dtz：戴德梁行北京迎賓路商業(yè)項(xiàng)目定位策劃報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-01-12 01:11本頁(yè)面
【正文】 控制的因素方面盡量擴(kuò)大項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，加大創(chuàng)造城市商業(yè)中心的可能性。 形成原因 自然形成 政府與開(kāi)發(fā)商規(guī)劃 形成過(guò)程 始于元初， 100多年來(lái)始終保持北京第一商街地位 預(yù)計(jì)需要未來(lái) 23年或更長(zhǎng)時(shí)間逐漸培養(yǎng) XX城項(xiàng)目自身可由開(kāi)發(fā)商在一定程度上控制周期，但項(xiàng)目周邊區(qū)域，特別是項(xiàng)目北側(cè)區(qū)域，開(kāi)發(fā)商無(wú)法控制。 Page 28 商業(yè)主題定位建議 我行建議商業(yè)主題定位充分體現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)面積的功能定位，使得消費(fèi)者能夠通過(guò)主題概念加深對(duì)商業(yè)面積功能的了解，進(jìn)而加深其消費(fèi)觀念，培養(yǎng)其消費(fèi)習(xí)慣。 ? 休閑、生活 提供消費(fèi)者以單純購(gòu)物外的解壓與放松的精神消費(fèi)環(huán)境。 ? 多樣化 不同于目前燕郊地區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)，具有更豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)選擇。 Page 27 商業(yè)功能定位關(guān)鍵詞釋義 ? 居住人口變化 北京地區(qū)的新移民提升了燕郊整體居住人群的消費(fèi)檔次。 住宅區(qū)的配套商業(yè) 商業(yè)中心區(qū)的精品住宅 Page 25 商業(yè)主題定位前提考慮 配合 XX城項(xiàng)目住宅定位及主題“ 鮮橙族 ”定位商業(yè)主題概念，達(dá)到住宅與商業(yè)有機(jī)結(jié)合的目的，體現(xiàn) XX城項(xiàng)目商業(yè)與住宅的統(tǒng)一性，有利于整個(gè)項(xiàng)目的整體對(duì)外宣傳。 燕郊現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)不能滿足其較高標(biāo)準(zhǔn)的消費(fèi)需求 居住人群提升新的商業(yè)機(jī)會(huì) Page 21 消費(fèi)者 消費(fèi)需求 消費(fèi)市場(chǎng) 住宅人口增長(zhǎng) 消費(fèi)需求的提升 現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的檔次及發(fā)展限制 燕郊地區(qū)新商機(jī) 新的區(qū)域型商業(yè)中心 Page 22 位置優(yōu)勢(shì) 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 硬件優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目位于迎賓路與漢王路之間，距離原有商業(yè)區(qū)及居住區(qū)較近，具備位置優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目擁有大體量的住宅及商業(yè)面積，且商業(yè)規(guī)模預(yù)計(jì)較現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目具備相當(dāng)優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目在前期進(jìn)行專業(yè)的、有針對(duì)性地定位策劃，項(xiàng)目自身硬件更趨于市場(chǎng)化 現(xiàn)有商業(yè)區(qū)檔次偏低、業(yè)態(tài)單一，且升級(jí)空間受到一定限制 新興商業(yè)物業(yè)基本屬于住宅底商配套功能，容易形成物業(yè)功能單一，且業(yè)態(tài)重疊性高 本項(xiàng)目商業(yè)部分定位為燕郊地區(qū)新的區(qū)域型商業(yè)中心 Page 23 XX商業(yè)定位 社區(qū)商業(yè)嚴(yán)格來(lái)講就是配套商業(yè)，但發(fā)展商一旦要操作 5萬(wàn)平米以上的釋放型商業(yè)街，就要用商圈的概念打造，對(duì)整個(gè)商圈的商業(yè)進(jìn)行深入了解和分析。因此其日后是否可以做到對(duì)業(yè)主的承諾還尚未可知； 6. 具有商業(yè)經(jīng)驗(yàn)或自己具有商業(yè)品牌的開(kāi)發(fā)商在日后招商過(guò)程中將更具優(yōu)勢(shì)； 7. 燕郊商業(yè)項(xiàng)目均處于規(guī)劃階段，集中放量多在 2023年及 2023年，不確定因素較多。未來(lái)有較大體量的商業(yè)放量，且多以住宅配套商業(yè)為主，使商業(yè)布局呈現(xiàn)出分散發(fā)展的趨勢(shì)。 開(kāi)發(fā)商為興達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，自身?yè)碛信d達(dá)超市且商業(yè)街為其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，擁有客戶資源，為日后招商奠定基礎(chǔ) 星河皓月 擁有 60,000平方米商業(yè)街，目前京客隆已宣布進(jìn)駐 納丹堡 項(xiàng)目分 5期開(kāi)發(fā)，主要為底商形式， 52023平米 ,其中規(guī)劃一個(gè)獨(dú)棟商業(yè)建筑可滿足大型超市使用 美林灣 擁有 10,000平方米歐式風(fēng)情步行商業(yè)街 Page 18 商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研總結(jié) 1. 現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)檔次低，眾多發(fā)展商希望打造的未來(lái)高品質(zhì)的居住生活區(qū)與現(xiàn)有的商業(yè)市場(chǎng)不匹配； 2. 現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)水平的層次也決定了所屬區(qū)域內(nèi)生活水平及消費(fèi)水平的檔次。 4/F 美食街 3/F 玩具、玩意、科技電子產(chǎn)品、游戲、工藝禮品 2/F 化妝品、美容美發(fā)用品、飾物 1/F 鞋、箱包皮具、鐘表眼鏡、文化用品 Page 17 夏威夷北岸 20,000平方米開(kāi)發(fā)式商業(yè)街，主要為底商形式 威畢歐溪谷 10,000平方米區(qū)域內(nèi)唯一的多功能數(shù)字影城。 項(xiàng)目不具規(guī)模優(yōu)勢(shì)，最終成為小商品市場(chǎng)的可能性較大 福成購(gòu)物廣場(chǎng) 約 8000平方米，其中規(guī)劃地上兩層為超市，地下一層為韓風(fēng)購(gòu)物街，預(yù)計(jì) 6月份營(yíng)業(yè)；因前期招商不利，現(xiàn)正在自行招商階段（前期麥當(dāng)勞和蘇寧電器已基本達(dá)成意向，但后來(lái)客戶再次考察燕郊市場(chǎng)，認(rèn)為仍不夠成熟，重新選址三河）。 公寓 B、 C兩座正在銷售中 Page 16 東杉淘寶廣場(chǎng) 商業(yè)面積約 6000平方米， 1/F4/F建筑，目前正在招商進(jìn)行中。 預(yù)計(jì)交房： 公寓： 2023年 5月 棧橋 幼兒園 下沉廣場(chǎng) 溫室 /泳池 S型鏡湖 四季會(huì)所 清水木平臺(tái) 特色疊冰 時(shí)尚商街 銀杏大道 酒店式公寓 大型商場(chǎng) 酒店 寫字樓 目前該項(xiàng)目只建設(shè)公寓部分，時(shí)尚商街以售為主，大型商場(chǎng)、寫字樓及酒店目前只停留在規(guī)劃階段 Page 15 風(fēng)尚國(guó)際公寓 位臵： 北臨 102國(guó)道，東距迎賓路 200米，西距行宮市場(chǎng)及燕郊人民醫(yī)院（二級(jí)甲等） 300米 占地面積 : 總建筑面積： 25萬(wàn)平方米 商業(yè)面積： 24000萬(wàn)平方米 項(xiàng)目組成： 一棟３２層高的商務(wù)寫字樓 兩棟 34層的酒店式公寓 購(gòu)物中心。但這兩個(gè)消費(fèi)場(chǎng)所從各方面來(lái)看相對(duì)落后 通州可為燕郊消費(fèi)者提供百貨及商品種類更多的大型超市的消費(fèi) Page 10 人口構(gòu)成 人口素質(zhì) 家庭狀況 居民收入 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 消費(fèi)水平 消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)需求 消費(fèi)者調(diào)研總結(jié) 1. 燕郊地區(qū)人口增長(zhǎng)快速，且人口素質(zhì)將有較大程度的提升，對(duì)居住環(huán)境及配套設(shè)施的需求也相應(yīng)提升 2. 區(qū)域內(nèi)的就近便利消費(fèi)為消費(fèi)者本地化消費(fèi)奠定基礎(chǔ)，同時(shí)消費(fèi)者對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富性、商品種類的多樣性、購(gòu)物環(huán)境等需求強(qiáng)烈 3. 高品質(zhì)的服裝服飾較其他業(yè)態(tài)的需求大，而原有商業(yè)街等商業(yè)物業(yè)因自身硬件及定位原因，品牌檔次低，無(wú)法滿足消費(fèi)者更高的需求。東貿(mào) Page 4 注重商品品質(zhì)、愿意嘗試新事物 注重商品價(jià)格 沖動(dòng)型消費(fèi)，愿意為新鮮事物以及休閑娛樂(lè)等付費(fèi) 人口構(gòu)成 人口素質(zhì) 家庭狀況 居民收入 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 消費(fèi)水平 消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)需求 Page 5 人口構(gòu)成 人口素質(zhì) 家庭狀況 居民收入 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 消費(fèi)水平 消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)需求 主要人群為消費(fèi)力較強(qiáng)的 1834歲 燕郊地區(qū)居民收入水平偏低 Page 6 人口構(gòu)成 人口素質(zhì) 家庭狀況 居民收入 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 消費(fèi)水平 消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)需求 消費(fèi)結(jié)構(gòu)是針對(duì)消費(fèi)對(duì)象而言的，分為精神消費(fèi)和物質(zhì)消費(fèi)。東貿(mào)國(guó)際花園 102國(guó)道以北 697,500 均價(jià) 5500 2023年 風(fēng)尚國(guó)際公寓 102國(guó)道以南 250,000 均價(jià) 5500 2023年 Page 3 新興大型住宅分布概況 已入住 未入住 神威北路 燕順路 海油大街 京哈高速 學(xué)院路 燕靈路 迎賓路 漢王路 燕昌路 燕高路 潮白河 行宮路 102國(guó)道 京通快速 通往朝陽(yáng)北路 紫竹園 夏威夷別墅 普羅旺斯匯福園 上上城 上上城 潮白人家 納丹堡 星河皓月 美林灣 威畢歐溪谷 夏威夷北岸 華泰憶江南 XX城 現(xiàn)有燕郊居住中心區(qū) 正在開(kāi)發(fā)住宅區(qū)域 正在開(kāi)發(fā)住宅區(qū)域 星月云河 上京 北京迎賓路商業(yè)部分 定位策劃報(bào)告 Page 1 燕郊地區(qū)消費(fèi)人群調(diào)研及分析 任意商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值都是通過(guò)消費(fèi)者在其項(xiàng)目?jī)?nèi)的消
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1