【正文】 加盟會(huì)員的條件 凡投資本項(xiàng)目的投資者將會(huì)自動(dòng)成為本俱樂(lè)部的會(huì)員。售價(jià) 5500元時(shí)，年收益額均為負(fù)。銀行利率按 %，起租價(jià)為 25元 /平米。從開(kāi)發(fā) 商的角度出發(fā)，這種模式不僅有利于加速資金回籠，而且將開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者、銀行、投資者等利益有效的整合在一起，同時(shí)也將開(kāi)發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)有效結(jié)合，產(chǎn)生了新型的產(chǎn)業(yè)鏈和經(jīng)濟(jì)鏈。 結(jié)論 ，建議水晶島公寓應(yīng)結(jié)合商住樓與酒店二者的優(yōu)勢(shì)： 1） 本物業(yè)定位戶型面積在公寓、商住樓與賓館酒店之間（ 49— 120平米）； 此資料來(lái)自企業(yè) 2） 摒棄傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，注入酒店式服務(wù)理念； 3）月租價(jià)在 3545平米之間較為適宜；如果物業(yè)定位是普通酒店，入市租賃價(jià)格應(yīng)低于市場(chǎng)價(jià)格，如果是酒店服務(wù)式商務(wù)公寓，租賃價(jià)位應(yīng)居于公寓與酒店二者之間，低于酒店略高于商住樓，起租價(jià)低于普通寫(xiě)字樓市場(chǎng)，拉開(kāi)價(jià)格定位檔次，保證服務(wù)質(zhì)量； 4） 根據(jù)全國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店的特點(diǎn)，都居于城市的 邊緣，風(fēng)景獨(dú)好的地方，擁有大量的旅游資源和游客支持，如新加坡國(guó)氏集團(tuán)在秦皇島市建造的維多利亞酒店；北京三元公司在延慶縣開(kāi)發(fā)的金色假日酒店；西安北郊的德力邦假日國(guó)際酒店等，此類物業(yè)以“假日、休閑”為主題。 3） 機(jī)構(gòu)、辦公用房 ： 對(duì)于較小的公司和機(jī)構(gòu)，無(wú)論是本地的還是外來(lái)企業(yè)，由于公司起步不久或 此資料來(lái)自企業(yè) 才到西安開(kāi)拓市場(chǎng)，在各方面都會(huì)盡量壓縮開(kāi)支，降低成本費(fèi)用，在選擇物業(yè)方面，盡量擇用商住房，這樣既解決了辦公又解決了住宿，既不影響公司形象又經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，月租在 30006000 元左右較容易接受。 3） 宏府大廈 （酒店式商務(wù)大廈） 主要特征： 位置：北大街； 單元面積： 49平米 130平米多種面積配比，共 260多套，主打面積 60平米； 工程現(xiàn)狀：正在進(jìn)行裝修，外立面接近尾聲； 此資料來(lái)自企業(yè) 銷售均價(jià)： 5600元 /平米，起價(jià) 5300元 /平米； 投資方式：售后返租， 110年的租約方式； 特點(diǎn)：有產(chǎn)權(quán)，位置相對(duì)較佳，吸收傳統(tǒng)酒店的優(yōu)點(diǎn)，一改常規(guī)的經(jīng)營(yíng)理念，開(kāi)發(fā) 出目前市場(chǎng)較稀缺的小戶型，在“小”字上做文章，利用有利的地理位置，租價(jià)較高的優(yōu)勢(shì)，贏得了市場(chǎng)先機(jī)，加之戴德梁行作物業(yè)顧問(wèn)，增強(qiáng)了投資者的信心，銷售狀況不錯(cuò)，目前可供散戶投資的單元只有 20多套，同時(shí)強(qiáng)有力的廣告宣傳也對(duì)本產(chǎn)品的銷售起到了很好的作用。 以上是產(chǎn)品本身所具有的特性，對(duì)于高品質(zhì)客戶有一定的說(shuō)服力，符合投資型物業(yè)特征，也是挖掘市場(chǎng)潛力之所在。 此資料來(lái)自企業(yè) 水晶島公寓經(jīng)營(yíng)運(yùn)作方案 目 錄 此資料來(lái)自企業(yè) 一、 產(chǎn)品分析??????????????????? .1 產(chǎn)品概述 產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析 二、 投資型物業(yè)市場(chǎng)分析????????????? .3 產(chǎn)權(quán)式物業(yè)現(xiàn)狀分析 租務(wù)市場(chǎng)分析 誰(shuí)是客戶？ 1） 消費(fèi)群分析 2） 物業(yè)品種分析 3） 家庭、個(gè)人投資現(xiàn)狀 三、 經(jīng)營(yíng)策略?????????????????? ..11 房地產(chǎn)創(chuàng)富新模式 產(chǎn)權(quán)式分期交付方式 家庭理財(cái)投資新模式 少投入、低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào) 建立投資者的安全保證 四、 投資理財(cái)方案?????? ?????????? .14 普通公寓方案 酒店式服務(wù)商務(wù)公寓方案 產(chǎn)權(quán)式酒店方案 五、 經(jīng)營(yíng)建議?????????????????? ..17 建立業(yè)主委員會(huì)，建立產(chǎn)業(yè)投資基金 成立高新地產(chǎn)投資俱樂(lè)部 此資料來(lái)自企業(yè) 水晶島公寓經(jīng)營(yíng)運(yùn)作方案 一、 產(chǎn)品分析 產(chǎn)品概述 本項(xiàng)目位于西安高新開(kāi)發(fā)區(qū)西南部二、三期規(guī)劃開(kāi)發(fā)的交匯處，東依唐延路隔路為木塔寺苗圃公園，南臨科技七路，西臨大學(xué)生物園 , 北臨科技六路與西北工業(yè)大學(xué)產(chǎn)業(yè)園一路相隔。 企業(yè)優(yōu)勢(shì) 十年的開(kāi)發(fā)使高新地產(chǎn)奠定了行業(yè)地位，開(kāi)發(fā)思維理念超前，擁有楓葉系列品牌優(yōu)勢(shì)，企業(yè)市場(chǎng)美譽(yù)度高。 此物業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理念上有很多值得可取之處。一百平米以上的戶型可供他們選擇。水晶島項(xiàng)目不具備此優(yōu)勢(shì)，也不具備一般星級(jí)賓館酒店所處的城市繁華地段，我們的地段優(yōu)勢(shì)在于周邊分布大量的商務(wù)辦公樓和具有高素質(zhì)的客戶群。 家庭理財(cái)投資新模式 少投入、低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào) 從目前西安市場(chǎng)來(lái)看，產(chǎn)權(quán)式投資型酒店公寓還未真正出現(xiàn)，水晶島公寓如果能占領(lǐng)這個(gè)市場(chǎng)先機(jī)，必將會(huì)收到較好的投資收益。 對(duì)本產(chǎn)品設(shè)定以下二種投資方案， 首推方案 酒店服務(wù)式商務(wù)公寓方案：（酒店 +辦公 +休息） 酒店式商務(wù)公寓不僅提供酒店式的服務(wù)功能，而且融入了商務(wù)辦公的功能，使公寓的內(nèi)涵更加豐富，不僅能商 能住，而且還有送餐、叫早、購(gòu)票、洗衣、代購(gòu)物品等酒店服務(wù)。 投資者無(wú)需月供款，經(jīng)營(yíng)者為投資者付按揭款，只有經(jīng)營(yíng)收入大于月供款時(shí)，公司才盈利，才能保證給投資者的承諾，所以房租價(jià)格尤顯重要，從附表八、附表九可以看出，當(dāng)月租價(jià)在 25 元 /平米時(shí)，出租率在 100%時(shí)經(jīng)營(yíng)者方可盈虧持平，當(dāng)月租價(jià)在30元 /平米時(shí)，出租率在 85%時(shí)經(jīng) 營(yíng)者就可盈利。 已經(jīng)具備較為寬松的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，并有意將房地產(chǎn)作為新的投資品的普通消費(fèi)者； 在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域已經(jīng)拼打多年，并初步嘗到房地產(chǎn)投資樂(lè)趣的業(yè)余投資者； 已經(jīng)擁有多處房地產(chǎn)投資型物業(yè) ，打算將房地產(chǎn)投資列為長(zhǎng)期性行為的專業(yè)投資者。此俱樂(lè)部也可和高新生活會(huì)結(jié)合利益共享，同時(shí)也可成為公司開(kāi)展行業(yè)論壇的的平臺(tái)。售價(jià) 4500元年經(jīng)營(yíng)收益均為正， 20年的按揭期較 15 年按揭期風(fēng)險(xiǎn)小。 從本產(chǎn)品的戶型面積配比來(lái)分析，大致可歸納為：小面積 49平米 /套 55平米 /套兩種；中等面積 70平米 /套 87平米 /套三種；大面積： 10