【正文】 位置 ：在寫字樓一層， 131 BG 軸圍。 ? 超豪華專屬中餐廳 如前所述，水晶石空間有限，而組成俱樂部功能在重要元素 —— 高檔中餐廳需要較大面積，故只能選擇設(shè)在寫字樓的首層 ，靠近水晶石主體的位置。 位置 ： 11 軸 —— 12 軸、 1E—— 2/A 軸圍合區(qū)域。 建議在入口的東南角，設(shè)兒童活動室，并附設(shè)家長休息室，便于家長看護(hù)和休息。 面積：約 300 平方米 功 能：提供高檔咖啡飲料及服務(wù)。結(jié)合水晶石的平面特點，考慮咖啡廳屬于較為輕松、休閑、開放性的場所，建議設(shè)在靠近大堂位置；其高品質(zhì)的裝修也是對水晶石整體品質(zhì)的有力支撐。 目標(biāo)客戶：俱樂部會員、周邊及整個城市的高端人群。 位置： 1/5 軸 —— 1/6 軸、 1/C—— 2/A 軸圍合區(qū)域。 ? 多功能的宴會廳 /高檔西餐廳 高檔西餐廳是俱樂部主要的空間之一，需要較為寬大的空間，作為多功能的宴會廳和高檔西餐廳的復(fù)合功能空間，具有西餐廳、高檔宴會廳、報告廳、大型財富聚會、高檔晚宴的多重功能。 面積： 220 平方米 功能：含 3 個會議室，可通過裝修形成三種不同的風(fēng)格，如奢華的古羅馬風(fēng)格、沉靜的日本風(fēng)格和古色古香的中式風(fēng)格等。按照由喧鬧到安靜的豎向功能分區(qū)，地上一層安排會議、高檔西餐廳、咖啡廳、設(shè)置個性化的會議室、咖啡廳、兒童活動室。 桑拿、更衣設(shè)在原 KTV 包間的位置。 方案二：設(shè)有游泳池的布局 由于房間形狀及長度的限制，游泳池作成自由形狀的帶有戲水功能的游泳池，建議布置自然風(fēng)格，如加入熱帶植物、人造沙灘等，以自然風(fēng)光彌補非標(biāo)準(zhǔn)游泳池的不足； 由于游泳池規(guī)模較大，其它健身功能需選擇主要功能，分布在游泳池的周邊，形成以游泳池為中心的功能布局，突出游泳池的功能和吸引力，弱化其它功能空間較小的問題。 面積： 210 功能： VIP 臺球室 5 間 氧吧 位置： 1/15 軸 —— 1/16 軸、 1C 軸 —— 1F 軸圍合區(qū)域。 面積： 250 平方米 功能：更衣淋浴、體操房、器械室。 面積： 500 平方米 功能：桑拿、洗浴、 SPA 水療、保健按摩、休息。 考慮到本項目目前施工的進(jìn)度，水晶石地基已經(jīng)作完，加設(shè)游泳池困難較大；但考慮為保持整個水晶石能夠成為較為地道和標(biāo)準(zhǔn)的高檔俱樂部，具備輻射整個西安市的吸引力，我 行仍然建議如果可能，應(yīng)當(dāng)加設(shè)游泳池。如健身、臺球等，安排在水晶石的底層，而相對安靜的西式餐飲和會議廳等安排在一層，在二層布置較為安靜的功能，如特色酒吧、閱覽室，原則為從地下到地上到頂層逐步由喧鬧過度到寧靜。 功能布局 根據(jù)定位原則和依據(jù)，考慮市場情況，結(jié)合水晶石整體通透、形體輕盈、規(guī)模較小的建筑特點，在水晶石內(nèi)部安排健身、休閑、會議和西式餐飲，而占用面積較大、最高 檔的中式餐廳，因為需要的面積較大，建議設(shè)在水晶島寫字樓的一層。 ? 俱樂部可定期為會員舉行豐富多彩的俱樂部活動，為其創(chuàng)造商業(yè)機會。聘請專門的國際級俱樂部管理公司進(jìn)行管理，不僅可以保證其會員享受高水準(zhǔn)的服務(wù)，而且可以運用其強大國際網(wǎng)絡(luò)，使會員能夠在其它國家或城市享受同樣級別的會員的權(quán)利。 水晶石將 為會員及其家人提供專屬的高檔商務(wù)、會議、交流、休閑、健身、娛樂、餐飲等富有特色的空間和高品質(zhì)的服務(wù)。他們理性地追求享樂，追求個性化的享受。 2 定位依據(jù) 目標(biāo)客戶特征 水晶石高檔俱樂部的 目標(biāo)客戶群是具備一定實力的公司的決策層人士，不僅具有較強的消費能力，而且具有選擇公司發(fā)展區(qū)域的決定權(quán)力， 水晶石高檔俱樂部應(yīng)具有 強烈的吸引此類人群的獨特魅力。 滿足城市高端人群的需求和偏好，是水晶石的定位原則。在此背景下形成了新財富階層，他們主要是具備相當(dāng)實力的公司總裁、董事、企業(yè)家，公司的高層決策人士，具有較高的社會地位，屬 于當(dāng)今的成功人士，是人群中的少數(shù)，而擁有多數(shù)的財富。 根據(jù)我行對于北京同類型高檔俱樂 部的調(diào)查，其總規(guī)模均在 5000平方米以上；作為高檔俱樂部，水晶石的現(xiàn)有規(guī)模較小，故建議在寫字樓靠近水晶石的位置，分離出一部分面積，作為水晶石的補充，以達(dá)到規(guī)模經(jīng)營、最佳收益，最終提升整個項目品質(zhì)的目的。 本項目的水晶石應(yīng)當(dāng)在建設(shè)之前就與有意 向的俱樂部進(jìn)行洽談，簽訂合作協(xié)議，聽取俱樂部管理公司的意見，進(jìn)行功能的調(diào)整和產(chǎn)品的細(xì)化，以保證項目的建設(shè)與功能設(shè)置與俱樂部的定位及經(jīng)營方案高度吻合。俱樂部管理公司會在前期針對性的市場研究基礎(chǔ)上，根據(jù)物業(yè)本身的特點和管理經(jīng)驗，提出詳細(xì)的業(yè)態(tài)布局和經(jīng)營方案。最主要的是一旦項目的總體品質(zhì)得到認(rèn)可，他們將成為項目的義務(wù)宣傳員，在其交際范圍內(nèi)，最有效的將項目信息傳達(dá)給目標(biāo)客戶，對擴(kuò)大項目知名度，促進(jìn)銷售有利。其次，此俱樂部是作為最高端的商務(wù)產(chǎn)品，一旦經(jīng)營成功，將形成全市范圍的影響力，對項目擴(kuò)大知名度，提升品質(zhì)有較大幫助。 ? 高檔商務(wù)俱樂部是 吸引的客戶群體有較大的趨同性，大多數(shù)客戶事業(yè)已經(jīng)取得輝煌的成就，但還在繼續(xù)發(fā)展壯大過程中，這樣的俱樂部為其提供了商務(wù)交流的平臺，為其事業(yè)的發(fā)展、財富的積累提供了良好的機會。普通的商務(wù)設(shè)施很難滿足其需求，高檔商務(wù)俱樂部是比較理想的產(chǎn)品。 ? 西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動了企業(yè)的蓬勃發(fā)展，各種類型的企業(yè)數(shù)量在不斷增長，實力不斷增強，因而也產(chǎn)生了一批豪富階層。西安經(jīng)過多年的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實力已經(jīng)大為增強，隨著西部大開發(fā)的步伐加快，西安作為西部區(qū)域中心城市的重要戰(zhàn)略地位更是其它城市難以比擬的，為經(jīng)濟(jì)持 續(xù)快速發(fā)展提供了新的動力。 水晶石的定位是高檔商務(wù)俱樂部， 為少數(shù)人提供的高檔俱樂部，以財富為標(biāo)志的少數(shù)人社交圈， 作為整個商務(wù)綜合建筑體的核心和亮點，并填補西安高端商務(wù)配套市場的空白，形成強大的市場吸引力，為商務(wù)提供強有力的支持。 位置： 1819 軸、 EF 軸圍合范圍內(nèi) 面積： 20 平方米 功能：為寫字樓的公司及個人提供簡單的郵政服務(wù) 目標(biāo)客戶；寫字樓的公司為主。 目標(biāo)客戶；寫字樓的員工為主。 ? 員工餐廳 在地下室冷凍機房和加壓泵房之間，共有 9 個停車位，為此 9 個車位特別設(shè)置了寬 8 米多、總長度 30 多米的車道，且為單側(cè)停車，較為浪費面積；而且此處靠近北電梯廳，方便樓上員工到達(dá)；建議將1617 軸間的三個車位移動至 D 軸 處，取消其余的 6 個車位，將空出的面積作為員工餐廳；同時在電梯廳 19 軸的墻面開設(shè)門洞，方便員工出入。作為本寫字樓必須的重要配套設(shè)施，設(shè)在地上一層，其檔次和形象與其它配套 、尤其是水晶石的檔次相差較大，故考慮設(shè)在地下室內(nèi)，即方便又不影響地上寫字樓形象。 面積： 180 平方米 功能：高檔酒吧，寫字樓商務(wù)洽談及放松休閑場所。 ? 咖啡酒吧 在南大堂設(shè)高檔咖啡酒吧，即滿足寫字樓配套的需求，同時其高品質(zhì)的裝修和環(huán)境也有利于提升寫字樓的檔次。 目標(biāo)客戶：水晶島寫字樓及附近寫字樓工作的公司，公寓式酒店的客戶，兼顧投資型服務(wù)公寓客戶。 位置： 37 軸、 BG 軸及 79 軸、 EG 軸圍合空間。 ? 中高檔的商務(wù)中餐廳 上部的高檔寫字間存在對于 高檔餐廳的需求，用于商務(wù)宴請、接待、洽談及會議用餐，同時作為對公寓式酒店的配套補充，故選擇在靠近公寓式酒店的位置，便于雙方共享。 位置： 2226 軸、 BG 軸圍合空間，及 1719 軸、 EG 軸的原辦公室； 面積：約 1100 平方米 功能： 會議、報告、產(chǎn)品發(fā)布等。 根據(jù)需要可靈活分割或合并，組合為大、中、小多種規(guī)模的會議室。 位于北大堂的兩側(cè)，良好的裝修和會議氛圍與高檔寫字樓的品質(zhì)匹配。 目標(biāo)客戶；寫字樓及附近周邊寫字樓的公司、個人；公寓樓客戶。 位置： 2630 軸、 BG 軸圍合的空間。而為水晶石的配套最好靠近水晶石本身的入口大堂，便于聯(lián)系和使用；而銀行應(yīng)具有較好的外部聯(lián)系，設(shè)在交通便利、停車方便的位置。 2. 1 一層 寫字樓一層總面積約 7000 平方米，有南、北 2 個大堂， 面積均約280 平方米。 3 定位內(nèi)容 根據(jù)上述定位原則和定位依據(jù)，水晶島辦公樓的商業(yè)配套定位包含以下功能：銀行、商務(wù)餐廳、會議室、品牌快餐、咖啡酒吧、票務(wù)中心、商務(wù)中心、員工餐廳、郵局。 ? 他們的需求內(nèi)容包括工作餐、加班餐、日常生活用品需求、健身、休閑等。 ? 公司的需求內(nèi)容具體包括公務(wù)宴請、產(chǎn)品展示和發(fā)布、大型會議與報告、金融郵政服務(wù)、票務(wù)服務(wù)等。 兼顧公寓式酒店的配套需要同時考慮寫字樓和公寓式酒店客戶的類型、層次及需求的共同特點，并針對此共同特點進(jìn)行定位。寫字樓商業(yè)配套的主要使用者是自用和租用的長住公司內(nèi)的公司及員工。 同時由于公寓式酒店的服務(wù)配套在其底部商業(yè)配套空間中未完全滿足，故需要在寫字樓配套中適當(dāng)予以兼顧。 寫字樓本身的商業(yè) 配套主要用于為寫字樓配套服務(wù)。 （三）商業(yè)配套定位 寫字樓 南北總長度最長為 218 米，東西總寬度最寬為 35 米。客戶類型中型公司比重可以大一些，以本市、本省企業(yè)為主，以為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務(wù)的咨詢服務(wù)類型企業(yè)為主。由于不同公司的策略不同，為能夠成功吸引此類客戶入住，應(yīng)當(dāng)采取靈活的方式，以適應(yīng)不同性質(zhì)公司獲取寫字樓的不同習(xí)慣。而分公司和辦事處由于地點變遷頻繁，因此偏重于選擇租賃的方式。 45 層預(yù)留的大開間面積樓層，在經(jīng)營策略上應(yīng)靈活考慮，租售并舉，吸引此類客戶入住，主要目的是擴(kuò)大項目的知名度和影響力，對其它面積的出售或招租會起到極大的推動作用。其中 45 層預(yù)留大開間，不分割，目標(biāo)客戶是國內(nèi)外大企業(yè)的總部、區(qū)域總部、分公司，為其預(yù)留個性化裝修的空間。 本項目寫字樓目標(biāo)客戶為： 高新區(qū)內(nèi)部及周邊的規(guī)模較大實力較強的企業(yè)，以高科技、通訊公司等高新區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)類公司、為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務(wù)的咨詢服務(wù)類公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司等為主，吸引內(nèi)資企業(yè)總部、外資企業(yè)區(qū)域性辦事處或分公司以及發(fā)展到一定程度，進(jìn)入成熟期的高新區(qū)原成長型企業(yè)。 高新區(qū)與非高新區(qū)企業(yè)辦公面積比例圖 2. 目標(biāo)客戶定位 55%63%13%7%0%10%20%30%40%50%60%70%本部 地區(qū)總部 分公司 辦事處根據(jù)項目作為高檔次商務(wù)綜合體的定位，寫字樓應(yīng)當(dāng)是項目的主體功能，是綜合體的統(tǒng)領(lǐng)物業(yè)，在目前市場競爭態(tài)勢激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化情況較為嚴(yán)重的情況下，必須突出項目作為綜合建筑體的優(yōu)勢和辦公在產(chǎn)品、景觀等方面的優(yōu)勢。 不同級別公司選擇購買寫字樓的比例圖 辦公面積 辦公面積在 200500 平方米的公司比重最高，其次是 200 平方米以下的公司。由此可見本市或本省公司是出售寫字樓的主要目標(biāo)客戶，本市或本省公司以及一些外地、港澳臺和國外公司是出租寫字樓的主要目標(biāo)客戶。 被調(diào)查企業(yè)的行業(yè)分布圖 樓宇中央空調(diào)7%分戶式中央空調(diào)50%傳統(tǒng)供暖43% 公司性質(zhì) 本市公司占 45％，本省其它地區(qū)公司占 26％，外地公司占 20％，港澳臺及國外公司各占 2％和 7％。 購房者對中央空調(diào)的偏好 菜單式裝修46%精裝修27%廚衛(wèi)精裝修4%毛坯房23% 以上各方面是高檔服務(wù)式公寓必須具備的，而且通過我們對西安客戶的調(diào)查，也反映出對上述設(shè)施或配套的強烈需求，因此應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)品調(diào)整中予以考慮。沒有中央空調(diào)的話，很難體現(xiàn)公寓的檔次。本項目應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商提供菜單式裝修的方案，在品質(zhì)基本保證統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，有一 需要77%不需要7%無所謂16%定的檔次細(xì)微差別，給客戶選擇的余地，但是有開發(fā)商統(tǒng)一負(fù)責(zé)裝修，以保證項目檔次、品質(zhì)和工程質(zhì)量，也避 免客戶自己裝修給其它客戶和酒店帶來的不利影響。 購房者對 24 小時熱水的需求程度 ? 提供菜單式裝修 一般而言，投資型服務(wù)式公寓應(yīng)當(dāng)提供精裝修，這是吸引投資者的基本內(nèi)容，而且作為出租用途而言，也必須要裝修才能吸引租客，是項目品質(zhì)的基本保障。 （五）其他細(xì)化定位建議 通過以上分析，投資型服務(wù)公寓是比較理想的公寓類型，對總體項目有益，與酒店功能也比較協(xié)調(diào)。 面積： 約 350 平方米 功能 ：綠色主題景觀展示、休閑、冷飲。 如果此改動對于公 寓樓東立面影響較大，建議將玻璃幕封閉的位置適當(dāng)向內(nèi)部后退，在確保最大實用面積的前提下，適當(dāng)兼顧外立面效果。西安屬于北方城市，露臺只能在部分季節(jié)可以利用。 目標(biāo)客戶 ：投資型服務(wù)公寓內(nèi)部客戶為主。 位置 ： 14 軸、 CD 軸圍合空間。 ? 圖書閱覽 針對目標(biāo)客戶的文化層次和受教育程度較高的特點 ，選擇相對安靜的空間作為讀書閱覽的場所。 面積： 160 平方米 功能： 乒乓球、砂弧球、桌球、兒童游樂組合器械等。如桌球、乒乓等；與兒童游戲都具有噪音較大的特點，結(jié)合空間現(xiàn)狀，將二者合設(shè)，減少對于其它空間的影響。 目標(biāo)客戶 ：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。（根據(jù)實際經(jīng)營，如果未來有擴(kuò)大規(guī)模需要 ，其空間可以向露臺方向擴(kuò)展）。 ? 體操房 位置的考慮與器械健身相同，只是需要相對開闊的空間。 面積 ：約 80 平方米 功能 ：主要擺放健身器械，用于器械健身，使公寓式酒店的配套設(shè)施較為完