【正文】 產(chǎn)品核心定位：蘇州首席“涉外酒店式服務(wù)公寓”“酒店式服務(wù)公寓”是目前上海住宅樓市場(chǎng)上異軍突起的一種新的租賃房，因設(shè)備豪華，服務(wù)完善，頗得外籍來滬人員等青睞，在蘇州也有類似產(chǎn)品，但概念不明確。綜合酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)式酒店功能的全新產(chǎn)品，適合中短期居住。提升產(chǎn)品附加值的四大亮點(diǎn)環(huán)球主題風(fēng)格套房。如：中式古典區(qū)、日韓風(fēng)格區(qū)、北美經(jīng)典區(qū)、歐陸時(shí)尚區(qū)、澳洲韻律區(qū)、南亞風(fēng)情區(qū)等。環(huán)球主題的國際化服務(wù)。根據(jù)不同的特色區(qū)提供相應(yīng)的具有異國特色的服務(wù),在每個(gè)特色區(qū)提供相應(yīng)的服裝、飲食服務(wù)。不管客戶是本國的還是國外的，都可以享受到熱情的服務(wù)，是客戶感到賓至如歸，即使是在異國他鄉(xiāng)，也不會(huì)有陌生的感覺。相應(yīng)的，我們也會(huì)設(shè)置專門的局域網(wǎng)，用于內(nèi)部交流，研究討論工作，以便更好的服務(wù)和工作，從而取得更好的工作成績(jī)。為了使項(xiàng)目獲得更大的發(fā)展空間，產(chǎn)生新客戶帶動(dòng)老客戶的馬效應(yīng)我們建議制作專門的會(huì)員卡，有白金卡、金卡、銀卡、普通卡等；白金卡會(huì)員享受最高、最完善的服務(wù)；金卡會(huì)員可以享受僅低于白金卡的各種不同層次的服務(wù)；銀卡會(huì)員也可以享受不同層次的服務(wù)；普通卡則可以享受最基本的服務(wù)。 “99+1”的服務(wù)模式。傾心打造“家政助理師、居所守望者、SOHO商務(wù)伴侶、健康咨詢顧問、娛樂前臺(tái)、禮儀先生、居巢保障師”等7大類99套服務(wù)，只為客戶對(duì)我們的第100項(xiàng)要求獲得真正的滿足。代聯(lián)系喜事慶典+代聯(lián)系攝影、攝像+家居親友重要日子提醒+租售鮮花盆景……、放心。小規(guī)模聚會(huì)策劃+圖書閱覽+邀請(qǐng)小型樂隊(duì)來公寓演出+棋類活動(dòng)+圖書、音像制品交流+健美培訓(xùn)+壁畫租賃+各種展銷活動(dòng)……。MORNING CALL+24小時(shí)后臺(tái)服務(wù)+代訂各種電信卡+代辦房產(chǎn)證+代叫出租車+代訂車、船、飛機(jī)票+代領(lǐng)代寄郵件+代訂旅游手續(xù)+清洗私家車+市級(jí)人才招聘會(huì)信息發(fā)布……電話、傳真、EMAILL+代似文稿+小型會(huì)務(wù)辦理+打字、復(fù)印+電腦重要病毒發(fā)作日提示+交通信息咨詢+誤樂快訊發(fā)布……“最”健康檢查+家庭小藥箱+特色門診咨詢+?？崎T診預(yù)約+病人短期看護(hù)+心理診所+殘助用品短期租賃……。金豐易居現(xiàn)在會(huì)員5萬，其中有3萬為高檔會(huì)員（其會(huì)員檔次正好匹配本項(xiàng)目）。在國際格局日趨一體化的新形式下，加強(qiáng)各會(huì)員之間的聯(lián)系，必然有助于日后的商務(wù)全方位發(fā)展。金豐易居網(wǎng)是中國房地產(chǎn)業(yè)點(diǎn)擊率最高的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)之一。在全球網(wǎng)絡(luò)技術(shù)高速發(fā)展的今天,把握商機(jī)已經(jīng)成為商家發(fā)掘財(cái)富的最大砝碼,利用豐富的網(wǎng)絡(luò)資源,加強(qiáng)各開發(fā)商之間的交流合作,加強(qiáng)區(qū)域合作,使本項(xiàng)目能在網(wǎng)上得到更大的發(fā)展空間,充分利用金豐易居網(wǎng)絡(luò)這塊大資源,從而獲得更多的商機(jī)。金豐易居網(wǎng)在就有上海有280多家置換門店，在全國多大城市都有金豐的網(wǎng)站。我們會(huì)組織專門的會(huì)員交流與合作,進(jìn)行調(diào)查、協(xié)調(diào)、組織交流、進(jìn)行更高領(lǐng)域的合作，為本項(xiàng)目作更高的宣傳，提高本項(xiàng)目的知名度，擴(kuò)大影響，提高再生度，從而有利于提高本項(xiàng)目的知名度。雙湖生態(tài)景觀。眷顧金雞、獨(dú)墅雙景美色，閱讀雙湖湖濱水岸生態(tài)。我們可以吸引全國高爾夫愛好者加入本項(xiàng)目，還可以發(fā)展外籍高爾夫愛好者加入本項(xiàng)目，開展高爾夫項(xiàng)目運(yùn)動(dòng)，提升本項(xiàng)目社會(huì)效應(yīng)，為本項(xiàng)目贏得更廣闊的客戶源，提升本項(xiàng)目的價(jià)值品位。四、功能定位。國際化生活配套國際化商務(wù)配套國際化休閑配套國際化企業(yè)配套環(huán)球主題的國際化服務(wù)第四部分 企劃篇一、廣告總精神雙湖高爾夫體驗(yàn)世界頂級(jí)高雅運(yùn)動(dòng)雙湖。涵養(yǎng)環(huán)球文化生活格調(diào)環(huán)球主題的國際化服務(wù)252。多國主題服務(wù)尊貴生活享受。 凝聚。252。現(xiàn)代大師規(guī)劃卓見。環(huán)球文化生活，是我們營銷的著眼點(diǎn)我們建造的不僅僅是一個(gè)居住公寓更要營造現(xiàn)代人、國際化的一種生活方式以“環(huán)球主題的國際化服務(wù)”理念輕松獲得健康、舒適、便利的國際服務(wù)式居住生活社區(qū)二、廣告分解精要?！八丁保础八丁?，占領(lǐng)異國浪漫生活領(lǐng)地。御享異國風(fēng)情的高品質(zhì)服務(wù)。日本壽司點(diǎn)心精美,和服寬松別致。拉丁風(fēng)情舞蹈區(qū)域盡顯拉丁熱情,原始服飾熱力四射。雙湖麗景?環(huán)球特色服務(wù)公寓 “雙湖”，金雞湖、獨(dú)墅湖，天然湖泊相映相襯，優(yōu)越天然地理位置，滿足視野寬闊之感，全景式視野再不是廣告詞，夢(mèng)幻美景在“雙湖”立即登陸視野，發(fā)掘客戶心理，從人本出發(fā)，為本案贏得客戶心理上的支持，從而吸引客戶眼球。讓美景說話，讓地位說話，證明本案之美景突出之功能，抓住“麗景”做文章，迎合現(xiàn)代都市人回歸定位需求，從而獲得本案廣告面上的成功。讓環(huán)球特色融入公寓設(shè)計(jì)風(fēng)格中，安裝最無憂的全方位保安系統(tǒng)，最先進(jìn)的定位商務(wù)秘書跟蹤服務(wù)系統(tǒng)，全球風(fēng)格餐廳、休閑生活區(qū)，超大視野設(shè)計(jì)，豪華室內(nèi)裝潢配套設(shè)施，互相連通又各有隱私的室內(nèi)設(shè)計(jì)，一切滿足顧客需要，使本案成為蘇州之最，獨(dú)特風(fēng)格，是本案成功的關(guān)鍵。領(lǐng)世館,即“領(lǐng)事館”的諧音字。以領(lǐng)世館命名給本項(xiàng)帶來濃厚的國際色彩。“領(lǐng)世館”國際、現(xiàn)代、大氣、朗朗上口易于傳播。藍(lán)朝新貴“藍(lán)朝”，藍(lán)色象征水的深藍(lán)，間接說明“朝”，有富貴的意思；“新貴”象征新新人類，新貴族，說明了本案的主要目標(biāo)客戶，主題鮮明。菁英匯顧名思義，“菁英匯”就是說本案是菁英的云集匯聚之地。中新國際“中新國際”，名字簡(jiǎn)單、明了，能體現(xiàn)本案的國際風(fēng)情，與國際接軌，體現(xiàn)了世界一體化、現(xiàn)代化、競(jìng)爭(zhēng)化的要求。雙湖領(lǐng)地“領(lǐng)地”，有至尊、唯一、霸主、領(lǐng)先的意義，“雙湖”說明了本案位于金雞湖和獨(dú)墅湖之間的地理位置，“雙湖領(lǐng)地”說明了本案在雙湖之間具有得天獨(dú)厚的地理環(huán)境和領(lǐng)袖一方的霸主氣質(zhì)。四、推廣思路區(qū)域行情的突破雙湖高爾夫 地塊內(nèi)的金雞湖、獨(dú)墅湖的資源及高爾夫利用，創(chuàng)造本案的景觀特色環(huán)球文化生活塑造多國主題的居住的生活方式、國際社區(qū)概念。第一階段，樓盤整體形象推廣：：：：（見附件1）：第二階段，樓盤賣點(diǎn)細(xì)分：會(huì)聚?！邦I(lǐng)世館”即可讓您享受國際級(jí)酒店管理公司帶來的尊貴服務(wù)還可以讓您隨意選擇“家的溫馨”與“異國的浪漫生活”。都會(huì)精髓，室內(nèi)室外，添上優(yōu)雅生活情趣由大堂到睡房，燈飾到玻璃顏色一點(diǎn)一滴，凝聚都會(huì)魅力凝聚世界級(jí)優(yōu)雅生活氣派酒店式細(xì)致服務(wù)，星級(jí)裝修配置設(shè)施洋溢著與眾不同的時(shí)代氣息，唯你感受的，是新時(shí)代的居住模式“領(lǐng)世館”開創(chuàng)蘇州首席涉外酒店式服務(wù)公寓第三階段：針對(duì)剩余房源推廣A. 經(jīng)典房鑒賞推薦系列宣傳B. 節(jié)假日優(yōu)惠促銷活動(dòng)C. 細(xì)分客戶點(diǎn)對(duì)點(diǎn)推廣五、廣告宣傳?；顒?dòng)內(nèi)容：國際居住理念對(duì)我們的影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)了，我們究竟需要什么樣的住宅……重要載體：各報(bào)社發(fā)稿報(bào)道會(huì)議情況，《蘇州日?qǐng)?bào)》、《姑蘇晚報(bào)》進(jìn)行“涉外酒店式服務(wù)公寓生活方式”大討論目標(biāo)：軟硬兼做、高低空結(jié)合，對(duì)“酒店式居所現(xiàn)象”進(jìn)行大討論、大宣傳，最終落實(shí)到本案“國際化、酒店式、休閑性”。暢談?dòng)⑹焦芗曳?wù)對(duì)蘇州未來居住理念的啟迪；邀請(qǐng)征文獲獎(jiǎng)?wù)?、討論熱情參與者參加茶話會(huì)，并對(duì)大獎(jiǎng)得主發(fā)獎(jiǎng)以及邀請(qǐng)他們作為公司組織的優(yōu)惠活動(dòng)的參與者；編訂征文集。第五部分 建議篇一、項(xiàng)目運(yùn)作模式操作方式。引入酒店管理公司有兩種方式，一種是引入管理，即整個(gè)酒店的管理和管理班子都由國際知名管理公司提供；另一種是引入品牌，即酒店只是掛國際知名管理公司的品牌，管理人員由酒店方自己負(fù)責(zé)。、交通等各種社會(huì)資源，提高酒店的規(guī)?；?jīng)營。，向投資者提供適時(shí)的信息溝通，提供個(gè)性化的服務(wù)。不同的特色區(qū)提供相應(yīng)的具有異國特色的五星級(jí)高檔服務(wù),可從服務(wù)員的服裝、禮儀、服務(wù)項(xiàng)目等多方面體現(xiàn)不同風(fēng)格的特色服務(wù)。，一般擁有一個(gè)大堂酒廊、酒吧及休閑餐廳，并提供自助餐為特色。與此同時(shí)，專為商務(wù)旅客而設(shè)的服務(wù)還包括行政人員客房樓層及商務(wù)中心。，不需要增加太大成本。 樓盤現(xiàn)場(chǎng)包裝是廣告的有益補(bǔ)充，是營銷策劃中不可缺少的一環(huán)，起到強(qiáng)化及深化廣告宣傳效果。上海金豐特推薦世界級(jí)的酒店管理精英公司——萬豪國際集團(tuán)。多年來，萬豪國際集團(tuán)拓展迅速，在亞洲主要城市及廣受歡迎的度假地建有豪華酒店。萬豪對(duì)在中國所管理的酒店市場(chǎng)細(xì)分為主攻商務(wù)旅客。2001年的營業(yè)額達(dá)200 億美元。該集團(tuán)旗下酒店包括萬豪酒店、JWMarriott酒店、麗嘉酒店、萬麗酒店、萬怡酒店等。萬豪管理模式與特色早在20世紀(jì)90年代，萬豪就開始著意考察中國市場(chǎng)，尋找機(jī)會(huì)。1997年，亞洲金融危機(jī)橫行之際，萬豪瞅準(zhǔn)機(jī)會(huì)出手，“花了很多錢100%地買下”在香港酒店業(yè)占有很大市場(chǎng)的萬麗集團(tuán)。這樣加上萬麗本來的10多家酒店，萬豪的酒店數(shù)從原來不到10家陡增近10倍，一躍成為在亞洲擁有最多酒店的集團(tuán)。同樣是在1997年，開發(fā)長江三峽之際，重慶一家民營企業(yè)投巨資建起一家大酒店，急需專業(yè)管理。自此，萬豪之手正式伸進(jìn)內(nèi)地。除了華美達(dá)是稍微大眾的品牌，其他品牌都是高檔酒店，在這個(gè)層次的酒店市場(chǎng)，這樣的擴(kuò)張速度絕對(duì)不算慢了。有業(yè)內(nèi)人士把這種勻速解讀為謹(jǐn)慎，也有人認(rèn)為其實(shí)萬豪是在等待，等待一次在各種時(shí)機(jī)都成熟后的“大釋放”。不管是哪種方式，萬豪都只是做管理，不當(dāng)業(yè)主，這是在政策限制下的一種決策，國家規(guī)定，酒店中外資成分最多不得超過49%。萬豪管理項(xiàng)目匯集萬豪在中國管理酒店一覽表城市名稱北京北京新世界萬怡酒店廣州廣州中國大酒店上海上海揚(yáng)子江萬麗大酒店上海萬豪虹橋大酒店上海齊魯萬怡酒店上海明天廣場(chǎng)JW萬豪酒店天津天津?yàn)I江萬麗大酒店重慶重慶萬豪酒店昆明昆明萬怡酒店沈陽沈陽新世界萬怡酒店沈陽皇朝萬豪酒店順德順德新世界萬怡酒店無錫無錫新世界萬怡酒店西安西安古都新世界酒店香港特別行政區(qū)香港新世界萬麗酒店香港萬豪酒店香港萬麗海景酒店澳門特別行政區(qū)澳門新世界帝濠酒店三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議設(shè)計(jì)宗旨，體現(xiàn)開發(fā)商“五星酒店”的服務(wù)理念和設(shè)計(jì)者以“地標(biāo)建筑、地理位置、樓盤規(guī)劃”為基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)思想，本案將設(shè)計(jì)成“五星服務(wù)式酒店公寓+頂級(jí)休閑購物區(qū)+國際化商務(wù)配套”的國際標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目。產(chǎn)品分類表類型戶型面積（平方米）配比異國主題裝修風(fēng)格裝修預(yù)算商務(wù)客房506016%現(xiàn)代簡(jiǎn)約900元/平方米黃金套房607016%現(xiàn)代簡(jiǎn)約1200元/平方米白金套房8011036%日韓風(fēng)格1600元/平方米現(xiàn)代簡(jiǎn)約1300元/平方米鉆石套房12015032%中式古典2200元/平方米日韓風(fēng)格1600元/平方米澳洲風(fēng)格1600元/平方米歐洲風(fēng)格1800元/平方米裝修及配置本案的多國主題精裝修套房、全配置，是該物業(yè)類型的主要賣點(diǎn)之一。l 墻地面部分套房客廳地面為地毯，房間地面為實(shí)木地板，墻面、天花板白灰打底乳膠漆。玻璃幕墻以享受高層建筑遠(yuǎn)觀蘇州的美景。建議在衛(wèi)生間里做大浴缸，增加酒店的品位。上述裝修與配置，根據(jù)不同的配置標(biāo)準(zhǔn)，費(fèi)用在900—2200元元/平方米之間不等。