【正文】 通過以上方式，以此來吸引投資者，可以迅速提上本產(chǎn)品的市場知名度，加速市場認(rèn)知度，促進銷售，加速資金回籠，始終保持占領(lǐng)市場制高點，引領(lǐng)地產(chǎn)物業(yè)市場發(fā)展 方向，獲取較好的利潤，建立新興行業(yè)鏈，進一步提升高新地產(chǎn)的品牌美譽度。 俱樂部將不定期地組織會員，對公認(rèn)的具有較大投資空間的樓盤進行集體選房、集體砍價，爭取較為優(yōu)厚的折扣優(yōu)惠，并提供選樓咨詢及售后的維權(quán)服務(wù)，保障會員的投資利益。 俱樂部可邀請房地產(chǎn)研究專家、法律界人士成立房產(chǎn)投資顧問團，不定期地舉辦知識講座，幫助會員提高對房地產(chǎn)業(yè)、西安房地產(chǎn)市場、各類商品房屋的規(guī)劃、設(shè)計、修建、營銷、物業(yè)管理等知識，增加房地產(chǎn)投資的專業(yè)技巧，提高房地產(chǎn)投資中的抗風(fēng)險能力；不定期地將會員組織在一起，開展各種沙龍活動，增進會員間的相互了解，互通信息，形成戰(zhàn)略同盟伙伴，在投資領(lǐng)域爭取更大利益。 已經(jīng)具備較為寬松的經(jīng)濟實力，并有意將房地產(chǎn)作為新的投資品的普通消費者； 在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域已經(jīng)拼打多年，并初步嘗到房地產(chǎn)投資樂趣的業(yè)余投資者； 已經(jīng)擁有多處房地產(chǎn)投資型物業(yè)，打算 將房地產(chǎn)投資列為長期性行為的專業(yè)投資者。此俱樂部也可和高新生活會結(jié)合利益共享，同時也可成為公司開展行業(yè)論壇的的平臺。公司在基金支持下將得到更加迅速發(fā)展，通過兼并、收購等手段加 快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于公司做大做強，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。若公司獲得房地產(chǎn)投資基金的投資，可以大大削弱 對銀行貸款資金的依賴性，有利于企業(yè)步入良性發(fā)展。 其次，公 司可以用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金減小公司債務(wù)負(fù)擔(dān)。 附： 五、 經(jīng)營建議 建議一、成立業(yè)主委員會，建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基 金 由于本產(chǎn)品客戶定位為中高端的消費群體，投資客戶和入住者的層次相對較高，在一定的情況下，成立業(yè)主委員會，向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設(shè)立地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，由業(yè)主委員會自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實業(yè)投資，也可用此基金保證為本產(chǎn)品業(yè)主利益服務(wù)。 結(jié)論 ：此方式不是最好的經(jīng)營方案。 綜上所述： 1） 如果物業(yè)定位為純公寓樓，租價回報是個門檻，經(jīng)營者資金壓力大，經(jīng)營風(fēng)險高，不能實現(xiàn)開發(fā)計劃； 2） 隨著高新區(qū)域內(nèi)同質(zhì)、同類的產(chǎn)品不斷推出，在經(jīng)營初期租價很難提升，在同樣的區(qū)域，客戶會選擇較低價位的產(chǎn)品； 3） 如果一味的提高房屋售價，前期對于開發(fā)商有利，回報較高，但償還銀行的按揭貸款也隨之增高，如果沒有租務(wù)市場預(yù)期租金的支持， 后期管理經(jīng)營困難。 投資者無需月供款，經(jīng)營者為投資者付按揭款，只有經(jīng)營收入大于月供款時，公司才盈利，才能保證給投資者的承諾，所以房租價格尤顯重要，從附表八、附表九可以看出，當(dāng)月租價在 25 元 /平米時，出租率在 100%時經(jīng)營者方可盈虧持平，當(dāng)月租價在 30 元 /平米時，出租率在 85%時經(jīng)營者就 可盈利。售價 4500 元年經(jīng)營收益均為正， 20年的按揭期較 15 年按揭期風(fēng)險小。 投資形式：投資者首付 3成購買普通公寓樓后，無需再繳納任何費用，坐享其成，將物業(yè)交給置業(yè)公司， 20年內(nèi)自動收回物業(yè)使用權(quán)。 由此可見，酒店服務(wù)式商務(wù)公寓比純公寓樓更具有可經(jīng)營性。 結(jié)論： 40元 /平米 45元 /平米的月租價格，比市場公寓、商住樓價格略高，比純寫字樓低，利用價格差提供增值服務(wù)，提升物業(yè)品質(zhì)和酒店式的服務(wù)管理。 4） 當(dāng)出租率達到 71%時，扣除 %的租賃稅金及給投資者 8%的投資分成，經(jīng)營收入 略有 盈余， 71%的出租率比較接近市場水平。 2） 當(dāng)按揭期為 20 年，首付三成，平米月租價為 40 元，出租率 53%時，經(jīng)營者就可盈虧持平，出租率達到 75%時，就可以達到給投資者年 8%的投資分成，經(jīng)營收入略有盈余。 投資形式：投資者首付 3成，坐享其成，不用交按揭貸款，且可獲得年 8%的投資回報，20 年收回物業(yè)使用權(quán)，或者可繼續(xù)交由投資管理公司進行經(jīng)營獲取高額回報。 對本產(chǎn)品設(shè)定以下二種投資方案， 首推方案 酒店服務(wù)式商務(wù)公寓方案：（酒店 +辦公 +休息） 酒店式商務(wù)公寓不僅提供酒店式的服務(wù)功能，而且融入了商務(wù)辦公的功能，使公寓的內(nèi)涵更加豐富，不僅能商能住， 而且還有送餐、叫早、購票、洗衣、代購物品等酒店服務(wù)。 從本產(chǎn)品的戶型面積配比來分析，大致可歸納為：小面積 49平米 /套 55平米 /套兩種；中等面積 70 平米 /套 87 平米 /套三種；大面積： 106 平米 /套 123 平米 /套兩種戶型。 如果對物業(yè)再投資 800 元 /平米作為室內(nèi)裝修和家具配置，則成本價格 3820 元/平米，銷售價格可定在 5000 元 /平米 ,由此計算利潤率： 開發(fā)成本利潤率：（ 50003820） /3820=31%； 如果按照目前行業(yè)利潤率 15%左右，返算銷售價格應(yīng)為 4393元 /平米。 這種靈活的“投資者退出機制”可使公寓產(chǎn)權(quán)投資計劃具有了“少投入、低風(fēng)險、高回報”的特征。 其二，投資者在投資滿三年后，因資金周轉(zhuǎn)或出國定居等原因，可向高新地產(chǎn)提出退出計劃，此舉將確保投資者的投資低風(fēng)險和靈活性。 建立高新地產(chǎn)水晶島項目靈活便捷的 退出機制 ，滿足投資者的個性化選擇需求。 投資者的安全保障 根據(jù)外埠先進城市酒店式公寓開發(fā)的經(jīng)驗，公司可以和銀行聯(lián)手合作爭取銀行為提供高額的授信資金，吸引投資者投資公寓，以公司強大的實力和信譽為投資者的安全提供了堅實保障，讓投資成為一種獲取財富的享受。 可以從以下幾點入手： 1）少投入：降低投資門檻，啟動擁有 10 萬元的家庭； 2）高回報：首期投入少，一次性投資之后 ，無需再付供樓款，每年可以獲得穩(wěn)定的投資回報和其他優(yōu)惠措施， 突破傳統(tǒng)房產(chǎn)投資回報不穩(wěn)定、回報形式單一的局限，使業(yè)主成為“房東”，實現(xiàn)真正的坐享其成，以吸引投資市場； 3）低風(fēng)險：首期數(shù)萬元不應(yīng)成為投資者的負(fù)擔(dān)，心理壓力小，如果公司能建立設(shè)計靈活的 退出機制 ，將會打消客戶投資的顧慮，降低投資風(fēng)險； 4）公司可引進先進的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓管理模式，提供星級酒店服務(wù)水準(zhǔn)，確保投資者投資物業(yè)的保值和升值。 家庭理財投資新模式 少投入、低風(fēng)險、高回報 從目前西安市場來看，產(chǎn)權(quán)式投資型酒店公寓還未真正出現(xiàn)，水晶島公寓如果能占領(lǐng)這個市場先機，必將會收到較好的投資收益。 這種模式在較為發(fā)達的大城市如深圳、廣州、北京