【正文】 酒店項目產(chǎn)品定位建議本項目客房數(shù)量約90間/套據(jù)前述市場分析所述，本項目定位成特色精。根據(jù)現(xiàn)有市場，預計本項目開業(yè)后的客源比例以月租和半年及以上租戶為主要客源。 針對本項目，考慮同區(qū)塊內(nèi)的酒店客源，建議不接待租期一周以內(nèi)的客人入住，即只有入住在一周時間以上的客人才可以入住公寓，其余短住在一周以下的客人全部在酒店入住。216。由于市場競爭的存在，我們認為，擬建服務式公寓將會最大限度地受益于國際品牌管理公司的管理，這將幫助擬建服務式公寓進入更強大的市場推廣和預定系統(tǒng)，從而使服務式公寓在更高收益的國際客源市場和商務客源中獲得更高的回報。因此，我們建議服務式公寓設施時，將盡可能地限制配備與本項目同一區(qū)塊內(nèi)相同的設施，但并不影響客人的使用功能，同樣能夠使擬建服務式公寓項目在重慶市具備足夠的競爭力。根據(jù)潛在的需求客源，擬建的服務式公寓能夠實現(xiàn)并達到匹配的平均房價（我們將在以后章節(jié)中做出進一步分析和研究）。因此，本項目服務式公寓市場定位為：頂級服務式公寓戴德梁行認為，本項目應有高端的硬件設施（我們將在以后章節(jié)中提出詳盡建議）。本項目處于重慶市重點發(fā)展區(qū)域內(nèi)，充分說明高端市場在本區(qū)域的存在和聚集。在同一項目中，不同業(yè)態(tài)的檔次和客源層次是應當相互呼應的。戴德梁行根據(jù)委托方提供的重慶公寓及住宅市場的調(diào)研資料，進行綜合分析后，對公寓項目的檔次和客源進行了定位。l 套房價格數(shù)據(jù)來源：戴德梁行從各酒店套房的價格情況來看，平均價格由730元至580元，差別較大，整體五星級酒店2006年套房平均價格為638元。l 酒店出租率 數(shù)據(jù)來源：戴德梁行 從出租率情況來看，各酒店出租率由53%至86%差別較大，%。l 酒店房間數(shù)量（2006年）數(shù)據(jù)來源：戴德梁行從上圖中可以看出，目前在重慶，五星級酒店的體量適中；l 酒店平均房價數(shù)據(jù)來源：戴德梁行從上圖中可以看出重慶五星級酒店2006年平均價格；各酒店06年的平均價格最低320元/間夜，到最高520元/間夜，相差較大。 本項目可比性競爭酒店由于在南岸區(qū)內(nèi)沒有豪華型高檔次的酒店，僅有的3家四星級酒店整體檔次偏低，而且相對陳舊，價格偏低，如揚子江假日2006年的平均價格僅為290元/間夜。在前面市場部分對重慶市酒店客源情況分析中可以看出，商務客戶、旅游客戶和會議客戶成為重慶酒店最主要的客源，這部分客源給酒店帶來最主要的經(jīng)濟收益；由于本項目是一個不同于市場上一般酒店產(chǎn)品的項目，所以其客源的來源也并不拘泥于區(qū)域周邊的商業(yè)和旅游資源，而其最主要的區(qū)別是本項目的客人是傳統(tǒng)客源中追求個性化生活和消費方式的那一部分高端消費群體；這部分客源追求生活的舒適化、環(huán)境和格調(diào)的特色化和個性化，同時對周邊環(huán)境的要求比較高，尤其是鐘愛在城市中最獨特的景觀，而非常重要的是，這部分客人對價格的承受能力比較高，所以有特色的、服務精良的精品酒店會為這部分客群青睞；本項目定位為豪華浪漫型精品酒店，勢必要在浪漫與精品方面大作文章，無論從設計裝修到服務水準方面都要集中體現(xiàn)浪漫與精致的特色，同時借助本項目位于南濱路江岸區(qū)的特別地理位置營造出獨特的氛圍以吸引高消費能力的、對服務和酒店特色要求頗高的客人。并在各種套房的設計上采用不同的設計理念和色彩，營造出非同凡響的住宿氛圍，勢必在重慶酒店市場具有獨特性。同時，如果要達到五星級的標準，需要大量的配套設施來完善，而這些配套設施將會與本項目區(qū)塊內(nèi)商業(yè)部分的設施形成沖突，從而形成內(nèi)部競爭，如果本項目同時面對這兩種競爭，將會給未來的營運帶來諸多問題，同時也將會影響到商業(yè)部分的營運；根據(jù)前面市場調(diào)研章節(jié)中有關客源滲透分析，可以了解到在本項目所在區(qū)域內(nèi)要吸引到常規(guī)和傳統(tǒng)的客源是有一定的難度，如果完全針對傳統(tǒng)客源中高端、個性化消費需求高的消費客人，那么本項目的客人來源面將更加寬廣，為了能夠吸引到這樣的客源，就要求本項目的定位應該不同于傳統(tǒng)型的星級酒店，而更加側重特色和個性；目前在國際酒店業(yè)市場中最能夠體現(xiàn)特色和個性的產(chǎn)品就是精品酒店，為了配合本項目區(qū)塊內(nèi)的整體高端消費檔次，戴德梁行建議本項目定位為豪華浪漫型精品酒店精品酒店的主張是提供“a home away from home”，即為客人營造一種家的感覺，吸引那些追求個性品位的休閑或商務旅行者。 從本項目區(qū)域內(nèi)整體狀況分析：本項目所處區(qū)域位于重慶市南岸區(qū)濱江路，本區(qū)域內(nèi)最大的特點是當?shù)刈钪牟惋嬕粭l街。二、本項目定位1 本項目檔次及客源定位本章節(jié)中，戴德梁行將根據(jù)市場調(diào)研依據(jù)和市場需求情況，并綜合考量本區(qū)域的整體狀況，分別對酒店和公寓項目的檔次和客源定位作出建議和分析。Threats(威脅)：T1： 目前重慶整體酒店市場的發(fā)展速度相對于經(jīng)濟發(fā)展速度來說并不快，平均出租率和平均房價還處于一個比較低的水平；T2： 重慶目前在建和規(guī)劃中的高星級酒店供給量很大且近兩年集中進入市場，使酒店房間短期內(nèi)的供給大大超過了酒店需求的增長速度，必然造成高檔酒店的整體入住率和平均房價的下滑，對本項目剛入市階段的經(jīng)營狀況也會造成一定影響；T3： 本項目周邊規(guī)劃預建的五星級酒店就有4家，將大幅度增加本區(qū)域內(nèi)的酒店客房供應量，這也會對本項目的入住率造成一定影響。Opportunities(機會)：O1： 成渝特區(qū)的建設將為重慶帶來新一輪的經(jīng)濟發(fā)展的機遇期，預計重慶在未來五年內(nèi)宏觀經(jīng)濟能保持穩(wěn)步及快速地發(fā)展，特別是旅游經(jīng)濟、會展經(jīng)濟的地位不斷提高，將為本項目帶來新客源；O2： 本項目處于南濱路核心位置，南濱路因其具備的美麗江景及休閑娛樂設施可吸引和聚集大量人流，有利于本項目快速地提高市場知名度；O3： 本項目所在的南濱路幾年內(nèi)將規(guī)劃建成為集旅游、商務、會展為一身的新核心區(qū)域，所以本區(qū)域還是有較大的商務發(fā)展?jié)摿?，發(fā)展成熟后可為本項目提供較多的有效客源。 SWOT分析Strengths(優(yōu)勢)：S1： 本項目的地理位置很好，直面重慶濱江沿線，且沿街面長，能見度很高；S2： 本項目面向很好的江景資源，背靠南山；項目周邊預建公共綠地，也會為本項目的景觀增色；S3： 本項目的交通條件便利，特別是規(guī)劃中的各橋梁、軌道和隧道等交通設施都建成使用后，本項目的交通便利程度將得到提高，可更方便的通達重慶各大區(qū)域；S4： 綜合項目內(nèi)部與本項目相配合的商業(yè)部分采取高端定位，可與本項目相呼應，初步規(guī)劃中設有高檔會所、會議設施和精品餐飲等，可為本項目提供較完善的配套設施，并提升人氣。 服務：需要高度個人化和溫馨化的服務，希望在接受服務的過程中感到對自我身份的肯定和精神愉悅；252。 主題：要求酒店有鮮明的獨特主題，主題要具有創(chuàng)意和文化內(nèi)涵，使人印象深刻，并把主題貫穿到酒店的整體設計中去；252。所以，我們建議本項目把金字塔的最上層，即個性化需求型客源作為目標客源，把客源范圍擴大到整個重慶市場乃至重慶周邊區(qū)域，以特色為主打優(yōu)勢，針對客源的個性化需求進行本項目的檔次和規(guī)模定位。隨著當?shù)鼐频晔袌鲂枨蟮臋n次不斷提高，精品酒店的市場也將隨之得到更快速的發(fā)展。所以這種高端的特色酒店也稱為精品酒店。這些客源的需求比較多元化，呈分散狀很難進行標準化的處理，所以特色酒店一般根據(jù)自己不同的位置優(yōu)勢和市場優(yōu)勢風格迥異，其所吸引的客源之偏好也有較大差別。目前重慶酒店市場上現(xiàn)存的大多數(shù)酒店都屬于常規(guī)酒店。由此可以看出，從住宿需求型到個性化需求型客戶，客源的檔次是逐步攀高的。這種特色和個性化體現(xiàn)為對酒店室外景觀、酒店裝修風格、個人化服務、新鮮體驗感、私密空間、品牌形象等的多元化要求。初級層次：——住宿需求型：客人入住酒店的主要目的為解決住宿，對酒店的其他配套功能要求不高；中級層次：——休閑需求型：客人入住酒店的目的除了解決住宿外，還希望享受酒店提供的餐飲、健身、SPA等休閑設施，對酒店的配套設施有一定要求；——商務需求型：客人入住酒店在解決住宿的基礎上，還需要酒店提供如會議室、宴會廳等商務配套設施，已滿足其商務、會議方面的需要；高級層次：——個性化需求型：也可以定義成是升級版的、有個性化需求的商務型/休閑型需求客戶，所以處于金字塔的頂端。216。由于南濱路江景區(qū)以及江南體育中心、江南大劇院等休閑設施在重慶具有獨一無二的優(yōu)勢和人流聚集效應，所以本項目的區(qū)位優(yōu)勢對各類客戶均有很大的吸引力，而與客戶的類型（按傳統(tǒng)劃分）并無直接的聯(lián)系。接下來我們將擴大到重慶整個市場，結合對重慶酒店市場的分析，得出本項目對各類可能存在的客源的滲透強度如下： 滲透強度 客戶類型 綜合消費能力 對本項目貢獻度重慶市政府單位 弱 會展團隊 公司協(xié)議 中 小重慶中心地區(qū)商業(yè) 弱 商務散客 高 小重慶中心地區(qū)寫字樓 弱 商務散客 公司協(xié)議 高 小重慶中心地區(qū)酒店 弱 各類客戶 — 小南岸區(qū)政府單位 中 會展團隊 公司協(xié)議 中 小項目周邊商業(yè) 中 商務散客 高 中項目周邊寫字樓 中 商務散客 公司協(xié)議 高 中項目周邊酒店 中 各類客戶 — 中重慶國際會展中心 中 會展團隊 商務散客 高 中根據(jù)以上分析可以看出本項目周邊客源按照目的性的傳統(tǒng)方法來劃分，各類客源的比例和貢獻度都有一定局限性，無明顯的主力客源，滲透強度都很有限，開拓市場有很大難度。 商業(yè)：本項目周邊的陽光100、喜來登國際中心、珊瑚水岸項目以及本項目所在的中央大街項目中都規(guī)劃有高檔的商業(yè)和會所等，能有效地集中高端人流，提高本區(qū)域的人氣。 政府單位：本項目周邊無政府機關單位，最近的南岸區(qū)、區(qū)委也距離本項目較遠，吸引該處客源的幾率不大；178。所以我們將從周邊在建的項目和規(guī)劃進行分析，預測周邊區(qū)域可為本項目貢獻的客源為：l 旅游休閑類客源：南濱景區(qū)、南濱公園各景點、即將建成的江南體育中心、江南大劇院和游艇碼頭等都可吸引大量旅游類客源，但這些景點所需的逗留時間不長，且此區(qū)域離市中心交通便利，所以本項目在吸引這些客源方面的優(yōu)勢并不明顯。中央大街的綜合體項目中，其中的商業(yè)部分已基本定位為高檔購物休閑中心，集精品購物、休閑、娛樂、餐飲、會議功能為一身。 本項目客源滲透度分析本項目地理位置處于重慶市南濱路，是重慶市新興的餐飲娛樂中心區(qū)域，未來即將發(fā)展成集旅游、商務、會展、休閑為一體的黃金區(qū)域。中長會展團隊中中客戶以公司/單位形式與酒店銷售部簽署協(xié)議。低中商務類商務散客多高客戶走入，從酒店前臺獲得價格；或通過訂房中心。所以，根據(jù)客源來訪目的，重慶酒店的客源基本可劃分為：類別客源數(shù)量客源檔次客源渠道價格承受度停留時間旅游休閑類旅游散客中中客戶走入，從酒店前臺獲得價格；或通過訂房中心。 傳統(tǒng)客源劃分（按到訪目的）我們先按照客源訪渝目的對本項目的潛在客源以及各類客源的滲透度進行分析。6 酒店項目初步結論 在綜合分析項目周邊現(xiàn)狀和規(guī)劃的基礎上，我們結合前面的宏觀市場分析和酒店市場分析，判斷出大致的客源情況，導出本項目的客源滲透度，從而通過SWOT分析得出市場研究部分的初步結論。另有海德會議中心面積960平方米，可容納150人或580人同時參會；以及多功能會議室5個。共擁有各式客房242套，床位442張，分布于酒店主樓5層15層。海德大酒店重慶海德大酒店，座落于重慶市國家經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內(nèi)。配套設施有：中餐廳德隆酒樓、心之源西餐茶樓、嘉年桑拿會所、夢回唐朝歌城等。麗華酒店麗華酒店比鄰南濱路風景飲食中心。酒店于1989年開業(yè)，2003年重新裝修，樓高21層，共有客房379間套。揚子江假日酒店揚子江假日酒店所屬假日品牌，是由洲際下屬的假日酒店集團管理，是重慶最老牌的四星級酒店之一。 酒店南岸區(qū)內(nèi)目前尚無掛牌營運的五星級酒店，掛牌四星級酒店只有3家，分別是：揚子江假日酒店、麗華酒店和海德大酒店，都位于南坪區(qū)域或以南區(qū)域，與本項目的距離較遠。驕陽游艇俱樂部將以“游艇運動、三峽風光、庫區(qū)支流景點、橋島文化、美食商務”為特色，主要從事水上游艇游樂、旅游、休閑、度假、運動、商務活動、會務接待及餐飲等體閑娛樂項目。洋世達集團下屬驕陽游艇俱樂部有限公司已經(jīng)成功獲得了南濱路沿線的水域經(jīng)營權，該公司從海外購買的首批3艘豪華游輪也已經(jīng)到位。大劇院與周邊的游泳館、江南體育館均有圓形設計符號，而且同在一條中軸線上，因此也被稱為“三星連珠”。大劇院面積有1萬平方米，設有座位1800個。大劇院占地30畝。屆時，近7萬平方米露天廣場上所有體育健身設施將全部免費開放。體育中心將與新建成的南岸區(qū)占地500畝的體育公園融為一體，腳下是規(guī)劃占地100余畝的高爾夫揮桿練習場。除了體育功能以外，江南體育中心還要打造成為一個集娛樂、休閑、健身為一體的大型娛樂休閑中心。具體為：可容納3萬人的體育場、3500人的體育館（已建成）、1500人的室內(nèi)游泳館、青少年活動中心、體育主題公園（廣場）等。其中離本項目最近的是海棠煙雨景區(qū)，在本項目對面另有海棠煙雨公園，為本項目提供了很好的外部環(huán)境。南濱公園景觀分為三大部分：187道路景觀工程、六大主題景區(qū)、180景區(qū)連