【正文】 計局五、蘇州房地產(chǎn)市場宏觀狀況土地交易量增長迅速資料來源：蘇州市土地儲備中心；2004年數(shù)據(jù)為16月房地產(chǎn)投資資料來源：蘇州市統(tǒng)計局蘇州房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況資料來源：蘇州市統(tǒng)計局蘇州房地產(chǎn)銷售金額及增長率資料來源：蘇州市統(tǒng)計局由上述圖例，可見：。2003年的開發(fā)建設量已經(jīng)完成了150萬的年度計劃，比去年的開發(fā)量增長了一倍以上。近兩年來，由于園區(qū)商品房熱銷，預售已成為主要售樓形式，許多樓盤基本上在開盤后3個月內即預售告磬，總體銷售率幾近100％。 ，在市區(qū)中所占的份額繼續(xù)上升。 。截至2003年12月底，園區(qū)二手房轉讓登記達963套，10．64萬平方米，成交金額2．76億元，分別為2002年的1．91倍、2．39倍和2．83倍，一年之內成交額漲了三倍。我們認為，酒店式公寓的火爆有著十分深刻的背景。它成功突破了“幾萬元進入市中心”的房屋交易瓶頸。此類產(chǎn)品前兩年供不應求，2004年后基本達到供需平衡。目前此類產(chǎn)品客源穩(wěn)定、投資回報率高，市場前景樂觀。另外，從以下幾個方面也可看出酒店式服務公寓有較大的發(fā)展空間：①蘇州GDP進入全國前四名，作為上海的后花園，敞開門做生意，與其他國家的商貿往來會更加密切，隨著蘇州城市功能的完善，對酒店式公寓的需求亦會有個量的增加。③經(jīng)濟活躍、網(wǎng)絡時代的來臨，激發(fā)大量的創(chuàng)業(yè)者加入到SOHO一族，他們對酒店式公寓的需求是相當大的；有人需求，就有人投資，相信本地的投資客亦有很大熱情。酒店式服務公寓作為房地產(chǎn)市場上的一種新型物業(yè)，具有十分獨特的“個性”，既然存在于市場，就一定有其獨特的地方。因而，我們認為，蘇州酒店式服務公寓總體發(fā)展趨勢是在短期內與房地產(chǎn)其它產(chǎn)品同生死、共存亡的趨時，在競爭中共同發(fā)展。這些區(qū)域對酒店公寓的需求較大、較集中，而遠離鬧市中心的偏遠區(qū)域或城郊結合部則不適合大規(guī)模開發(fā)酒店公寓項目。同時考慮地段優(yōu)勢；物業(yè)的聚集優(yōu)勢，能夠迅速積累足夠的購買人氣；交通便捷程度。產(chǎn)品發(fā)展趨勢。而且在功能需求上，二者也有著極大的不同，如何在居住功能和辦公功能上取得平衡，是一個難以解決的問題。80%區(qū)域為居住功能，20%區(qū)域為辦公功能是未來酒店式公寓功能布局發(fā)展的大趨勢。應該盡量規(guī)避目前爛尾樓通風差、光照不足、房間面積要么局促、要么浪費的弊端以及公攤面積過大的缺陷；縮小住宅的公攤面積，加強產(chǎn)品的通風性、光照度、增強空間的利用度以及提高房間的舒適度，減少每層的房間數(shù)等是未來酒店式公寓戶型的發(fā)展趨勢。提供居家舒適、辦公方便是酒店式公寓管理、服務的兩大重點，未來酒店式公寓的物業(yè)管理將進步全面酒店管理化，完善服務，以期真正體現(xiàn)“酒店式服務，公寓化管理”的宗旨。未來酒店式公寓內部配套將更為合理、實用：泛會所，豪華大堂，寬通道，室內游泳池等配套是酒店式公寓發(fā)展的主導方向，隨著酒店式公寓的發(fā)展，產(chǎn)品將進一步細分，未來市場上還將會出現(xiàn)具有各種不同產(chǎn)品特色的酒店式公寓。之所以現(xiàn)今許多人把目光投向酒店式公寓，其內部為全裝修是一個不容忽視的因素之一，蘇州酒店式公寓的裝修標準目前是參差不齊的，有的只配家具和內部簡單裝修；有的是精裝修，所有的家電都配置到位，其中后者將是今后的發(fā)展趨勢。市場走勢 “酒店式服務公寓”打開了酒店公寓的新篇章。最近半年內，上海的小戶型酒店公寓市場已經(jīng)有開始冷卻的趨勢。酒店式服務公寓的市場發(fā)布,必將改善酒店公寓房產(chǎn)下滑趨勢,打開房產(chǎn)新的制高點,在橫向小戶型酒店公寓市場趨于平穩(wěn)的狀況下,酒店式服務公寓以其特殊的功能設施,齊全完備的服務體系,必將贏得更大的市場領域。蘇州作為一座正在成長成熟的移民城市，對住房的需求量將逐年遞增，全裝修小戶型住宅也是前兩年興起的新生事物。目前蘇州市場上真正投入使用的單身公寓越來越多，也就是說，蘇州人的單身公寓供需已基本平衡。各行各業(yè)的商務精英,社會商務活動,聚會,商務會議,產(chǎn)業(yè)交際會,:l 酒店式公寓具有和商務寫字樓同樣的功能,適合辦公。同時全國每年大量的各地人才涌入蘇州，在工作的前期，這些高級白領對自由、溫馨、方便的小戶型住宅有一定的偏愛。還有隨著工業(yè)園區(qū)建成而不斷增多的小公司，經(jīng)常也會選擇面積較大的酒店式公寓作為其居住地或辦公地點。蘇州市場的客源充足條件，將會對酒店式公寓的發(fā)展產(chǎn)生很大的推動和刺激作用，全面帶動酒店式公寓發(fā)展，刺激房產(chǎn)經(jīng)濟騰飛。該類物業(yè)根據(jù)我們掌握的數(shù)據(jù)分析，只要酒店式公寓的開發(fā)量不超過一個城市住宅開發(fā)總量的15%，這個市場應該就是健康的。利用短期內不會萎縮的良好形式，打開酒店式公寓的開發(fā)領域，更好的推銷產(chǎn)品，打出產(chǎn)品與其他產(chǎn)品的不同之處，突出本產(chǎn)品的優(yōu)勢，突出本產(chǎn)品的環(huán)球主題、特色風格服務、全面細致周到完善管理，打造蘇州第一家環(huán)球特色生態(tài)、涉外高級酒店式公寓?！熬频晔椒展ⅰ弊鳛橐环N酒店公寓的新產(chǎn)品，目前在出租房價格差距較大。七、蘇州工業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀蘇州工業(yè)園概述。其中，中新合作區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，規(guī)劃居住人口50萬，計劃吸引各類投資1000億美元。8年多來，園區(qū)注重借鑒國內外先進城市經(jīng)驗，融新加坡國際化理念和蘇州文化底蘊于一體，建成區(qū)內每平方公里基礎設施投資近1億美元，形成了縱橫交錯的高等級道路、高標準設施和一批大容量源頭廠，主要經(jīng)濟指標一直保持著年均50%左右的增幅。其湖面約７平方公里，環(huán)湖地區(qū)將開發(fā)成為現(xiàn)代風格的休閑娛樂空間。北側的親水公園是軟性的戶外活動天地，沿湖布置有一連串的小型開放式公園和廣場，供人散步休憩，眺望湖景。（2）湖濱大道　　位于金雞湖西岸，靠近商業(yè)區(qū)。立于北側湖畔的大型現(xiàn)代金屬雕塑圓融，出自新加坡著名雕塑家孫宇立先生手筆。（3）水巷鄰里 　　，是配有商業(yè)設施的中、高密度住宅區(qū)。沿著水灣的公共開放空間布置有商店、咖啡座及餐廳，既有濃郁的現(xiàn)代都市色彩，又能再現(xiàn)蘇州古城小橋流水的幽雅風貌。游客可以穿梭于眾多小島之間，領略濕地風光；也可以通過圖文解說和電腦模擬，了解自然接的種種奇妙景象。（5）金姬墩 　　金姬墩主要是由獨棟別墅所構成的高級住宅小區(qū)，設施完善，自成一體。（6）文化水廊 　　文化水廊在金雞湖東岸，向西面對金雞湖。主要道路成方格狀，與原有的河道相呼應。 （7）玲瓏灣　　玲瓏灣是金雞湖畔密度較高的住宅小區(qū)，座落在金雞湖北岸，與西岸的城市廣場隔湖相望，跨越湖灣而建的金雞湖大橋將兩者連為一體。高層建筑布置在小區(qū)的北側，建筑物高度遂次降低，接近湖邊為最低，為住戶提供更為開闊的視野。全島規(guī)劃以提倡水上休閑活動為主，包括有滑浪、風帆板、游艇、水上摩托車和游泳等，同時也是來往城市廣場和文化水廊的水上載客快艇主要?？空尽ＬK州工業(yè)園發(fā)展目標及完成情況2002年5月，中新聯(lián)合協(xié)調理事會第六次在新加坡成功舉行，會議提出了今后三年蘇州工業(yè)園區(qū)加快發(fā)展的新目標：即新投入建設資金超過100億元，基本完成70平方公里基礎設施的開發(fā)，初步形成園區(qū)的城市形態(tài)；努力實現(xiàn)合同外資超過200億美元，實際利用外資超過100億美元，GDP達到500億元；創(chuàng)造出優(yōu)美環(huán)境、優(yōu)質服務、優(yōu)秀人才的新的綜合優(yōu)勢，初步建成具有國際競爭力的開發(fā)區(qū)。園區(qū)入住企業(yè)情況世界500百強在園區(qū)投資的企業(yè)企業(yè)中文名稱企業(yè)英文名稱國別 / 地區(qū)企業(yè)中文名稱企業(yè)英文名稱國別 / 地區(qū)德利多富信息系統(tǒng)(蘇州)有限公司W(wǎng)incor Nixdorf Retail amp。 Beverage (Suzhou) Co.,Ltd.日本納貝斯克食品(蘇州)有限公司Nabisco Food (Suzhou) Co., Ltd.美國安特優(yōu)發(fā)動機工程（蘇州）有限公司MTU Engineering (Suzhou) Co., Ltd.德國比歐西氣體(蘇州)有限公司BOC Keppel Industrial Gases (Suzhou) Co., Ltd.英國德爾福德科電子系統(tǒng)（蘇州）有限公司Delphi Delco Electronics Systems (Suzhou) Co., Ltd.美國禮來(蘇州)制藥有限公司Lilly Suzhou Pharmaceutical Co., Ltd. 美國SIP華能阿莫科清潔能源有限公司SIP HuanengAmoco Clean Energy Co., Ltd.英國企業(yè)中文名稱企業(yè)英文名稱國別 / 地區(qū)企業(yè)中文名稱企業(yè)英文名稱國別 / 地區(qū)百得（蘇州）電動工具有限公司Black amp。Q Dec.amp。l 區(qū)內名列世界500強企業(yè)有41家，投資額上億美元的項目有33個。l 區(qū)內跨國公司設立的各類研發(fā)機構有50余家，海外留學生企業(yè)和各類科技型企業(yè)分別超過100家和400家。l 交通便捷——靠近機場路，進出工業(yè)園區(qū)的各大企業(yè)便捷。l 周邊工廠、企業(yè)將將提供大量客源——地塊周圍有包括世界500強在內的多家企業(yè)，提供了較多客源。項目劣勢：l 目前周邊大環(huán)境不佳——目前周邊基本處于一種待開發(fā)狀態(tài)：北部有工廠，與居住區(qū)混雜。l 缺乏生活配套設施——目前項目周邊無購物、教育、醫(yī)療設施，配套上的落后造成業(yè)主入住后日常生活不便。l 同質化競爭少——目前蘇州市區(qū)、工業(yè)園區(qū)缺乏規(guī)模性的高檔公寓，市場供應上存在很大的空白。l 高爾夫球場的建設使全案更顯貴族化——本案東面即將建造的高爾夫球場以及附近的低密度居住區(qū)，使本案產(chǎn)品更顯貴族化。l 現(xiàn)階段產(chǎn)品形象難以提升——目前總體環(huán)境欠佳，與高檔社區(qū)定位不相符，影響了項目品質。l 產(chǎn)品檔次在很大程度上靠自身創(chuàng)造——存在一定的風險?？偨Y：明確的高端市場定位，整和利用已有的地段概念、產(chǎn)品規(guī)劃、服務理念、開發(fā)商品牌等等資源，制造差異化產(chǎn)品，拋開現(xiàn)存的市場、甩開競爭，成為真正意義上的與自身競爭。九、項目三大考量因素對市場供求的考量對市場供求的考量市場需求狀況市場供應狀況1 園區(qū)普通項目上市量加大，市場競爭勢必加劇。3 產(chǎn)品呈現(xiàn)高品質+規(guī)?；厔?。1 隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，大量外資企業(yè)的入住，產(chǎn)生相應的高品質居住需求，而市場又無法滿足這種需求。對產(chǎn)品的考量對產(chǎn)品的考量日益增多的附加價值，尤其物業(yè)服務。對區(qū)域的考量、文化、經(jīng)濟中心的關系。(湖東地區(qū)的熱賣便是實例)。結論：本地塊位于城市新開發(fā)地區(qū)，臨近就業(yè)基地，具有較好的性價比，更宜獲得高品味人士的青睞。去年，園區(qū)、新區(qū)、吳中新增外企200多家，加上原來的和即將進入的外企，我們的客源將非常龐大。高爾夫球場、商務中心、特色酒吧、高級會所，均很好地提高了本案的價值；交通動線較為發(fā)達，緊鄰機場路，周邊市政設施齊全，學校、醫(yī)院、商業(yè)配套與社區(qū)為鄰，坐享自在生活；產(chǎn)品的現(xiàn)代經(jīng)典外立面，大幕落地玻璃凸窗，采光通透，色彩清新現(xiàn)代，線條柔美，充分演繹國際居家尊貴；針對市場形勢，本案應該主要利用的是“天然資源+產(chǎn)品內部創(chuàng)新+后天服務”，塑造樓盤優(yōu)勢，進行樓盤特色整合后的強勢推廣。二、