【正文】 占17％。雖然本項目沒有設施樓宇中央空調(diào)，但如果提供分戶式中央空調(diào)也可以達到同樣的效果。購房者對裝修的選擇l 提供戶式中央空調(diào)中央空調(diào)是高檔次服務式公寓一般都具備的，而且通過對購房者的調(diào)查，有57%的客戶希望配備樓宇中央空調(diào)或分戶式中央空調(diào)。從調(diào)查的反饋來看，購房者也普遍需要精裝修或提供菜單式裝修，二者的比重達到了73%。根據(jù)項目的現(xiàn)狀，在產(chǎn)品方面應進行一定調(diào)整，主要包括：l 提供24小時熱水根據(jù)我們的調(diào)查，購房者中有77%明確表示希望有24小時熱水，而且提供24小時熱水也是高檔次服務式公寓的基本服務。目標客戶：投資型服務公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。位置：位于二層原銀行辦公及露臺處。我行建議將此露臺以玻璃幕封閉，作為在四季均可以經(jīng)營和使用的空間，布置綠色植物為主的主題景觀，成為一個景觀、視野都較為優(yōu)美的高檔休閑空間。l 主題休閑花園二層露臺需要計算全部建筑面積，而且不屬于可分攤建筑面積，對于貴公司是一個損失。面積：60平方米功能：圖書、期刊、雜志、報紙閱覽。原棋牌室位置相對封閉，規(guī)模適宜，適合作為圖書室。目標客戶：投資型服務公寓內(nèi)部客戶為主。位置：14軸、DF軸圍合空間。l 球類運動室、兒童游戲室球類運動是器械和體操之外的技巧性健身方式。面積：約106平方米功能：體操教授和練習。位置：位于412軸、C1軸以東的區(qū)域。目標客戶：投資型服務公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。位置：位于1214軸、C1D1軸圍合的范圍內(nèi)。l 器械健身房健身房的運動量較大，與淋浴靠近較為合適。位置：原桑拿和淋浴、更衣的位置。l 桑拿淋浴桑拿淋浴是健身的輔助設施，但由于其涉及到上下水系統(tǒng)的配置，及項目進度的關系，需先確定其位置。結合項目空間條件，在二層設健身會所，集中了健身娛樂類的配套，成為投資型服務公寓和公寓式酒店共享的配套。投資型服務公寓二層總面積約1360平方米，包含一個過廳、挑空中廳及環(huán)列挑空中廳的走道、周邊功能空間；特別之處是在東側(cè)臨唐延路有一處大面積的臨街露臺，景觀和視野較好，是整個二層的亮點空間。面積：藥店約120平方米；花店約47平方米功能：藥品銷售、簡易診所、鮮花銷售、訂送鮮花等。一層東南角的門面房能夠滿足藥店和花店對于空間和臨街位置的需求，是較為合適的位置。目標客戶：資型公寓客戶、公寓式酒店客戶，寫字樓客戶、項目周邊其它寫字樓、居住物業(yè)的客戶。位置：C1A1軸、412軸圍合的空間。具有較大規(guī)模、選擇臨街的門面房是實現(xiàn)其功能和輻射范圍的必須條件。美容美體保健中心兼顧了美容和保健雙層需要，同時具有相當?shù)囊?guī)模，提供專業(yè)化的、多功能的美容和保健服務。l 美容美體保健中心通過我行的調(diào)查，與健身中心一樣，美容美發(fā)和保健是高檔居住物業(yè)客戶的核心需求之一，具有較大的需求量和較廣的需求面。面積：約130平方米功能：高檔小規(guī)模超市，如屈臣氏、SEVENELEVEN等。且高檔超市有利于提升公寓的檔次。l 高級超市由于高級超市需要對內(nèi)、對外服務，需選擇公寓內(nèi)部與外部均可方便到達的位置。位置：CF軸、14軸圍合的空間。位置：位于大堂北側(cè)，1214軸、D1F1軸之間；面積：120平方米功能：休息、等候目標客戶：公寓式酒店的客戶l 咖啡廳利用原設計咖啡廳的操作間的上水、下水、電氣等設施設備的配置；且其位置位于南側(cè)，可以享受到陽光，是適合咖啡廳位置。此處窗外為本項目的綠地花園，景觀良好，適合休息、觀景，放松身心。2層通高的大空間有利于展示投資型服務公寓的形象，提升檔次。而由于客觀空間條件較好，為投資型服務公寓配置了大面積的大堂，對投資型服務公寓品質(zhì)的提升具有重要作用。故在此設可以對外服務的高檔超市、美容美體保健中心、藥店、花店，使水晶島公寓的配套能夠服務于整個項目，并輻射周邊區(qū)域。根據(jù)上述考慮，在一層靠近大堂附近設咖啡、休息廳服務型的功能，為投資型服務公寓的內(nèi)部服務區(qū)，是提升投資型服務公寓檔次的重要途徑，只有提升投資型服務公寓的檔次，才能保證其與酒店公寓品質(zhì)的差距，從而縮小其目標客戶與酒店公寓客戶的差別，保證整個項目的檔次和品質(zhì)，有利于項目的推廣和銷售。l 健身會所與公寓式酒店合用配套；l 高檔超市、藥店、美容美體保健中心由于屬于臨街門面房，兼顧了對公寓式酒店、寫字樓的需求，并可向周邊區(qū)域的寫字樓客戶提供服務。l 休息廳和咖啡廳主要為投資型服務公寓服務，屬于其內(nèi)部配套。其中一層設大堂、休息廳、咖啡廳、高檔超市、美容美體中心、藥店；二層設健身會所，包括健身房、體操房、桑拿、球類運動室、兒童活動室、圖書室及與二層露臺結合的屋頂花園。他們對中高檔餐廳也有需求，但由于底商設置餐飲對居住者的居住環(huán)境有一定影響，因此可以使用寫字樓配套的中高檔餐廳。消費水平較為穩(wěn)定，具有較強的消費能力；以滿足日常生活的實用性為主，對生活品質(zhì)有一定要求。根據(jù)我們對西高新中高檔住宅購房者的調(diào)查，客戶對于配套設施的需求主要集中在保健中心、便利店、中餐廳、干洗店、美容美發(fā)、咖啡廳或茶社等方面，注重日常生活的方便性。2投資型服務公寓投資型服務公寓的主要目標客戶為投資者及長期租住的公寓客戶，而其商業(yè)配套的主要使用者是實際居住在公寓內(nèi)的長期租客。注意：在水晶島公寓的兩個大堂內(nèi)，；而未設殘疾人坡道。面積：62平方米功能：為公寓式酒店統(tǒng)一服務提供洗衣設備和場所。根據(jù)空間現(xiàn)狀，保留其在原有的位置和規(guī)模，主要服務公寓式酒店，并可兼顧投資型服務公寓客戶的菜單式選擇服務要求。目標客戶：公寓式酒店的住客。位置：12軸、NQ軸圍合空間。而自助洗衣屬于公寓的配套，在公寓式酒店配套面積緊張的情況下，以滿足酒店需求為主。目標客戶：公寓式酒店的住客。位置：114軸、JL及J1L1軸圍合空間。l 小型餐飲店高檔的酒店應當能夠提供自助早餐，考慮本酒店300多套客房，需要的早餐廳規(guī)模較大。公寓式酒店二層總面積約為830平方米，西端為洗衣房及空調(diào)機房，東側(cè)為餐飲、美容和挑空部分。面積：150平方米功能：包含咖啡廳、茶吧（位于原前臺內(nèi)）、單間茶室（位于原辦公室內(nèi)）。l 咖啡茶吧根據(jù)我行對酒店的調(diào)查，酒店大堂內(nèi)通常均附設咖啡休息場所，作為休息、等候、簡單商務洽談的場所。結合一層現(xiàn)有空間條件，將商務中心設在與前臺相鄰的位置。位置：13軸、J K軸圍合的空間面積：約50平方米功能：接待服務、行李寄存、內(nèi)部辦公等。根據(jù)定位原則和依據(jù)，結合工程現(xiàn)狀、空間特點及酒店門廳應當具有的基本接待服務功能，在此設與酒店公寓日常出入關系較為密切的內(nèi)容，有接待前臺、行李寄存、咖啡茶吧、商務中心。而由于公寓樓原設計未包含高檔大型的中式餐飲配套，煤氣管線、給排水等條件不具備，并考慮目前的工程進度，公寓的高檔餐飲在寫字樓配套中解決。如前所述，公寓式酒店的配套需要在投資型服務公寓和寫字樓配套共享，故結合公寓式酒店平面分割及工程進度的現(xiàn)狀條件，在一層設置設咖啡茶吧、美發(fā)店；二層設洗衣房（與投資型服務公寓合用）、美容美發(fā)、小型餐飲。因此在酒店的配套可以少而精，滿足其基本需求，如早餐、洗衣等，而對于使用頻次相對較低的配套如健身、會議等設施，可共享公寓或?qū)懽謽堑呐涮自O施。公寓式酒店的主要客戶類型為短期停留的、商務目的的散客。1公寓式酒店：公寓式酒店更類似于酒店，其服務配套的內(nèi)容應基本接近于酒店的公共配套設施，把握其“酒店”的特性，針對公寓式酒店客戶的需求進行定位。公寓樓定位為“公寓式酒店+投資性公寓”，組合方式為西側(cè)為公寓式酒店、使用公寓樓西側(cè)大堂，東側(cè)為投資型服務公寓，使用公寓樓東側(cè)大堂。（四）商業(yè)配套定位細化根據(jù)上述設置，公寓樓的12層商業(yè)配套按照為各自上部物業(yè)類型服務的原則進行布局和功能安排。結論：l 根據(jù)與貴公司的溝通和交流，考慮水晶島公寓已經(jīng)售出一部分，且其中35層有38套公寓對客戶作過關于5年投資回報的承諾；并結合上述對于公寓物業(yè)定位三種組合方式的分析，我行建議將公寓定位于“公寓式酒店+投資性公寓”的組合方式。而本項目與投資性公寓同處于一棟樓內(nèi)，在分界處由于消防條件限制不能夠完全分隔，具有安全和流線混雜的隱患。如果不能夠為市場所接受，公寓式酒店的銷售可能會面臨困難。但位于投資性公寓內(nèi)的已售戶型，特別是承諾返租的戶型，其矛盾較難處理。公寓樓經(jīng)過豎向分割，這些已售戶型一部分位于公寓式酒店內(nèi)，另一部分位于投資型服務公寓內(nèi)。由于銷售面積分攤原則為按照實際使用進行分攤，投資性公寓位于東部，其大堂等可分攤公共空間面積相對較大，造成銷售面積可能有所變化，對于已經(jīng)出售的公寓部分，需要與小業(yè)主協(xié)商解決重新計算分攤面積使戶型的銷售面積變化的問題。由于公寓式酒店提供酒店式服務，進行房間日常清潔護理需要專用的貨運電梯，加上西部原有的三部電梯，公寓式酒店共擁有四部電梯，基本滿足使用要求。而300間客房的酒店，對于客用電梯數(shù)量的要求基本是平均6090間客房需要一部電梯，按照此標準，300間客房約需要45部客用電梯。為確保日常居住使用的安全性，此處需要增加人員或電子監(jiān)控設施予以管理和防范。l 公寓式酒店還需借用寫字樓的配套設施。l 酒店式首層、二層的商業(yè)配套面積較少，12層總面積約1740平方米，而且其中包含貨運出入口、煤氣表間、智能化機房等設備用房，不能滿足公寓式酒店對于配套設施需求；而投資型服務公寓的12層總面積為約2830平方米，面積較為寬松，其配套面積和功能可以與公寓式酒店共享一部分，甚至在寫字樓的配套中也有需要與公寓式酒店共享的功能。l 公寓式酒店位于公寓樓西部，距離水晶島寫字樓相對稍近，接近辦公樓的商務氛圍，功能、檔次較為協(xié)調(diào)，便于配套設施共享。l 同時公寓式酒店必須的服務電梯（及消防電梯）位于西部，便于使用。l 整個公寓樓的服務/消防電梯位于大樓的西部，公寓式酒店無法順利使用到服務電梯，而投資性公寓反而不十分需要服務電梯。劣勢：l 但木塔寨變電站在西側(cè)，公寓式酒店位于東側(cè)，而以長期居住為主的投資性公寓位于西側(cè)。兩種方案各有優(yōu)勢和不足之處，現(xiàn)分述如下：優(yōu)勢：l 首層東側(cè)大堂寬敞氣派，適合作為公寓式酒店的大堂。目前在GG1軸的防火分界線基本將整個平面劃分為近似相等的兩部分，基本符合電梯的服務能力。，有利于豎向分割。但對于公寓的客人，由于是長期居住，過長的交通距離必然會給其帶來不便，從而降低其購買投資或自用的興趣，不利于項目銷售。以免人流混雜，對雙方安全角成隱患，降低整體物業(yè)的檔次。從經(jīng)營角度，由于下部35層有38套已售戶型承諾5年返租，將公寓式酒店設在低層，正好將這些承諾客戶納入酒店式管理，可以通過補充協(xié)議將此部分房間納入公寓式酒店客房，實施統(tǒng)一經(jīng)營管理，所得收益統(tǒng)一返還小業(yè)主，有利于貴公司實踐承諾。 、下部投資型服務公寓由于本項目西南側(cè)隔路的木塔寨變電站，將公寓式酒店設在下部，距離變電站較近，而使公寓距離變電站相對較遠。分樓層組合又分為二種方式，其一為將公寓式酒店設在公寓樓高層部分，其下部為投資式公寓，即“上部公寓式酒店、下部投資型服務公寓”，另一種方式為將公寓式酒店設在公寓樓低層部分，而投資型服務公寓位于高層部分，即“下部公寓式酒店、上部投資型服務公寓”。公寓樓的人行、貨流、內(nèi)部出入口設置不僅滿足使用要求，為公寓的管理和服務預留了條件。公寓樓的戶型原本按照商務公寓的標準設計，戶型面積、配比等與公寓式酒店及投資型服務公寓均較為吻合。相對于純酒店而言，“公寓式酒店+投資型服務公寓”二種物業(yè)類型對于樓宇的公共配套設施并無具體要求，主要取決于市場和目標客戶的需求。（2）投資型服務公寓客戶群l 投資者：對該項目有投資意向的客戶，希望首期投資額較少的客戶l 自用型：高新區(qū)工作的外籍和外地高級管理人員l 將其作為接待客戶的相關公司l 在西高新工作的白領，短期自主，長期投資2．項目現(xiàn)有條件分析相對于純酒店而言，上述二種物業(yè)類型對于樓宇的設施設備不存在明確的規(guī)定性要求，而取決于市場和目標客戶的需求。因此，綜合比較幾種公寓類型，投資型服務公寓是最為適合的公寓類型。而且投資型服務公寓的用家多為長期用戶，與酒店以短期商務客人為主也并不矛盾，在檔次上雖然與酒店相比有一定差距，但也是高品質(zhì)的。4. 投資型服務公寓與上面提到的采取短期承諾的酒店式公寓相比，投資型服務公寓可以在保證項目檔次的基礎上，采取菜單式裝修方案，由開發(fā)商統(tǒng)一負責裝修，使項目的品質(zhì)有保障。而且包租的風險較大。必須采取統(tǒng)一經(jīng)營的方式，否則小業(yè)主為獲得客戶，會競相壓價，品質(zhì)難有保證。此種模式其實與前面討論過的實現(xiàn)酒店功能的公寓式酒店類似，作為一種新的投資產(chǎn)品，本項目的公寓部分完全做成此種產(chǎn)品市場風險比較大。這樣對本項目的資金壓力會比較大，不是理想的方式?？蛻粢蚤L住客戶為主，主要是國內(nèi)外高級商務人士和高級白領。l 商住公寓檔次與酒店、寫字樓的檔次不匹配，對項目總體品質(zhì)有影響，會造成品質(zhì)下降，收益減少，不能達到高檔次商務綜合建筑體的基本要求。2. 商住公寓l 隨著高新區(qū)的發(fā)展，各類公司越來越聚集，成長型企業(yè)和小公司對商住公寓有需求。l 而且，純公寓與本項目作為商務綜合建筑體的定位不吻合，對項目總體的品質(zhì)有影響。根據(jù)我們的對西高新住宅市場的調(diào)查，目前住宅市場的發(fā)展態(tài)勢良好，人們普遍對西高新的住宅市場較為看好，需求較為旺盛。我們下面對有可能的公寓類型一一進行分析，從而判斷最為適合的公寓類型。對于西安，特別是西高新而言，由于商務活動越來越活躍，短期的商務客人數(shù)量比較多，周邊眾多企業(yè)、寫字樓的商務人士應當是酒店式公寓的主要客戶，而且如果本項目酒店特色較為鮮明，提供與住酒店不同的居住感受，很可能會吸引更大范圍的商務客人。由于商務團體客人對配套的要求比較高，而項目本身是公寓，配套設施與專門的酒店會存在一定差距，一方面雖然可以通過商業(yè)配套設施在一定程度上加以彌補，但另一方面可以將重點側(cè)重在短期居住的商務散客，因為短期居住的商務散客承租能力較