(qū)內(nèi)企業(yè)會從全國各地招募高級管理人才到西安來發(fā)展。 （ 2） 酒店式服務(wù)公寓消費對象 酒店式公寓主要有下面幾類消費對象： ①西高新在國家級開發(fā)區(qū)中排名位于前列，作為對西安投資的重點地區(qū)，有大量投資者 會在一段時間內(nèi)駐扎西高新，并隨著投資項目的開展 陸續(xù)派駐各類高級人才。 公寓名稱 地址 房間數(shù) 售價 服務(wù)內(nèi)容 用途 世紀(jì)經(jīng)典 緯二街 170套 均價4100 公共設(shè)施維護(hù)、保安、為業(yè)主代租 商用 中建 近年來，西安也陸續(xù)推出了一些稱為 帶產(chǎn)權(quán)的 酒店式公寓的樓盤產(chǎn)品，如湯姆公寓、世紀(jì)經(jīng)典、 中建 產(chǎn)權(quán)式 的含義 是投資者購買公寓樓中的各個房間，獲得產(chǎn)權(quán)，而房間可以拿出來 用做租賃經(jīng)營。所以判斷是否為酒店式公寓，一定要從服務(wù)模式上觀察。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受商務(wù)人士的青睞。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正實現(xiàn)賓至如歸的感覺。與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店 式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更勝一籌 。 公寓 需求分析 （ 1）西 安酒店式服務(wù)公寓現(xiàn)狀 酒店式服務(wù)公寓是一種新興的物業(yè)類型。這三支隊伍是西安高新區(qū)多年來形成的寶貴財富，對高新區(qū)今后的發(fā)展至關(guān)重要。 1999 年底， 高新區(qū)企業(yè)從事人員 萬多人 ，隨著興辦企業(yè)數(shù)的增加， 2020年底，高新區(qū)企業(yè)從事人員 達(dá)到 萬多人，留學(xué)歸國人員 124 人。 西安市常住人口 741 萬，其中外來人口有 萬人，占全市人口的 %。與全國同類城市比較，認(rèn)為西安 投資軟環(huán)境好或比較好的外資企業(yè)占到 %，內(nèi)資企業(yè)為 %，與西部城市比較認(rèn)為投資環(huán)境好或比較好的分別占到 %和 %，與 2020 年 相比，認(rèn)為西安在改善投資環(huán)境方面收效顯著的外資、內(nèi)資企業(yè)分別為 %和%， %的外資企業(yè)和 %的內(nèi)資企業(yè)比較看好在西安的投資前景。 以 西安市統(tǒng)計局對高新區(qū)投資軟環(huán)境的 調(diào)查中顯示，投資者 們對 西高新 投資軟環(huán)境總體評價的滿意程度為 （ 6 為比較滿意），接近比較滿意。 逐步 形成了電子信息、光機(jī)電一體化、生物醫(yī)藥 、新能源、新材料五 個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 2020 年以來， 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以 “二次創(chuàng)業(yè) ”為動力，經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持了較快的增長態(tài)勢。 二 . 西安市場調(diào)查 成 果與分析 發(fā)展現(xiàn)狀 西安高新區(qū)是 1991年 3月建立的國家級科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是我國首批對 APEC11 成員特別開放的科技工業(yè)園區(qū)，也是中國政府 “十五 ”期間重點發(fā)展的五個國家級高新區(qū)之一。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好態(tài)勢，吸引了無數(shù)國外公司和企業(yè)來中國尋求發(fā)展機(jī)會，而北京無疑是他們大多數(shù)進(jìn)入中國市場選擇的第一站。從現(xiàn)已投入經(jīng)營的金橋國際公寓來看，發(fā)展勢頭良好。 龍禧酒店式公寓的經(jīng)營方式簡潔 而有效，即不承擔(dān)經(jīng)營壓力，不對業(yè)主做出穩(wěn)定收益的承諾，又為租客提供了酒店式服務(wù)獲得服務(wù)費用的收益，并提升了物業(yè)管理水平，達(dá)到酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這種經(jīng)營模式應(yīng)該說是 風(fēng)險最 低 的 。但 是因為業(yè)主的心態(tài)各自不同， 由業(yè)主對 房間進(jìn)行的 配置難以統(tǒng)一達(dá)到企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，這樣的訂單只好放棄。然而，由于物業(yè)部不掌握房源，因此物業(yè)部策劃的銷售活動必須與各業(yè)主單獨溝通達(dá)成一致意見。 公寓的顧客有外籍人士、公司高管或投資者等短租客人，三種客人在入住率中各 占 20%。 公寓一方面提供長租業(yè)務(wù)，在酒店客滿時，也將公寓房間添置消耗品接散客，由酒店 向業(yè)主支付日租金。無論采取什么途徑將房間租賃出去，日后都由物業(yè)部提供日常性的酒店服務(wù)。 物業(yè) 部提供 中介的 服務(wù) ，幫助業(yè)主與長租客人形成交易，物業(yè)公司收取中介費。 龍禧酒店大樓內(nèi) 1 至 12 層的酒店房間不出售， 14 至 28 層的公寓 精裝修 房間對外出售產(chǎn)權(quán)，有小業(yè)主。龍禧 大 酒店 2020 年開盤，10 2020 年 10 月開業(yè)，是開發(fā)區(qū)內(nèi)唯一一座高檔酒店，也是杭州市第一家酒店式公寓。 龍禧大 酒店共 30 層， 其中 1 至 12 層為四星級酒店， 13 層為空中花園， 14至 28 層為酒店式公寓，公寓共 174 套 房間 ，廚房、家具 齊全 。杭州高新開發(fā)區(qū)（濱江）總面積 平方公里，全區(qū)常住人口 萬人，外來人口 萬人；企業(yè) 3400多家，其中高新企業(yè) 1800