水晶島公寓經(jīng)營運(yùn)作方案-閱讀頁
2025-05-25 12:22本頁面
【正文】 金進(jìn)行物業(yè)投資，即投資者僅需付相應(yīng)的首期，在簽訂房地產(chǎn)買賣合同和辦妥銀行按揭等全部手續(xù)后，即擁有所購房產(chǎn)的所有權(quán)，永不供樓，按揭期內(nèi)將使用權(quán)委托給專業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，按揭期滿后可收回使用權(quán)，從而完全擁有所購房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)。從開發(fā)商的角度出發(fā)，這種模式不僅有利于加速資金回籠，而且將開發(fā)商、經(jīng)營者、銀行、投資者等利益有效的整合在一起，同時(shí)也將開發(fā)、管理、經(jīng)營、服務(wù)有效結(jié)合，產(chǎn)生了新型的產(chǎn)業(yè)鏈和經(jīng)濟(jì)鏈。同時(shí)也將成為個(gè)人、家庭投資理財(cái)全新的投資模式。聘請(qǐng)國內(nèi)知名的酒店管理公司提供專業(yè)管理指導(dǎo)，并提供特色星級(jí)裝修和個(gè)性化酒店管理服務(wù)，吸引投資者，增加投資者信心。安全第一！在社會(huì)保障體系并不完善的現(xiàn)階段，個(gè)人、家庭投資者的抗風(fēng)險(xiǎn)能力是相對(duì)脆弱的，因此，作為一種新的投資型房產(chǎn)，公寓的投資風(fēng)險(xiǎn)保障體系的設(shè)計(jì)顯的至關(guān)重要。 “退出機(jī)制”可以從兩方面展開：其一，如果投資者在投資滿三年后選擇自住，可向高新地產(chǎn)提出退出計(jì)劃，即提前收回所委托房產(chǎn)的使用權(quán)，并自行向銀行償還按揭款，從而成為一名水晶島酒店（公寓）的長住賓客，享受后小康時(shí)代的時(shí)尚生活。高新地產(chǎn)為了確?！巴顺鰴C(jī)制”的安全運(yùn)行，可以在保險(xiǎn)公司特別設(shè)立了“退出機(jī)制”的專項(xiàng)保障基金，如廣東旭飛好時(shí)光酒店等。在目前投資市場(chǎng)，如果水晶島公寓為投資人士設(shè)計(jì)的“低風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制”得以實(shí)現(xiàn)，無疑也為高新地產(chǎn)鋪就了一條低風(fēng)險(xiǎn)的快速發(fā)展之路！四、投資理財(cái)方案根據(jù)總公司策劃部提供的資料顯示，公寓樓的成本價(jià)格3020元，房屋的銷售價(jià)鎖定在4300元/平米（含地價(jià)、工程造價(jià)、內(nèi)裝修、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售利潤等）。加之其他費(fèi)用后，銷售價(jià)可以鎖定在4500元/平米較為合理。%，起租價(jià)為25元/平米。經(jīng)營形式：產(chǎn)品銷售時(shí)，投資者分別同銷售公司簽訂銷售合同、置業(yè)公司委托經(jīng)營合同，置業(yè)公司尋求相應(yīng)的酒店管理公司提供增值服務(wù)（酒店式服務(wù)、商務(wù)服務(wù)）管理，對(duì)外出租經(jīng)營獲取利潤。投資回報(bào)見附表一至附表四【對(duì)公司而言：】從附表一四盈虧平衡表可以看出：1） 當(dāng)按揭期為15年，首付三成，平米月租價(jià)為45元，出租率56%時(shí)，經(jīng)營者就可盈虧持平，出租率達(dá)到81%時(shí)，就可以達(dá)到給投資者年8%的投資分成，經(jīng)營收入略有盈余。3） 當(dāng)按揭期為20年，首付三成，平米月租價(jià)為45元，出租率47%時(shí)，經(jīng)營者就可保本，出租率達(dá)到67%時(shí)，就可以達(dá)到給投資者年8%的投資分成，經(jīng)營收入略有盈余。綜上所述：1）隨著月租價(jià)的遞增，盈虧平衡點(diǎn)越低，經(jīng)營者盈余空間越大； 2）20年按揭還款比15年的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)??；3）保證了投資者的投資利潤及按揭還款，市場(chǎng)吸引力較大；【對(duì)投資者而言】1） 年8%的“穩(wěn)定”投資回報(bào)率，具有很大的市場(chǎng)吸引力；2） 投資者在按揭期內(nèi)，無需月供，實(shí)現(xiàn)了真正意義的坐享其成。根據(jù)區(qū)域功能特點(diǎn)，開發(fā)出針對(duì)性強(qiáng)的產(chǎn)品和相應(yīng)的配套功能，形成鎖定客戶群體的規(guī)模聚集，此價(jià)位對(duì)于租務(wù)市場(chǎng)才有吸引力，否則，與同質(zhì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，本產(chǎn)品無優(yōu)勢(shì)。（說明：本產(chǎn)品所有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)未見到公司詳實(shí)資料，計(jì)算僅作參考，未計(jì)算投資回收期等）次方案普通公寓方案：經(jīng)營形式：公司統(tǒng)一出租，提供增值服務(wù)。盈虧平衡及收益見附表五至十【對(duì)公司而言】 從附表五至附表七盈虧平衡表可以看出，隨著售價(jià)增加，月供款也隨著增加，公司為投資者付銀行按揭款，年經(jīng)營利潤額下降很大，出現(xiàn)負(fù)值。售價(jià)5500元時(shí)，年收益額均為負(fù)。 從附表八和十可以看出，當(dāng)售價(jià)4500元/平米，首付三成，月租25元/平米，15年的按揭期需要100%的出租率公司方可盈虧持平，20年的按揭期85%的出租率公司就可達(dá)到盈利?！緦?duì)投資者而言】雖然公司為投資者交納了銀行的按揭貸款，但投資者并沒有在按揭期內(nèi)享受到投資所帶來的受益，只有產(chǎn)權(quán)無經(jīng)營權(quán)，投資吸引力不大。產(chǎn)權(quán)式酒店方案：1） 根據(jù)公司提供的資料，本產(chǎn)品非酒店物業(yè)定位，未見到酒店的相關(guān)成本計(jì)算；2） 從所得的資料看，外埠城市產(chǎn)權(quán)式酒店都依景觀而設(shè)，所謂產(chǎn)權(quán)式酒店，就是假日酒店，建造這樣的物業(yè)在高新區(qū)，和周邊的大環(huán)境很不相稱，不符合投資物業(yè)經(jīng)營理念。建立產(chǎn)業(yè)基金的好處有：首先，此基金可以成為業(yè)主的專用資金，鼓勵(lì)業(yè)主獨(dú)立創(chuàng)業(yè)和追求上進(jìn)，公司可以和銀行聯(lián)手，當(dāng)業(yè)主交納了首付款后，就可向銀行申請(qǐng)小額貸款支持，渡過難關(guān)，此方式有利于促進(jìn)本項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金需求巨大，稍微運(yùn)作不善就有可能陷入資金周轉(zhuǎn)困境，財(cái)務(wù)成本負(fù)擔(dān)重，造成企業(yè)利潤相應(yīng)較少，不利于企業(yè)下一步發(fā)展。最后，公司可以用此基金投資于公司新建的項(xiàng)目或其他工程，處于小股東地位投資者的必然會(huì)更加關(guān)注公司的規(guī)范化運(yùn)作，以保障其自身利益，這樣就會(huì)對(duì)公司的運(yùn)行起到一個(gè)外部監(jiān)督的作用，有利于公司操作規(guī)范化。建議二、成立高新地產(chǎn)投資俱樂部公司可利用企業(yè)強(qiáng)大的服務(wù)平臺(tái)和資源優(yōu)勢(shì)，成立高新地產(chǎn)投資俱樂部，以會(huì)員的形式加盟。加盟會(huì)員的條件 已經(jīng)具備較為寬松的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，并有意將房地產(chǎn)作為新的投資品的普通消費(fèi)者；在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域已經(jīng)拼打多年，并初步嘗到房地產(chǎn)投資樂趣的業(yè)余投資者；已經(jīng)擁有多處房地產(chǎn)投資型物業(yè)，打算將房地產(chǎn)投資列為長期性行為的專業(yè)投資者。 俱樂部可邀請(qǐng)房地產(chǎn)研究專家、法律界人士成立房產(chǎn)投資顧問團(tuán)，不定期地舉辦知識(shí)講座，幫助會(huì)員提高對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、西安房地產(chǎn)市場(chǎng)、各類商品房屋的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、修建、營銷、物業(yè)管理等知識(shí)，增加房地產(chǎn)投資的專業(yè)技巧，提高房地產(chǎn)投資中的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；不定期地將會(huì)員組織在一起，開展各種沙龍活動(dòng)，增進(jìn)會(huì)員間的相互了解，互通信息，形成戰(zhàn)略同盟伙伴，在投資領(lǐng)域爭(zhēng)取更大利益。 俱樂部將不定期地組織會(huì)員，對(duì)公認(rèn)的具有較大投資空間的樓盤進(jìn)行集體選房、集體砍價(jià)，爭(zhēng)取較為優(yōu)厚的折扣優(yōu)惠，并提供選樓咨詢及售后的維權(quán)服務(wù)，保障會(huì)員的投資利益。通過以上方式，以此來吸引投資者，可以迅速提上本產(chǎn)品的市場(chǎng)知名度，加速市場(chǎng)認(rèn)知度，促進(jìn)銷售，加速資金回籠，始終保持占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)，引領(lǐng)地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展方向，獲取較好的利潤，建立新興行業(yè)鏈，進(jìn)一步提升高新地產(chǎn)的品牌美譽(yù)度
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