【正文】 面積： 2。 面積： 250 平方米 功能：更衣淋浴、體操房、器械室。 面積： 500 平方米 功能：桑拿、洗浴、 SPA 水療、保健按摩、休息。 考慮到本項目目前施工的進度，水晶石地基已經(jīng)作完，加設(shè)游泳池困難較大；但考慮為保持整個水晶石能夠成為較為地道和標準的高檔俱樂部，具備輻射整個西安市的吸引力，我行仍然建議如果可能，應(yīng)當加設(shè)游泳池。 地下一層 地下一層總規(guī)模約平方米；有單獨的出入口直接面臨唐延路，入口處設(shè)下沉式廣場，室外空間形態(tài)較為豐富； 參考北京的同檔次俱樂部，如京城俱樂部、長安俱樂部等，共同的功能布局特點是將健身、游泳池、乒乓球、音像室等容易產(chǎn)生較大噪音的空間集中布置在地下室， 『學(xué)習改變?nèi)松? 功能縱向分區(qū) 具體功能安排從產(chǎn)生較大噪音和濕氣、蒸汽的康體娛樂項目。做成功物業(yè)管理人！』 第 33 頁，共 45 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 3 定位內(nèi)容 功能分類 根據(jù)我行對于北京高檔俱樂部市場的調(diào)查，目前高檔俱樂部的功能設(shè)置主要分為三大類： ? 康體娛樂功能，具體包含：游泳池、健身房、桑拿、臺球、保齡球、壁球、棋牌室、室內(nèi)網(wǎng)球場等； ? 高級餐飲：以高級西餐為主，以及日本、韓國料理等，兼有最高檔中餐； ? 會議：包含大規(guī)模的會議廳及小會議室 ； ? 其它功能：包括一些特殊的空間，如美洲俱樂部設(shè)有獨具特色的雪茄長廊，主要用于存放來自各國的VIP 們的私人雪茄，根據(jù)不同品牌和特性的雪茄，設(shè)置適合的溫度、濕度，精心珍藏，等候客人的再次光臨。 ? 俱樂部可定期為會員舉行豐富多彩的俱樂部活動，為其創(chuàng)造商業(yè)機會。聘請專門的國際級俱樂部管理公司進行管理，不僅可以保證其會員享受高水準的服務(wù)，而且可以運用其強大國 際網(wǎng)絡(luò)，使會員能夠在其它國家或城市享受同樣級別的會員的權(quán)利。 水晶石將 為會員及其家人提供專屬的高檔商務(wù)、會議、交流、休閑、健身、娛樂、餐飲等富有特色的空間和高品質(zhì)的服務(wù)。他們理性地追求享樂，追求個性化的享受。 2 定位依據(jù) 目標客戶特征 水晶石高檔俱樂部的 目標客戶群是具備一定實力的公司的決策層人士，不僅具有較強的消費能力，而且具有選擇公司發(fā)展區(qū)域的決定權(quán)力， 水晶石高檔俱樂部應(yīng)具有強烈的吸引此類人群的獨特魅力。 滿足城市高端人群的需求和偏好，是水晶石的 定位原則。做成功物業(yè)管理人！』 第 32 頁，共 45 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 企業(yè)家，公司的高層決策人士，具有較高的社會地位，屬于當今的成功人士，是人群中的少數(shù)，而擁有多數(shù)的財富。 隨著西安的經(jīng)濟快速發(fā)展，越來越多的國內(nèi)外的大企業(yè)進入登陸西安，加入西安的快速發(fā)展中；同時社會財富不斷積累，新的實力型企業(yè)和公司不斷產(chǎn)生，逐漸成為西安經(jīng)濟發(fā)展的領(lǐng)航者和主力軍。 （三） 業(yè)態(tài) 及功能布局建議 水晶石總面積約 3700 平方米，分為地下一層、地上一層、地上二層，共三層；其中地下一層直接對外，設(shè)有下沉式廣場，作為入口廣場；地上一層有南、北二個入口，方便各方向的人流；地上二層與地上一層的空間連通充分，具有多處大面積的挑空空間，形成豐富而流動空間效果，成為水晶石室內(nèi)空間的一大特色，但縮小了水晶石的可用面積。只有專業(yè)的俱樂部管理公司才有可能使俱樂部的經(jīng)營取得成功，進而保證水晶石的高品質(zhì)和總體項目的高品質(zhì)。 （二） 經(jīng)營模式 高檔次商務(wù)俱樂部的成功，首要條件是引進專業(yè)的有經(jīng)驗和客戶網(wǎng)絡(luò)的俱樂部管理公司。 ? 商務(wù)俱樂部的客戶本身就是寫字樓、酒店、服務(wù)式公寓的客戶，在其使用俱樂部的過程中，有可能對其它物業(yè)產(chǎn)生興趣，進而購買。做成功物業(yè)管理人！』 第 31 頁，共 45 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 務(wù)的客戶是商務(wù)客戶，與項目的總體定位不沖突。 ? 高檔商務(wù)俱樂部是吸引的客戶群體有較大的趨同性，大多數(shù)客戶事業(yè)已經(jīng)取得輝煌的成就，但還在繼續(xù)發(fā)展壯大過程中，這樣的俱樂部為其提供了商務(wù)交流的平臺，為其事業(yè)的發(fā)展、財富的積累提 供了良好的機會。普通的商務(wù)設(shè)施很難滿足其需求，高檔商務(wù)俱樂部是比較理想的產(chǎn)品。 ? 西安的經(jīng)濟發(fā)展帶動了企業(yè)的蓬勃發(fā)展，各種類 型的企業(yè)數(shù)量在不斷增長，實力不斷增強，因而也產(chǎn)生了一批豪富階層。西安經(jīng)過多年的發(fā)展，經(jīng)濟實力已經(jīng)大為增強，隨著西部大開發(fā)的步伐加快，西安作為西部區(qū)域中心城市的重要戰(zhàn)略地位更是其它城市難以比擬的，為經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展提供了新的動力。 水晶石的定位是高檔商務(wù)俱樂部， 為少數(shù)人提供的高檔俱樂部，以財富為標志的少數(shù)人社 交圈， 作為整個商務(wù)綜合建筑體的核心和亮點，并填補西安高端商務(wù)配套市場的空白，形成強大的市場吸引力，為商務(wù)提供強有力的支持。做成功物業(yè)管理人！』 第 30 頁，共 45 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 功能：為寫字樓的公司及個人提供簡單的郵政服務(wù) 目標客戶；寫字樓的公司為主。 ? 郵局 在上述為員工餐廳開辟的空間內(nèi)，設(shè)一處 20 平方米的郵局，經(jīng)營郵件的投遞、轉(zhuǎn)發(fā)業(yè)務(wù)，以滿足寫字樓的需求。 位置： 1619 軸、 DG 軸圍合空間 面積： 330 平方米 功能：為寫字樓工作的員工提供工作餐、盒飯、送餐服務(wù)。 地下一層主要功能為各類設(shè)備機房和汽車庫、自行車庫，由于受機房布置和結(jié)構(gòu)的局 限，有些位置的車位布置面積相對較為寬松；利用這些寬松的位置，減少個別車位，布置員工餐廳以滿足寫字樓基本必須配套，我行認為是合理的選擇。 目標客戶：水晶島寫字樓公司辦公人士為主 2. 2 地下一層 考慮目前項目的區(qū)位不成熟，價廉實惠的員工餐廳是本寫字必須的配套，對于吸引客戶具有重要的作用，是寫字樓的銷售和出租的有利條件之一。 位 置： 7 BD 軸圍合空間。做成功物業(yè)管理人！』 第 29 頁，共 45 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 面積：約 180 平方米 功能：票務(wù)服務(wù)、收發(fā)傳真、電子郵件服務(wù)、復(fù)印打印、英文翻譯、秘書服務(wù)等 目標客戶：寫字樓 、 會務(wù)客人。 目標客戶：水晶島寫字樓及附近寫字樓工作的公司，公寓式酒店的客戶，兼顧投資型服務(wù)公寓客戶。 位置： 37 軸、 BG 軸及 79 軸、 EG 軸圍合空間。 ? 中高檔的商務(wù)中餐廳 上部的高檔寫字間存在對于高檔餐廳的需求，用于商務(wù)宴請、接待、洽談及會議用餐，同時作為對公寓式酒店的配套補充，故選擇在靠近公寓式酒店的位置，便于雙方共享。 位置： 2226 軸、 BG 軸圍合空間，及 1719 軸、 EG 軸的原辦公室； 面積：約 1100 平方米 功能： 會議、報告、產(chǎn)品發(fā)布等。 根據(jù)需要可 靈活分割或合并，組合為大、中、小多種規(guī)模的會議室。 位于北大堂的兩側(cè)，良好的裝修和會議氛圍與高檔寫字樓的品質(zhì)匹配。 目標客戶；寫字樓及附近周邊寫字樓的公司、個人；公寓樓客戶。 位置： 2630 軸、 BG 軸圍合的空間。做成功物業(yè)管理人！』 第 28 頁，共 45 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 身的入口大堂，便于聯(lián)系和使用；而銀行應(yīng)具有較好的外部聯(lián)系，設(shè)在交通便利、停車方便的位置。 根據(jù)上述定位原則及定位內(nèi)容，考慮與公寓功用高檔餐飲、為水晶石提供高檔配套等因素，并結(jié)合其本身空間分割，基本布局為在靠近公寓的位置布置 高檔中餐廳；而為確保寫字樓高檔的品質(zhì)，在其南、北大堂兩側(cè)的空間設(shè)置高檔的餐飲、咖啡、會議和商務(wù)中心等項目，以提升寫字樓品質(zhì)為目的，至少不能降低寫字樓的品質(zhì)。 上述配套內(nèi)容主要位于辦公樓一層；考慮員工餐廳和郵局由于為內(nèi)部使用，在檔次和形象方面與其它配套匹配程度不高，故將其設(shè)在地下一層。 ? 兼顧公寓式酒店的配套主要包括高檔餐飲和會務(wù)需求。 ? 作為這些公司的員工，屬于白領(lǐng)階層，他們的需求主要集中在生活需求方面，實用性和形象并重，在實惠的前提下兼顧一定的品位與品質(zhì)，講求生活質(zhì)量。 2 定位依據(jù) ? 作為水晶島辦公樓 的長期使用者，依托高新區(qū)二期產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)氛圍，公司的需求特點集中在商務(wù)相關(guān)需求，注重形象，同時也注重實用，并要求高效快捷、具有一定個性化和相當?shù)臋n次、品質(zhì)。滿足這些公司及員工需求特點和偏好，是水晶島寫字樓的定位原則。做成功物業(yè)管理人！』 第 27 頁，共 45 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 空間的公司、租住寫字樓的公司（含向發(fā)展商和小業(yè)主租住二種情況）三類。 同時由于公寓式酒 店的服務(wù)配套在其底部商業(yè)配套空間中未完全滿足，故需要在寫字樓配套中適當予以兼顧。 寫字樓本身的商業(yè)配套主要用于為寫字樓配套服務(wù)。 （三）商業(yè)配套定位 寫字樓 南北總長度最長為 218 米，東西總寬度最寬為 35 米。客戶類型中型公司比重可以大一些，以本市、本省企業(yè)為主，以為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務(wù)的咨詢服務(wù)類型企業(yè)為主。由于不同公司的策略不同，為能夠成功吸引此類客戶入住，應(yīng)當采取靈活的方式，以適應(yīng)不同性質(zhì)公司獲取寫字樓的不同習慣。而分公司和辦事處由于地點變遷頻繁，因此偏重于選擇租賃的方式。 45 層預(yù)留的大開間面積樓層，在經(jīng)營策略上應(yīng)靈活考慮，租售并舉，吸引此類客戶入住，主要目的是擴大項 目的知名度和影響力，對其它面積的出售或招租會起到極大的推動作用。其中 45 層預(yù)留大開間，不分割，目標客戶是國內(nèi)外大企業(yè)的總部、區(qū)域總部、分公司，為其預(yù)留個性化裝修的空間。做成功物業(yè)管理人！』 第 26 頁，共 45 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 本項目寫字樓目標客戶為： 高新區(qū)內(nèi)部及周邊的規(guī)模較大實力較強的企業(yè)，以高科技、通訊公司等高新區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)類公司、為 高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務(wù)的咨詢服務(wù)類公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司等為主，吸引內(nèi)資企業(yè)總部、外資企業(yè)區(qū)域性辦事處或分公司以及發(fā)展到一定程度，進入成熟期的高新區(qū)原成長型企業(yè)。目標客戶總體以檔次較高，規(guī)模相對較大的公司為主，以保證項目總體的品質(zhì)是客戶素質(zhì)?？梢?，西安寫字樓市場中中小規(guī)模公司比較多，但辦公面積達到 1000 平方米以上的公司高新區(qū)明顯多余其 它區(qū)域的寫字樓，可見對于大企業(yè)而言，高新區(qū)更有吸引力。 有 55％的公司本部和 63％的地區(qū)總部在物業(yè)取得的方式上選擇購買，由于總部和地區(qū)總部的辦公位置相對穩(wěn)定，因此其偏重于選擇購買的方式，而分公司和辦事處由于地點變遷頻繁，因此偏重于選擇租賃的方式，選擇購買的比例僅占 13％和 7％。做成功物業(yè)管理人！』 第 25 頁，共 45 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 司 94％以上選擇租賃，其中以港澳臺和國外公司表現(xiàn)更為明顯， 100％選擇租賃。 被調(diào)查企業(yè)的行業(yè)分布圖 公司性質(zhì) 本市公司占 45％，本省其它地區(qū)公司占 26％，外地公司占 20％，港澳臺及國外公司各占 2％和 7％。 四、寫字樓細化定位 （一） 目標客戶定位 1. 目標客戶分析 菜單式裝修46%精裝修27%廚衛(wèi)精裝修4%毛坯房23% 樓宇中央空調(diào)7%分戶式中央空調(diào)50%傳統(tǒng)供暖43% 『學(xué)習改變?nèi)松m然本項目沒有設(shè)施樓宇中央空調(diào)，但如果提供分戶式中央空調(diào)也可以達到同樣的效果。做成功物業(yè)管理人！』 第 23 頁，共 45 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 購房者對裝修的選擇 ? 提供戶式中央空調(diào) 中央空調(diào)是高檔次服務(wù)式公寓一般都具備的，而且通過對 購房者的調(diào)查，有 57%的客戶希望配備樓宇中央空調(diào)或分戶式中央空調(diào)。本項目應(yīng)當由開發(fā)商提供菜單式裝修的方案，在品質(zhì)基本保證統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，有一定的檔次細微差別，給客戶選擇的余地，但是有開發(fā)商統(tǒng)一負責裝修，以保證項目檔次、品質(zhì)和工程質(zhì)量，也避免客戶自己裝修給其它客戶和酒店帶來的不利影響。 購房者對 24 小時熱水的需求程度 ? 提供菜單式裝修 一般而言，投資型服務(wù)式公寓應(yīng)當提供 精裝修，這是吸引投資者的基本內(nèi)容，而且作為出租用途而言，也必須要裝修才能吸引租客，是項目品質(zhì)的基本保障。 （五）其他細化定位建議 通過以上分析，投資型服務(wù)公寓是比較理想的公寓類型，對總體項目有益，與酒店功能也比較協(xié)調(diào)。 面積： 約 350 平方米 功能 ：綠色主題景觀展示、休閑、冷飲。做成功物業(yè)管理人！』 第 22 頁，共 45 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 最大實用面積的前提下，適當兼顧外立面效果。我行建議將此露臺以玻璃幕封閉，作為在四季均可以經(jīng)營和使用的空間，布置綠色植物為主的主題景觀，成為一個景觀、視野都較為優(yōu)美的高檔休閑空間。 ? 主題休閑花園 二層露臺需要計算全部建筑面積，而且不屬于可分攤建筑面積，對于貴公司是一個損失。 面積 ： 60 平方米 功能 ：圖書、 期刊、雜志、報紙閱覽。原棋牌室位置相對封閉，規(guī)模適宜，適合作為圖書室。 目標客戶： 投資型服務(wù)公寓內(nèi)部客戶為主。 位置： 14 軸、 DF 軸圍合空間。 ? 球類運動室 、兒童游戲室 球類運動是器械和體操之外的技巧性健身方式。 面積 ：約 106 平方米 功能 ：體操教授和練習。 位置 ：位于 412 軸、 C1 軸以東的區(qū)域。 目標客戶 ：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。 位置 ：位于 1214 軸 、 C1D1 軸圍合的范圍內(nèi)。根據(jù)現(xiàn)有空間具有多處承重墻、空間較零碎的