水晶島公寓經(jīng)營運作方案31-文庫吧資料
2025-05-16 12:22本頁面
【正文】 消費者是用于投資。物業(yè)的不動產(chǎn)性決定了其投資性較其他產(chǎn)業(yè)的更為優(yōu)越。隨著人們創(chuàng)富觀念的全新建立和理解，一些符合新經(jīng)濟的創(chuàng)富理念逐漸深入人心，改變革新了傳統(tǒng)的投資觀念，人們投資心態(tài)正在成熟和理性，特別從去年下半年以來證券市場持續(xù)低迷，市場呼喚新的投資品種。家庭、個人投資現(xiàn)狀分析目前很多家庭和個人資本有強烈投資需求，民間游資一直在尋求投資出口，經(jīng)濟發(fā)展需要投資拉動，全社會都在尋找投資的新大陸，目前可供普通家庭投資的領(lǐng)域，主要有證券投資、郵票投資、保險投資、國債投資、古玩投資、銀行儲蓄等，也有商鋪投資、寫字樓投資等。水晶島項目不具備此優(yōu)勢，也不具備一般星級賓館酒店所處的城市繁華地段，我們的地段優(yōu)勢在于周邊分布大量的商務辦公樓和具有高素質(zhì)的客戶群。綜上所述：投資型物業(yè)應有鮮明特征：1）地段：區(qū)域經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，圍繞重要行業(yè)開展的許多大中小企業(yè)，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，對物業(yè)需求非常大；2）成熟的商圈：周邊有完善的商業(yè)配套、商業(yè)氛圍，寫字樓、商務區(qū)環(huán)布其中，擁有強大的租房需求市場的支持；3）交通便捷：發(fā)達的交通體系會促使經(jīng)濟快速發(fā)展，是投資物業(yè)的關(guān)注的問題之一；4）產(chǎn)品滿足使用者功能的需要：結(jié)構(gòu)合理，物業(yè)管理完善，對待商務樓宇還應提供智能化配置和商務服務系統(tǒng)。租價（元）主打套面積（平米）裝修狀況配套設(shè)施物業(yè)品質(zhì)歐錦園公寓3040120精裝齊全、有地熱一般楓葉大廈公寓4045164精裝齊全、帶家電一般紅葉大廈公寓3040240精裝齊全、帶家電較好亞美大廈商住3035160200簡裝齊全一般楓葉廣場商住3035175190簡裝無寬帶一般瑞欣大廈商住3035200以上簡裝齊全一般從上表可以看出：1）公寓樓精裝帶家電和普通商住樓簡裝的價格相當；2）二者的單元面積都較大，但商住樓的面積相對更大；3）商住樓一般是簡裝，物業(yè)管理相對公寓樓低；4）地段基本無差別，在高新區(qū)內(nèi)位置較優(yōu)越。公寓、商住樓： 表2物業(yè)名稱物業(yè)定位平米。結(jié)論：從公司提供的資料來看，結(jié)合產(chǎn)品物業(yè)特征和目前高新區(qū)大環(huán)境的客戶群消費狀況，如果物業(yè)定位為純公寓樓或者商務式公寓樓市場前景較好。這些客戶相對較多占到總承租客的10%，也是本產(chǎn)品鎖定的消費群體。有一部分租戶是在區(qū)內(nèi)上班的員工，因為家距開發(fā)區(qū)較遠，公司平時多加班，晚上不方便回家，索性就在區(qū)內(nèi)尋找房子居住，一人或多人合租一間房。4） 給老年人：隨著開發(fā)區(qū)功能建設(shè)日益完善，相對于市區(qū)其他地段，環(huán)境非常優(yōu)美，是個修身養(yǎng)性的好地方，較富裕家庭的子女愿意為老人在此租一套戶型不大的房間作為長期居住用。一百平米以上的戶型可供他們選擇。這部分人群有可挖掘的潛力，占到承租客的5%。但這部分人群較少，據(jù)相關(guān)資料顯示，2002年在西安市長期居住的外籍人士1700人，由于市場缺乏他們所期望的戶型面積（4050平米）和相應的物業(yè)配套及服務功能，大多數(shù)人仍選擇傳統(tǒng)的賓館，賓館相對配套服務完善，周邊的商業(yè)、娛樂設(shè)施較齊全，購物、娛樂、消費、休閑等很方便。如能在價格定位、配套設(shè)施、環(huán)境規(guī)劃上深層次的挖掘分析，必將會吸引更多的客戶。下為高新區(qū)從業(yè)人員收入狀況：崗 位勞動力成本（元/月）藍領(lǐng)工人500800一般技術(shù)人員和高級維修工8001200中級技術(shù)人員和管理人員15002000高級技術(shù)人員和高級管理人員30005000其它高收入者5000元以上月收入在30005000元能拿出1000元以上的作為個人住房消費的人不多，月收入4000元以上者大部分是企業(yè)的中高層管理者或是IT行業(yè)、通訊、生物制藥的高科技企業(yè)的員工，后者一般是較為知名的大公司，如大唐電信等企業(yè)，公司福利待遇較好，為員工提供住宿（一般為租公寓樓），為高級管理人員提供星級賓館。從整個市場來看，有什么樣的市場需求，才可能有什么樣的產(chǎn)品，從這個意義上說，租務狀況決定投資型產(chǎn)品的成功與否，是產(chǎn)業(yè)鏈的上源頭。4） 所有產(chǎn)品都向投資客戶承諾低投資、高回報，與傳統(tǒng)的開發(fā)經(jīng)營理念不同，很多項目通過售后返租統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營來實現(xiàn)給投資者的承諾。2）產(chǎn)品一改目前市場追求的大戶型結(jié)構(gòu)，做到了戶型小，房價低，首付無需貸款，使投資意愿較強的家庭、個人及中小公司都能支付的起。此物業(yè)在開發(fā)經(jīng)營理念上有很多值得可取之處。由于地域差距和項目的定位差異，此樓盤出售產(chǎn)權(quán)式的經(jīng)營模式不能構(gòu)成對我方的競爭。2） 世貿(mào)大廈（產(chǎn)權(quán)式商鋪）主要特征：位置：東關(guān)正街規(guī)模：，包括商場、辦公樓和公寓工程形象：準現(xiàn)樓寫字樓銷售價格：起價4000元/平米，均價4200元/平米商鋪銷售價格：一層14300元/平米；二層9000元/平米；三層8000元/平米；四層6000元/平米寫字樓投資方式：返租三年，年回報10%商鋪投資方式： 返租五年，年回報15%特點：回報率較高，有產(chǎn)權(quán)，投資額相對較“自由”（可多可少），投資者不用到銀行貸款，一般人都能投資置業(yè)。本項目是西安市較早引用酒店式休閑公寓管理模式和分時度假式休閑物業(yè)經(jīng)營模式的項目之一。投資方式：投資一萬元，年回報10%，年免費居住13天，5年后返還本金；投資二萬元，年回報10%，年免費居住30天，5年后返還本金；投資五萬元，年回報10%，年免費居住60天，5年后返還本金。二、 投資型物業(yè)市場分析 產(chǎn)權(quán)式物業(yè)市場現(xiàn)狀分析根據(jù)現(xiàn)在所掌握的資料表明，目前國內(nèi)投資型產(chǎn)業(yè)有產(chǎn)權(quán)式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式商鋪等，無論哪種投資類型，都是開發(fā)商融資和促銷的一種手段。競爭威脅現(xiàn)有正在發(fā)售的和即將開發(fā)的以及各個科技產(chǎn)業(yè)園開發(fā)的個性化辦公寫字樓、公寓樓對本項目造成了直接或間接的競爭威脅。【
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