【正文】 寓式酒店位于高層部分，酒店客房將擁有較好的視野和采光、景觀等。從整個(gè)大樓的安全性角度，二種物業(yè)雖然都是公寓，但公寓式酒店為短期租戶，而投資性公寓以長期租客為主，所以電梯和大堂仍應(yīng)當(dāng)分用。因此橫向分割的方案對(duì)項(xiàng)目的銷售和客戶的居住影響很大，不是理想方案。采用豎向分割的形式，有二種分割方式可供選擇，其一為根據(jù)東大堂面積較大、適合作為公寓式酒店大堂的特點(diǎn)，將公寓樓東半部分改為公寓式酒店使用，而西半部分仍作為投資性公寓；其二為西部作為公寓式酒店而東部作為公寓。投資性公寓客戶對(duì)于居住環(huán)境要求相對(duì)較高，對(duì)于木塔寨變電站的存在會(huì)較為關(guān)注，不利于投資性公寓的銷售和出租。l 洗衣房等設(shè)施位于西部，便于公寓式酒店使用。但這種共享配套，特別是公寓式酒店與投資性公寓共享配套，使用不便，同樣造成一定程度的人流混雜，帶來相應(yīng)的管理和安全問題。根據(jù)我行多年對(duì)于酒店市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)良好、盈利順利的酒店，存在一定的客觀規(guī)律，即需要一定的規(guī)模效應(yīng)，其基本盈利的規(guī)模大致在300個(gè)客房，才能取得合理的收益。由于公寓式酒店和投資性公寓均以出售為主，而由于豎向分割，公共部分可分?jǐn)偯娣e的分?jǐn)倢?duì)象與原整棟公寓樓統(tǒng)一分?jǐn)偟那闆r有所不同，需要重新進(jìn)行銷售面積的計(jì)算，重新核算每戶的銷售面積。位于公寓式酒店內(nèi)的已售戶型，需通過補(bǔ)充協(xié)議等方式，將此部分已售房間納入公寓式酒店客房內(nèi)，實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營管理，可望通過將所得收益統(tǒng)一返還業(yè)主，實(shí)踐貴公司的有關(guān)返租承諾。要確保公寓式酒店的酒店品質(zhì)，需要聘請(qǐng)專業(yè)的酒店管理公司進(jìn)行專業(yè)化的服務(wù)和管理。l 建議將公寓式酒店設(shè)在公寓樓的西半部分，投資型服務(wù)公寓設(shè)在公寓樓東半部分。故公寓樓12層商業(yè)配套的定位，需以公寓樓的定位為依據(jù)，以項(xiàng)目綜合建筑體的整體定位為前提，緊密聯(lián)系兩類公寓針對(duì)的目標(biāo)客戶的特點(diǎn)和差別，并結(jié)合綜合考慮，對(duì)各類業(yè)態(tài)的主要服務(wù)目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分，并由此確定具體業(yè)態(tài)及功能、位置等。這類人群因?yàn)槭嵌唐谧庾?，且多為因公商?wù)往來，需求特點(diǎn)是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì)，注重服務(wù)的水準(zhǔn)，對(duì)配套的要求不是非常強(qiáng)烈。由于配套規(guī)模的限制，公寓式酒店的健身中心、高檔超市需要在投資型服務(wù)公寓中共享。l 接待前臺(tái)、行李寄存由于大堂北側(cè)的空間相對(duì)較大，距離電梯廳相對(duì)較遠(yuǎn)，故將此處作為咖啡茶吧的位置，而選擇南側(cè)的前臺(tái)作為公寓的前臺(tái)及管理辦公、行李寄存。位置：13軸、KL軸圍合的空間面積：約50平方米功能：收發(fā)傳真、電子郵件服務(wù)、復(fù)印打印、票務(wù)服務(wù)、英文翻譯、秘書服務(wù)等。目標(biāo)客戶：公寓式酒店的住客。將原有的美容沙龍和過廳均納入餐廳的空間，以求餐廳的規(guī)模在現(xiàn)有的空間布局條件下盡可能大，盡量滿足實(shí)際使用要求。l 美容美發(fā)公寓式酒店同酒店，對(duì)于美容美發(fā)具有相當(dāng)需求，屬于基本生活配套。面積：80平方米功能：美容、美發(fā)、簡(jiǎn)易按摩保健。位置：45軸、PQ軸圍合空間。應(yīng)加設(shè)殘疾人輪椅坡道。購房者對(duì)生活服務(wù)類配套設(shè)施的需求作為投資型服務(wù)公寓的長期居住者，他們的特點(diǎn)是長期居住，因此對(duì)配套設(shè)施的需求也是以日常性需求為主，與公寓式酒店客戶相比，更注重實(shí)惠、便捷，盡可能兼顧舒適。根據(jù)上述定位原則和依據(jù)，并結(jié)合項(xiàng)目具體建筑形式和空間現(xiàn)狀，及施工進(jìn)度情況，同時(shí)考慮對(duì)于公寓式酒店配套的補(bǔ)充和兼顧，投資型服務(wù)公寓配套內(nèi)容分布在一層和二層。但咖啡廳也可兼顧酒店公寓、寫字樓等外部需求。一層臨街的門面房不同于內(nèi)部的空間，因其具有較高的商業(yè)價(jià)值，功能的設(shè)置應(yīng)即滿足上部公寓的使用，同時(shí)對(duì)外部提供配套服務(wù)，服務(wù)對(duì)象具有對(duì)內(nèi)對(duì)外兼顧的特點(diǎn)。位置：原有大堂位置面積：240平方米功能：為接待、問訊、交通空間。休息廳的設(shè)置是有力提升公寓品質(zhì)的另一個(gè)重要因素。面積：240平方米功能：咖啡茶飲、休閑、洽談、會(huì)晤等目標(biāo)客戶：公寓式酒店的客戶，可以兼顧周邊的消費(fèi)人群（包括水晶島寫字樓）。位置：C1A1軸、1214軸圍合的空間。作為本項(xiàng)目高檔公寓的配套，美容美體中心與普通的美容美發(fā)在規(guī)模、檔次和服務(wù)范圍等要素方面屬于不同類型的業(yè)態(tài)。而原銀行營業(yè)廳的位置、面積等均能夠滿足其要求。l 藥店、鮮花店如定位依據(jù)所述，針對(duì)長期居住的投資型服務(wù)公寓客戶，他們的需求更偏重與生活化的日常需求，藥店和花店針對(duì)公寓客戶的生活化需求，同時(shí)也能夠?qū)ν夥?wù)。目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶，寫字樓客戶、項(xiàng)目周邊其它寫字樓、居住物業(yè)的客戶。以健身娛樂為主要功能，主要包括健身房、體操房、桑拿、球類室、兒童活動(dòng)和圖書室，完善的功能設(shè)施將成為酒店公寓品質(zhì)的保證，和提升投資型服務(wù)公寓檔次的重要因素。面積：60平方米功能：桑拿、淋浴、更衣目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。面積：約80平方米功能：主要擺放健身器械，用于器械健身，使公寓式酒店的配套設(shè)施較為完善，提升公寓式酒店的檔次和品質(zhì)。（根據(jù)實(shí)際經(jīng)營，如果未來有擴(kuò)大規(guī)模需要，其空間可以向露臺(tái)方向擴(kuò)展）。如桌球、乒乓等；與兒童游戲都具有噪音較大的特點(diǎn)，結(jié)合空間現(xiàn)狀，將二者合設(shè)，減少對(duì)于其它空間的影響。l 圖書閱覽針對(duì)目標(biāo)客戶的文化層次和受教育程度較高的特點(diǎn)，選擇相對(duì)安靜的空間作為讀書閱覽的場(chǎng)所。目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓內(nèi)部客戶為主。如果此改動(dòng)對(duì)于公寓樓東立面影響較大，建議將玻璃幕封閉的位置適當(dāng)向內(nèi)部后退，在確保最大實(shí)用面積的前提下，適當(dāng)兼顧外立面效果。（五）其他細(xì)化定位建議通過以上分析，投資型服務(wù)公寓是比較理想的公寓類型，對(duì)總體項(xiàng)目有益，與酒店功能也比較協(xié)調(diào)。本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商提供菜單式裝修的方案，在品質(zhì)基本保證統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，有一定的檔次細(xì)微差別，給客戶選擇的余地，但是有開發(fā)商統(tǒng)一負(fù)責(zé)裝修，以保證項(xiàng)目檔次、品質(zhì)和工程質(zhì)量，也避免客戶自己裝修給其它客戶和酒店帶來的不利影響。購房者對(duì)中央空調(diào)的偏好以上各方面是高檔服務(wù)式公寓必須具備的，而且通過我們對(duì)西安客戶的調(diào)查，也反映出對(duì)上述設(shè)施或配套的強(qiáng)烈需求，因此應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)品調(diào)整中予以考慮。由此可見本市或本省公司是出售寫字樓的主要目標(biāo)客戶，本市或本省公司以及一些外地、港澳臺(tái)和國外公司是出租寫字樓的主要目標(biāo)客戶。高新區(qū)與非高新區(qū)企業(yè)辦公面積比例圖2. 目標(biāo)客戶定位根據(jù)項(xiàng)目作為高檔次商務(wù)綜合體的定位，寫字樓應(yīng)當(dāng)是項(xiàng)目的主體功能，是綜合體的統(tǒng)領(lǐng)物業(yè)，在目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化情況較為嚴(yán)重的情況下，必須突出項(xiàng)目作為綜合建筑體的優(yōu)勢(shì)和辦公在產(chǎn)品、景觀等方面的優(yōu)勢(shì)。其中45層預(yù)留大開間，不分割，目標(biāo)客戶是國內(nèi)外大企業(yè)的總部、區(qū)域總部、分公司，為其預(yù)留個(gè)性化裝修的空間。而分公司和辦事處由于地點(diǎn)變遷頻繁，因此偏重于選擇租賃的方式。客戶類型中型公司比重可以大一些，以本市、本省企業(yè)為主，以為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務(wù)的咨詢服務(wù)類型企業(yè)為主。寫字樓本身的商業(yè)配套主要用于為寫字樓配套服務(wù)。寫字樓商業(yè)配套的主要使用者是自用和租用的長住公司內(nèi)的公司及員工。l 公司的需求內(nèi)容具體包括公務(wù)宴請(qǐng)、產(chǎn)品展示和發(fā)布、大型會(huì)議與報(bào)告、金融郵政服務(wù)、票務(wù)服務(wù)等。3定位內(nèi)容根據(jù)上述定位原則和定位依據(jù)，水晶島辦公樓的商業(yè)配套定位包含以下功能：銀行、商務(wù)餐廳、會(huì)議室、品牌快餐、咖啡酒吧、票務(wù)中心、商務(wù)中心、員工餐廳、郵局。而為水晶石的配套最好靠近水晶石本身的入口大堂，便于聯(lián)系和使用；而銀行應(yīng)具有較好的外部聯(lián)系，設(shè)在交通便利、停車方便的位置。目標(biāo)客戶；寫字樓及附近周邊寫字樓的公司、個(gè)人；公寓樓客戶。根據(jù)需要可靈活分割或合并，組合為大、中、小多種規(guī)模的會(huì)議室。l 中高檔的商務(wù)中餐廳上部的高檔寫字間存在對(duì)于高檔餐廳的需求，用于商務(wù)宴請(qǐng)、接待、洽談及會(huì)議用餐，同時(shí)作為對(duì)公寓式酒店的配套補(bǔ)充，故選擇在靠近公寓式酒店的位置，便于雙方共享。目標(biāo)客戶：水晶島寫字樓及附近寫字樓工作的公司，公寓式酒店的客戶，兼顧投資型服務(wù)公寓客戶。面積：180平方米功能：高檔酒吧，寫字樓商務(wù)洽談及放松休閑場(chǎng)所。l 員工餐廳在地下室冷凍機(jī)房和加壓泵房之間，共有9個(gè)停車位，為此9個(gè)車位特別設(shè)置了寬8米多、總長度30多米的車道，且為單側(cè)停車，較為浪費(fèi)面積；而且此處靠近北電梯廳，方便樓上員工到達(dá)；建議將1617軸間的三個(gè)車位移動(dòng)至D軸處，取消其余的6個(gè)車位，將空出的面積作為員工餐廳；同時(shí)在電梯廳19軸的墻面開設(shè)門洞，方便員工出入。位置：1819軸、EF軸圍合范圍內(nèi)面積：20平方米功能：為寫字樓的公司及個(gè)人提供簡(jiǎn)單的郵政服務(wù)目標(biāo)客戶；寫字樓的公司為主。西安經(jīng)過多年的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力已經(jīng)大為增強(qiáng)，隨著西部大開發(fā)的步伐加快，西安作為西部區(qū)域中心城市的重要戰(zhàn)略地位更是其它城市難以比擬的，為經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展提供了新的動(dòng)力。普通的商務(wù)設(shè)施很難滿足其需求，高檔商務(wù)俱樂部是比較理想的產(chǎn)品。其次，此俱樂部是作為最高端的商務(wù)產(chǎn)品，一旦經(jīng)營成功，將形成全市范圍的影響力，對(duì)項(xiàng)目擴(kuò)大知名度，提升品質(zhì)有較大幫助。俱樂部管理公司會(huì)在前期針對(duì)性的市場(chǎng)研究基礎(chǔ)上，根據(jù)物業(yè)本身的特點(diǎn)和管理經(jīng)驗(yàn)，提出詳細(xì)的業(yè)態(tài)布局和經(jīng)營方案。根據(jù)我行對(duì)于北京同類型高檔俱樂部的調(diào)查，其總規(guī)模均在5000平方米以上；作為高檔俱樂部，水晶石的現(xiàn)有規(guī)模較小，故建議在寫字樓靠近水晶石的位置，分離出一部分面積，作為水晶石的補(bǔ)充，以達(dá)到規(guī)模經(jīng)營、最佳收益，最終提升整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)的目的。滿足城市高端人群的需求和偏好，是水晶石的定位原則。他們理性地追求享樂，追求個(gè)性化的享受。聘請(qǐng)專門的國際級(jí)俱樂部管理公司進(jìn)行管理，不僅可以保證其會(huì)員享受高水準(zhǔn)的服務(wù)，而且可以運(yùn)用其強(qiáng)大國際網(wǎng)絡(luò)，使會(huì)員能夠在其它國家或城市享受同樣級(jí)別的會(huì)員的權(quán)利。根據(jù)定位原則和依據(jù)，考慮市場(chǎng)情況，結(jié)合水晶石整體通透、形體輕盈、規(guī)模較小的建筑特點(diǎn)，在水晶石內(nèi)部安排健身、休閑、會(huì)議和西式餐飲，而占用面積較大、最高檔的中式餐廳，因?yàn)樾枰拿娣e較大，建議設(shè)在水晶島寫字樓的一層?？紤]到本項(xiàng)目目前施工的進(jìn)度，水晶石地基已經(jīng)作完，加設(shè)游泳池困難較大；但考慮為保持整個(gè)水晶石能夠成為較為地道和標(biāo)準(zhǔn)的高檔俱樂部，具備輻射整個(gè)西安市的吸引力，我行仍然建議如果可能，應(yīng)當(dāng)加設(shè)游泳池。面積：250平方米功能：更衣淋浴、體操房、器械室。：設(shè)有游泳池的布局由于房間形狀及長度的限制，游泳池作成自由形狀的帶有戲水功能的游泳池，建議布置自然風(fēng)格，如加入熱帶植物、人造沙灘等，以自然風(fēng)光彌補(bǔ)非標(biāo)準(zhǔn)游泳池的不足；由于游泳池規(guī)模較大，其它健身功能需選擇主要功能，分布在游泳池的周邊，形成以游泳池為中心的功能布局，突出游泳池的功能和吸引力，弱化其它功能空間較小的問題。按照由喧鬧到安靜的豎向功能分區(qū)，地上一層安排會(huì)議、高檔西餐廳、咖啡廳、設(shè)置個(gè)性化的會(huì)議室、咖啡廳、兒童活動(dòng)室。l 多功能的宴會(huì)廳/高檔西餐廳高檔西餐廳是俱樂部主要的空間之一，需要較為寬大的空間，作為多功能的宴會(huì)廳和高檔西餐廳的復(fù)合功能空間，具有西餐廳、高檔宴會(huì)廳、報(bào)告廳、大型財(cái)富聚會(huì)、高檔晚宴的多重功能。目標(biāo)客戶：俱樂部會(huì)員、周邊及整個(gè)城市的高端人群。面積：約300平方米功能：提供高檔咖啡飲料及服務(wù)。位置：11軸——12軸、1E——2/A軸圍合區(qū)域。位置：在寫字樓一層，131BG軸圍合區(qū)域。l 特色酒吧設(shè)置特色風(fēng)情酒吧，裝修奢華，并具有強(qiáng)烈個(gè)性，空間封閉，相對(duì)獨(dú)立，位于二層，與安靜的圖書室相臨，互不干擾，而高檔的形象能夠產(chǎn)生相互的支持作用。需要較為豪華的裝修以襯托其檔次。水晶石作為一個(gè)整體俱樂部，需要有內(nèi)部豎向貫通的交通核；考慮與目標(biāo)客戶的身份地位、行為習(xí)慣相匹配，應(yīng)由高檔的電梯和高檔裝修的樓梯組成，形成高舒適和豪華的交通空間，與水晶石其它的功能空間的豪華保持一致。六、項(xiàng)目不同功能的互動(dòng)關(guān)系（一）項(xiàng)目功能互動(dòng)關(guān)系分析1. 綜合建筑體不同功能的相互影響的一般規(guī)律（1）規(guī)模比例關(guān)系為詳細(xì)研究商務(wù)綜合建筑體的基本規(guī)律，我們對(duì)北京檔次較高的綜合性項(xiàng)目進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)寫字樓、公寓、酒店和商業(yè)是最重要和基本的功能，大部分綜合性項(xiàng)目中都含有四種功能。在各項(xiàng)目進(jìn)行比較時(shí)，以國貿(mào)各項(xiàng)因素為1，將其他案例項(xiàng)目的位置、交通、環(huán)境、停車、裝修設(shè)備、開發(fā)商、開盤時(shí)間等七個(gè)因素，基本根據(jù)經(jīng)驗(yàn)再結(jié)合一些實(shí)際情況進(jìn)行修正。有酒店的綜合性項(xiàng)目寫字樓租金都較高，而且酒店檔次與寫字樓租金水平基本呈同向趨勢(shì)。服務(wù)式公寓對(duì)于寫字樓的品質(zhì)和租金都有進(jìn)一步的提升作用。例如，國貿(mào)、燕莎、賽特是北京最高檔的購物中心和百貨公司，他們的寫字樓租金都是比較高的。l 功能間的相互關(guān)系物業(yè)功能作用客戶與其它物業(yè)功能的關(guān)系寫字樓統(tǒng)領(lǐng)物業(yè)，主要的收益來源主要是規(guī)模較大實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)內(nèi)外資企業(yè)項(xiàng)目的核心物業(yè)，是項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵因素之一，其它物業(yè)功能、檔次的定位應(yīng)當(dāng)與寫字樓不矛盾，并相互協(xié)調(diào)，突出商務(wù)氛圍，促進(jìn)寫字樓價(jià)值提升酒店項(xiàng)目的商務(wù)服務(wù)功能，是項(xiàng)目總體保值增值的保證租客是短期居住的商務(wù)客人，寫字樓中的企業(yè)的業(yè)務(wù)伙伴首先是酒店的理想客戶，同時(shí)為整個(gè)高新區(qū)服務(wù)高檔次酒店對(duì)寫字樓有促進(jìn)作用，尤其酒店定位于商務(wù)客人，與寫字樓的功能聯(lián)系就更為緊密，高檔次酒店與高檔次寫字樓是匹配的，相互促進(jìn)投資型服務(wù)公寓配套長住客戶，國內(nèi)外高級(jí)商務(wù)人士和高級(jí)白領(lǐng)為主，為寫字樓客戶服務(wù)，同時(shí)服務(wù)于周邊寫字樓為寫字樓高級(jí)白領(lǐng)提供服務(wù)優(yōu)良的長期居所，使寫字樓的配套更完善；同時(shí)客戶定位于長期客戶，與酒店的短期客戶形成錯(cuò)位，相得益彰俱樂部項(xiàng)目最大亮點(diǎn)和差異化優(yōu)勢(shì)，并填補(bǔ)市場(chǎng)空白商務(wù)人士中的最高端客戶，可能同時(shí)是上述物業(yè)的使用者最高端的商務(wù)產(chǎn)品，與項(xiàng)目總體的商務(wù)范圍相協(xié)調(diào)，因其品質(zhì)檔次高，對(duì)寫字樓、酒店等都有帶動(dòng)作用（2）商業(yè)配套與主體物業(yè)的關(guān)系本項(xiàng)目公寓及寫字樓都有較大面積的底商配套，底商的功能與主體物業(yè)的功能密切相關(guān)，而且根據(jù)主體物業(yè)客戶群的需求和實(shí)際可利用的空間合理安排底商的內(nèi)容和位置，并且作為綜合性項(xiàng)目，底商的共享性比較強(qiáng)，除為底商上面的主體物業(yè)服務(wù)外，還可能為其它物業(yè)服務(wù)。l 寫字樓底商配套寫字樓底商配套一層銀行會(huì)議室商務(wù)中心咖啡廳南側(cè)高檔餐