【正文】 的消費(fèi)者是用于投資。物業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)性決定了其投資性較其他產(chǎn)業(yè)的更為優(yōu)越。 隨著人們創(chuàng)富觀念的全新建立和理解，一些符合新經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)富理念逐漸深入人心，改變革新了傳統(tǒng)的投資觀念，人們投資心態(tài)正在成熟和理性，特別從去年下半年以來(lái)證券市場(chǎng)持續(xù)低迷，市場(chǎng)呼喚新的投資品種。 家庭、個(gè)人投資現(xiàn)狀分析 目前很多家庭和個(gè)人資本有強(qiáng)烈投資需求，民間游資一直在尋求投資出口，經(jīng)濟(jì)發(fā)展需 要投資拉動(dòng)，全社會(huì)都在尋找投資的新大陸，目前可供普通家庭投資的領(lǐng)域，主要有證券投資、郵票投資、保險(xiǎn)投資、國(guó)債投資、古玩投資、銀行儲(chǔ)蓄等，也有商鋪投資、寫字樓投資等。水晶島項(xiàng)目不具備此優(yōu)勢(shì)，也不具備一般星級(jí)賓館酒店所處的城市繁華地段，我們的地段優(yōu)勢(shì)在于周邊分布大量的商務(wù)辦公樓和具有高素質(zhì)的客戶群。 綜上所述 ：投資型物業(yè)應(yīng)有鮮明特征： 1）地段：區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，圍繞重要行業(yè)開展的許多大中小企業(yè)，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，對(duì)物業(yè)需求非常大； 2）成熟的商圈：周邊有完善的商業(yè)配套、商業(yè)氛圍，寫字樓、商務(wù)區(qū)環(huán)布其中，擁有強(qiáng)大的租房需求市場(chǎng)的支持； 3）交通便捷：發(fā)達(dá)的交通體系會(huì)促使經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，是投資物業(yè)的關(guān)注的問題之一； 4）產(chǎn)品滿足使用者功能的需要：結(jié)構(gòu)合理，物業(yè)管理完善，對(duì) 待商務(wù)樓宇還應(yīng)提供智能化配置和商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)。 租價(jià)（元） 主 打 套 面積（平米） 裝修狀況 配套 設(shè)施 物業(yè)品質(zhì) 此資料來(lái)自企業(yè) 歐錦園 公寓 3040 120 精裝 齊全、有地?zé)? 一般 楓葉大廈 公寓 4045 164 精裝 齊全、帶家電 一般 紅葉大廈 公寓 3040 240 精裝 齊全、帶家電 較好 亞美大廈 商住 3035 160200 簡(jiǎn)裝 齊全 一般 楓葉廣場(chǎng) 商住 3035 175190 簡(jiǎn)裝 無(wú)寬帶 一般 瑞欣大廈 商住 3035 200以上 簡(jiǎn)裝 齊全 一般 從上表可以看出： 1）公寓樓精裝帶家電和普通商住樓簡(jiǎn)裝的價(jià)格相當(dāng)； 2）二 者的單元面積都較大，但商住樓的面積相對(duì)更大； 3）商住樓一般是簡(jiǎn)裝，物業(yè)管理相對(duì)公寓樓低； 4）地段基本無(wú)差別，在高新區(qū)內(nèi)位置較優(yōu)越。 公寓、商住樓： 表 2 物業(yè)名稱 物業(yè)定位 平米。 結(jié)論：從公司提供的資料來(lái)看，結(jié)合產(chǎn)品物業(yè)特征和目前高新區(qū)大環(huán)境的客戶群消費(fèi)狀況，如果物業(yè)定位為純公寓樓或者商務(wù)式公寓樓市場(chǎng)前景較好。 這些客戶相對(duì)較多占到總承租客的 10%，也是本產(chǎn)品鎖定的消費(fèi)群體。有一部分租戶是在區(qū)內(nèi)上班的員工，因?yàn)榧揖嚅_發(fā)區(qū)較遠(yuǎn)，公司平時(shí)多加班，晚上不方便回家，索性就在區(qū)內(nèi)尋找房子居住，一人或多人合租一間房。 4） 給老年人 ： 隨著開發(fā)區(qū)功能建設(shè)日益完善，相對(duì)于市區(qū)其他地段，環(huán)境非常優(yōu)美，是個(gè)修身養(yǎng)性的好地方，較富裕家庭的子女愿意為老人在此租一套 戶型不大的房間作為長(zhǎng)期居住用。一百平米以上的戶型可供他們選擇。 這部分人群有可挖掘的潛力，占到承租客的 5%。但這部分人群較少，據(jù)相關(guān)資料顯示， 2002年在西安市長(zhǎng)期居住的外籍人士 1700人，由于市場(chǎng)缺乏他們所期望的戶型面積（ 4050平米）和相應(yīng)的物業(yè)配套及服務(wù)功能，大多數(shù)人仍選擇傳統(tǒng)的賓館，賓館相對(duì)配套服務(wù)完善，周邊的商業(yè)、娛樂設(shè)施較齊全，購(gòu)物、娛樂、消費(fèi)、休閑等很方便。如能在價(jià)格定位、配套設(shè)施、環(huán)境規(guī)劃上深層次的挖掘分析，必將會(huì)吸引更多的客戶。下為高新區(qū)從業(yè)人員收入狀況： 崗 位 勞動(dòng)力成本（元 /月） 藍(lán)領(lǐng)工人 500800 一般技術(shù)人員和高級(jí)維修工 8001200 中級(jí)技術(shù)人員和管理人員 15002000 高級(jí)技術(shù)人員和高級(jí)管理人員 30005000 其它高收入者 5000元以上 此資料來(lái)自企業(yè) 月收入在 30005000元能拿出 1000元以上的作為個(gè)人住房消費(fèi)的人不多，月收入 4000元以上者大部分是企業(yè)的中高層管理者或是 IT行業(yè)、通訊、生物制藥的高科技企業(yè)的員工，后者一般是較為知名的大公司，如大唐電信等企業(yè)，公司福利待遇較好，為員工提供住宿（一般為租公寓樓），為高級(jí)管理人員提供星級(jí)賓館。從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，有什么樣的市場(chǎng)需求，才可能有什么樣的產(chǎn)品，從這個(gè)意義上說(shuō)，租務(wù)狀況決定投資型產(chǎn)品的成功與否，是產(chǎn)業(yè)鏈的上源頭。 4） 所有產(chǎn)品都向投資客戶承諾低投資、高回報(bào)，與傳統(tǒng)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)理念不同，很多項(xiàng)目通過(guò)售后返租統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)給投資者的承諾。 2）產(chǎn)品一改目前市場(chǎng)追求的大戶型結(jié)構(gòu)，做到了戶 型小，房?jī)r(jià)低，首付無(wú)需貸款，使投資意愿較強(qiáng)的家庭、個(gè)人及中小公司都能支付的起。 此物業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)理念上有很多值得可取之處。由于地域差距和項(xiàng)目的定位差異，此樓盤出售產(chǎn)權(quán)式的經(jīng)營(yíng)模式不能構(gòu)成對(duì)我方的競(jìng)爭(zhēng)。 2） 世貿(mào)大廈 （產(chǎn)權(quán)式商鋪） 此資料來(lái)自企業(yè) 主要特征： 位置：東關(guān)正街 規(guī)模： ，包括商場(chǎng)、辦公樓和公寓 工程形象：準(zhǔn)現(xiàn)樓 寫字樓銷售價(jià)格：起價(jià) 4000元 /平米，均價(jià) 4200元 /平米 商鋪銷售價(jià)格：一層 14300元 /平米；二層 9000元 /平米；三層 8000元 /平米；四層 6000元 /平米 寫字樓投資方式：返租三年，年回報(bào) 10% 商鋪投資方式： 返租五年，年回報(bào) 15% 特點(diǎn)：回報(bào)率較高，有產(chǎn)權(quán)，投資額相對(duì)較“自由”（可多可少），投資者不用到銀行貸款，一般人都能投資置業(yè)。本項(xiàng)目是西安市較早引用酒店式休閑公寓管理模式和分時(shí)度假式休閑物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的項(xiàng)目之一。 投資方式： 投資一萬(wàn)元，年回報(bào) 10%，年免費(fèi)居住 13天， 5年后返還本金； 投資二萬(wàn)元，年回報(bào) 10%，年免費(fèi)居住 30天， 5年后返還本金； 投資五萬(wàn)元，年回報(bào) 10%，年免費(fèi)居住 60天 ， 5年后返還本金。 二、 投資型物業(yè)市場(chǎng)分析 此資料來(lái)自企業(yè) 產(chǎn)權(quán)式物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 根據(jù)現(xiàn)在所掌握的資料表明，目前國(guó)內(nèi)投資型產(chǎn)業(yè)有產(chǎn)權(quán)式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式商鋪等，無(wú)論哪種投資類型，都是開發(fā)商融資和促銷的一種手段。 競(jìng)爭(zhēng)威脅 現(xiàn)有正在發(fā)售的和即將開發(fā)的以及各個(gè)科技產(chǎn)業(yè)園開發(fā)的個(gè)性化辦公寫字樓、公寓樓對(duì)本項(xiàng)目造成了直接或間接的競(jìng)爭(zhēng)威脅。 【弱勢(shì)分析】 位置弱勢(shì) 由 于本項(xiàng)目地處二期規(guī)劃開發(fā)區(qū)內(nèi)，周邊的城市基礎(chǔ)配套還不完善，開發(fā)建設(shè)尚需時(shí)日，市場(chǎng)不可預(yù)見的因素較多，投資者存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 企業(yè)優(yōu)勢(shì) 十年的開發(fā)使高新地產(chǎn)奠定了行業(yè)地位，開發(fā)思維理念超前，擁有楓葉系列品牌優(yōu)勢(shì)，企業(yè)市場(chǎng)美譽(yù)度高。 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 小戶型為主打戶型，南北朝向，建筑風(fēng)格新穎、現(xiàn)代，科技含量高，規(guī)劃有主題，可塑性強(qiáng)。 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 集酒店、公寓、商務(wù)辦公、商業(yè)、休閑娛樂等多項(xiàng)配套功能于一體。 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) 經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，是高新區(qū)成為國(guó)內(nèi)外商業(yè)科技精英聚集地，高檔次的物業(yè)產(chǎn)品必