【正文】 位于北大堂的兩側(cè)，良好的裝修和會(huì)議氛圍與高檔寫字樓的品質(zhì)匹配。 目標(biāo)客戶；寫字樓及附近周邊寫字樓的公司、個(gè)人；公寓樓客戶。 位置： 2630 軸、 BG 軸圍合的空間。而為水晶石的配套最好靠近水晶石本身的入口大堂，便于聯(lián)系和使用；而銀行應(yīng)具有較好的外部聯(lián)系，設(shè)在交通便利、停車方便的位置。 2. 1 一層 寫字樓一層總面積約 7000 平方米，有南、北 2 個(gè)大堂，面積均約280 平方米。 3 定位內(nèi)容 根據(jù)上述定位原則和定位依據(jù)，水晶島辦公樓的商業(yè)配套定位包含以下功能：銀行、商務(wù)餐廳、會(huì)議室、品牌快餐、咖啡酒吧、票務(wù)中心、商務(wù)中心、員工餐廳、郵局。 ? 他們的需求內(nèi)容包括工作餐、加班餐、日常生活用品需求、健身、休閑等。 ? 公司的需求內(nèi)容具體包括公務(wù)宴請(qǐng)、產(chǎn)品展示和發(fā)布、大型會(huì)議與報(bào)告、金融郵政服務(wù)、票務(wù)服務(wù)等。 兼顧公寓式酒店的配套需要同時(shí)考慮寫字樓和公寓式酒店客戶的類型、層次及需求的共同特點(diǎn)，并針對(duì)此共同特點(diǎn)進(jìn)行定位。寫字樓商業(yè)配套的主要使用者是自用和租用的長(zhǎng)住公司內(nèi)的公司及員工。 同時(shí)由于公寓式酒 店的服務(wù)配套在其底部商業(yè)配套空間中未完全滿足，故需要在寫字樓配套中適當(dāng)予以兼顧。 寫字樓本身的商業(yè)配套主要用于為寫字樓配套服務(wù)。 （三）商業(yè)配套定位 寫字樓 南北總長(zhǎng)度最長(zhǎng)為 218 米，東西總寬度最寬為 35 米?？蛻纛愋椭行凸颈戎乜梢源笠恍?，以本市、本省企業(yè)為上網(wǎng)兼職機(jī)會(huì)，免費(fèi)注冊(cè)獨(dú)立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機(jī)會(huì)，免費(fèi)注冊(cè)獨(dú)立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 40 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 主，以為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務(wù)的咨詢服務(wù)類型企業(yè)為主。由于不同公司的策略不同，為能夠成功吸引此類客戶入住，應(yīng)當(dāng)采取靈活的方式，以適應(yīng)不同性質(zhì)公司獲取寫字樓的不同習(xí)慣。而分公司和辦事處由于地點(diǎn)變遷頻繁，因此偏重于選擇租賃的方式。 45 層預(yù)留的大開間面積樓層，在經(jīng)營(yíng)策略上應(yīng)靈活考慮，租售并舉，吸引此類客戶入住，主要目的是擴(kuò)大項(xiàng) 目的知名度和影響力，對(duì)其它面積的出售或招租會(huì)起到極大的推動(dòng)作用。其中 45 層預(yù)留大開間，不分割，目標(biāo)客戶是國(guó)內(nèi)外大企業(yè)的總部、區(qū)域總部、分公司，為其預(yù)留個(gè)性化裝修的空間。 55%63%13%7%0%10%20%30%40%50%60%70%本部 地區(qū)總部 分公司 辦事處上網(wǎng)兼職機(jī)會(huì)，免費(fèi)注冊(cè)獨(dú)立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機(jī)會(huì)，免費(fèi)注冊(cè)獨(dú)立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 39 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 本項(xiàng)目寫字樓目標(biāo)客戶為： 高新區(qū)內(nèi)部及周邊的規(guī)模較大實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)，以高科技、通訊公司等高新區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)類公司、為 高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務(wù)的咨詢服務(wù)類公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司等為主，吸引內(nèi)資企業(yè)總部、外資企業(yè)區(qū)域性辦事處或分公司以及發(fā)展到一定程度，進(jìn)入成熟期的高新區(qū)原成長(zhǎng)型企業(yè)。 高新區(qū)與非高新區(qū)企業(yè)辦公面積比例圖 2. 目標(biāo)客戶定位 根據(jù)項(xiàng)目作為高檔次商務(wù)綜合體的定位，寫字樓應(yīng)當(dāng)是項(xiàng)目的主體功能，是綜合體的統(tǒng)領(lǐng)物業(yè)，在目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化情況較為嚴(yán)重的情況下，必須突出項(xiàng)目作為綜合建筑體的優(yōu)勢(shì)和辦公在產(chǎn)品、景觀等方面的優(yōu)勢(shì)。 不同級(jí)別公司選擇購(gòu)買寫字樓的比例圖 本市45%本省26%外地20%港澳臺(tái)2%國(guó)外公司7%上網(wǎng)兼職機(jī)會(huì)，免費(fèi)注冊(cè)獨(dú)立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機(jī)會(huì)，免費(fèi)注冊(cè)獨(dú)立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 38 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 辦公面積 辦公面積在 200500 平方米的公司比重最高，其次是 200 平方米以下的公司。由此可見本市或本省公司是出售寫字樓的主要目標(biāo)客戶，本市或本省公司以及 一些外地、港澳臺(tái)和國(guó)外公司是出租寫字樓的主要目標(biāo)客戶。 被調(diào)查企業(yè)的行業(yè)分布圖 公司性質(zhì) 本市公司占 45％，本省其它地區(qū)公司占 26％，外地公司占 20％，港澳臺(tái)及國(guó)外公司各占 2％和 7％。 購(gòu)房者對(duì)中央空調(diào)的偏好 以上各方面是高檔服務(wù)式公寓必須具備的，而且通過我們對(duì)西安客戶的調(diào)查，也反映出對(duì)上述設(shè)施或配套的強(qiáng)烈需求，因此應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)品調(diào)整中予以考慮。沒有中央空調(diào)的話，很難體現(xiàn)公寓的檔次。本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商提供菜單式裝修的方案，在品質(zhì)基本保證統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，有一定的檔次細(xì)微差別，給客戶選擇的余地，但是有開發(fā)商統(tǒng)一負(fù)責(zé)裝修，以保證項(xiàng)目檔次、品質(zhì)和工程質(zhì)量，也避免客戶自己裝修給其它客戶和酒店帶來的不利影響。 購(gòu)房者對(duì) 24 小時(shí)熱水的需求程度 上網(wǎng)兼職機(jī)會(huì)，免費(fèi)注冊(cè)獨(dú)立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機(jī)會(huì)，免費(fèi)注冊(cè)獨(dú)立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 34 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 ? 提供菜單式裝修 一般而言，投資型服務(wù)式公寓應(yīng)當(dāng)提供 精裝修，這是吸引投資者的基本內(nèi)容，而且作為出租用途而言，也必須要裝修才能吸引租客，是項(xiàng)目品質(zhì)的基本保障。 （五）其他細(xì)化定位建議 通過以上分析，投資型服務(wù)公寓是比較理想的公寓類型，對(duì)總體項(xiàng)目有益，與酒店功能也比較協(xié)調(diào)。 面積： 約 350 平方米 功能 ：綠色主題景觀展示、休閑、冷飲。 如果此改動(dòng)對(duì)于公寓樓東立面影響較大，建議將玻璃幕封閉的位置適當(dāng)向內(nèi)部后退，在確保最大實(shí)用面積的前提下，適當(dāng)兼顧外立面效果。西安屬于北方城市，露臺(tái)只能在部分季節(jié)可以利用。 目標(biāo)客戶 ：投資型服務(wù)公寓內(nèi)部客戶為主。 位置 ： 14 軸、 CD 軸圍合空間。 ? 圖書閱覽 針對(duì)目標(biāo)客戶的文化層次和受教育程度較高的特點(diǎn)，選擇相對(duì)安靜的空間作為讀書閱覽的場(chǎng)所。 面積： 160 平方米 功能： 乒乓球、砂弧球、桌球、兒童游樂組合器械等。如桌球、乒乓等；與兒童游戲都具有噪音較大的特點(diǎn)，結(jié)合空間現(xiàn)狀，將二者合設(shè)，減少對(duì)于其它空間的影響。 目標(biāo)客戶 ：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。（根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)，如果未來有擴(kuò)大規(guī)模需要，其空間可以向露臺(tái)方向擴(kuò)展）。 上網(wǎng)兼職機(jī)會(huì)，免費(fèi)注冊(cè)獨(dú)立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機(jī)會(huì)，免費(fèi)注冊(cè)獨(dú)立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 32 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 ? 體操房 位置的考慮與器械健身相同，只是需要相對(duì)開闊的空間。 面積 ：約 80 平方米 功能 ：主要擺放健身器械，用于器械健身，使公寓式酒店的配套設(shè)施較為完善，提升公寓式酒店的檔次和品質(zhì)。根據(jù)現(xiàn)有空間具有多處承重墻、空間較零碎的條件，將器械健身房設(shè)在與桑拿相鄰的位置，以方便使用。 面積 ： 60 平方米 功能 ：桑拿、淋浴、更衣 目標(biāo)客戶 ：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。綜合考慮項(xiàng)目各個(gè)因素和限制條件，仍將桑拿淋浴設(shè)在原位置，與健身功能組合，形成放松身心的場(chǎng)所。以健身娛樂為主要功能，主要包括健身房、體操房、桑拿、球類室、兒童活動(dòng)和圖書室，完善的功能設(shè)施將成為酒店公寓品質(zhì)的保證，和提升投資型服務(wù)公寓檔次的重要因素 。 健身是公寓居住客戶的重要需求之一，也是完善公寓式酒店的服務(wù)配套功能、提升投資型服務(wù)公寓檔次的重要的、有效的途徑。 目標(biāo)客戶 ：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶，寫字樓客戶、項(xiàng)目周邊其它寫字樓、居住物業(yè)的客戶。 位置： 藥店位于 CA 軸、 12 軸圍合的空間；花店位于 CA 軸、 24軸圍合的空間。 ? 藥店、鮮花店 如定位依據(jù)所述，針對(duì)長(zhǎng)期居住的投資型服務(wù)公寓客 戶，他們的需求更偏重與生活化的日常需求，藥店和花店針對(duì)公寓客戶的生活化需求，同時(shí)也能夠?qū)ν夥?wù)。 上網(wǎng)兼職機(jī)會(huì)，免費(fèi)注冊(cè)獨(dú)立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機(jī)會(huì)，免費(fèi)注冊(cè)獨(dú)立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 30 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 面積： 約 320 平方米 功能 ：美容、美發(fā)、按摩、各種保健治療等。而原銀行營(yíng)業(yè)廳的位置、面積等均能夠滿足其要求。其客戶不限于投 資型服務(wù)公寓和公寓式酒店，并且包括寫字樓和項(xiàng)目周邊其它寫字樓、居住戶的客戶需求，其輻射的范圍取決于專業(yè)化、綜合性的程度，以及營(yíng)業(yè)規(guī)模的大小。作為本項(xiàng)目高檔公寓的配套，美容美體中心與普通的美容美發(fā)在規(guī)模、檔次和服務(wù)范圍等要素方面屬于不同類型的業(yè)態(tài)。 目標(biāo)客戶 ：服務(wù)于公寓式酒店的客戶，同時(shí)服務(wù)于投資型服務(wù)公寓客戶、辦公樓客戶，及周邊寫字樓的消費(fèi)者。 位置 ： C1A1 軸、 1214 軸圍合的空間。一層?xùn)|北角的門面房可以通過大堂經(jīng)過道直接到達(dá)，位置隱蔽而便利，是酒店內(nèi)高檔超市合適的位置；同時(shí)對(duì)外臨街（唐延路），便于吸引人流對(duì)外服務(wù)。 面積： 240 平方米 功能：咖啡茶飲、休閑、洽談、會(huì)晤等 目標(biāo)客戶：公寓式酒店的客戶，可以兼顧周邊的消費(fèi)人群（包括水上網(wǎng)兼職機(jī)會(huì)，免費(fèi)注冊(cè)獨(dú)立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機(jī)會(huì)，免費(fèi)注冊(cè)獨(dú)立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 29 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 晶島寫字樓）。 作為公寓客戶接待及休閑的場(chǎng)所，是公寓起 居廳的在空間上的延伸。休息廳的設(shè)置是有力提升公寓品質(zhì)的另一個(gè)重要因素。 ? 休息廳 與大堂的寬闊、氣派的高品質(zhì)相適應(yīng)，在大堂北側(cè)設(shè)休息廳。 位置：原有大堂位置 面積： 240 平方米 功能：為接待、問訊、交通空間。 ? 大堂： 上網(wǎng)兼職機(jī)會(huì)，免費(fèi)注冊(cè)獨(dú)立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機(jī)會(huì)，免費(fèi)注冊(cè)獨(dú)立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 28 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 投資型服務(wù)公寓的門廳不同于公寓式酒店的大堂，其前臺(tái)可以較為簡(jiǎn)單，主要以安全保障和提供相關(guān)服務(wù)為主。 一層臨街的門面房不同于內(nèi)部的空間， 因其具有較高的商業(yè)價(jià)值，功能的設(shè)置應(yīng)即滿足上部公寓的使用，同時(shí)對(duì)外部提供配套服務(wù)，服務(wù)對(duì)象具有對(duì)內(nèi)對(duì)外兼顧的特點(diǎn)。 一層 投資型服務(wù)公寓一層總面積約 1470 平方米，面積較為充足；門廳約240 平方米，賦予投資型服務(wù)公寓氣派、高檔的形象，是提升其品質(zhì)、吸引高端客戶的重要因素；一層有三個(gè)臨唐延路的門面房，具有極高的商業(yè)價(jià)值，適合布置對(duì)外營(yíng)業(yè)的業(yè)態(tài)。但咖啡廳也可兼顧酒店公寓、寫字樓等外部需求。 在這些配套中，分為投資型服務(wù)公寓專用配套、與酒店公寓合用配保健中心19%中餐廳18%西餐廳2%咖啡廳或茶社8%干洗店14%健身娛樂9%便利店18%美容美發(fā)12%上網(wǎng)兼職機(jī)會(huì)，免費(fèi)注冊(cè)獨(dú)立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機(jī)會(huì)，免費(fèi)注冊(cè)獨(dú)立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 27 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 套、與寫字樓及周邊更大區(qū)域共享的配套三類。 定位內(nèi)容 根據(jù)上述定位原則和依據(jù)，并結(jié)合項(xiàng)目具體建筑形式和空間現(xiàn)狀，及施工進(jìn)度情況，同時(shí)考慮對(duì)于公寓式酒店配套的補(bǔ)充和兼顧，投資型服務(wù)公寓配套內(nèi)容分布在一層和二層。消費(fèi)范圍主要包括休閑咖啡、高檔超市、美容美發(fā)、健身、保健、干洗店、餐飲、藥店等。 購(gòu)房者對(duì)生活服務(wù)類配套設(shè)施的需求 上網(wǎng)兼職機(jī)會(huì)，免費(fèi)注冊(cè)獨(dú)立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機(jī)會(huì)，免費(fèi)注冊(cè)獨(dú)立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 26 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 作為投資型服務(wù)公寓的長(zhǎng)期居住者，他們的特點(diǎn)是長(zhǎng)期居住，因此對(duì)配套設(shè)施的需求也是以日常性需求為主，與公寓式酒店客戶相比，更注重實(shí)惠、便捷，盡可能兼顧舒 適。與他們的需求