【正文】 面積： 320 平方米 功能：高檔休閑、商務(wù)洽談場所。 ? 特色酒吧 設(shè)置特色風(fēng)情酒吧，裝修奢華，并具有強(qiáng)烈個(gè)性，空間封閉，相對(duì)獨(dú)立，位于二層，與安靜的圖書室相臨，互不干擾，而高檔的形象能夠產(chǎn)生相互的支持作用。 目標(biāo)客戶：俱樂部會(huì)員、周邊及整個(gè)城市的高端人群。 位置：在寫字樓一層， 131 BG 軸 圍合區(qū)域。 ? 超豪華專屬中餐廳 如前所述，水晶石空間有限，而組成俱樂部功能在重要元素 —— 高檔中餐廳需要較大面積，故只能選擇設(shè)在寫字樓的首層，靠近水晶石主體的位置。 位置： 11 軸 —— 12 軸、 1E—— 2/A 軸圍合區(qū)域。 建議在入口的東南 角，設(shè)兒童活動(dòng)室，并附設(shè)家長休息室，便于家長看護(hù)和休息。 面積：約 300 平方米 功能：提供高檔咖啡飲料及服務(wù)。結(jié)合水晶石的平面特點(diǎn)，考慮咖啡廳屬于較為輕松、休閑、開放性的場所，建議設(shè)在靠近大堂位置；其高品質(zhì)的裝修也是對(duì)水晶石整體品質(zhì)的有力支撐。 目標(biāo)客戶：俱樂部會(huì)員、周邊及整個(gè)城市的高端人群。 位置： 1/5 軸 —— 1/6 軸、 1/C—— 2/A 軸圍合區(qū)域。 ? 多功能的宴會(huì)廳 /高檔西餐廳 高檔西餐廳是俱樂部主要的空間之一，需要較為寬大的空間，作為多功能的宴會(huì)廳和高檔西餐廳的復(fù)合功能空間，具有西餐廳、高檔宴會(huì)廳、報(bào)告廳、大型財(cái)富聚會(huì)、高檔晚宴的多重功能。 面積： 220 平方米 功能：含 3 個(gè)會(huì)議室，可 通過裝修形成三種不同的風(fēng)格，如奢華的古羅馬風(fēng)格、沉靜的日本風(fēng)格和古色古香的中式風(fēng)格等。按照由喧鬧到安靜的豎向功能分區(qū)，地上一層安排會(huì)議、高檔西餐廳、咖啡廳、設(shè)置個(gè)性化的會(huì)議室、咖啡廳、兒童活動(dòng)室。 桑拿、更衣設(shè)在原 KTV 包間的位置。 方案二：設(shè)有游泳池的布局 由于房間形 狀及長度的限制，游泳池作成自由形狀的帶有戲水功能的游泳池，建議布置自然風(fēng)格，如加入熱帶植物、人造沙灘等，以自然風(fēng)光彌補(bǔ)非標(biāo)準(zhǔn)游泳池的不足； 由于游泳池規(guī)模較大，其它健身功能需選擇主要功能，分布在游泳池的周邊，形成以游泳池為中心的功能布局，突出游泳池的功能和吸引力，弱化其它功能空間較小的問題。 面積： 210 功能： VIP 臺(tái)球室 5 間 氧吧 位置： 1/15 軸 —— 1/16 軸、 1C 軸 —— 1F 軸圍合區(qū)域。 面積： 250 平方米 功能：更衣淋浴、體操房、器械室。 面積： 500 平方米 功能：桑拿、洗浴、 SPA 水療、保健按摩、休息。 考慮到本項(xiàng)目目前施工的進(jìn)度，水晶石地基已經(jīng)作完，加設(shè)游泳池困難較大；但考慮為保持整個(gè)水晶石能夠成為較為地道和標(biāo)準(zhǔn)的高檔俱樂部，具備輻射整個(gè)西安市的吸引力，我行仍然建議如果可能，應(yīng)當(dāng)加設(shè)游泳池。如健身、臺(tái)球等， 安排在水晶石的底層，而相對(duì)安靜的西式餐飲和會(huì)議廳等安排在一層，在二層布置較為安靜的功能，如特色酒吧、閱覽室，原則為從地下到地上到頂層逐步由喧鬧過度到寧靜。 功能布局 根據(jù)定位原則和依據(jù)，考慮市場情況，結(jié)合水晶石整體通透、形體輕盈、規(guī)模較小的建筑特點(diǎn)，在水晶石內(nèi)部安排健身、休閑、會(huì)議和西式餐飲，而占用面積較大、最高檔的中式餐廳，因?yàn)樾枰拿娣e較大，建議設(shè)在水晶島寫字樓的一層。 ? 俱樂部可定期為會(huì)員舉行豐富多彩的俱樂部活動(dòng)，為其創(chuàng)造商業(yè)機(jī)會(huì)。聘請(qǐng)專門的國際級(jí)俱樂部管理公司進(jìn)行管理，不僅可以保證其會(huì)員享受高水準(zhǔn)的服務(wù)，而且可以運(yùn)用其強(qiáng)大 國際網(wǎng)絡(luò)，使會(huì)員能夠在其它國家或城市享受同樣級(jí)別的會(huì)員的權(quán)利。 水晶石將為會(huì)員及其家人提供專屬的高檔商務(wù)、會(huì)議、交流、休閑、健身、娛樂、餐飲等富有特色的空間和高品質(zhì)的服務(wù)。他們理性地追求享樂，追求個(gè)性化的享受。 2 定位依據(jù) 目標(biāo)客戶特征 水晶石高檔俱樂部的目標(biāo)客戶群是具備一定實(shí)力的公司的決策層人士，不僅具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，而且具有選擇公司發(fā)展區(qū)域的決定權(quán)力，水晶石高檔俱樂部應(yīng)具有強(qiáng)烈的吸引此類人群的獨(dú)特魅力。 滿足城市高端人群的需求和偏好，是水晶石 的定位原則。在此背景下形成了新財(cái)富階層，他們主要是具備相當(dāng)實(shí)力的公司總裁、董事、企業(yè)家，公司的高層決策人士，具有較高的社會(huì)地位，屬于當(dāng)今的成功人士，是人群中的少數(shù)，而擁有多數(shù)的財(cái)富。 根據(jù)我行對(duì)于北京同類型高檔俱樂部的調(diào)查，其總規(guī)模均在 5000 平方米以上；作為高檔俱樂部，水晶石的現(xiàn)有規(guī)模較小，故建議在寫字樓靠近水晶石的位置，分離出一部分面積，作為水晶石的補(bǔ)充，以達(dá)到 規(guī)模經(jīng)營、最佳收益，最終提升整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)的目的。 本項(xiàng)目的水晶石應(yīng)當(dāng)在建設(shè)之前就與有意向的俱樂部進(jìn)行洽談，簽訂合作協(xié)議，聽取俱樂部管理公司的意見，進(jìn)行功能的調(diào)整和產(chǎn)品的細(xì)化，以保證項(xiàng)目的建設(shè)與功能設(shè)置與俱樂部的定位及經(jīng)營方案高度吻合。俱樂部管理公司會(huì)在前期針對(duì)性的市場研究基礎(chǔ)上，根據(jù)物業(yè)本身的特點(diǎn)和管理經(jīng)驗(yàn)，提出詳細(xì)的業(yè)態(tài)布局和經(jīng)營方案。最主要的是一旦項(xiàng)目的總體品質(zhì)得到認(rèn)可，他們將成為項(xiàng)目的義務(wù)宣傳員，在其交際范圍內(nèi)，最有效的將項(xiàng)目信息傳達(dá)給目標(biāo)客戶，對(duì)擴(kuò)大項(xiàng) 目知名度，促進(jìn)銷售有利。其次，此俱樂部是作為最高端的商務(wù)產(chǎn)品，一旦經(jīng)營成功，將形成全市范圍的影響力，對(duì)項(xiàng)目擴(kuò)大知名度，提升品質(zhì)有較大幫助。 ? 高檔商務(wù)俱樂部是吸引的客戶群體有較大的趨同性，大多數(shù)客戶事業(yè)已經(jīng)取得輝煌的成就，但還在繼續(xù)發(fā)展壯大過程中，這樣的俱樂部為其提供了商務(wù)交流的平臺(tái)，為其事業(yè)的發(fā)展、財(cái)富的積累 提供了良好的機(jī)會(huì)。普通的商務(wù)設(shè)施很難滿足其需求，高檔商務(wù)俱樂部是比較理想的產(chǎn)品。 ? 西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)了企業(yè)的蓬勃發(fā)展，各種 類型的企業(yè)數(shù)量在不斷增長，實(shí)力不斷增強(qiáng)，因而也產(chǎn)生了一批豪富階層。西安經(jīng)過多年的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力已經(jīng)大為增強(qiáng)，隨著西部大開發(fā)的步伐加快，西安作為西部區(qū)域中心城市的重要戰(zhàn)略地位更是其它城市難以比擬的，為經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展提供了新的動(dòng)力。 水晶石的定位是高檔商務(wù)俱樂部， 為少數(shù)人提供的高檔俱樂部，以財(cái)富為標(biāo)志的少數(shù)人 社交圈， 作為整個(gè)商務(wù)綜合建筑體的核心和亮點(diǎn)，并填補(bǔ)西安高端商務(wù)配套市場的空白，形成強(qiáng)大的市場吸引力，為商務(wù)提供強(qiáng)有力的支持。 位置： 1819軸、 EF 軸圍合范圍內(nèi) 面積： 20 平方米 功能：為寫字樓的公司及個(gè)人提供簡單的郵政服務(wù) 目標(biāo)客戶；寫字樓的公司為主。 目標(biāo)客戶；寫字樓的員工為主。 ? 員工餐廳 在地下室冷凍機(jī)房和加壓泵房之間，共有 9 個(gè)停車位，為此 9 個(gè)車位特別設(shè)置了寬 8 米多、總長度 30 多米的車道，且為單側(cè)停車，較為浪費(fèi)面積；而且此處靠近北電梯廳，方便樓上員工到達(dá)；建議將 1617 軸間的三個(gè)車位移動(dòng)至 D 軸處，取消其余的 6 個(gè)車位，將空出的面積作為員工餐廳；同時(shí)在電梯廳 19 軸的墻面開設(shè)門洞，方便員工出入。作為本寫字樓必須的重要配套設(shè)施，設(shè)在地上一層，其檔次和形象與其它配套、尤其是水晶石的檔次相差較大，故考慮設(shè)在地下室內(nèi)，即方便又不影響地上寫字樓形象。 面積： 180 平方米 功能：高檔酒吧，寫字樓商務(wù)洽談及放松休閑場所。 ? 咖啡酒吧 在南大堂設(shè)高檔咖啡酒吧，即滿足寫字樓配套的需求，同時(shí)其高品質(zhì)的裝修和環(huán)境也有利于提升寫字樓的檔次。 目標(biāo)客戶：水晶島寫字樓及附近寫字樓工作的公司，公寓式酒店的客戶，兼顧投資型服務(wù)公寓客戶。 位置： 37 軸、 BG 軸及 79 軸、 EG 軸圍合空間。 ? 中高檔的商務(wù)中餐廳 上部的高檔寫字間存在對(duì)于高檔餐廳的需求，用于商務(wù)宴請(qǐng)、接待、洽談及會(huì)議用餐，同時(shí)作為對(duì)公寓式酒店的配套補(bǔ)充，故選擇在靠近公寓式酒店的位置，便于雙方共享。 位置： 2226軸、 BG 軸圍合空間，及 1719 軸、 EG 軸的原辦公室； 面積：約 1100 平方米 功能： 會(huì)議、報(bào)告、產(chǎn)品發(fā)布等。 根據(jù)需要 可靈活分割或合并，組合為大、中、小多種規(guī)模的會(huì)議室。 位于北大堂的兩側(cè)，良好的裝修和會(huì)議氛圍與高檔寫字樓的品質(zhì)匹配。 目標(biāo)客戶；寫字樓及附近周邊寫字樓的公司、個(gè)人；公寓樓客戶。 位置： 2630軸、 BG 軸圍合的空間。而為水晶石的配套最好靠近水晶石本身的入口大堂，便于聯(lián)系和使用；而銀行應(yīng)具有較好的外部聯(lián)系，設(shè)在交通便利、停車方便的位置。 2. 1 一層 寫字樓一層總面積約 7000 平方米，有南、北 2 個(gè)大堂，面積均約 280 平方米。 3 定位內(nèi)容 根據(jù)上述定位原則和定位依據(jù)，水晶島辦公樓的商業(yè)配套定位包含以下功能：銀行、商務(wù)餐廳、會(huì)議室、品牌快餐、咖啡酒吧、票務(wù)中心、商務(wù)中心、員工餐廳、郵局。 ? 他們的需求內(nèi)容包括工作餐、加班餐、日常生活用品需求、健身、休閑等。 ? 公司的需求內(nèi)容具體包括公務(wù)宴請(qǐng)、產(chǎn)品展示和發(fā)布、大型會(huì)議與報(bào)告、金融郵政服務(wù)、票務(wù)服務(wù)等。 兼顧公寓式酒店的配套需要同時(shí)考慮寫字樓和公寓式酒店客戶的類型、層次及需求的共同特點(diǎn)，并針對(duì)此共同特點(diǎn)進(jìn)行定位。寫字樓商業(yè)配套的主要使用者是自用和租用的長住公司內(nèi)的公司及員工。 同時(shí)由于公寓式 酒店的服務(wù)配套在其底部商業(yè)配套空間中未完全滿足，故需要在寫字樓配套中適當(dāng)予以兼顧。 寫字樓本身的商業(yè)配套主要用于為寫字樓配套服務(wù)。 （三）商業(yè)配套定位 寫字樓南北總長度最長為 218 米，東西總寬度最寬為 35 米?？蛻纛愋椭行凸颈戎乜梢源笠恍?，以本市、本省企業(yè)為主，以為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務(wù)的咨詢服務(wù)類型企業(yè)為主。由于不同公司的策略不同，為能夠成功吸引此類客戶入住，應(yīng)當(dāng)采取靈活的方式，以適應(yīng)不同性質(zhì)公司獲取寫字樓的不同習(xí)慣。而分公司和辦事處由于地點(diǎn)變遷頻繁，因此偏重于選擇租賃的方式。 45 層預(yù)留的大開間面積樓層，在經(jīng)營策略上應(yīng)靈活考慮，租售并舉，吸引此類客戶入住，主要目的是擴(kuò)大 項(xiàng)目的知名度和影響力，對(duì)其它面積的出售或招租會(huì)起到極大的推動(dòng)作用。其中 45 層預(yù)留大開間，不分割，目標(biāo)客戶是國內(nèi)外大企業(yè)的總部、區(qū)域總部、分公司，為其預(yù)留個(gè)性化裝修的空間。 55%63%13%7%0%10%20%30%40%50%60%70%本部 地區(qū)總部 分公司 辦事處本項(xiàng)目寫字樓目標(biāo)客戶為： 高新區(qū)內(nèi)部及周邊的規(guī)模較大實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)，以高科技、通訊公司等高新區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)類公司、 為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務(wù)的咨詢服務(wù)類公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司等為主，吸引內(nèi)資企業(yè)總部、外資企業(yè)區(qū)域性辦事處或分公司以及發(fā)展到一定程度，進(jìn)入成熟期的高新區(qū)原成長型企業(yè)。 高新區(qū)與非高新區(qū)企業(yè)辦公面積比例圖 2. 目標(biāo)客戶定位 根據(jù)項(xiàng)目作為高檔次商務(wù)綜合體的定位，寫字樓應(yīng)當(dāng)是項(xiàng)目的主體功能，是綜合體的統(tǒng)領(lǐng)物業(yè)，在目前市場競爭態(tài)勢激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化情況較為嚴(yán)重的情況下，必須突出項(xiàng)目作為綜合建筑體的優(yōu)勢和辦公在產(chǎn)品、景觀等方面的優(yōu)勢。 不同級(jí)別公司選擇購買寫字樓的比例圖 本市45%本省26%外地20%港澳臺(tái)2%國外公司7% 辦公面積 辦公面積在 200500 平方米的公司比重最高，其次是 200 平方米以下的公司。由此可見本市或本省公司是出售寫字樓的主要目標(biāo)客戶，本市或本省公司以 及一些外地、港澳臺(tái)和國外公司是出租寫字樓的主要目標(biāo)客戶。 被調(diào)查企業(yè)的行業(yè)分布圖 公司性質(zhì) 本市公司占 45％，本省其它地區(qū)公司占 26％，外地公司占 20％，港澳臺(tái)及國外公司各占 2％和 7％。 購房者對(duì)中央空調(diào)的偏好 以上各方面是高檔服務(wù)式公寓必須具備的，而且通過我們對(duì)西安客戶的調(diào)查，也反映出對(duì)上述設(shè)施或配套的強(qiáng)烈需求，因此應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)品調(diào)整中予以考慮。沒有中央空調(diào)的話，很難體現(xiàn)公寓的檔次。本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商提供菜單式裝修的方案，在品質(zhì)基本保證統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，有一定的檔次細(xì)微差別，給客戶選擇的余地，但是有開發(fā)商統(tǒng)一負(fù)責(zé)裝修，以保證項(xiàng)目檔次、品質(zhì)和工程質(zhì)量，也避免客戶自己裝修給其它客戶和酒店帶來的不利影響。 購房者對(duì) 24 小時(shí)熱水的需求程度 ? 提供菜單式裝修 一般而言，投資型服務(wù)式公寓應(yīng)當(dāng)提 供精裝修，這是吸引投資者的基本內(nèi)容，而且作為出租用途而言，也必須要裝修才能吸引租客，是項(xiàng)目品質(zhì)的基本保障。 （五）其他細(xì)化定位建議 通過以上分析，投資型服務(wù)公寓是比較理想的公寓類型，對(duì)總體項(xiàng)目有益，與酒店功能也比較協(xié)調(diào)。 面積：約 350 平方米 功能：綠色主題景觀展示、休閑、冷飲。 如果此改動(dòng)對(duì)于公寓樓東立面影響較大，建議將玻璃幕封閉的位置適當(dāng)向內(nèi)部后退，在確保最大實(shí)用面積的前提下，適當(dāng)兼顧外立面效果。西安屬于北方城市，露臺(tái)只能在部分季節(jié)可以利用。 目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓內(nèi)部客戶為主。 位置： 14 軸、 CD 軸圍合空間。 ? 圖書閱覽 針對(duì)目標(biāo)客戶的文化層次和受教育程度較高的特點(diǎn)，選擇相對(duì)安靜的空間作為讀書閱覽的場所。 面積： 160 平方米 功能：乒乓球、砂弧球、桌球、兒童游樂組合器械等。如桌球、乒乓等；與兒童游戲都具有噪音較大的特點(diǎn)，結(jié)合空間現(xiàn)狀，將二者合設(shè)，減少對(duì)于其它空間的影響。 目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。（根據(jù)實(shí)際經(jīng)營，如果未來有擴(kuò)大規(guī)模需要，其空間可以向露臺(tái)方向擴(kuò)展）。 ? 體操房 位置的考慮與器械健身相同，只是需要相對(duì)開闊的空間。 面積：約 80 平方米 功能：主要擺放健身器械，用于器械健身，使公寓式酒店的