【正文】 方案二：設有游泳池的。 面積： 210 功能： VIP 臺球室 5 間 氧吧 位置： 1/15 軸 —— 1/16 軸、 1C 軸 —— 1F 軸圍合區(qū)域。 面積： 250 平方米 功能：更衣淋浴、體操房、器械室。 面積： 500 平方米 功能：桑拿、洗浴、 SPA 水療、保健按摩、休息。 考慮到本項目目前施工的進度，水晶石地基已經(jīng)作完，加設游泳池困難較大；但考慮為保持整個水晶石能夠成為較為地道和標準的高檔俱樂部，具備輻射整個西安市的吸引力，我行仍然建議如果可能，應當加設游泳池。如健身、臺球等，安 排在水晶石的底層，而相對安靜的西式餐飲和會議廳等安排在一層，在二層布置較為安靜的功能，如特色酒吧、閱覽 45 西安水晶島項目 ?February 2020 室，原則為從地下到地上到頂層逐步由喧鬧過度到寧靜。 功能布局 根據(jù)定位原則和依據(jù)，考慮市場情況，結合水晶石整體通透、形體輕盈、規(guī)模較小的建筑特點，在水晶石內(nèi)部安排健身、休閑、會議和西式餐飲，而占用面積較大、最高檔的中式餐廳，因為需要的面積較大，建議設在水晶島寫字樓的一層。 ? 俱樂部可定期為會員舉行豐富多彩的俱樂部活動，為其創(chuàng)造商業(yè)機會。聘請專門 44 西安水晶島項目 ?February 2020 的國際級俱樂部管理公司進行管理，不僅可以保證其會員享受高水準的服務，而且可以運用其強大國 際網(wǎng)絡，使會員能夠在其它國家或城市享受同樣級別的會員的權利。 水晶石將 為會員及其家人提供專屬的高檔商務、會議、交流、休閑、健身、娛樂、餐飲等富有特色的空間和高品質(zhì)的服務。他們理性地追求享樂，追求個性化的享受。 2 定位依據(jù) 目標客戶特征 水晶石高檔俱樂部的 目標客戶群是具備一定實力的公司的決策層人士，不僅具有較強的消費能力，而且具有選擇公司發(fā)展區(qū)域的決定權力， 水晶石高檔俱樂部應具有 強烈的吸引此類人群的獨特魅力。 滿足城市高端人群的需求和偏好，是水晶石的 定位原則。在此背景下形成了新財富階層，他們主要是具備相當實力的公司總裁、董事、企業(yè)家，公司的高層決策人士，具有較高的社會地位，屬于當今的成功人士，是人群中的少數(shù)，而擁有多數(shù)的財富。 根據(jù)我行對于北京同類型高檔俱樂部的調(diào)查，其總規(guī)模均在 5000平方米以上；作為高檔俱樂部，水晶石的現(xiàn)有規(guī)模較小，故建議在寫字樓靠近水晶石的位置，分離出一部分面積，作為水晶石的補充，以達到規(guī) 模經(jīng)營、最佳收益，最終提升整個項目品質(zhì)的目的。 本項目的水晶石應當在建設之前就與有意向的俱樂部進行洽談，簽訂合作協(xié)議，聽取俱樂部管理公司的意見，進行功能的調(diào)整和產(chǎn)品的細化，以保證項目的建設與功能設置與俱樂部的定位及經(jīng)營方案高度吻合。俱樂部管理公司會在前期針對性的市場研究基礎上，根據(jù)物業(yè)本身的特點和管理經(jīng)驗，提出詳細的業(yè)態(tài)布局和經(jīng)營方案。最主要的是一旦項目的總體品質(zhì)得到認可，他們將成為項目的義務宣傳員，在其交際范圍內(nèi)，最有效的將項目信息傳達給目標客戶，對擴大項目 知名度，促進銷售有利。其次，此俱樂部是作為最高端的商務產(chǎn)品，一旦經(jīng)營成功，將形成全市范圍的影響力，對項目擴大知名度，提升品質(zhì)有較大幫助。 ? 高檔商務俱樂部是吸引的客戶群體有較大的趨同性，大多數(shù)客戶事業(yè)已經(jīng)取得輝煌的成就，但還在繼續(xù)發(fā)展壯大過程中，這樣的俱樂部為其提供了商務交流的平臺，為其事業(yè)的發(fā)展、財富的積累提 供了良好的機會。普通的商務設施很難滿足其需求，高檔商務俱樂部是比較理想的產(chǎn)品。 ? 西安的經(jīng)濟發(fā)展帶動了企業(yè)的蓬勃發(fā)展，各種類 型的企業(yè)數(shù)量在不斷增長，實力不斷增強，因而也產(chǎn)生了一批豪富階層。西安經(jīng)過多年的發(fā)展，經(jīng)濟實力已經(jīng)大為增強，隨著西部大開發(fā)的步伐加快，西安作為西部區(qū)域中心城市的重要戰(zhàn)略地位更是其它城市難以比擬的，為經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展提供了新的動力。 水晶石的定位是高檔商務俱樂部， 為少數(shù)人提供的高檔俱樂部，以財富為標志的少數(shù)人社 交圈， 作為整個商務綜合建筑體的核心和亮點，并填補西安高端商務配套市場的空白，形成強大的市場吸引力，為商務提供強有力的支持。 位置： 1819 軸、 EF 軸圍合范圍內(nèi) 面積： 20 平方米 功能：為寫字樓的公司及個人提供簡單的郵政服務 目標客戶；寫字樓的公司為主。 目標客戶；寫字樓的員工為主。 ? 員工餐廳 40 西安水晶島項目 ?February 2020 在地下室冷凍機房和加壓泵房之間，共有 9 個停車位，為此 9 個車位特別設置了寬 8 米多、總長度 30 多米的車道，且為單側停車，較為浪費面積；而且此處靠近北電梯廳，方便樓上員工到達；建議將1617 軸間的三個車位移動至 D 軸處，取消其余的 6 個車位，將空出的面積作為員工餐廳；同時在電梯廳 19 軸的墻面開設門洞，方便員工出入。作為本寫字樓必須的重要配套設施，設在地上一層，其檔次和形象與其它配套、尤其是水晶石的檔次相差較大，故考慮設在地下室內(nèi)，即方便又不影響地上寫字樓形象。 面積： 180 平方米 功能：高檔酒吧，寫字樓商務洽談及放松休閑場所。 ? 咖啡酒吧 在南大堂設高檔咖啡酒吧，即滿足寫字樓配套的需求，同時其高品質(zhì)的裝修和環(huán)境也有利于提升寫字樓的檔次。 39 西安水晶島項目 ?February 2020 目標客戶：水晶島寫字樓及附近寫字樓工作的公司，公寓式酒店的客戶，兼顧投資型服務公寓客戶。 位置： 37 軸、 BG 軸及 79 軸、 EG 軸圍合空間。 ? 中高檔的商務中餐廳 上部的高檔寫字間存在對于高檔餐廳的需求，用于商務宴請、接待、洽談及會議用餐，同時作為對公寓式酒店的配套補充，故選擇在靠近公寓式酒店的位置，便于雙方共享。 位置： 2226 軸、 BG 軸圍合空間，及 1719 軸、 EG 軸的原辦公室； 面積：約 1100 平方米 功能： 會議、報告、產(chǎn)品發(fā)布等。 根據(jù)需要可 靈活分割或合并，組合為大、中、小多種規(guī)模的會議室。 位于北大堂的兩側，良好的裝修和會議氛圍與高檔寫字樓的品質(zhì)匹配。 目標客戶；寫字樓及附近周邊寫字樓的公司、個人；公寓樓客戶。 位置： 2630 軸、 BG 軸圍合的空間。而為水晶石的配套最好靠近水晶石本身的入口大堂，便于聯(lián)系和使用；而銀行應具有較好的外部聯(lián)系，設在交通便利、停車方便的位置。 2. 1 一層 寫字樓一層總面積約 7000 平方米，有南、北 2 個大堂，面積均約280 平方米。 3 定位內(nèi)容 根據(jù)上述定位原則和定位依據(jù)，水晶島辦公樓的商業(yè)配套定位包含以下功能：銀行、商務餐廳、會議室、品牌快餐、咖啡酒吧、票務中心、商務中心、員工餐廳、郵局。 ? 他們的需求內(nèi)容包括工作餐、加班餐、日常生活用品需求、健 37 西安水晶島項目 ?February 2020 身、休閑等。 ? 公司的需求內(nèi)容具體包括公務宴請、產(chǎn)品展示和發(fā)布、大型會議與報告、金融郵政服務、票務服務等。 兼顧公寓式酒店的配套需要同時考慮寫字樓和公寓式酒店客戶的類型、層次及需求的共同特點，并針對此共同特點進行定位。寫字樓商業(yè)配套的主要使用者是自用和租用的長住公司內(nèi)的公司及員工。 同時由于公寓式酒 店的服務配套在其底部商業(yè)配套空間中未完全滿足，故需要在寫字樓配套中適當予以兼顧。 寫字樓本身的商業(yè)配套主要用于為寫字樓配套服務。 （三）商業(yè)配套定位 寫字樓 南北總長度最長為 218 米，東西總寬度最寬為 35 米。客戶類型中型公司比重可以大一些，以本市、本省企業(yè)為主，以為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務的咨詢服務類型企業(yè)為主。由于不同公司的策略不同，為能夠成功吸引此類客戶入住，應當采取靈活的方式，以適應不同性質(zhì)公司獲取寫字樓的不同習慣。而分公司和辦事處由于地點變遷頻繁，因此偏重于選擇租賃的方式。 45 層預留的大開間面積樓層，在經(jīng)營策略上應靈活考慮，租售并舉，吸引此類客戶入住，主要目的是擴大項 目的知名度和影響力，對其它面積的出售或招租會起到極大的推動作用。其中 45 層預留大開間，不分割，目標客戶是國內(nèi)外大企業(yè)的總部、區(qū)域總部、分公司，為其預留個性化裝修的空間。 本項目寫字樓目標客戶為： 高新區(qū)內(nèi)部及周邊的規(guī)模較大實力較強的企業(yè)，以高科技、通訊公 55%63%13%7%0%10%20%30%40%50%60%70%本部 地區(qū)總部 分公司 辦事處 35 西安水晶島項目 ?February 2020 司等高新區(qū)主導產(chǎn)業(yè)類公司、為 高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務的咨詢服務類公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司等為主，吸引內(nèi)資企業(yè)總部、外資企業(yè)區(qū)域性辦事處或分公司以及發(fā)展到一定程度，進入成熟期的高新區(qū)原成長型企業(yè)。 高新區(qū)與非高新區(qū)企業(yè)辦公面積比例圖 2. 目標客戶定位 根據(jù)項目作為高檔次商務綜合體的定位，寫字樓應當是項目的主體功能，是綜合體的統(tǒng)領物業(yè)，在目前市場競爭態(tài)勢激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化情況較為嚴重的情況下，必須突出項目作為綜合建筑體的優(yōu)勢和辦公在產(chǎn)品、景觀等方面的優(yōu)勢。 不同級別公司選擇購買寫字樓的比例圖 本市45%本省26%外地20%港澳臺2%國外公司7% 34 西安水晶島項目 ?February 2020 辦公面積 辦公面積在 200500 平方米的公司比重最高，其次是 200 平方米以下的公司。由此可見本市或本省公司是出售寫字樓的主要目標客戶，本市或本省公司以及 一些外地、港澳臺和國外公司是出租寫字樓的主要目標客戶。 被調(diào)查企業(yè)的行業(yè)分布圖 公司性質(zhì) 本市公司占 45％，本省其它地區(qū)公司占 26％，外地公司占 20％，港澳臺及國外公司各占 2％和 7％。 購房者對中央空調(diào)的偏好 以上各方面是高檔服務式公寓必須具備的，而且通過我們對西安客 菜單式裝修46%精裝修27%廚衛(wèi)精裝修4%毛坯房23% 樓宇中央空調(diào)7%分戶式中央空調(diào)50%傳統(tǒng)供暖43% 32 西安水晶島項目 ?February 2020 戶的調(diào)查，也反映出對上述設施或配套的強烈需求，因此應當在產(chǎn)品調(diào)整中予以考慮。沒有中央空調(diào)的話，很難體現(xiàn)公寓的檔次。本項目應當由開發(fā)商提供菜單式裝修的方案，在品質(zhì)基本保證統(tǒng)一的基礎上，有一定的檔次細微差別，給客戶選擇的余地，但是有開發(fā)商統(tǒng)一負責裝修，以保證項目檔次、品質(zhì)和工程質(zhì)量，也避免客戶自己裝修給其它客戶和酒店帶來的不利影響。 購房者對 24 小時熱水的需求程度 ? 提供菜單式裝修 一般而言，投資型服務式公寓應當提供 精裝修，這是吸引投資者的基本內(nèi)容，而且作為出租用途而言，也必須要裝修才能吸引租客，是項目品質(zhì)的基本保障。 （五）其他細化定位建議 通過以上分析，投資型服務公寓是比較理想的公寓類型，對總體項目有益，與酒店功能也比較協(xié)調(diào)。 面積： 約 350 平方米 功能 ：綠色主題景觀展示、休閑、冷飲。 如果此改動對于公寓樓東立面影響較大，建議將玻璃幕封閉的位置適當向內(nèi)部后退，在確保最大實用面積的前提下，適當兼顧外立面效果。西安屬于北方城市，露臺只能在部分季節(jié)可以利用。 目標客戶 ：投資型服務公寓內(nèi)部客戶為主。 位置 ： 14 軸、 CD 軸圍合空間。 ? 圖書閱覽 針對目標客戶的文化層次和受教育程度較高的特點，選擇相對安靜的空間作為讀書閱覽的場所。 面積： 160 平方米 功能： 乒乓球、砂弧球、桌球、兒童游樂組合器械等。如桌球、乒乓等； 29 西安水晶島項目 ?February 2020 與兒童游戲都具有噪音較大的特點，結合空間現(xiàn)狀，將二者合設，減少對于其它空間的影響。 目標客戶 ：投資型服務公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。（根據(jù)實際經(jīng)營，如果未來有擴大規(guī)模需要，其空間可以向露臺方向擴展）。 ? 體操房 位置的考慮與器械健身相同，只是需要相對開闊的空間。 面積 ：約 80 平方米 功能 ：主要擺放健身器械，用于器械健身，使公寓式酒店的配套設施較為完善，提升公寓式酒店的檔次和品質(zhì)。根據(jù)現(xiàn)有空間具有多處承重墻、空間較零碎的條件，將器械健身房設在與桑拿相鄰的位置，以方便使用。 面積 ： 60 平方米 功能 ：桑拿、淋浴、更衣 目標客戶 ：投資型服務公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。綜合考慮項目各個因素和限 28 西安水晶島項目 ?February 2020 制條件，仍將桑拿淋浴設在原位置，與健身功能組合，形成放松身心的場所。以健身娛樂為主要功能，主要包括健身房、體操房、桑拿、球類室、兒童活動和圖書室，完善的功能設施將成為酒店公寓品質(zhì)的保證，和提升投資型服務公寓檔次的重要因素 。 健身是公寓居住客戶的重要需求之一，也是完善公寓式酒店的服務配套功能、提升投資型服務公寓檔次的重要的、有效的途徑。 目標客戶 ：投資型服務公寓客戶、公寓式酒店客戶，寫字樓客戶、項目周邊其它寫字樓、居住物業(yè)的客戶。 位置： 藥店位于 CA 軸、 12 軸圍合的空間；花店位于 CA 軸、 24軸圍合的空間。 27 西安水晶島項目 ?Fe