【正文】 間；特別之處是在東側(cè)臨唐延路有一處大面積的臨街露臺，景觀和視野較好，是整個二層的亮點(diǎn)空間。結(jié)合項目空間條件，在二層設(shè)健身會所，集中了健身娛樂類的配套，成為投資型服務(wù)公寓和公寓式酒店共享的配套。 ? 桑拿淋浴 桑拿淋浴是健身的輔助設(shè)施，但由于其涉及到上下水系統(tǒng)的配置，及項目進(jìn)度的關(guān)系，需先確定其位置。 位置 ：原桑拿和淋浴、更衣的位置。 ? 器械健身房 健身房的運(yùn)動量較大，與淋浴靠近較為合適。 位置 ：位于 1214 軸 、 C1D1 軸圍合的范圍內(nèi)。 目標(biāo)客戶 ：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。 位置 ：位于 412 軸、 C1 軸以東的區(qū)域。 面積 ：約 106 平方米 功能 ：體操教授和練習(xí)。 ? 球類運(yùn)動室 、兒童游戲室 球類運(yùn)動是器械和體操之外的技巧性健身方式。 位置： 14 軸、 DF 軸圍合空間。 目標(biāo)客戶： 投資型服務(wù)公寓內(nèi)部客戶為主。原棋牌室位置相對封閉，規(guī)模適宜，適合作為圖書室。 面積 ： 60 平方米 功能 ：圖書、 期刊、雜志、報紙閱覽。 ? 主題休閑花園 二層露臺需要計算全部建筑面積，而且不屬于可分?jǐn)偨ㄖ娣e，對于貴公司是一個損失。我行建議將此露臺以玻璃幕封閉，作為在四季均可以經(jīng)營和使用的空間，布置綠色植物為主的主題景觀，成為一個景觀、視野都較為優(yōu)美的高檔休閑空間。 位置： 位于二層原銀行辦公及露臺處。 目標(biāo)客戶 ：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字 30 西安水晶島項目 ?February 2020 樓客戶。 根據(jù)項目的現(xiàn)狀，在產(chǎn)品方面應(yīng)進(jìn)行一定調(diào)整，主要包括： ? 提供 24 小時熱水 根據(jù)我們的調(diào)查，購房者中有 77%明確表示希望有 24 小時熱水，而且提供 24 小時熱水也是高檔次服務(wù)式公寓的基本服務(wù)。從調(diào)查的反饋來看，購房者也普遍需要精裝修或提供菜單式裝修，二者的比重達(dá)到了 73%。 需要77%不需要7%無所謂16% 31 西安水晶島項目 ?February 2020 購房者對裝修的選擇 ? 提供戶式中央空調(diào) 中央空調(diào)是高檔次服務(wù)式公寓一般都具備的，而且通過對 購房者的調(diào)查，有 57%的客戶希望配備樓宇中央空調(diào)或分戶式中央空調(diào)。雖然本項目沒有設(shè)施樓宇中央空調(diào)，但如果提供分戶式中央空調(diào)也可以達(dá)到同樣的效果。 四、寫字樓細(xì)化定位 （一） 目標(biāo)客戶定位 1. 目標(biāo)客戶分析 根據(jù)我們對西安中高檔寫字樓客戶的調(diào)查，寫字樓客戶有如下基本特點(diǎn)： 行業(yè)分布 被調(diào)查企業(yè)行業(yè)分布廣 泛，信息郵電類占 19％、咨詢服務(wù)類占 28％、建筑房地產(chǎn)類占 17％。 咨詢服務(wù)28%信息郵電19%商貿(mào)餐飲7%建筑房地產(chǎn)17%其他13%交通運(yùn)輸3%制造8%金融5% 33 西安水晶島項目 ?February 2020 被調(diào)查企業(yè)的公司性質(zhì)分布圖 寫字樓的取得方式 在物業(yè)取得方式上，本市和本省公司租和買比例相當(dāng)，略偏向購買；外地、港澳臺和國外公司 94％以上選擇租賃，其中以港澳臺和國外公司表現(xiàn)更為明顯， 100％選擇租賃。 有 55％的公司本部和 63％的地區(qū)總部在物業(yè)取得的方式上選擇購買，由于總部和地區(qū)總部的辦公位置相對穩(wěn)定，因此其偏重于選擇購買的方式，而分公司和辦事處由于地點(diǎn)變遷頻繁，因此偏重于選擇租賃的方式，選擇購買的比例僅占 13％和 7％?？梢姡靼矊懽謽鞘袌鲋兄行∫?guī)模公司比較多，但辦公面積達(dá)到 1000 平方米以上的公司高新區(qū)明顯多余其 它區(qū)域的寫字樓，可見對于大企業(yè)而言，高新區(qū)更有吸引力。目標(biāo)客戶總體以檔次較高，規(guī)模相對較大的公司為主，以保證項目總體的品質(zhì)是客戶素質(zhì)。 （二） 經(jīng)營方式建議及面積分割 在寫字樓的面積分割上，首層作為商業(yè)配套， 25 層作為辦公。而且 45 層視野、景觀都比較好，適合吸引實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)。根據(jù)我們對寫字樓客戶的調(diào)查，在物業(yè)取得方式上，由于總部和地區(qū)總部的辦公位置相對穩(wěn)定，因此其偏重于選擇購買的方式，有 55％的公司本部和63％的地區(qū)總部在物業(yè)取得的方式上選擇購買。國內(nèi)公司選擇購買的比重較高，而港澳臺和國外公司 94％以上選擇租賃。 23 層可以進(jìn)行分割，面積在 200500 平方米，與大多數(shù)客戶的需求吻合。在經(jīng)營方面，主要采取銷售的方式，以快速回籠資金為目的。最南端 36 西安水晶島項目 ?February 2020 外墻距離公寓式酒店 23 米，東側(cè)距離水晶石 17 米。 由于寫字樓距離水晶石較近，且水晶石面積相對較小，故寫字樓的部分配套將作為水晶石的補(bǔ)充面積，劃分到水晶石中。 1 定位原則 寫字樓的主要目標(biāo)客戶從獲取物業(yè)的方式及用途上可分為投資者、購買寫字樓并作為其辦公空間的公司、租住寫字樓的公司（含向發(fā)展商和小業(yè)主租住二種情況）三類。滿足這些公司及員工需求特點(diǎn)和偏好，是水晶島寫字樓的定位原則。 2 定位依據(jù) ? 作為水晶島辦公樓 的長期使用者，依托高新區(qū)二期產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)氛圍，公司的需求特點(diǎn)集中在商務(wù)相關(guān)需求，注重形象，同時也注重實(shí)用，并要求高效快捷、具有一定個性化和相當(dāng)?shù)臋n次、品質(zhì)。 ? 作為這些公司的員工，屬于白領(lǐng)階層，他們的需求主要集中在生活需求方面，實(shí)用性和形象并重，在實(shí)惠的前提下兼顧一定的品位與品質(zhì)，講求生活質(zhì)量。 ? 兼顧公寓式酒店的配套主要包括高檔餐飲和會務(wù)需求。 上述配套內(nèi)容主要位于辦公樓一層；考慮員工餐廳和郵局由于為內(nèi)部使用，在檔次和形象方面與其它配套匹配程度不高，故將其設(shè)在地下一層。 根據(jù)上述定位原則及定位內(nèi)容，考慮與公寓功用高檔餐飲、為水晶石提供高檔配套等因素，并結(jié)合其本身空間分割，基本布局為在靠近公寓的位置布置 高檔中餐廳；而為確保寫字樓高檔的品質(zhì)，在其南、北大堂兩側(cè)的空間設(shè)置高檔的餐飲、咖啡、會議和商務(wù)中心等項目，以提升寫字樓品質(zhì)為目的，至少不能降低寫字樓的品質(zhì)。分述如下： ? 銀行 在考慮寫字樓需求的基礎(chǔ)上，由于本項目的檔次和規(guī)模，并考慮唐延路沿線尚沒有銀行的布點(diǎn)，建議在寫字樓下設(shè)立支行級的營業(yè)廳；根據(jù)我行市場調(diào)查，目前銀行支行的全部面積基本在 1000 平方米左右，故需要預(yù)留較大面積的銀行空間，以吸 引銀行前來布設(shè)分支機(jī) 38 西安水晶島項目 ?February 2020 構(gòu)。 面積： 1100 平方米 功能：為寫字樓的公司及個人提供銀行服務(wù)。 ? 會議中心 高檔寫字樓具有對于大規(guī)模、高端配置的會議空間需求，同時也作為公寓式酒店的重要配套內(nèi)容。內(nèi)部設(shè)有走道，相對獨(dú)立，臨近大堂，處于較為重要和明顯的位置，有利于提升會議室的檔次，便于吸引高檔次的、大型的會議，對于提升寫字樓的品質(zhì)具有一定作用。并可根據(jù)實(shí)際招商情況增減面積，也可根據(jù)市場需求及實(shí)際使用情況改為辦公室出售或出租。 目標(biāo)客戶；水晶島寫字樓及附近寫字樓的公司。 其臨項目內(nèi)部街道設(shè)有多處開 口，便于對外、對公寓式酒店服務(wù)。 面積： 1450 平方米 功能：中、高檔中餐廳。 ? 票務(wù)中心及商務(wù)中心 位置： 1718 軸、 BD 軸 面積：約 180 平方米 功能：票務(wù)服務(wù)、收發(fā)傳真、電子郵件服務(wù)、復(fù)印打印、英文翻譯、秘書服務(wù)等 目標(biāo)客戶：寫字樓 、 會務(wù)客人。 位 置： 7 BD 軸圍合空間。 目標(biāo)客戶：水晶島寫字樓公司辦公人士為主 2. 2 地下一層 考慮目前項目的區(qū)位不成熟，價廉實(shí)惠的員工餐廳是本寫字必須的配套，對于吸引客戶具有重要的作用，是寫字樓的銷售和出租的有利條件之一。 地下一層主要功能為各類設(shè)備機(jī)房和汽車庫、自行車庫，由于受機(jī)房布置和結(jié)構(gòu)的局 限，有些位置的車位布置面積相對較為寬松；利用這些寬松的位置，減少個別車位，布置員工餐廳以滿足寫字樓基本必須配套，我行認(rèn)為是合理的選擇。 位置： 1619 軸、 DG 軸圍合空間 面積： 330 平方米 功能：為寫字樓工作的員工提供工作餐、盒飯、送餐服務(wù)。 ? 郵局 在上述為員工餐廳開辟的空間內(nèi)，設(shè)一處 20 平方米的郵局，經(jīng)營郵件的投遞、轉(zhuǎn)發(fā)業(yè)務(wù)，以滿足寫字樓的需求。 五、水晶石細(xì)化定位 （一） 總體定位 水晶石位于建筑體的中心位置，并統(tǒng)領(lǐng)整個建筑群品質(zhì)，是水晶島魅力核心所在。 將水晶島定位于高檔商務(wù)俱樂部有其內(nèi)在原因和作用： 41 西安水晶島項目 ?February 2020 ? 高檔商務(wù)俱樂部一般是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市才出現(xiàn)的。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下，對商務(wù)設(shè)施的需求會更多樣化，需要產(chǎn)生高檔俱樂部類型的高端商務(wù)產(chǎn)品。他們擁有巨額的財富，位于社會金字塔的頂尖，他們需要專屬的商務(wù)活動空間，與家人共同休閑的私密空間，與同階層人士的交流空間。 ? 西安目前此種高檔商務(wù)產(chǎn)品還非常少，基本是空白，因此本項目建設(shè)高檔商務(wù)俱樂部可填補(bǔ)市場空白。 ? 本項目作為高檔次的商務(wù)綜合建筑體，設(shè)立高端的商務(wù)俱樂部對于總體價值的提升有促進(jìn)作用，首先它服務(wù)的客戶是商務(wù)客戶，與項目的總體定位不沖突。 ? 商務(wù)俱樂部的客戶本身就是寫字樓、酒店、服務(wù)式公寓的客戶，在其使用俱樂部的過程中，有可能對其它物業(yè)產(chǎn)生興趣，進(jìn)而購買。 42 西安水晶島項目 ?February 2020 （二） 經(jīng)營模式 高檔次商務(wù)俱樂部的成功，首要條件是引進(jìn)專業(yè)的有經(jīng)驗(yàn)和客戶網(wǎng)絡(luò)的俱樂部管理公司。只有專業(yè)的俱樂部管理公司才有可能使俱樂部的經(jīng)營取得成功，進(jìn)而保證水晶石的高品質(zhì)和總體項目的高品質(zhì)。 （三） 業(yè)態(tài) 及功能布局建議 水晶石總面積約 3700 平方米，分為地下一層、地上一層、地上二層，共三層；其中地下一層直接對外，設(shè)有下沉式廣場，作為入口廣場；地上一層有南、北二個入口，方便各方向的人流；地上二層與地上一層的空間連通充分，具有多處大面積的挑空空間，形成豐富而流動空間效果，成為水晶石室內(nèi)空間的一大特色，但縮小了水晶石的可用面積。 隨著西安的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，越來越多的國內(nèi)外的大企業(yè)進(jìn)入登陸西安，加入西安的快速發(fā)展中；同時社會財富不斷積累，新的實(shí)力型 43 西安水晶島項目 ?February 2020 企業(yè)和公司不斷產(chǎn)生，逐漸成為西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)航者和主力軍。他們是水晶石的目標(biāo)客戶，水晶石為他們提供商務(wù)社交休閑活動場所。使水晶石成為財富階層在西安的新家，財富的新策源地和財富締造者的新落腳地。他們的需求特點(diǎn)是更樂于在固定的、相對不事張揚(yáng)、穩(wěn)定的圈子內(nèi)進(jìn)行商務(wù)、社交和休閑活動；由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大，他們對于消費(fèi)環(huán)境具有相當(dāng)高品質(zhì)的要求，以彰顯其社會地位和實(shí)力、品位，但又不希望過于引人注目；消費(fèi)能力極強(qiáng)，對于形象、品 質(zhì)、舒適度和個性化的需求大于對價格的關(guān)注。 經(jīng)營方式 水晶石高檔俱樂部適合采用 會員制的經(jīng)營方式，顯示其尊貴的身份，而且為其提供更大的交際網(wǎng)絡(luò)，為其獲得更多的財富創(chuàng)造機(jī)會。 具體經(jīng)營方式： ? 實(shí)行會員邀請方式，分為創(chuàng)始會籍、高級會籍、普通會籍，并定期舉行俱樂部活動。 ? 俱樂部的會員人數(shù)應(yīng)控制一定數(shù)量，以保證其尊貴性和高品質(zhì)服務(wù)，并享受會員級的較大的優(yōu)惠。 3 定位內(nèi)容 功能分類 根據(jù)我行對于北京高檔俱樂部市場的調(diào)查，目前高檔俱樂部的功能設(shè)置主要分為三大類： ? 康體娛樂功能，具體包含：游泳池、健身房、桑拿、臺球、保齡球、壁球、棋牌室、室內(nèi)網(wǎng)球場等； ? 高級餐飲：以高級西餐為主，以及日本、韓國料理等，兼有最高檔中餐； ? 會議：包含大規(guī)模的會議廳及小會議室 ； ? 其它功能：包括一些特殊的空間，如美洲俱樂部設(shè)有獨(dú)具特色的雪茄長廊，主要用于存放來自各國的 VIP 們的私人雪茄，根據(jù)不同品牌和特性的雪茄，設(shè)置適合的溫度、濕度，精心珍藏，等候客人的再次光臨。 功能縱向分區(qū) 具體功能安排從產(chǎn)生較大噪音和濕氣、蒸汽的康體娛樂項目。 地下一層 地下一層總規(guī)模約平方米；有單獨(dú)的出入口直接面臨唐延路，入口處設(shè)下沉式廣場，室外空間形態(tài)較為豐富； 參考北京的同檔次俱樂部，如京城俱樂部、長安俱樂部等，共同的功能布局特點(diǎn)是將健身、游泳池、乒乓球、音像室等容易產(chǎn)生較大噪音的空間集中布置在地下室，以免影響上部的安靜環(huán)境；由于水晶石的地上二、三層在空間上完全貫通，如果將噪音較大的功能布置在地 上二、三層，將會干擾所有的房間，不能滿足高檔俱樂部對于環(huán)境安靜的基本需求，故此種布局方式對于水晶石尤其適合； 所以我行建議在地下室主要安排與健身相關(guān)的內(nèi)容，包含游泳池、桑拿、健身、臺球、淋浴、氧吧。 地下室目前可以安排的功能如下： 方案一：無游泳池的布局： 桑拿 ： 位置： 12 軸 —— 1/14 軸、 1A 軸 —— 1/A 軸圍合區(qū)域。 健身 位置： 1/14 軸 —— 1/15 軸、 1/F 軸 —— 1/B 軸圍合區(qū)域。 46 西安水晶島項目 ?February 2020 VIP 臺球： 位置： 1/14 軸 —— 17 軸、 1/A 軸 —— 3/A 軸圍合區(qū)域。 面積： 160 平方米 功能：氧吧、