【正文】 bruary 2020 ? 藥店、鮮花店 如定位依據(jù)所述，針對長期居住的投資型服務(wù)公寓客 戶，他們的需求更偏重與生活化的日常需求，藥店和花店針對公寓客戶的生活化需求，同時也能夠?qū)ν夥?wù)。 面積： 約 320 平方米 功能 ：美容、美發(fā)、按摩、各種保健治療等。而原銀行營業(yè)廳的位置、面積等均能夠滿足其要求。其客戶不限于投 資型服務(wù)公寓和公寓式酒店，并且包括寫字樓和項目周邊其它寫字樓、居住戶的客戶需求，其輻射的范圍取決于專業(yè)化、綜合性的程度，以及營業(yè)規(guī)模的大小。作為本項目高檔公寓的配套，美容美體中心與普通的美容美發(fā)在規(guī)模、檔次和服務(wù)范圍等要素方面屬于不同類型的業(yè)態(tài)。 目標(biāo)客戶 ：服務(wù)于公寓式酒店的客戶，同時服務(wù)于投資型服務(wù)公寓客戶、辦公樓客戶，及周邊寫字樓的消費者。 位置 ： C1A1 軸、 1214 軸圍合的空間。一層?xùn)|北角的門面房可以通過大堂經(jīng)過道直接到達(dá)，位置隱蔽而便利，是酒店內(nèi)高檔超市合適的位置；同時對外臨街（唐延路），便于吸引人流對外服務(wù)。 面積： 240 平方米 功能：咖啡茶飲、休閑、洽談、會晤等 目標(biāo)客戶：公寓式酒店的客戶，可以兼顧周邊的消費人群（包括水晶島寫字樓）。 作為公寓客戶接待及休閑的場所，是公寓起 居廳的在空間上的延伸。休息廳的設(shè)置是有力提升公寓品質(zhì)的另一個重要因素。 ? 休息廳 與大堂的寬闊、氣派的高品質(zhì)相適應(yīng)，在大堂北側(cè)設(shè)休息廳。 位置：原有大堂位置 面積： 240 平方米 功能：為接待、問訊、交通空間。 ? 大堂： 投資型服務(wù)公寓的門廳不同于公寓式酒店的大堂，其前臺可以較為簡單，主要以安全保障和提供相關(guān)服務(wù)為主。 一層臨街的門面房不同于內(nèi)部的空間， 因其具有較高的商業(yè)價值，功能的設(shè)置應(yīng)即滿足上部公寓的使用，同時對外部提供配套服務(wù)，服務(wù)對象具有對內(nèi)對外兼顧的特點。 一層 投資型服務(wù)公寓一層總面積約 1470 平方米，面積較為充足；門廳約240 平方米，賦予投資型服務(wù)公寓氣派、高檔的形象，是提升其品質(zhì)、吸引高端客戶的重要因素；一層有三個臨唐延路的門面房，具有極高的商業(yè)價值，適合布置對外營業(yè)的業(yè)態(tài)。但咖啡廳也可兼顧酒店公寓、寫字樓等外部需求。 在這些配套中，分為投資型服務(wù)公寓專用配套、與酒店公寓合用配套、與寫字樓及周邊更大區(qū)域共享的配套三類。 定位內(nèi)容 根據(jù)上述定位原則和依據(jù)，并結(jié)合項目具體建筑形式和空間現(xiàn)狀，及施工進(jìn)度情況，同時考慮對于公寓式酒店配套的補充和兼顧，投保健中心19%中餐廳18%西餐廳2%咖啡廳或茶社8%干洗店14%健身娛樂9%便利店18%美容美發(fā)12% 24 西安水晶島項目 ?February 2020 資型服務(wù)公寓配套內(nèi)容分布在一層和二層。消費范圍主要包括休閑咖啡、高檔超市、美容美發(fā)、健身、保健、干洗店、餐飲、藥店等。 購房者對生活服務(wù)類配套設(shè)施的需求 作為投資型服務(wù)公寓的長期居住者，他們的特點是長期居住，因此對配套設(shè)施的需求也是以日常性需求為主，與公寓式酒店客戶相比，更注重實惠、便捷，盡可能兼顧舒 適。與他 23 西安水晶島項目 ?February 2020 們的需求特點和偏好相匹配，是水晶島投資型服務(wù)公寓的定位原則。應(yīng)加設(shè)殘疾人輪椅坡道。 目標(biāo)客戶：公寓式酒店，兼顧投資型服務(wù)公寓的選擇服務(wù)。 位置： 45 軸、 PQ 軸圍合空間。 ? 洗衣房 與公寓式酒店所提供的酒店式服務(wù)相適 應(yīng)，洗衣房是公寓式酒店必須配置的基本配套。 面積： 80 平方米 功能：美容、美發(fā)、簡易按摩保健。故將原自助洗衣的空間改為美容美發(fā)。 ? 美容美發(fā) 公寓式酒店同酒店，對于美容美發(fā)具有相當(dāng)需求，屬于基本生活配套。 面積：約 200 平方米（含操作間） 功能：為樓上客戶提供自助西式早餐、休閑餐、夜宵等。將原有的美容沙龍和過廳均納入餐廳的空間，以求餐廳的規(guī)模在現(xiàn)有的空間布局條件下盡可能大，盡量滿足實際使用要求?？紤]公寓式酒店的住客的需求，美容、餐飲、洗衣為基本配套，需求量和頻次都較大，故此三類功能設(shè)在二層；其余由于空間限制無法兼顧的功能如高檔餐飲、健身中心等考慮與投資型服務(wù)公寓和寫字樓共享，此處空間有限，僅設(shè)置基本配套。 目標(biāo)客戶：公寓式酒店的住客。 位置： 1214 軸、 L1J1 軸圍合的空間。 位置： 13 軸、 KL 軸圍合的空間 21 西安水晶島項目 ?February 2020 面積：約 50 平方米 功能： 收發(fā)傳真、電子郵件服務(wù)、復(fù)印打印、票務(wù)服務(wù)、英文翻譯、秘書服務(wù)等。 ? 商務(wù) 中心 由于公寓式酒店的客戶為商務(wù)客人，其需求與普通 酒店的客戶類似，商務(wù)中心是必須的配置。 ? 接待前臺、行李寄存 由于大堂北側(cè)的空間相對較大，距離電梯廳相對較遠(yuǎn)，故將此處作為咖啡茶吧的位置，而選擇南側(cè)的前臺作為公寓的前臺及管理辦公、行李寄存。 一層 由于公寓式酒店的一層空間面積約 920 平方米，布局較為緊湊，西端為貨流口和內(nèi)部辦公值班、設(shè)備表間和機(jī)房等空間，形成內(nèi)部管理區(qū)域，不便 改動，目前可以利用的僅有大堂兩側(cè)的空間。 由于配套規(guī)模的限制，公寓式酒店的健身中心、 高檔超市需要在 投資型服務(wù)公寓中共享。 定位內(nèi)容 公寓式酒店的配套定位包括一層和二層兩部分。這類人群因為是短期租住，且多為因公商務(wù)往來，需求特點是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì)，注重服務(wù)的水準(zhǔn)，對配套的要求不是非常強烈。同時兼顧綜合建筑體整體的定位需求。 故公寓樓 12 層商業(yè)配套的定位，需以公寓樓的定位為依據(jù)，以項目綜合建筑體的整體定位為前提，緊密聯(lián)系兩類公寓針對的目標(biāo)客戶的特點和差別，并結(jié)合綜合考慮，對各類業(yè)態(tài)的主要服務(wù)目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分，并由此確定具體業(yè)態(tài)及功能、位置等。同時考慮到公寓式酒店對配套的要求相對投資型服務(wù)公寓要高，公寓的配套可以與公寓式 酒店共享。 ? 建議將公寓式酒店設(shè)在公寓樓的西半部分，投資型服務(wù)公寓設(shè)在公寓樓東半部分。這樣的情況為尋找有經(jīng)驗、高品質(zhì)的酒店公司造 成了難度。 公寓式酒店的管理公司 要確保公寓式酒店的酒店品質(zhì)，需要聘請專業(yè)的酒店管理公司進(jìn)行專業(yè)化的服務(wù)和管理。 公寓式酒店與原 已售公寓之間的價格差 通過將原普通服務(wù)式公寓改為公寓式酒店，大幅度提升了公寓的銷售價格；而原服務(wù)式公寓的價格已經(jīng)被市場所接受和認(rèn)可；現(xiàn)通過改為公寓式酒店而使價格大幅上揚，市場的接受和認(rèn)可是一個難題。位于公寓式酒店內(nèi)的已售戶型，需通過補充協(xié)議等方式，將此部分已售房間納入公寓式酒店客房內(nèi)，實施統(tǒng)一經(jīng)營管理，可望通過將所得收益統(tǒng)一返還業(yè)主，實踐貴公司的有關(guān)返租承諾。 與已售出戶型的矛盾 從經(jīng)營角度，由于目前已經(jīng)售出公寓近 200 套，而且在 35 層有 38套已售戶型承諾 5 年返租。 分?jǐn)偯娣e需要重新計算 由于公寓式酒店和投資性公寓均以出售為主，而由于豎向分割，公共部分可分?jǐn)偯娣e的分?jǐn)倢ο笈c原整棟公寓樓統(tǒng)一分?jǐn)偟那闆r有所不同，需要重新進(jìn)行銷售面積的計算，重新核算每戶的銷售面積。而本項目經(jīng)過豎向分割，東、西兩部分各 3 部客梯，對于公寓式酒店，電梯數(shù)量較為緊張。 電梯數(shù)量 根據(jù)我行多年對于酒店市場的經(jīng)驗，一個運轉(zhuǎn)良好、盈利順利的酒店，存在一定的客觀規(guī)律，即需要一定的規(guī)模效應(yīng)，其基本盈利的規(guī)模大致在 300 個客房，才能取得合理的收益。 安全問題 豎向分區(qū)的方式，仍需保證每層的消防疏散，需要在防火分區(qū)處加設(shè)甲級防火門（按照現(xiàn)圖紙為每層走廊的 G 軸 G1 軸處）。但這種共享配套，特別是公寓式酒店與投資性公寓共享配套，使用不便，同樣造成一定程度的人流混雜，帶來相應(yīng)的管理和安全問題。 劣勢： ? 西部大堂的面積相對較小，空間相對局促，對于公寓式酒店而言，與公寓式酒店的形象和檔次不符，不夠氣派。 ? 洗衣房等設(shè)施位于西部，便于公寓式酒店使用。 16 西安水晶島項目 ?February 2020 公寓式酒店設(shè)在西側(cè) 優(yōu)勢： ? 將公寓式酒店設(shè)在公寓樓西側(cè)，靠近木塔寨變電站，淡化變電站對于投 資型服務(wù)公寓的不利影響，有利于投資性公寓的銷售和出租。投資性公寓客戶對于居住環(huán)境要求相對較高，對于木塔寨變電站的存在會較為關(guān)注，不利于投資性公寓的銷售和出租。 ? 東側(cè) 12 層商業(yè)配套面積充足，有利于安排公寓式酒店的服務(wù)配套設(shè)施。 分區(qū)方式 采用豎向分割的形式，有二種分割方式可供選擇，其一為根據(jù)東大堂面積較大、適合作為公寓式酒店大堂的特點，將公寓樓東半部分改為公寓式酒店使用，而西半部分仍作為投資性公寓；其二為西部作為公寓式酒店而東部作為公寓。公寓式酒店和投資型服務(wù)公寓可各自使用一個大堂，各自獨立成區(qū)、分區(qū)使用、分區(qū)管理，解決了公寓式酒店與公寓混用電梯和大堂的問題； 但此種分割方式最大的問題是各層平面被分成二部分，每一部分的消防疏散樓梯只有一個，不符合消防規(guī)范，補救措施是在分割處設(shè) 15 西安水晶島項目 ?February 2020 防火門，作為另一個逃生出口，滿足緊急逃生的要求；而從電梯服務(wù)面積的角度分析，標(biāo)準(zhǔn)層 6 部電梯均分為 2 組，一組 3 部電梯，電梯數(shù)量相同，決定其服務(wù)的面積也盡量相同，所以縱向分割方案需要盡量均 等的劃分標(biāo)準(zhǔn)層平面，否則會出現(xiàn)一邊電梯過剩，而一邊電梯不夠使用的情況，會降低公寓的檔次。因此橫向分割的方案對項目的銷售和客戶的居住影響很大，不是理想 方案。 一旦采用橫向分割的方案，必然會造成從電梯廳到房間交通距離過長的問題，對于酒店客人而言，由于是短期居住，對此可能不會特別關(guān)注。 電梯和大堂的使用 從整個大樓的安全性角度，二種物業(yè)雖然都是公寓，但公寓式酒店為短期租戶，而投資性公寓以長期租客為主，所以電梯和大堂仍應(yīng)當(dāng)分用。公寓式酒店為短期散租客，對此不會特別注意，可將此不利影響化解。 不同的上下組合方式，在不考慮電梯和大堂使用的前提下，區(qū)別如下： 上部公寓式酒店、下部投資型服務(wù)公寓 將公寓式酒店設(shè)在大樓的高樓層或低樓層，本身并無本質(zhì)性的差別 ；公寓式酒店位于高層部分，酒店客房將擁有較好的視野和采光、景觀等。 3．具體的組合形式 “公寓式酒店 +投資型服務(wù)公寓” 的具體組合形式基本有如下二種方式： ? 分樓層組合 ? 豎向組合 下面將對此二種方式加以分析說明。 總平面布局及出入口 商務(wù)居住功能所必須的臨街面、多個與城市道路的連接口本公寓樓均滿足要求。 但針對本項目的具體區(qū)位，目前尚未成熟，商業(yè)配套設(shè)施應(yīng)盡量配置全面，滿足客戶多方面的需求。 本公寓樓可配備 24 小時熱水、戶式中央空調(diào)，具備基本智能化配置，基本滿足商務(wù)客戶的使用要求，對于整體物業(yè)的品質(zhì)有一定提升作用。 （三）水晶島公寓細(xì)化定位 12 西安水晶島項目 ?February 2020 1. 目標(biāo)客戶 目標(biāo)客戶 （ 1）公寓式酒店客戶群 酒店的直接客戶是投資者，間接客戶（租客）是短期居住的商務(wù)客人。根據(jù)我們對于綜合建筑體的研究，服務(wù)式公寓也是基本功能之一，對于綜合建筑體內(nèi)的其它功能也可以起到支持作用，對項目總體價值提升有幫助作用。同時服務(wù)內(nèi)容也是可選擇的，使物業(yè)管理費降低，從而可以吸引投資者、自用者、自用與投資兼顧者、作為客戶招待場所的企業(yè)等多種客戶，分散了市場風(fēng)險。由于采取酒店式經(jīng)營管理，物業(yè)管理費會比較高，對于自用客戶不劃算，會將自用客戶或先期自用后期考慮投資的客戶排除在目標(biāo)客戶之外，會加大項目的市場風(fēng)險。在客戶方面也會與酒店 客人有沖突。 ? 如果僅承諾較短期限的回報，也需要提供裝修，與酒店的硬件投入差別不大，但兩種產(chǎn)品會產(chǎn)生競爭。 ? 以出售為主的酒店式公寓，若承諾較長時期的回報，則成為 11 西安水晶島項目 ?February 2020 以投資為主兼顧自用的投資產(chǎn)品，為保證品質(zhì)，應(yīng)統(tǒng)一管理和經(jīng)營，以獲得穩(wěn)定的收益。這種產(chǎn)品是長期經(jīng)營，獲取長期收益的，投資成本逐 期回收而不是快速變現(xiàn)。 3. 酒店式公寓 ? 根據(jù)北京、上海等發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗，酒店式公寓大多是采取大產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營的方式，其分銷渠道是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售渠道，與房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行合作。 ? 根據(jù)我們對商住公司的調(diào)查，他們對戶型的需求也多為 23居，以滿足辦公的需要，而本項目公寓戶型無法滿足商住的要求。酒店功能與自住公寓不協(xié)調(diào)，對酒店的品質(zhì)也有影響。 ? 但純公寓的客戶對戶型的需求相對比較大，戶型選擇上以 2－ 3 室為主，而本項目公寓以一居為主，在戶型上難以滿足純公寓用戶的需要。 1. 純公寓 10 西安水晶島項目 ?February 2020 ? 純公寓是以自用為主要目的，兼顧其它需求的公寓。 （二）公寓類型定位 對于本項目的公寓而言，除了設(shè)置酒店功能以外，還應(yīng)當(dāng)有其他的公寓類型。而對于旅游客人，因為西高新不是旅游區(qū)，對旅游客人的吸引力不強，而且旅游客人的價格承受能力也比較低，因此不是理想的客戶。 間接客戶是短期居住的商務(wù)客人。 酒店的直接客戶是投資者，間接客戶（租客）是短期居住的商務(wù)客人。 9 西安水晶島項目 ?February 2020 ? 符合