【正文】 它優(yōu)惠。而且投資者讓渡了首期款的時間價值，喪失了用其投上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 9 西安水晶島項目 ?February 2020 資其它項目的收益。 但此種模式在市場及經(jīng)營方面也存在著一定風(fēng)險： ? 投資者實質(zhì)上是用較高的首付款購買了 15年后的可以繼續(xù)使用 55 年的公寓產(chǎn)品，是一種期貨投資。 ? 通過獲得長期的統(tǒng)一經(jīng)營管理權(quán)，實現(xiàn)高檔酒店的功能，對于綜合建筑體總體功能的協(xié)調(diào)和總體價值的提升有促進(jìn)作用。用高總價獲取較高的首付款，一次性獲得大部分成本的回收。對投資者而言，用較少的投資獲得了高品質(zhì)的物業(yè)，而且物業(yè)保值增值的能力比較強(qiáng)，通常還可以得到一定期限的免費使用權(quán)，因此有較強(qiáng)的吸引力。 （ 4）通過后期的經(jīng)營，獲取經(jīng)營收入，實現(xiàn)對投資者的承諾。 此類產(chǎn)品的基本操作模式是： （ 1）開發(fā)商通過高品質(zhì)的裝修和組建專門的酒店管理公司，將項目包裝成高端產(chǎn)品 —— 四、五星級酒店，從而使投資者感覺到項目未來的保值增值能力，吸引投資者注意； （ 2）通過長期的返租、承諾替投資者還月供款等特殊的投資模式，促使有意向的投資者進(jìn)行實質(zhì)的投資，并且實現(xiàn)較長時間內(nèi)的投資者的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，酒店管理公司可以獲得長時間的經(jīng)營管理權(quán)，從而保證了將公寓按照酒店的方式進(jìn)行經(jīng)營管理，實現(xiàn)酒店的功能。雖然在本質(zhì)上，它們是有 70 年產(chǎn)權(quán)的公寓，但它們實現(xiàn)了一定時期內(nèi)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)的完全分離，并且通過酒店的銷售渠道獲得租客，由專業(yè)的酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，從品質(zhì)到管理到服務(wù)都接近或達(dá)到高檔酒店的水平，客戶以短期的商務(wù)客人為主。 ? 由于存在上述制約因素，有產(chǎn)權(quán)式酒店管理經(jīng)驗的酒店管理公上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 7 西安水晶島項目 ?February 2020 司會對項目的經(jīng)營前景進(jìn)行評估，達(dá)成合作的可能性會比較低 。 ? 與本項目商務(wù)氛圍不協(xié)調(diào)。 ? 西高新是產(chǎn)業(yè)區(qū)，不是旅游區(qū)，對客戶的吸引力比較差。作為一種投資產(chǎn)品，投資者擁有產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)，但沒有經(jīng)營權(quán)。 產(chǎn)權(quán)式酒店一般位于自然景色優(yōu)美的旅游度假區(qū)，滿足投資者休閑度假和獲取投資收益的雙重需求。 2. 產(chǎn)權(quán)式酒店 上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 6 西安水晶島項目 ?February 2020 產(chǎn)權(quán)式酒店是旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的產(chǎn)物。因此在經(jīng)營管理方面，找到知名酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營和管理是比較困難的。 ? 作為純酒店，國家有嚴(yán)格的星級評定標(biāo)準(zhǔn)，而本項目本身 是公寓，無論在空間上、設(shè)施設(shè)備配置、配套設(shè)施的配備等方面，都無法達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，難以按照星級評定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造，從而無法保證作為純酒店所必須的檔次標(biāo)準(zhǔn)。貴司開發(fā)酒店物業(yè)，是涉足新的市場領(lǐng)域，迎接新的挑戰(zhàn)的戰(zhàn)略考慮，純酒店的開發(fā)存在著高投入與難以快速回籠資金的矛盾，對公司繼續(xù)做市場市場領(lǐng)航者在資金支持方面有不足。 上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 5 西安水晶島項目 ?February 2020 對于本項目而言，設(shè)置純酒店的有利因素是： 次酒店，而對高檔酒店的需求在不斷增長； 體中的重要功能，有利于綜合建筑體不同功能的協(xié)調(diào)，促進(jìn)總體價值提升 。 1. 純酒店 純酒店是擁有 40 年產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一，通過經(jīng)營獲取長期收益的酒店類型。 二）酒店功能的具體類型分析 酒店功能類型可以分為三種類型：純酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店和進(jìn)行酒店式經(jīng)營和管理的公寓式酒店。此外，開發(fā)酒店產(chǎn)品也是貴司引領(lǐng)市場的重要舉措，是涉足新的市場領(lǐng)域的重要步驟。 綜合來看，西高新區(qū)域酒店設(shè)施 不足，而市場又對高檔酒店有較大的需求，開發(fā)高檔次酒店產(chǎn)品可以滿足市場需求，有良好的市場空間。 3. 符合貴司的長期發(fā)展戰(zhàn)略 貴司作為西安最具實力的開發(fā)企業(yè)之一，多年來開發(fā)了大量的房地產(chǎn)物業(yè)，都在市場中產(chǎn)生了較大的影響力，貴司一直是市場的引領(lǐng)者和開拓者。而且酒店的比重在綜合性項目中，所占比例一般介于 10％－ 30％，公寓基本為服務(wù)式公寓，比例介于 15％－ 25％。因此從市場情況來看，高新區(qū)存在著對高檔次四星級、五星級商務(wù)酒店的需求。同時西高新經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)成為綜合性的城區(qū)，商務(wù)活動日趨頻繁。 （一） 酒店功能定位 上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 3 西安水晶島項目 ?February 2020 一）酒店功能存在的必要性分析 1. 市場需要高檔酒店 西高新作為西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍的區(qū)域，入住企業(yè)達(dá)到近 5000 家，其中不乏世界 500 強(qiáng)企業(yè)和國內(nèi)知名企業(yè)。在是否需要酒店明確之后，才能夠確定公寓內(nèi)還應(yīng)安排何種類型的公寓產(chǎn)品，以及公寓、寫字樓低商配套等定位細(xì)化的問題。因此，在項目定位細(xì)化調(diào)整階段，核心的問題是公寓的定位問題。但公寓的定位還需要明確，公寓內(nèi)應(yīng)當(dāng)包含何種功能才能夠與項目的總體定位吻合，與寫字樓、水晶石等起到相互促進(jìn)的作用。 上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 2 西安水晶島項目 ?February 2020 目前需要細(xì)化的問題主要包括： ? 公寓的詳細(xì)定位，以及相應(yīng)的細(xì)化定位問題，如交通組織、大堂分割、裝修、經(jīng)營管理方式、與已售出物業(yè)的關(guān)系問題等； ? 公寓底商定位，包括業(yè)態(tài)、布局、規(guī)模等； ? 寫字樓低商定位，包括業(yè)態(tài)、布局、規(guī)模等； ? 水晶石的功能細(xì)化、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營管理模式等； 作為綜合建筑體，上述需細(xì)化定位的 內(nèi)容之間是有聯(lián)系的，特別是作為項目主要功能的公寓的定位更是關(guān)鍵。但在此基礎(chǔ)上還需要進(jìn)一步細(xì)化有關(guān)問題，才能夠達(dá)到可操作的程度。具體體現(xiàn)在整體項目應(yīng)以寫字樓為主要功能，公寓配合寫字樓，形成項目的主體；商業(yè)配套作為對二者功能的補(bǔ)充和完善，三種功能在統(tǒng)一的商務(wù)氛圍下相互支撐，形成 1+1 大于2 的合力效應(yīng)，最終能夠以較強(qiáng)的綜合實力參與市場競爭。在上述分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場特點及未來發(fā)展走勢、綜合建筑體的規(guī)律、項目自身條件三 個方面提出了我們的定位建議。同時對與項目區(qū)位、檔次、物業(yè)類型有類似性的北京商務(wù)綜合建筑體進(jìn)行了專題研究，以掌握綜合建筑體的基本規(guī)律，作為本項目定位的依據(jù)。上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 1 西安水晶島項目 ?February 2020 一、前言 水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點，是項目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走勢，明確了項目所面臨的市場壓力和機(jī)遇。此外對項目自身條件也進(jìn)行了詳細(xì)分析，作為項目定位的前提條件。 即：項目總體定位為高檔次商務(wù)綜合建筑體，項目的三個主要功能之間，應(yīng)形成運轉(zhuǎn)良好的互動作用，成為西高新乃至西安市獨特的高品質(zhì)綜合性項目。 通過與貴司的溝通和研討，以上的基本定位已經(jīng)達(dá)到了雙方的共識。由于時間緊迫， 而且定位工作的深化也需要階段性深入，在第一階段報告中，定位的細(xì)化程度還不足，因此我們在項目基本定位確定的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目急待解決的具體問題，對項目的定位進(jìn)行了補(bǔ)充和細(xì)化，以便促進(jìn)項目的定位落實到可操作的層面。在項目總體定位于高檔商務(wù)綜合建筑體的前提下，寫字樓、商務(wù)俱樂部 —— 水晶石的定位方向已經(jīng)明確，而且是與總體定位吻合，提升項目總體價值的。而且公寓的功能細(xì)化，公寓與其他物業(yè)的關(guān)系明確之后，公寓的功能劃分、交通組織；公寓低商的定位、寫字樓底商的定位等將迎刃而解。 二、公寓細(xì)化定位 在公寓細(xì)化定位上，關(guān)鍵的問題是在公寓中是否需要設(shè)立酒店的功能。因此，我們首先對酒店功能的必要性和具體產(chǎn)品模式進(jìn)行確定，在據(jù)此考慮其他功能的設(shè)置。企業(yè)的聚集，除了進(jìn)行生產(chǎn)、研發(fā)等活動，也同時會產(chǎn)生商務(wù)交流的需要，對高檔次酒店有較為強(qiáng) 烈的需求。目前的酒店設(shè)施明顯不足，全區(qū)知名酒店僅有一家三星級酒店，已無法滿足商務(wù)活動的需要。 2. 酒店是商務(wù)型綜合建筑體中的重要功能 通過對商務(wù)綜合建筑體的專題研究，在大型的商務(wù)綜合性項目中，寫字樓、公寓、酒店和商業(yè)是最重要和基本的功能。本項目中公寓部分的規(guī)模比例在50%左右，如果考慮酒店功能和投資服務(wù)型公寓兩種功能，其比重完全吻合較為理想的綜合建筑體酒店與公寓的規(guī)模比例。在高新區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 4 西安水晶島項目 ?February 2020 情況下，貴司為自己提出了新的要求和挑戰(zhàn)，涉足新的市場領(lǐng)域，開發(fā)西安市場還幾乎屬于空白的高檔次綜合性項目和酒店類產(chǎn)品，繼續(xù)保持對市場的引導(dǎo)，是企業(yè)發(fā)展的新的一步和重要的戰(zhàn)略。同時作為商務(wù)綜合建筑體，酒店是必備的功能，對項目的品質(zhì)保持在高水平是有力的支撐，并使項目總體價值有較大的提升。因此綜合而言，對于本項目安排酒店類產(chǎn)品是必要的。 下面我們對三種酒店類型在本項目中的適應(yīng)性進(jìn)行分析，選擇較為適合本項目 的酒店功能類型。通過我們對北京商務(wù)綜合建筑體的專題研究，在商務(wù)綜合建筑體內(nèi)的酒店一般都是 4 星級、 5 星級高檔次的純酒店，產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)不分離，由知名酒店管理公司經(jīng)營管理，是商務(wù)綜合建筑體高品質(zhì)的有力保證，對綜合建筑體內(nèi)的其它功能有較強(qiáng)的支持作用。 但不利因素也很明顯： ? 純酒店是進(jìn)行長期經(jīng)營獲取收益的，一般不出售，資金的回收期限比較長。 ? 四、五星級高檔酒店是西高新市場所需要的，高檔酒店對裝修、設(shè)施設(shè)備的要求較高，本項目如果建設(shè)純酒店無疑需要加大成本投入，風(fēng)險大，而長期經(jīng)營是否能夠保證項目成本的順利回收存在不確定性，而且后期的經(jīng)營也存在風(fēng)險。 ? 根據(jù)項目目前的現(xiàn)狀條件，已經(jīng)無法作成純酒店，而且已經(jīng)有相當(dāng)數(shù)量的房間出售出去，使后期進(jìn)行酒店式管理的難度很大。 通過以上分析，可以判斷，本項目不適合開發(fā)純酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店即投資者購買酒店的客房后一般不在酒店居住，而是將客房委托給酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，獲取一定的投資回報，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)式酒店也是真正的酒店，產(chǎn)權(quán)為 40 年，進(jìn)行酒店式經(jīng)營與管理，長期收益。 從國外的經(jīng)驗來看，產(chǎn)權(quán)式酒店的成功要素中有幾個必要的因素： ? 有龐大的客戶群 ? 位于自然景觀、娛樂休閑資源優(yōu)越的旅游度假區(qū) ? 專業(yè)的管理公司和網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營 對于本項目而言，開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店不是理想的方案，存在以下制約問 題： ? 產(chǎn)權(quán)式酒店的土地使用權(quán)限是 40 年，也需要進(jìn)行星級的評定才能保證品質(zhì)，吸引投資者，因此需要加大前期的成本投入。 ? 由于不是旅游區(qū)，產(chǎn)權(quán)式酒店只能作為投資工具，而西安客戶的投資多帶有多重需求屬性，僅能滿足其投資需求的產(chǎn)品對其吸引力不足。 ? 為吸引投資者，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)式酒店需對投資者有投資回報的承諾，無疑加大了開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險。 3. 公寓式酒店 根據(jù)北京、上海等發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗，在高檔商務(wù)綜合建筑體內(nèi)或在商務(wù)區(qū)內(nèi)，已經(jīng)出現(xiàn)了起到酒店功能并且進(jìn)行酒店管理的公寓式酒店。 此類公寓式酒店兼顧了產(chǎn)權(quán)式酒店與居住型公寓的屬性，購買者可以滿足其自用與投資的多重需求，對購買者而言比較有保障。 （ 3）在項目進(jìn)入經(jīng)營階段，為投資者提供一定期限的免費使用權(quán)。 上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址：