水晶島公寓經(jīng)營運(yùn)作方案-文庫吧資料
2025-05-18 19:24本頁面
【正文】 、香港的地運(yùn)用得較多較成功，都取得了較為客觀的收益。產(chǎn)權(quán)分期交付投資方式 就是通過將按揭期內(nèi)的房產(chǎn)使用權(quán)交給 專業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一支付供樓款，從而實(shí)現(xiàn) 投入幾萬元，回報(bào)百萬元 的高額回報(bào)。 三、 經(jīng)營策略 借鑒外埠和本市幾個(gè)典型的的產(chǎn)權(quán)式投資樓盤經(jīng)驗(yàn)，挖掘本項(xiàng)目的優(yōu)勢。 從相關(guān)資料顯示，目前人們購房的目的有三種：一、 30%的消費(fèi)者是為了解決住房；二、 50%的消費(fèi)者是為了改善居住環(huán)境；三 、 15%的消費(fèi)者是用于投資。物業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)性決定了其投資性較其他產(chǎn)業(yè)的更為優(yōu)越。 隨著人們創(chuàng)富觀念的全新建立和理解，一些符合新經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)富理念逐漸深入人心，改變革新了傳統(tǒng)的投資觀念，人們投資心態(tài)正在成熟和理性，特別從去年下半年以來證券市場持續(xù)低迷，市場呼喚新的投資品種。 家庭、個(gè)人投資現(xiàn)狀分析 目前很多家庭和個(gè)人資本有強(qiáng)烈投資需求，民間游資一直在尋求投資出口，經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要投資 拉動(dòng)，全社會(huì)都在尋找投資的新大陸，目前可供普通家庭投資的領(lǐng)域，主要有證券投資、郵票投資、保險(xiǎn)投資、國債投資、古玩投資、銀行儲(chǔ)蓄等，也有商鋪投資、寫字樓投資等。水晶島項(xiàng)目不具備此優(yōu)勢，也不具備一般星級賓館酒店所處的城市繁華地段，我們的地段優(yōu)勢在于周邊分布大量的商務(wù)辦公樓和具有高素質(zhì)的客戶群。 綜上所述 ：投資型物業(yè)應(yīng)有鮮明特征： 1）地段：區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，圍繞重要行業(yè)開展的許多大中小企業(yè)，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，對物業(yè)需求非常大； 2）成熟的商圈：周邊有完善的商業(yè)配套、商業(yè)氛圍，寫字樓、商務(wù)區(qū)環(huán)布其中，擁有強(qiáng)大的租房需求市場的支持； 3）交通便捷：發(fā)達(dá)的交通體系會(huì)促使經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，是投資物業(yè)的關(guān)注的問題之一； 4）產(chǎn)品滿足使用者功能的需要：結(jié)構(gòu)合理，物業(yè)管理完善，對待商務(wù) 樓宇還應(yīng)提供智能化配置和商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)。 租價(jià)（元） 主打套面積（平米） 裝修狀況 配套設(shè)施 物業(yè)品質(zhì) 歐錦園 公寓 3040 120 精裝 齊全、有地?zé)? 一般 楓葉大廈 公寓 4045 164 精裝 齊全、帶家電 一般 紅葉大廈 公寓 3040 240 精裝 齊全、帶家電 較好 亞美大廈 商住 3035 160200 簡裝 齊全 一般 楓葉廣場 商住 3035 175190 簡裝 無寬帶 一般 瑞欣大廈 商住 3035 200 以上 簡裝 齊全 一般 從上表可以看出： 1）公寓樓精裝帶家電和普通商住樓簡裝的價(jià)格相當(dāng)； 2）二者的單 元面積都較大，但商住樓的面積相對更大； 3）商住樓一般是簡裝，物業(yè)管理相對公寓樓低； 4）地段基本無差別，在高新區(qū)內(nèi)位置較優(yōu)越。 公寓、商住樓： 表 2 物業(yè)名稱 物業(yè)定位 平米。 結(jié)論：從公司提供的資料來看，結(jié)合產(chǎn)品物業(yè)特征和目前高新區(qū)大環(huán)境的客戶群消費(fèi)狀況，如果物業(yè)定位為純公寓樓或者商務(wù)式公寓樓市場前景較好。 這些客戶相對較多占到總承租客的 10%，也是本產(chǎn)品鎖定的消費(fèi)群體。有一部分租戶是在區(qū)內(nèi)上班的員工，因?yàn)榧揖嚅_發(fā)區(qū)較遠(yuǎn)，公司平時(shí)多加班，晚上不方便回家，索性就在區(qū)內(nèi)尋找房子居住，一人或多人合租一間房。 4） 給老年人 ： 隨著開發(fā)區(qū)功能建設(shè)日益完善，相對于市區(qū)其他地段，環(huán)境非常優(yōu)美，是個(gè)修身養(yǎng)性的好地方，較富裕家庭的子女愿意為老人在此租一套 戶型不大的房間作為長期居住用。一百平米以上的戶型可供他們選擇。 這部分人群有可挖掘的潛力，占到承租客的 5%。但這部分人群較少，據(jù)相關(guān)資料顯示， 2021 年在西安市長期居住的外籍人士 1700 人，由于市場缺乏他們所期望的戶型面積（ 4050 平米）和相應(yīng)的物業(yè)配套及服務(wù)功能，大多數(shù)人仍選擇傳統(tǒng)的賓館，賓館相對配套服務(wù)完善，周邊的商業(yè)、娛樂設(shè)施較齊全，購物、娛樂、消費(fèi)、休閑等很方便。如能在價(jià)格定位、配套設(shè)施、環(huán)境規(guī)劃上深層次的挖掘分析，必將會(huì)吸引更多的客戶。下為高新區(qū)從業(yè)人員收入狀況： 崗 位 勞動(dòng)力成本（元 /月） 藍(lán)領(lǐng)工人 500800 一般技術(shù)人員和高級維修工 8001200 中級技術(shù)人員和管理人員 15002021 高級技術(shù)人員和高級管理人員 30005000 其它高收入者 5000 元以上 月收入在 30005000元能拿出 1000元以上的作為個(gè)人住房消費(fèi)的人不多，月收入 4000 元以上者大部分是企業(yè)的中高層管理者或是 IT 行業(yè)、通訊、生物制藥的高科技企業(yè)的員工，后者一般是較為知名的大公司，如大唐電信等企業(yè)，公司福利待遇較好，為員工提供住宿（一般為租公寓樓），為高級管理人員提供星級賓館。從整個(gè)市場來看，有什么樣的市場需求，才可能有什么樣的產(chǎn)品，從這個(gè)意義上說，租務(wù)狀況決定投資型產(chǎn)品的成功與否，是產(chǎn)業(yè)鏈的上源頭。 4） 所有產(chǎn)品都向投資客戶承諾低投資、高回報(bào)，與傳統(tǒng)的開發(fā)經(jīng)營理念不同，很多項(xiàng)目通過售后返租統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營來實(shí)現(xiàn)給投資者的承諾。 2）產(chǎn)品一改目前市場追求的大戶型結(jié)構(gòu)，做到了戶 型小，房價(jià)低，首付無需貸款，使投資意愿較強(qiáng)的家庭、個(gè)人及中小公司都能支付的起。 此物業(yè)在開發(fā)經(jīng)營理念上有很多值得可取之處。由于地域差距和項(xiàng)目的定位差異，此樓盤出售產(chǎn)權(quán)式的經(jīng)營模式不能構(gòu)成對我方的競爭。 2） 世貿(mào)大廈 （產(chǎn)權(quán)式商鋪） 主要特征： 位置：東關(guān)正街 規(guī)模： 萬平方米，包括商場、辦公樓和公寓 工程形象：準(zhǔn)現(xiàn)樓 寫字樓銷售價(jià)格：起價(jià) 4000 元 /平米，均價(jià) 4200 元 /平米 商鋪銷售價(jià)格：一層 14300 元 /平米；二層 9000 元 /平米；三層 8000 元 /平米；四層 6000元 /平米 寫字樓投資方式：返租三年，年回報(bào) 10% 商鋪投資方式： 返租五年，年回報(bào) 15% 特點(diǎn)：回報(bào)率較高，有產(chǎn)權(quán)，投資額相對較“自由”（可多可少），投資者不用到銀行貸款，一般人都能投資置業(yè)。本項(xiàng)目是西安市較早引用酒店式休閑公寓管理模式和分時(shí)度假式休閑物業(yè)經(jīng)營模式的項(xiàng)目之一。 投資方式： 投資一萬元，年回報(bào) 10%，年免費(fèi)居住 13天， 5年后返還本金； 投資二萬元，年回報(bào) 10%，年免費(fèi)居住 30天， 5年后返還本金； 投資五萬元，年回報(bào) 10%，年免費(fèi)居住 60天 ， 5年后返還本
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