【正文】 29 / 29。 加盟會員可申請本俱樂部常設(shè)律師顧問團提供的有關(guān)法律咨詢、購房投訴、維權(quán)索賠等法律支援。 為加盟會員提供西安房地產(chǎn)投資市場的相關(guān)情況及預(yù)售及內(nèi)部認購樓盤的最新信息，并可優(yōu)先安排參觀樣板房、選購房產(chǎn)、挑選房號、朝向，獲得優(yōu)先服務(wù)。加盟會員享有的服務(wù)： 俱樂部可免費向加盟會員提供西安市房地產(chǎn)市場投資型房產(chǎn)的最新信息和資料。 凡投資本項目的投資者將會自動成為本俱樂部的會員。此俱樂部也可和高新生活會結(jié)合利益共享，同時也可成為公司開展行業(yè)論壇的的平臺。公司在基金支持下將得到更加迅速發(fā)展，通過兼并、收購等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于公司做大做強，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。若公司獲得房地產(chǎn)投資基金的投資，可以大大削弱對銀行貸款資金的依賴性，有利于企業(yè)步入良性發(fā)展。其次，公司可以用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金減小公司債務(wù)負擔。附：五、經(jīng)營建議建議一、成立業(yè)主委員會，建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金由于本產(chǎn)品客戶定位為中高端的消費群體，投資客戶和入住者的層次相對較高，在一定的情況下，成立業(yè)主委員會，向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設(shè)立地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，由業(yè)主委員會自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實業(yè)投資，也可用此基金保證為本產(chǎn)品業(yè)主利益服務(wù)。結(jié)論：此方式不是最好的經(jīng)營方案。綜上所述：1） 如果物業(yè)定位為純公寓樓，租價回報是個門檻，經(jīng)營者資金壓力大，經(jīng)營風險高，不能實現(xiàn)開發(fā)計劃；2） 隨著高新區(qū)域內(nèi)同質(zhì)、同類的產(chǎn)品不斷推出，在經(jīng)營初期租價很難提升，在同樣的區(qū)域，客戶會選擇較低價位的產(chǎn)品；3） 如果一味的提高房屋售價，前期對于開發(fā)商有利，回報較高，但償還銀行的按揭貸款也隨之增高，如果沒有租務(wù)市場預(yù)期租金的支持，后期管理經(jīng)營困難。投資者無需月供款，經(jīng)營者為投資者付按揭款，只有經(jīng)營收入大于月供款時，公司才盈利，才能保證給投資者的承諾，所以房租價格尤顯重要，從附表八、附表九可以看出，當月租價在25元/平米時，出租率在100%時經(jīng)營者方可盈虧持平，當月租價在30元/平米時，出租率在85%時經(jīng)營者就可盈利。售價4500元年經(jīng)營收益均為正，20年的按揭期較15年按揭期風險小。投資形式：投資者首付3成購買普通公寓樓后，無需再繳納任何費用，坐享其成，將物業(yè)交給置業(yè)公司，20年內(nèi)自動收回物業(yè)使用權(quán)。由此可見，酒店服務(wù)式商務(wù)公寓比純公寓樓更具有可經(jīng)營性。結(jié)論：40元/平米45元/平米的月租價格，比市場公寓、商住樓價格略高，比純寫字樓低，利用價格差提供增值服務(wù)，提升物業(yè)品質(zhì)和酒店式的服務(wù)管理。4） 當出租率達到71%時，%的租賃稅金及給投資者8%的投資分成，經(jīng)營收入略有盈余，71%的出租率比較接近市場水平。2） 當按揭期為20年，首付三成，平米月租價為40元，出租率53%時，經(jīng)營者就可盈虧持平，出租率達到75%時，就可以達到給投資者年8%的投資分成，經(jīng)營收入略有盈余。投資形式：投資者首付3成，坐享其成，不用交按揭貸款，且可獲得年8%的投資回報，20年收回物業(yè)使用權(quán)，或者可繼續(xù)交由投資管理公司進行經(jīng)營獲取高額回報。對本產(chǎn)品設(shè)定以下二種投資方案，首推方案酒店服務(wù)式商務(wù)公寓方案：（酒店+辦公+休息）酒店式商務(wù)公寓不僅提供酒店式的服務(wù)功能，而且融入了商務(wù)辦公的功能，使公寓的內(nèi)涵更加豐富，不僅能商能住，而且還有送餐、叫早、購票、洗衣、代購物品等酒店服務(wù)。從本產(chǎn)品的戶型面積配比來分析，大致可歸納為：小面積49平米/套55平米/套兩種；中等面積70平米/套87平米/套三種；大面積：106平米/套123平米/套兩種戶型。如果對物業(yè)再投資800元/平米作為室內(nèi)裝修和家具配置，則成本價格3820元/平米，銷售價格可定在5000元/平米,由此計算利潤率：開發(fā)成本利潤率：（50003820）/3820=31%；如果按照目前行業(yè)利潤率15%左右，返算銷售價格應(yīng)為4393元/平米。這種靈活的“投資者退出機制”可使公寓產(chǎn)權(quán)投資計劃具有了“少投入、低風險、高回報”的特征。其二，投資者在投資滿三年后，因資金周轉(zhuǎn)或出國定居等原因，可向高新地產(chǎn)提出退出計劃，此舉將確保投資者的投資低風險和靈活性。建立高新地產(chǎn)水晶島項目靈活便捷的退出機制，滿足投資者的個性化選擇需求。投資者的安全保障 根據(jù)外埠先進城市酒店式公寓開發(fā)的經(jīng)驗，公司可以和銀行聯(lián)手合作爭取銀行為提供高額的授信資金，吸引投資者投資公寓，以公司強大的實力和信譽為投資者的安全提供了堅實保障，讓投資成為一種獲取財富的享受?？梢詮囊韵聨c入手：1）少投入：降低投資門檻，啟動擁有10萬元的家庭；2）高回報：首期投入少，一次性投資之后，無需再付供樓款，每年可以獲得穩(wěn)定的投資回報和其他優(yōu)惠措施，突破傳統(tǒng)房產(chǎn)投資回報不穩(wěn)定、回報形式單一的局限，使業(yè)主成為“房東”，實現(xiàn)真正的坐享其成，以吸引投資市場；3）低風險：首期數(shù)萬元不應(yīng)成為投資者的負擔，心理壓力小，如果公司能建立設(shè)計靈活的退出機制，將會打消客戶投資的顧慮，降低投資風險；4）公司可引進先進的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓管理模式，提供星級酒店服務(wù)水準，確保投資者投資物業(yè)的保值和升值。家庭理財投資新模式少投入、低風險、高回報從目前西安市場來看，產(chǎn)權(quán)式投資型酒店公寓還未真正出現(xiàn)，水晶島公寓如果能占領(lǐng)這個市場先機，必將會收到較好的投資收益。這種模式在較為發(fā)達的大城市如深圳、廣州、北京、香港的地運用得較多較成功，都取得了較為客觀的收益。產(chǎn)權(quán)分期交付投資方式就是通過將按揭期內(nèi)的房產(chǎn)使用權(quán)交給專業(yè)管理公司進行統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一支付供樓款，從而實現(xiàn)投入幾萬元，回報百萬元的高額回報。三、 經(jīng)營策略借鑒外埠和本市幾個典型的的產(chǎn)權(quán)式投資樓盤經(jīng)驗，挖掘本項目的優(yōu)勢。從相關(guān)資料顯示，目前人們購房的目的有三種：一、30%的消費者是為了解決住房；二、50%的消費者是為了改善居住環(huán)境；三、15%的